Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2010:ARR.209.578 (2010-12-07)
Sommaire (FR) :
Arrêt no 209.578 du 7 décembre 2010 Aménagement du territoire, urbanisme,
environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis
mixtes Décision : Rejet Jonction
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
CONSEIL D'ETAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF.
ARRET
no 209.578 du 7 décembre 2010
G/A. 198.360/XIII-5734
G/A. 198.361/XIII-5735
En cause :
la société privée à responsabilité limitée
IMMOBILIERE D'OUPEYE,
ayant élu domicile chez
Mes Emilie MORATI et
Patrick HENRY, avocats,
place des Nations Unies 7
4020 Liège,
contre :
la Commune d'Oupeye,
ayant élu domicile chez
Me Grégory WINAND, avocat,
boulevard de la Meuse 114
5100 Jambes.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------LE PRESIDENT F.F. DE LA XIIIe CHAMBRE DES REFERES,
Vu la demande introduite le 29 novembre 2010 par la société privée à
responsabilité limitée (S.P.R.L.) IMMOBILIERE D'OUPEYE, tendant à la
suspension, selon la procédure d'extrême urgence, de l'exécution de la décision du
collège communal d'Oupeye du 18 novembre 2010, déclarant irrecevable la
déclaration urbanistique de la S.P.R.L. IMMOBILIERE D'OUPEYE pour "la création
de vélux" dans un immeuble sis rue de Herstal à Hermée, cadastré section B, nos 488b
et 490f (affaire enrôlée sous le n° G/A 198.360/XIII-5734);
Vu la demande introduite le 29 novembre 2010 par la société privée à
responsabilité limitée (S.P.R.L.) IMMOBILIERE D'OUPEYE, tendant à la
suspension, selon la procédure d'extrême urgence, de l'exécution de la décision du
collège communal d'Oupeye du 18 novembre 2010, déclarant irrecevable la
déclaration urbanistique de la S.P.R.L. IMMOBILIERE D'OUPEYE pour "la création
de baies" dans un immeuble sis rue de Herstal à Hermée, cadastré section B, nos 488b
et 490f (affaire enrôlée sous le n° G/A 198.361/XIII-5735);
XIIIr- 5734-5735 - 1/8
Vu les ordonnances du 30 novembre 2010, notifiées aux parties par
télécopie, convoquant celles-ci à comparaître à l'audience du 2 décembre 2010 à
10 heures;
Entendu, en son rapport, M. DAOUT, conseiller d'Etat;
Entendu, en leurs observations, Mes Nathalie VAN DAMME et Emilie
MORATI, avocats, comparaissant pour la partie requérante, et Me Grégory
WINAND, avocat, comparaissant pour la partie adverse;
Entendu, en son avis conforme, M. NIKIS, premier auditeur au Conseil
d'Etat;
Vu le titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le
12 janvier 1973;
Considérant que les éléments utiles à l'examen des demandes peuvent être
exposés comme suit :
- La S.P.R.L. IMMOBILIERE D'OUPEYE est propriétaire d'un bien sis
rue de Herstal à Hermée, cadastré section B, nos 488b et 490f. En 2007, elle dépose,
auprès de l'administration communale d'Oupeye, une demande de permis d'urbanisme
ayant pour objet "la construction de deux immeubles de 28 appartements avec
parkings couverts et extérieurs et parc paysager". L'accusé de réception du dossier
complet est dressé le 14 juin 2007.
- En date du 28 mai 2008, le collège communal d'Oupeye délivre le
permis d'urbanisme sollicité.
- La S.P.R.L. IMMOBILIERE D'OUPEYE entame les travaux de
construction du premier immeuble, contenant quatorze appartements, dans le courant
du mois d'avril 2009.
- Au cours de ces travaux, la requérante procède à trois aménagements
qui ne sont pas prévus dans les plans joints au permis d'urbanisme. Il s'agit :
- de l'aménagement des combles : ces derniers, initialement prévus pour être des
greniers, sont aménagés pour le compte des acquéreurs, de telle sorte que les
appartements initialement pourvus d'un grenier deviennent des appartements
"duplex";
XIIIr- 5734-5735 - 2/8
- de la création de deux baies supplémentaires sur chacune des façades latérales de
l'immeuble;
- de la création de vélux supplémentaires en toiture.
- Dans le courant de l'année 2010, la requérante signe treize compromis
de vente concernant les appartements en cours de construction. La passation des actes
authentiques de vente est prévue pour cette même année 2010 avec un délai impératif
venant à échéance le 31 décembre 2010 en vue de permettre aux acquéreurs de
bénéficier du taux de TVA réduit à 6% sur la première tranche de 50.000 euros,
conformément à l'arrêté royal du 10 février 2009 modifiant l'arrêté royal no 20, du 20
juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition
des biens et des services selon ces taux. La passation des premiers actes authentiques
de vente était prévue le 28 octobre 2010.
- Le 27 octobre 2010, le collège communal d'Oupeye adresse au notaire
de la S.P.R.L. IMMOBILIERE D'OUPEYE, un avis émis sur la base de l'article 85, §
1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine et
de l'énergie (CWATUPE), lequel énonce, en page 2, ce qui suit :
" [...]
Le bien en cause a fait l'objet du permis de bâtir ou d'urbanisme suivant délivré
après le 1er janvier 1977 : ce permis a été délivré en vue de : construction de 2
immeubles de 28 appartements avec parkings couverts et extérieurs et parc
paysager, le 28/05/2008, réf. : 90.07.3. Nous attirons votre attention ainsi que celle
des futurs acquéreurs, sur le fait que le bâtiment ne respecte pas les prescriptions et
plans repris dans le permis d'urbanisme dont référence ci-dessus. En conséquence,
ledit bien est en infraction, aucune vente ne peut avoir lieu sans information
préalable de l'acquéreur sur l'existence de l'infraction et l'obligation d'introduire
une demande en régularisation. Nous tenons à vous signaler qu'aucune garantie ne
peut être donnée quant à l'obtention d'un permis en régularisation;
[...]".
- Le 4 novembre 2010, la commune d'Oupeye écrit à la S.P.R.L.
IMMOBILIERE D'OUPEYE à la suite d'une réunion qui s'est tenue le
27 octobre 2010. Dans ce courrier, elle indique notamment ce qui suit :
" [...]
Nous vous confirmons qu'à l'heure actuelle, la construction du premier immeuble
rue de Herstal à HERMEE ne respecte pas le permis qui vous a été octroyé et se
trouve dès lors en infraction.
[...]
Notre position est confirmée par l'interprétation uniforme du CWATUPE selon
laquelle l'article 262 du CWATUPE ne s'applique que dans l'hypothèse d'un
immeuble existant.
XIIIr- 5734-5735 - 3/8
En effet, toute modification, préalablement à la mise en œuvre complète du permis
d'urbanisme, doit donner lieu à une nouvelle demande de permis modificatif.
[...]".
Ce courrier est réceptionné par la S.P.R.L. IMMOBILIERE D'OUPEYE
le 9 novembre 2010.
8. Le même jour, les conseils de la requérante adressent un courrier
circonstancié au collège communal d'Oupeye, dans lequel ils exposent les raisons
pour lesquelles, selon eux, les aménagements réalisés par leur cliente sont dispensés
de permis d'urbanisme, à l'exception des vélux qui requièrent une déclaration
urbanistique sur le pied de l'article 263, § 1er, 3o, du CWATUPE.
9. Le 10 novembre 2010, l'architecte de la S.P.R.L. IMMOBILIERE
D'OUPEYE dépose par courrier recommandé avec accusé de réception la déclaration
urbanistique visant la régularisation des vélux ainsi que, "sans reconnaissance
préjudiciable", une déclaration visant la régularisation des baies et une demande de
permis de régularisation visant l'aménagement des combles. Des copies des
déclarations sont adressées au fonctionnaire délégué conformément à la procédure
visée par l'article 263, § 2, alinéa 2, du CWATUPE.
10. Le 18 novembre 2010, le collège communal d'Oupeye déclare
irrecevable la déclaration urbanistique relative à la création de vélux; ladite décision
est notamment motivée comme suit :
" [...]
Considérant que la S.A. Immobilière d'Oupeye s'est vu délivrer un permis
d'urbanisme en date du 28/05/2008 pour la construction de 2 immeubles à
appartements de 14 appartements chacun;
Considérant que dans le cadre de ce permis, les plans déposés par l'Immobilière
d'Oupeye ne prévoyaient pas de combles aménageables;
Considérant que l'Immobilière d'Oupeye a unilatéralement décidé de modifier ses
plans en cours de chantier sans autorisation préalable de l'Administration;
Considérant qu'au sens de l'article 263, § 1er du CWATUPE, la déclaration
urbanistique doit être préalable aux travaux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce;
Considérant en outre que la déclaration urbanistique portant sur la création de baies
est irrecevable au sens de l'article 263, § 2, alinéa 3, 1o du CWATUPE;
Considérant que les vélux ont été créés uniquement dans le but d'aménager les
combles en duplex, et ce, en violation du permis d'urbanisme délivré le
28/05/2008, il en va de même pour la création de baies sur les pignons;
Considérant dès lors que seule une demande de permis d'urbanisme pour toutes les
infractions relevées sur ce bien pourrait être déclarée recevable;
XIIIr- 5734-5735 - 4/8
[...]".
11. Il s'agit de l'acte dont la suspension de l'exécution est demandée selon
la procédure d'extrême urgence dans la cause enrôlée sous le
no G/A. 198.360/XIII-5734;
12. Le même jour, soit le 18 novembre 2010, le collège communal
d'Oupeye déclare irrecevable la déclaration urbanistique introduite pour la création de
baies aux motifs suivants :
" [...]
Considérant que la SA Immobilière d'Oupeye s'est vu délivrer un permis
d'urbanisme en date du 28/05/2008 pour la construction de 2 immeubles à
appartements de 14 appartements chacun;
Considérant que dans le cadre de ce permis, les plans déposés par l'Immobilière
d'Oupeye ne prévoyaient pas de combles aménageables;
Considérant que l'Immobilière d'Oupeye a unilatéralement décidé de modifier ses
plans en cours de chantier sans autorisation préalable de l'Administration;
Considérant qu'au sens de l'article 263 §1er du CWATUPE, la déclaration
urbanistique doit être préalable aux travaux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce;
Considérant en outre que la déclaration urbanistique portant sur la création de baies
est irrecevable au sens de l'article 263 §2, alinéa 3, 1o du CWATUPE;
Considérant que les baies ont été créées uniquement dans le but d'aménager les
combles en duplex, et ce, en violation du permis d'urbanisme délivré le
28/05/2008, il en va de même pour la création de vélux en toiture;
Considérant dès lors que seule une demande de permis d'urbanisme pour toutes les
infractions relevées sur ce bien pourrait être déclarée recevable;
[...]".
13. Il s'agit de l'acte dont la suspension de l'exécution est demandée selon
la procédure d'extrême urgence dans la cause enrôlée sous le no
G/A. 198.361/XIII-5735;
Considérant que les deux demandes visent deux décisions relatives au
même bâtiment, déclarant irrecevables pour les mêmes motifs deux déclarations
introduites par la requérante; que celle-ci invoque le même moyen dans les deux
demandes de suspension; qu'il y a lieu de joindre les deux causes en raison de leur
connexité;
Considérant qu'en vertu de l'article 17, § 2, alinéa 1er, des lois
coordonnées sur le Conseil d'Etat, "la suspension de l'exécution ne peut être ordonnée
que si des moyens sérieux susceptibles de justifier l'annulation de l'acte ou du
XIIIr- 5734-5735 - 5/8
règlement attaqué sont invoqués et à condition que l'exécution immédiate de l'acte ou
du règlement risque de causer un préjudice grave difficilement réparable";
Considérant que la requérante prend un moyen unique de la violation de
l'article 263, § 1er, du CWATUPE, de l'erreur sur les motifs de fait et de droit, de
l'erreur manifeste d'appréciation, de la violation du principe de bonne administration,
de la violation de la loi du 29 juillet 1991 relative a la motivation formelle des actes
administratifs; qu'elle fait valoir ce qui suit :
" Selon la partie adverse, deux motifs justifient de déclarer irrecevable la déclaration
de la requérante, à savoir :
- l'article 263, § 1er imposerait que la déclaration soit préalable aux travaux, ce qui
ne serait pas le cas en l'espèce;
- seule une demande de permis d'urbanisme en régularisation, incluant toutes les
modifications apportées en cours de construction, permettrait de régulariser la
création de baies [de vélux].
La partie adverse estime donc que, puisque la création de baies [de vélux] constitue
une situation qui doit être régularisée, elle ne pourrait l'être par le biais d'une
déclaration mais bien nécessairement par celui d'un permis, alors pourtant que la
partie adverse ne conteste pas que les conditions de l'article 263, 3o sont remplies
en l'espèce.
Pourtant, rien dans le CWATUPE, ni dans le décret RESA du 3 février 2005
instaurant le mécanisme de la déclaration urbanistique, ni dans les travaux
préparatoires du décret RESA, n'indique que la procédure de régularisation d'une
infraction normalement soumise à déclaration urbanistique devrait nécessairement
passer par une procédure de permis de régularisation.
Plus encore, la doctrine et la jurisprudence, unanimes, admettent le principe de la
déclaration de régularisation.
Ainsi, déjà en 2006, la direction Générale de l'Aménagement du Territoire, du
Logement et du Patrimoine écrivait, dans une note adressée à un Bourgmestre, que
«... bien que le Code ne mentionne pas le mécanisme de l'octroi du permis de
régularisation, celui-ci a été admis tant par le Conseil d'Etat que par les tribunaux
judiciaires. Cette jurisprudence doit être appliquée par analogie à la déclaration
urbanistique. Par conséquent, la Commune doit exiger du contrevenant qu'il lui
adresse une déclaration de régularisation» (D. SARLET, 19 juin 2006).
Votre Conseil a confirmé cette solution dans un arrêt de 2009, dans lequel Vous
estimez que «Les articles 84, § 2, alinéa 2, 4°, et 263 du CWATUP prévoient que la
déclaration urbanistique doit être préalable à l'exécution des travaux. L'article 154,
§ 6, du CWATUP admet explicitement, mais à certaines conditions, les
déclarations de régularisation d'actes déjà entrepris. Lorsque le moyen ne conteste
que le principe de la déclaration a posteriori sans soutenir ni montrer que les
conditions de la déclaration de régularisation ne sont pas réunies, il n'est pas
fondé» (C.E., n° 197.058, 20 octobre 2009, CRUNEMBERG).
Les motifs sur lesquels se base la partie adverse pour déclarer irrecevable la
déclaration de la requérante procède donc d'une erreur de droit, d'une erreur
manifeste d'appréciation et de la violation des principes de bonne administration.
[...]";
XIIIr- 5734-5735 - 6/8
Considérant que l'article 263 du CWATUPE, est rédigé comme suit :
" § 1er. Pour autant qu'ils n'impliquent aucune dérogation à des dispositions légales,
décrétales ou réglementaires et qu'ils ne nécessitent pas d'actes et travaux
préparatoires soumis au permis d'urbanisme, ne requièrent pas de permis
d'urbanisme et requièrent une déclaration urbanistique préalable les actes et
travaux qui suivent :
[...]";
Considérant que si le principe de la déclaration "de régularisation" est
reconnu, il y a lieu de distinguer l'hypothèse de la réalisation de travaux soumis à
déclaration sans qu'une telle déclaration ait été faite au préalable de l'hypothèse du
non-respect d'un permis d'urbanisme; qu'en l'espèce, la requérante n'a pas respecté le
permis d'urbanisme délivré le 28 mai 2008; qu'il s'agit donc dans son chef, d'obtenir
un permis modificatif de celui du 28 mai 2008 afin de régulariser les travaux exécutés
sans avoir été autorisés; qu'il faut en effet constater que ni la modification des
combles, ni la création des baies ou l'ajout des vélux ne peuvent se concevoir
isolément et en faisant abstraction du permis autorisant la construction du bâtiment
lui-même; que dans ces circonstances, les modifications ainsi décrites sont les
accessoires dudit permis et ne peuvent être autorisées par la voie de déclarations
introduites sur la base de l'article 263 du CWATUPE, puisqu'elles nécessitent des
"actes et travaux préparatoires soumis au permis d'urbanisme"; que le moyen unique
n'est pas sérieux,
Considérant qu'une des conditions requises par l'article 17, § 2, alinéa 1er,
des lois coordonnées pour que le Conseil d'Etat puisse ordonner la suspension de
l'exécution des actes attaqués fait défaut; que les demandes de suspension d'extrême
urgence ne peuvent être accueillies,
XIIIr- 5734-5735 - 7/8
DECIDE:
Article 1er.
Les affaires inscrites sous les nos G/A. 198.360/XIII-5734 et
G/A. 198.361/XIII-5735 sont jointes.
Article 2.
Les demandes de suspension d'extrême urgence de l'exécution des actes
attaqués sont rejetées.
Article 3.
Les dépens, liquidés à la somme de 350 euros, sont mis à la charge de la
partie requérante.
Ainsi prononcé à Bruxelles, en audience publique de la XIIIe chambre des
référés, le sept décembre deux mille dix par :
M. DAOUT,
Mlle WIAME,
conseiller d'Etat, président f.f.,
greffier.
Le Greffier,
Le Président f.f.,
V. WIAME.
Fr. DAOUT.
XIIIr- 5734-5735 - 8/8
