Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432 (2024-01-12)
Samenvatting (NL) :
Arrest nr 258.432 van 12 januari 2024 Ruimtelijke ordening, stedenbouw,
leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Onbewoonbare en ongezonde/onveilige
woningen Beslissing : Verwerping
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
Xe KAMER
ARREST
nr. 258.432 van 12 januari 2024
in de zaak A. 230.453/X-17.693
In zake :
- Max ZYLBERG
- Gisèle STEPPEL
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaten Peter Flamey en Glenn Declercq
kantoor houdend te 2018 Antwerpen
Jan Van Rijswijcklaan 16
bij wie woonplaats wordt gekozen
tegen :
het VLAAMSE GEWEST
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Walter Muls
kantoor houdend te 1000 Brussel
A. Dansaertstraat 92
bij wie woonplaats wordt gekozen
-------------------------------------------------------------------------------------------------I. Voorwerp van het beroep
In hun laatste memorie, op 4 februari 2022 ingediend in de
procedure tot nietigverklaring, vorderen verzoekers om de “verwerende partij te
veroordelen tot betaling aan verzoekers van een bedrag van 118.675,00 euro,
minstens 65.550,00 euro bij het weerhouden van een verlies van een kans, te
verhogen met de interesten vanaf de datum van de vernietigde beslissing, minstens
vanaf de ingebrekestelling waarmee onderhavig verzoekschrift dient gelijkgesteld
te worden, tot op datum van de uitspraak, waarna de gerechtelijke intresten tot op
datum van effectieve betaling […]”.
II. Verloop van de rechtspleging
Bij arrest nr. 254.753 van 14 oktober 2022 vernietigt de Raad
van State de artikelen 2 en 3 van het besluit van de Vlaamse minister van Financiën
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-1/9
en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed van 24 december 2019 ‘houdende
uitspraak in de beroepsprocedure ingezet in toepassing van artikel 16 van de
Vlaamse
Wooncode
inzake
de
woningen
gelegen
Venusstraat 7
te
2000 Antwerpen’, wordt het beroep voor het overige verworpen, en wordt het
debat heropend voor het onderzoek van het verzoek tot schadevergoeding tot
herstel.
De verwerende partij heeft een memorie van antwoord
ingediend en de verzoekende partijen hebben een memorie van wederantwoord
ingediend.
Eerste auditeur Wouter De Cock heeft een verslag opgesteld.
De verzoekende partijen hebben een laatste memorie ingediend.
De verwerende partij heeft een laatste memorie ingediend.
De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft
plaatsgevonden op 8 december 2023.
Staatsraad Stephan De Taeye heeft verslag uitgebracht.
Advocaat Glenn Declercq, die verschijnt voor verzoeker, en
advocaat Marijn Serneels, die loco advocaat Walter Muls verschijnt voor de
verwerende partij, zijn gehoord.
Eerste auditeur Wouter De Cock heeft een met dit arrest
eensluidend advies gegeven.
Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der
talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State,
gecoördineerd op 12 januari 1973 (hierna: RvS-wet).
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-2/9
III. Feiten
3.1.
Verzoekers waren tot 28 mei 2021 onverdeeld eigenaar van het
onroerend goed gelegen te 2000 Antwerpen, Venusstraat 7 (hierna: het onroerend
goed), dat 65 woningen bevat.
Op 15 juli 2019 verklaart de burgemeester van de
stad Antwerpen alle woningen van het onroerend goed ongeschikt en
onbewoonbaar.
3.2.
Verzoekers dienen op 4 september 2019 tegen de voormelde
beslissing bestuurlijk beroep in bij de Vlaamse minister van Financiën en
Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed.
3.3.
Op 12 november 2019 vindt een hoorzitting plaats.
3.4.
Op
19
november
2019
vindt
een
(bijkomend)
conformiteitsonderzoek van het onroerend goed plaats.
3.5.
Met een brief van 19 december 2019 worden de technische
verslagen met betrekking tot het voormelde onderzoek van 19 november 2019
(hierna: de technische verslagen van 19 november 2019) aan verzoekers
toegezonden.
3.6.
Met het besluit van de Vlaamse minister van Financiën en
Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed van 24 december 2019 ‘houdende
uitspraak in de beroepsprocedure ingezet in toepassing van artikel 16 van de
Vlaamse
Wooncode
inzake
de
woningen
gelegen
Venusstraat
7
te
2000 Antwerpen’ worden 17 van verzoekers’ woningen niet ongeschikt en niet
onbewoonbaar verklaard (artikel 1), 38 woningen ongeschikt (artikel 2), en
10 woningen ongeschikt en onbewoonbaar (artikel 3).
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-3/9
3.7.
Bij arrest nr. 254.753 van 14 oktober 2022 vernietigt de Raad
van State de artikelen 2 en 3 van het besluit van de bevoegde Vlaamse minister van
24
december
2019
(hierna:
het
vernietigde
ministerieel
besluit
van
24 december 2019).
De Raad van State verklaart het eerste middel (in de aangegeven
mate) gegrond om reden dat aan verzoekers “nauwelijks twee werkdagen [werden]
gegund om op de bevindingen van de kwestieuze verslagen te reageren”, wat “een
onredelijk korte termijn [betreft] om de technische verslagen over 48 ongeschikten/of
onbewoonbaar
verklaarde
woningen
te
onderzoeken
en
te
becommentariëren, en er eventuele stavingsstukken tegen te verzamelen”.
Verzoekers werd “ten onrechte geen nuttige mogelijkheid […] gegund om hun
standpunt over de bevindingen in de technische verslagen van 19 november 2019
uiteen te zetten”.
Op basis van deze nietigverklaring vorderen verzoekers een
schadevergoeding tot herstel.
IV. Gegrondheid van het verzoek tot schadevergoeding tot herstel
Uiteenzetting van de vordering
In hun laatste memorie in de procedure tot nietigverklaring
betogen verzoekers dat zij reputatieschade hebben geleden vanaf de betekening, bij
schrijven van 15 januari 2020, van het vernietigde ministerieel besluit van
24 december 2019 aan alle betrokken huurders. Tevens werden zij blootgesteld aan
“allerlei” vervolgingen, zoals een strafrechtelijke vervolging bij verdere verhuring,
“de mogelijkheid tot gehoudenheid van de herhuisvestingskosten van de huurders
in de zin van artikel 3.32 e.v. van de Vlaamse Wooncode” en “een risico op het
opgelegd krijgen van een herstelvordering qua woonkwaliteit op grond van artikel
3.43 Vlaamse Codex Wonen 2021”. Ook “vernamen” verzoekers dat “deze
besluitvorming” aanzienlijke fiscale risico’s impliceert, nu de stad Antwerpen in
een jaarlijkse gemeentelijke heffing voorziet voor woningen die ongeschikt en/of
onbewoonbaar verklaard werden (voor verzoekers’ onroerend goed “+/- 203.291,
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-4/9
53 euro”). Bovendien waren verzoekers blootgesteld aan “een hele resem van”
burgerrechtelijke procedures, “getuige hiervan het vonnis van de Vrederechter van
het vijfde kanton Antwerpen dd. 28 juli 2021, ingeleid op 4 november 2020”.
Verzoekers zagen zich ook verplicht om het onroerend goed te verkopen, waarvoor
zij een gespecialiseerde vastgoedmakelaar in de arm dienden te nemen, die het
onroerend goed op 4,5 miljoen schatte, waarna het pand voor 4,6 miljoen “in
publiciteit [werd] gezet”. Om reden van hun penibele situatie hebben verzoekers
met een bod van 4,1 miljoen euro ingestemd. Het verlijden van de notariële akte
moest evenwel telkenmale worden uitgesteld, “tot uiteindelijk 19 mei 2021”,
omdat de kandidaat-koper weigerde mee te werken en bemerkingen uitte over de
technische verslagen die hij had ontvangen. Onder druk “wegens het verschuldigd
zijn van een nieuwe jaarlijkse leegstandsheffing ten bedrage van 203.291, 53
euro”, hebben verzoekers een daling van de verkoopprijs met 106.250 euro (en een
uiteindelijke totaalprijs van 3.993.750 euro) moeten aanvaarden.
Verzoekers vragen op grond van “[v]oormelde historiek”, en
meer bepaald op grond van hun ernstige reputatieschade die aanleiding heeft
gegeven tot “stress, slapeloosheid en onrust”, een schadevergoeding voor de
periode van 17 januari 2020 (dag van kennisname van de vernietigde beslissing)
tot en met 28 mei 2021 (datum verkoop van het betrokken pand), ex aequo et bono
begroot op 12.425 euro (497 dagen x 25 euro). Ook vragen verzoekers een
schadevergoeding wegens de geleden minwaarde van 106.250 euro (meer de
gerechtelijke intresten) bij de verkoop van het onroerend goed, waartoe zij “onder
druk van talloze procedures, heffingen en vervolgstellingen” zijn moeten
overgaan. In ondergeschikte orde, voor zover de Raad van State zou oordelen dat
zij slechts een kans op een hogere verkoopprijs hebben verloren, begroten
verzoekers het verlies op een kans op 50% van 106.250 euro, ofwel 53.125 euro.
Beoordeling
5.1.
Artikel 11bis, eerste lid, RvS-wet bepaalt:
“Elke verzoekende of tussenkomende partij die de nietigverklaring van een
akte, een reglement, of een stilzwijgend afwijzende beslissing vordert met
toepassing van artikel 14, § 1 of § 3, kan aan de afdeling
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-5/9
bestuursrechtspraak vragen om haar bij wijze van arrest een
schadevergoeding tot herstel toe te kennen ten laste van de steller van de
handeling indien zij een nadeel heeft geleden omwille van de onwettigheid
van de akte, het reglement of de stilzwijgend afwijzende beslissing, met
inachtneming van alle omstandigheden van openbaar en particulier
belang.”
5.2.
Om
met
toepassing
van
artikel
11bis
RvS-wet
een
schadevergoeding tot herstel te kunnen verkrijgen, moet een onwettigheid van een
besluit zijn vastgesteld en dient er een causaal verband te bestaan tussen dit
onwettig besluit en de geleden schade. De verzoekende partij moet haar vordering
staven met concrete elementen, die de Raad van State toelaten de schade vast te
stellen. Het komt de verzoekende partij toe het bewijs te leveren van het vereiste
oorzakelijk verband tussen de vastgestelde onwettigheid en het nadeel dat zij
aanvoert, waarbij moet blijken dat het nadeel zich niet zou hebben voorgedaan
zonder die vastgestelde onwettigheid.
De onwettigheid van het vernietigde ministerieel besluit van
24 december 2019, waarop verzoekers hun huidige vordering steunen, staat, gelet
op ’s Raads arrest nr. 254.753 van 14 oktober 2022 (zie randnummer 3.7), vast.
Verzoekers vragen 1) een vergoeding voor morele schade van
12.425 euro en 2) een vergoeding voor de schade ingevolge de geleden minwaarde
bij de verkoop van het onroerend goed ten bedrage van 106.250 euro (meer de
gerechtelijke intresten). Indien de Raad van State zou oordelen dat verzoekers
slechts een kans hebben verloren op een hogere verkoopprijs, begroten verzoekers
hun verlies van een kans van 50% van 106.250 euro, ofwel 53.125 euro.
8.1.
Wat de gevorderde schadevergoeding voor de minwaarde
betreft, tonen verzoekers niet aan dat de beweerde “druk van talloze procedures,
heffingen en vervolgstellingen” en de daaruit voortvloeiende nadelige verkoop van
hun onroerend goed, in een voldoende rechtstreeks causaal verband zouden staan
met de onwettigheid van de vernietigde besluiten. De “talloze procedures,
heffingen en vervolgstellingen” waar verzoekers op doelen, blijken veeleer een
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-6/9
gevolg te zijn van de staat van het goed en het gegeven dat de toepasselijke
woonkwaliteitsnormen niet werden gerespecteerd.
Verzoekers betwisten inderdaad niet dat zij op het ogenblik van
het nemen van de vernietigde beslissing die normen niet hadden nageleefd. Zij
brengen in dit verband briefwisseling van hun raadsman bij van 24 februari 2020,
waarmee aan de dienst Pandkwaliteit van de stad Antwerpen wordt gemeld dat
“alle opmerkingen zoals weerhouden in de technische verslagen dd. 19.11.2019
met betrekking tot voornoemde woningen uitgevoerd werden”, en doen er in hun
laatste memorie van blijken deze werken binnen twee maanden volgend op het
vernietigde besluit van de bevoegde Vlaamse minister van 24 december 2019 te
hebben verricht.
Verzoekers gaan er ook aan voorbij dat het hun eigen keuze is
geweest om in de gegeven – mogelijk ongunstige – omstandigheden zo snel
mogelijk tot verkoop over te gaan.
Verzoekers tonen in hun inleidende akte niet aan dat het
specifiek aan de vernietigde beslissingen is te wijten dat zij “een kans” op een
hogere verkoopprijs zouden hebben verloren.
8.2.
Eerst in hun memorie van wederantwoord werpen verzoekers op
dat zij zonder de begane schending van het hoorrecht hadden kunnen aansturen op
“snelherstel” in de zin van artikel 15, § 2, van de Vlaamse Wooncode. Deze
bepaling voorziet erin dat de burgemeester “voor een of meer gebreken […] die
vastgesteld zijn bij het conformiteitsonderzoek” de uitvoering binnen een termijn
van vijftien dagen van dringende renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken
kan opleggen. Daargelaten de vraag naar de tijdigheid van deze argumentatie,
overtuigen verzoekers er niet van dat hen, wanneer ze nuttig gehoord waren
geweest, de mogelijkheid van “snelherstel” geboden zou zijn én zij zodoende geen
minwaarde zouden hebben moeten aanvaarden. Daarbij komt dat het hen vrij stond
om de nodige werkzaamheden binnen vijftien dagen uit te voeren en dat zij
blijkbaar ruimschoots vóór de verkoop van het onroerend goed aan alle
opmerkingen in de technische verslagen van 19 november 2019 hadden voldaan.
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-7/9
8.3.
Een vergoeding van de ingeroepen schade wegens minwaarde
wordt gezien het voormelde niet toegekend.
9.1.
Verzoekers beweren voorts morele schade ingevolge de
onwettige beslissing te hebben geleden.
Met
’s
Raads
vernietigingsarrest
nr.
254.753
van
14 oktober 2022 wordt erga omnes vastgesteld dat verzoekers ten onrechte niet
naar behoren werden gehoord. In beginsel volstaat de morele voldoening die
verzoekers aldus met ’s Raads vernietigingsarrest hebben gekregen.
Verzoekers’ betoog dat zij ingevolge de verkoop van het
onroerend goed “nooit de kans hebben gekregen of zullen krijgen om op nuttige
wijze voor hun belangen op te komen en [dat] zij wel degelijk de besluitvorming
dienden te ondergaan zonder mogelijkheid tot direct verweer”, doet nog niet
aannemen dat de morele voldoening ingevolge ’s Raads vernietigingsarrest niet
zou volstaan.
9.2.
De “stress, slapeloosheid en onrust” die verzoekers ingevolge de
geleden reputatieschade zeggen te hebben ondergaan, betreft een loutere bewering
die niet volstaat om een te vergoeden moreel nadeel aannemelijk te maken. Ook
hier geldt dat het ingeroepen nadeel veeleer een gevolg is van de staat van het goed.
Het besluit is dat geen schadevergoeding tot herstel wordt
toegekend.
BESLISSING
-
De Raad van State verwerpt het beroep.
-
De verzoekende partijen worden, elk voor de helft, verwezen in de kosten
van het geding, begroot op een rolrecht van 400 euro, een bijdrage van 22
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-8/9
euro en een rechtsplegingsvergoeding van 770 euro, die verschuldigd is aan
de verwerende partij.
Dit arrest is uitgesproken te Brussel, op twaalf januari tweeduizend vierentwintig,
door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:
Johan Lust,
kamervoorzitter,
Stephan De Taeye,
staatsraad,
David D’Hooghe,
staatsraad,
bijgestaan door
Silvan De Clercq,
griffier.
De griffier
De voorzitter
Silvan De Clercq
Johan Lust
ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.432
X-17.693-9/9
