Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438 (2026-04-21)
Samenvatting (NL) :
Arrest nr 266.438 van 21 april 2026 Ruimtelijke ordening, stedenbouw,
leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Huisvesting Beslissing : Verwerping
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
Xe KAMER
ARREST
nr. 266.438 van 21 april 2026
in de zaak A. 242.336/X-18.720
In zake :
de NV F.
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaten Jeroen Dewispelaere en Rasmus Van Heddeghem
kantoor houdend te 1040 Brussel
Ijzerlaan 19
bij wie woonplaats wordt gekozen
tegen :
de GEMEENTE MEISE
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaten Willem Mariën, Eline Wuyts en Robin Depoorter
kantoor houdend te 2800 Mechelen
Antwerpsesteenweg 16-18
bij wie woonplaats wordt gekozen
-------------------------------------------------------------------------------------------------I. Voorwerp van het beroep
Het beroep, ingesteld op 1 juli 2024, strekt tot de nietigverklaring
van “het besluit van de gemeenteraad van Meise van 27 mei 2024 tot goedkeuring
van het afsluiten van een dadingsovereenkomst met de Gewestelijke Maatschappij
voor Volkshuisvesting met betrekking tot de onroerende goederen gelegen te
Tussenveld”.
II. Verloop van de rechtspleging
De verwerende partij heeft een memorie van antwoord ingediend
en de verzoekende partij heeft een memorie van wederantwoord ingediend.
Auditeur Lise Vandenhende heeft een verslag opgesteld.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-1/16
De verzoekende partij heeft een laatste memorie ingediend.
De verwerende partij heeft een laatste memorie ingediend.
De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft
plaatsgevonden op 13 februari 2026.
Staatsraad David D’Hooghe heeft verslag uitgebracht.
Advocaat Rasmus Van Heddeghem, die verschijnt voor de
verzoekende partij, en advocaten Eline Wuyts en Robin Depoorter, die verschijnen
voor de verwerende partij, zijn gehoord.
Auditeur Lise Vandenhende heeft een met dit arrest eensluidend
advies gegeven.
Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der
talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State,
gecoördineerd op 12 januari 1973.
III. Feiten
3.1.
De bestreden beslissing betreft een dadingsovereenkomst met
betrekking tot onroerende goederen gelegen te Tussenveld, 1860 Meise.
3.2.
Het Tussenveld is volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde-
Asse, vastgesteld bij koninklijk besluit van 7 maart 1977, gelegen in
woonuitbreidingsgebied. Het gebied bevindt zich tussen de gehuchten SintBrixius-Rode en Eversem en heeft een totaaloppervlakte van bijna 12 ha.
3.3.
In de periode 1971-1975 verwerft de Vlaamse Huisvestings-
maatschappij de gronden die te Tussenveld zijn gelegen. De betrokken gronden
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-2/16
worden in de loop van 2005 verworven door de Gewestelijke Maatschappij voor
Volkshuisvesting, met de bedoeling om er sociale huisvesting te realiseren.
De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting is
inmiddels omgevormd tot de woonmaatschappij ‘Het Vlaamse Woonanker’.
Hierna
wordt
niettemin
melding
gemaakt
van
de
Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, vermits het ontwerp van
dadingsovereenkomst dat middels de bestreden beslissing wordt goedgekeurd,
op die rechtspersoon betrekking heeft.
3.4.
Op
de
gemeenteraad
van
de
gemeente
Meise
van
17 november 2015 wordt een stedenbouwkundige studie betreffende de gefaseerde
ontwikkeling van het gebied voor sociale woningbouw goedgekeurd, op
voorwaarde dat de mobiliteitsimpact op de omgeving wordt geëvalueerd en de
stedenbouwkundige aanvragen een onderbouwd mobiliteitsrapport bevatten.
3.5.
Op 8 februari 2016 “ondersteunt” het college van burgemeester
en schepenen van de gemeente Meise “de voorgestelde aanpak van de
Gewestelijke Maatschappij
voor
Volkshuisvesting
gezien
de
gewijzigde
subsidieregeling voor koopwoningen”.
Het bleek immers dat de subsidiëring van infrastructuurwerken
voor koopwoningen grondig gewijzigd was en enkel nog gemengde projecten met
koop en huur onder strenge voorwaarden in aanmerking zouden kunnen komen
voor subsidiëring:
“De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting stelt nu voor om
eerst te starten met de percelen bestaande uit 100 % huurwoningen in
combinatie met huurappartementen aansluitend bij de school van Eversem
omwille van de zekerheid dat de projecten met huurwoningen blijvend
subsidie genieten.”
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-3/16
3.6.
Op 18 juni 2018 en op 3 december 2018 beslist het college van
burgemeester en schepenen van de gemeente Meise om een projectfiche goed te
keuren met het oog op de gefaseerde realisatie van het project.
3.7.
Op 4 maart 2019 beslist het college van burgemeester en
schepenen van de gemeente Meise om het project Tussenveld ‘on hold’ te zetten
en een stuurgroep bijeen te roepen “om meer duidelijkheid te brengen […], in het
bijzonder om na te kijken hoe sociale huurwoningen [Bindend Sociaal Objectief
(BSO)] op een doordachte, gedragen en gespreide manier kunnen worden
gerealiseerd”.
3.8.
Parallel werd opdracht gegeven om een “Bouwmeester Scan” op
te maken:
“De Bouwmeester Scan is een tool die lokale besturen in staat stelt voor het
grondgebied van hun gemeente een diagnose te laten opmaken van de
ruimtelijke en beleidsmatige sterktes en zwaktes, met het oog op de
ontwikkeling van een concrete agenda van projecten en beleidsmatige
ingrepen voor de transitie naar een duurzame leefomgeving. De aandacht
gaat hierbij in het bijzonder naar de link tussen het ruimtegebruik en de
uitdagingen in het kader van de huidige klimaat- en energiecrisis.”
De scan die op 20 maart 2020 wordt opgemaakt staat kritisch ten
aanzien van de geplande realisatie van sociale woningbouw te Tussenveld:
“Voor de Providentia wijk te Oppem […] en de verkaveling Tussenveld is
verder aansnijden van het [woonuitbreidingsgebied (WUG)] niet wenselijk.
Met het oog op een verhoging van het ruimtelijk rendement en het aanbod
betaalbare woningen, zou een beperkte verdichting van het bestaand
patrimonium (met zeer beperkte extra footprint) op lange termijn eventueel
wel moeten kunnen.
De evidente locaties om de woningvraag op te vangen en bijkomende
(sociale) huisvesting te realiseren zijn de WUG’s Sint-Elooi […] en SintMartinus […], gelegen nabij de kern van Meise. Voor deze dienen hogere
dichtheden vooropgesteld te worden. Op middellange termijn biedt de
verkaveling ‘de Vlieten’ […] aan de rand van Wolvertem
verdichtingsmogelijkheden.
[…]
Het realiseren van de geplande 299 sociale woningen op Tussenveld […]
is niet wenselijk gezien de sterke concentratie van het sociaal programma,
de autoafhankelijke locatie en het overstromingsgevoelig gebied.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-4/16
Verdere uitbreiding van het woningbestand moet geconcentreerd worden in
de hoofddorpen, die zoals aangetoond nog genoeg potentieel hebben
(in onbebouwde kavels in en buiten WUG’s maar ook in densiteiten).
Er zijn wel degelijk andere en beter gelegen alternatieven voorhanden.”
3.9.
Op 20 december 2021 keurt het college van burgemeester en
schepenen het beleidsdocument ‘sociaal wonen Meise’, bestaande uit een
omgevingsanalyse en een visie, goed. Met betrekking tot Tussenveld wordt het
volgende gesteld:
“In Meise is het BSO momenteel theoretisch behaald door het project
Tussenveld (237 huurentiteiten) dat werd opgenomen in het projectportaal.
Het project heeft echter – om diverse redenen – geen draagvlak meer.
Er werd dan ook op 22 oktober 2021 een schrijven gericht aan de
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en Wonen Vlaanderen om dit
project van de projectfiche weg te halen.
Het moet duidelijk zijn dat de gemeente Meise sowieso het BSO wenst te
realiseren. De gemeente wenst dit echter te verwezenlijken door een
spreiding van het aanbod op meerdere locaties. Daarbij wenst ze zich te
laten leiden door de aanbevelingen van de Bouwmeesterscan. Gezien voor
een aantal van de mogelijke opportuniteiten (cfr. infra) nog een aantal
(ruimtelijke en wetgevende) initiatieven dienen genomen te worden, zal de
spreiding van het aanbod ook in de tijd dienen te gebeuren. Ieder eventueel
alternatief scenario dat zorgt voor een meer gespreid aanbod van het sociaal
woonaanbod moet ook uitmonden in het behalen van dat BSO.
[…]
Het bestuur wenst geen ontwikkeling meer van sociale huurwoningen in
Tussenveld. Er zullen over de gevolgen van deze beleidskeuze met de
Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij gesprekken worden opgestart.
[…]
De gemeente focust zich op het huidige BSO. Het huidige BSO is
theoretisch gezien gerealiseerd maar wordt tegengehouden door het project
Tussenveld dat niet uitgevoerd zal worden zoals oorspronkelijk
doorgegeven. De gemeente wenst een spreiding van de bouw van de sociale
huurwoningen, zowel in ruimte als in tijd. Momenteel zijn er een aantal
ruimtelijke en juridische belemmeringen die dienen opgeheven te worden.
De opheffing van deze ruimtelijke en juridische belemmeringen moeten
echter ook de bouw van eventueel extra sociale woningen na 2025 mogelijk
maken zodat aan een mogelijk nieuw Vlaams objectief voor sociale
huurwoningen voor de periode 2026-2035 kan tegemoetgekomen worden.
Bij het bepalen van een nieuw Vlaams objectief moet aandacht besteed
worden aan een spreiding, waarbij de grondnood in de Vlaamse rand rond
Brussel in aanmerking zou moeten genomen worden.”
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-5/16
3.10.
Op 5 juni 2023 vindt een overleg plaats tussen de
gemeente Meise en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting.
Daarbij wordt het standpunt van de gemeente als volgt verwoord:
“Voortschrijdende inzichten inzake sociaal wonen en ruimtelijke ordening
hebben het huidige bestuur doen besluiten dat op de gronden van de
Gewestelijke
Maatschappij
voor
Volkshuisvesting
in
het
woonuitbreidingsgebied Tussenveld niet meer kan worden gebouwd.
Wij willen dit gebied bestemmen voor landbouw en natuurbehoud.
Dit bestuur ontwikkelt een nieuwe visie rond sociaal wonen waarbij elk
toekomstig project van sociale woningbouw zal worden getoetst aan een
aantal leidende principes of criteria. Deze criteria zijn de volgende:
- Het bestuur kiest voor een spreiding en een kleinschalige invulling van
projecten met sociale huurwoningen en dit met het oog op en een goede
sociale inbedding van de sociale huurders en een sociale mix die de
samenlevings- en gemeenschapsopbouw ondersteunt. Aandacht gaat
daarbij ook uit naar flankerende initiatieven die het behoud van het
Nederlandstalig en Vlaams karakter van onze gemeente bevorderen.
- Sociale huurwoningen worden gebouwd binnen een beloopbare afstand
ten opzichte van dagelijks winkelen en contacten met de lokale
overheid en haar sociale dienstverlening. Autoafhankelijkheid moet
voorkomen worden voor de essentiële verplaatsingen van de sociale
huurders.
- Het mobiliteitsaspect is een belangrijk punt van zorg. De nabijheid, ook
tijdens de weekends, van een hoogwaardige verbinding voor openbaar
vervoer, is essentieel voor de sociaal-culturele mobiliteit van de
bewoners van sociale huurwoningen. Om de beloopbaarheid en de
sociaal-culturele mobiliteit voor sociale huurders te garanderen, passen
wij voor de beoordeling van projecten van sociale woningbouw in onze
gemeente een standaard van maximaal 2 km loop- en fietsafstand naar
een hoogwaardige halte van openbaar vervoer toe. Wij baseren ons voor
die afstand op 2 referentiebronnen: ‘Provinciaal kader voor
woonuitbreidingsgebieden’, goedgekeurd op 27 maart 2015 door de
bestendige deputatie van de provincie Vlaams-Brabant en de methodiek
van de mobiliteitsmagneten van de Vervoerregio Vlaamse-Rand van de
Vlaamse overheid.
- Ook sociale woonprojecten moeten kaderen in de visie voor het
bewaren van de open ruimte en de keuze voor inbreiding en
kernversterking in de bestaande dorpskernen in overeenstemming met
het ruimtelijk beleid van de Vlaamse overheid en de provincie.
- Bouwen in overstromingsgevoelige gebieden is niet aanvaardbaar,
zeker wanneer het gaat om sociaal kwetsbare medeburgers.
Elk project voor sociaal wonen zal in het kader van onze visie op sociaal
wonen ook worden getoetst aan de ambities verwoord door de
Vlaamse Bouwmeester in de recente Bouwmeesterscan voor Meise van
20 maart 2020.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-6/16
De site Tussenveld werd door onze administratie beoordeeld volgens de
hierboven vermelde criteria en voldoet helaas niet. Dat oordeel spoort
overigens ook met het voorkeursscenario vermeld in de conclusies van de
Bouwmeesterscan van 20 maart 2020. Ook daar wordt ons geadviseerd om
niet meer te bouwen in Tussenveld.
Uiteraard zijn wij bereid om de Gewestelijke Maatschappij voor
Volkshuisvesting te vergoeden of compenseren of een combinatie van deze
beide te maken.”
3.11.
Op 19 juni 2023 beslist het college van burgemeester en
schepenen van de gemeente Meise om een werkgroep op te richten “om de
mogelijkheden voor alternatieven ingevolge het gewijzigd politiek standpunt met
betrekking tot het oprichten van sociale woningen in Tussenveld te onderzoeken”.
3.12.
Op 26 oktober 2023 richt de verzoekende partij een schrijven aan
de verwerende partij waarin zij stelt “direct belanghebbende partij” te zijn:
“Onze cliënte is een onderneming die zich onder meer bezighoudt met
vastgoedontwikkeling. Zij is de eigenaar van een aantal gronden in de
gemeente Meise. Zij is tevens betrokken in een procedure over een aantal
gronden gelegen op de site Sint-Martinus die door Vlabinvest APB werden
aangekocht in uitoefening van haar voorkooprecht. Onze cliënte meent dat
de uitoefening van het voorkooprecht door Vlabinvest APB onwettig is en
dat bijgevolg uitvoering moet worden gegeven aan de koopovereenkomst
die zij heeft gesloten met de voormalige eigenaars van de gronden en die
voorafging aan de uitoefening van het verkooprecht door Vlabinvest APB.
Als direct belanghebbende partij heeft onze cliënte met veel belangstelling
kennisgenomen van het gewijzigde politieke standpunt inzake de realisatie
van het Bindend Sociaal Objectief (‘BSO’) en de daaruit voortvloeiende
oprichting van de Werkgroep Tussenveld/BSO (‘Werkgroep’).
In het bijzonder verwijzen wij dienaangaande naar het verslag van een
vergadering met de Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en de
gemeente Meise […].
[...]
Onze cliënte ziet zich […] genoodzaakt om U middels voorliggend
schrijven op de hoogte te stellen van haar opmerkingen en bekommernissen
inzake de realisatie van het BSO te Meise.
Ten eerste meent onze cliënte dat het BSO op de eerste plaats moet worden
gerealiseerd op beschikbare kavels en gronden van publieke en
semipublieke overheden in de gemeente.
Onze cliënte verwijst daarvoor naar een advies van de Strategische
Adviesraad Ruimtelijke Ordening van 17 december 2008 naar aanleiding
van het ontwerpdecreet betreffende het grond- en pandenbeleid waarin
wordt gesteld dat ‘geen sociale verplichtingen aan private initiatiefnemers
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-7/16
kunnen opgelegd worden indien er nog voldoende onbenutte en goed
gelegen aansnijdbare gronden van de publieke sector in de betrokken
gemeente aanwezig zijn om de sociale woonbehoefte op te vangen’ […].
Ook uit het arrest nr. 145/2013 van het Grondwettelijk Hof van
7 november 2013 […] en uit de omzendbrief RWO/2014/1 van 4 april 2014
[…] volgt dat de voorkeur moet worden gegeven aan publieke gronden om
het BSO te realiseren. Het opleggen van lasten aan private grondeigenaars
ongeacht de inspanningen van de publieke overheden maakt immers een
onevenredige aantasting uit van het eigendomsrecht.
Bijgevolg meent onze cliënte dat in het kader van de verdere reflectie
omtrent de invulling van Tussenveld zeker dient te worden bekeken of niet
alsnog een (beperkt) sociaal woonaanbod kan worden voorzien. Daarnaast
is onze cliënte van oordeel dat het ontwerp RUP Herziening 1 Sancta Maria
grondig dient te worden bijgestuurd als gevolg van de vooropgestelde
stopzetting c.q. bijsturing van het project Tussenveld. Het aantal sociale
woningen voorzien in het ontwerp RUP dient daarbij opnieuw substantieel
te worden verhoogd, in lijn met de eerdere plannen.
Ten tweede wenst onze cliënte op te merken dat het in het licht van het
rechtszekerheidsbeginsel absoluut noodzakelijk is dat op korte termijn een
transparant, stabiel en allesomvattend plan van aanpak tot stand komt met
het oog op de realisatie van het BSO in de gemeente Meise.
[…]
In afwezigheid van een snelle, alomvattende oplossing bestaat bovendien
het gevaar dat bepaalde sites worden ontwikkeld en hun situatie definitief
wordt vastgelegd zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met de
ruimere problematiek van het BSO. Dit maakt dat er voor de toekomst
minder gronden in de gemeente Meise beschikbaar zullen zijn om het BSO
te realiseren, zodat de last van het BSO zal moeten worden gerealiseerd op
een steeds kleiner wordende oppervlakte.
Wanneer ondertussen de lasten op publieke gronden dan ook nog eens
worden verminderd, zal dit private eigenaars van projectgronden,
waaronder cliënte, onevenredig raken in hun rechten, in het bijzonder in
hun eigendomsrecht. […]
Ten derde wenst onze cliënte te benadrukken dat zij ervan overtuigd is dat
de aankoop door Vlabinvest APB van de gronden op de site Sint-Martinus
niet rechtsgeldig is. Er is dienaangaande een procedure hangende voor het
Hof van Beroep te Brussel, waarin de pleitzitting wellicht zal doorgaan in
maart 2028. Onze cliënte gaat ervan uit dat het Hof van Beroep de
overeenkomst uiteindelijk zal vernietigen en dat zij rechtmatig eigenaar zal
worden van de betrokken gronden. […]
Onze cliënte vraagt aan de Werkgroep om zo snel als mogelijk een globaal
plan voor de Gemeente Meise op te stellen waarbij de realisatie van het
BSO op publieke of semipublieke gronden als uitgangspunt wordt
genomen. Het is daarbij wenselijk dat de piste Tussenveld wordt
heroverwogen voor de realisatie van het BSO.”
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-8/16
3.13.
Bij schrijven van 24 mei 2024 formuleert de verzoekende partij
het “ruimst mogelijke voorbehoud” bij het voornemen van de gemeente Meise om
met de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting een dading te sluiten:
“Onze cliënte heeft op de website van de gemeente Meise kennisgenomen
van de agenda en de ontwerpnotulen van de gemeenteraad van 27 mei 2024.
Punt 24 van de agenda betreft een bespreking omtrent het mogelijk afsluiten
van
een
dadingsovereenkomst
met
de
Gewestelijke
Huisvestingsmaatschappij in verband met site Tussenveld. In de
ontwerpnotulen wordt voorgesteld om akkoord te gaan met de
overeenkomst die onder meer de aankoop van de site Tussenveld door de
gemeente Meise inhoudt voor de prijs van 2.200.000 euro. In de
ontwerpnotulen wordt het voorstel tot dadingsovereenkomst gemotiveerd
omwille van het feit dat er ‘(t)ussen het Lokaal Bestuur en de Gewestelijke
Maatschappij voor Volkshuisvesting (...) een geschil (is) ontstaan over de
invulling van de gronden en de gewekte verwachtingen daaromtrent’.
Inderdaad, daar waar het eertijds de bedoeling was om op de site
Tussenveld 296 sociale wooneenheden te realiseren, heeft het lokaal
bestuur thans de visie ‘om geen verdere ontwikkeling toe te staan op de
aangehaalde gronden’. Het bestuur wenst daarom de gronden te verwerven
‘om ze in te zetten in het lokaal ruimtelijk beleid door ze bij voorkeur een
groen - blauwe open ruimte invulling te geven’.
Namens onze cliënte willen wij dienaangaande het ruimst mogelijke
voorbehoud formuleren.”
De verzoekende partij licht het voorbehoud nader toe onder
verwijzing naar de noodzaak om het bindend sociaal objectief te behalen en het
ontbreken van een wettelijke basis. Zij wijst ook op de onzekerheid ten aanzien
van de mogelijkheid om over te gaan tot herbestemming van het betrokken
woonuitbreidingsgebied, evenals “de regels inzake staatssteun en de verplichtingen
die op instellingen met een publieke taak rusten bij de overdracht van onroerende
goederen”. In dit verband merkt zij op “dat de in de dadingsovereenkomst
vooropgestelde prijs lager blijkt te liggen dan de geschatte waarde van de gronden
en dat deze overeenkomst geenszins voortvloeit uit een concurrerende,
transparante en niet-discriminatoire procedure”.
In het licht van die overwegingen verzoekt zij dan ook “om geen
goedkeuring te verlenen aan de afsluiting van een dadingsovereenkomst met de
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-9/16
Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij met betrekking tot de onroerende
goederen gelegen te Tussenveld”.
3.14.
Op 27 mei 2024 beslist de gemeenteraad van Meise om de
dadingsovereenkomst met betrekking tot de onroerende goederen, gelegen te
Tussenveld, 1860 Meise met de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting
goed te keuren.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-10/16
Dit is het bestreden besluit, dat als volgt wordt gemotiveerd:
“De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting is eigenaar van
gronden met een totaaloppervlakte van 11,83 ha, gelegen in het
woonuitbreidingsgebied Tussenveld. […]
De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting heeft in het verleden
een aantal aanzienlijke kosten gedaan voor de ontwikkeling van deze
gronden o.a. voor de uitvoering van stedenbouwkundige studies,
ontwerpoefeningen,
milieueffectenstudies,
dieptesonderingen,
archeologisch onderzoek… en dit mede gelet op de vooropgestelde
bestemming en gewekte verwachtingen. Ook het Lokaal Bestuur heeft een
aantal kosten gedragen in het kader van de mogelijke ontwikkeling.
Het Lokaal Bestuur heeft echter de visie om geen verdere ontwikkeling toe
te staan op de aangehaalde gronden maar wenst deze te verwerven om ze
in te zetten in het lokaal ruimtelijk beleid door ze bij voorkeur een groen –
blauwe open ruimte invulling te geven.
Voor de site Tussenveld werd een projectfiche aangemaakt op
12 september 2017; deze staat op de Projectenlijst van de VMSW sinds
11 december 2018 voor 296 wooneenheden.
Tussen het Lokaal Bestuur en de Gewestelijke Maatschappij voor
Volkshuisvesting is er aldus een geschil ontstaan over de invulling van de
gronden en de gewekte verwachtingen daaromtrent.
Hierover werden tussen de partijen onderhandelingen gevoerd die geleid
hebben tot deze overeenkomst waarbij wederzijdse toegevingen gedaan
worden.
Huidige overeenkomst vervangt hierbij alle voorgaande gemaakte
afspraken en/of overeenkomsten, mondeling en/of schriftelijk, en geldt als
definitieve dadingsovereenkomst die enkel nog kan gewijzigd worden na
akkoord van beide partijen.
[…]
Het Lokaal Bestuur zal hogervermelde gronden aankopen van de
Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting. Het Lokaal Bestuur zal
deze gronden verwerven met de thans bestaande gebruiksrechten op deze
gronden.
De gronden worden overgedragen in de staat en de toestand waarin ze zich
thans bevinden, zonder waarborg voor het bestaan van verborgen gebreken,
met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden waarmee zij zouden
kunnen bevoordeeld of bezwaard zijn.
De aankoop van de gronden gebeurt in het algemeen belang. Het Lokaal
Bestuur heeft de intentie om na de verwerving van de gronden deze
voornamelijk [te] herbestemmen naar een blijvende open ruimte waar
zowel een maatschappelijk als landschappelijke meerwaarde wordt
ontwikkeld voor de omgeving. Het door het Lokaal Bestuur te betalen
bedrag van 2.220.000 euro zal door de Gewestelijke Maatschappij voor
Volkshuisvesting bij voorrang geher[i]nvesteerd worden in sociale
woningbouw in de gemeente Meise.
Het Lokaal Bestuur zal in het kader van deze dadingsovereenkomst aan de
Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting een bedrag van
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-11/16
2.220.000 euro betalen. Dit bedrag bevat de prijs voor de verwerving van
de gronden en tevens een vergoeding voor de gemaakte kosten van de
Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting waarbij de Gewestelijke
Maatschappij afziet van elke andere en verdere procedure of vordering met
betrekking tot de beoogde ontwikkeling van de gronden. Met betrekking tot
de waarde van de te verwerven gronden werd een schattingsverslag
opgemaakt door landmeter [T.]; de marktwaarde van de grond wordt
geschat op een bedrag van 2.395.000 euro. Het door het Lokaal Bestuur te
betalen bedrag in het kader van deze dadingsovereenkomst voldoet dan ook
aan de bepalingen van artikel 3.1 van de omzendbrief KB/ABB 2019/3
over de transacties van onroerende goederen door lokale en
provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten.”
IV. Ontvankelijkheid
Standpunt van de partijen
In haar verzoekschrift verantwoordt de verzoekende partij haar
belang als volgt:
“Ingevolge het bestreden besluit staat met zekerheid vast dat de
gemeente Meise het BSO niet zal realiseren op Tussenveld en bijgevolg zal
moeten realiseren in een aantal plangebieden waar de gemeente geen
gronden in eigendom heeft. Bovendien heeft het bestreden besluit een
belangrijke budgettaire impact, hetgeen de mogelijkheden voor de
gemeente Meise om het BSO op eigen initiatief te realiseren ernstig
bemoeilijkt. Aldus zullen de nodige inspanningen voor de realisatie van het
BSO, mede gelet op het gebrek aan budget van de gemeente Meise,
op onevenredige wijze worden afgewenteld op private grondeigenaars van
[de] te ontwikkelen percelen.
De activiteiten van [de verzoekende partij] als projectontwikkelaar die
gronden wenst te ontwikkelen in te herziene plangebieden worden dan ook
ernstig bedreigd door het bestreden besluit.
Voorts beoogt de [verzoekende partij] om de gronden die conform de
goedgekeurde dadingsovereenkomst door de Gewestelijke Maatschappij
voor Volkshuisvesting aan de gemeente Meise zouden worden verkocht
zelf te verwerven. [De verzoekende partij] heeft hiertoe een bod tot
aankoop uitgebracht dat hoger is dan het bedrag dat de gemeente Meise
wenst te betalen […].”
5.
De
verwerende
partij
betwist
het
belang
van
de
verzoekende partij onder meer om reden dat de uiteenzetting van de
verzoekende partij
daaromtrent
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
louter
gesteund
is
op
aannames
en
X-18.720-12/16
mogelijke hypothesen. Van enig persoonlijk rechtstreeks nadeel is evenwel geen
sprake.
In haar memorie van wederantwoord licht de verzoekende partij
haar belang nader toe als volgt:
“Inderdaad […] volgt uit het bestreden besluit met stellige zekerheid dat de
gemeente Meise het BSO niet zal realiseren op Tussenveld en zij zich dus
zal richten op andere plangebieden. Zoals toegelicht [...], heeft het
bestreden besluit bovendien tot gevolg dat het BSO niet zal kunnen worden
gerealiseerd. Ook dit betreft geen assumptie in hoofde van [de verzoekende
partij], maar werd op 9 september 2024 uitdrukkelijk bevestigd door het
college van burgemeester en schepenen […] naar aanleiding van de
goedkeuring van het plan van aanpak 2024 […]. In het plan van aanpak
2024 wordt daarnaast bevestigd dat de gemeente Meise een aantal andere
locaties op het oog heeft voor sociale woningbouw, waarbij het
zwaartepunt zou komen te liggen op de site Martinus waar 70 sociale
woningen zouden worden gerealiseerd […]. Teneinde te vermijden om
dienaangaande voor voldongen feiten te worden geplaatst, kan [de
verzoekende partij] zich dan ook verzetten tegen het bestreden besluit.
Daarenboven is het alleszins geen loutere aanname of hypothese dat
[de verzoekende partij], vóór de verkoop die voortvloeit uit de
dadingsovereenkomst, een bod heeft uitgebracht op de gronden te
Tussenveld dat hoger ligt dan de prijs die de gemeente Meise bereid is te
betalen.”
7.
In haar laatste memorie beklemtoont de verzoekende partij dat
bij de beoordeling van haar belang ook rekening dient te worden gehouden met het
gegeven dat zij als geïnteresseerde koper van de betrokken gronden te Tussenveld
meermaals een bieding tot aankoop heeft gedaan, en dit voor een hogere prijs dan
deze vermeld in de dadingsovereenkomst.
Beoordeling
Artikel 19, eerste lid, van de gecoördineerde wetten op de
Raad van State bepaalt dat de beroepen tot nietigverklaring voor de
afdeling bestuursrechtspraak kunnen worden gebracht door elke partij die doet
blijken van een benadeling of een belang.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-13/16
Voor het bestaan van het rechtens vereiste belang volstaat het
niet dat de verzoekende partij een persoonlijk, rechtstreeks en zeker nadeel
ondergaat. Er is tevens vereist dat de gevorderde vernietiging aan de
verzoekende partij een direct en persoonlijk voordeel verschaft.
In de mate dat de verzoekende partij zich beroept op haar belang
als geïnteresseerde koper van de betrokken gronden, is het voordeel dat zij beoogt
in de eerste plaats afhankelijk van de verkopende eigenaar, en niet van de
verwerende partij.
Zelfs
indien
de
in
de
bestreden
beslissing
besloten
aankoopbeslissing zou worden vernietigd, dan nog zal de verzoekende partij het
door haar nagestreefde voordeel enkel kunnen realiseren indien de eigenaarverkoper daartoe de nodige beslissingen neemt. Het voordeel dat zij nastreeft kan,
in geval van vernietiging van de bestreden beslissing, niet door de
verwerende partij worden gerealiseerd.
Dat de verzoekende partij een geïnteresseerde koper is, en dat zij
bij de verkopende eigenaar ook een bieding heeft gedaan, brengt bijgevolg niet met
zich mee dat zij een rechtstreeks belang heeft bij de vernietiging van de beslissing
van de verwerende partij om, middels de beslissing om een dading te sluiten,
over te gaan tot de aankoop van de betrokken gronden.
De verzoekende partij houdt ook voor dat het betreden besluit
ervoor zal zorgen dat de inspanningen voor de realisatie van het BSO op
onevenredige wijze zullen worden afgewenteld op private grondeigenaars,
zoals zijzelf.
Ook dit nadeel vloeit evenwel niet rechtstreeks uit de bestreden
beslissing voort.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-14/16
De vernietiging van de bestreden beslissing om een dading
te sluiten, zal niet met zich meebrengen dat het initieel project inzake sociale
huisvesting alsnog zal worden gerealiseerd.
De bestreden beslissing heeft ook niet als rechtstreeks gevolg dat
de verzoekende partij haar gronden niet langer zal kunnen ontwikkelen, en ook niet
dat zij dit onder minder voordelige voorwaarden zal moeten doen.
Ook als eigenaar of geïnteresseerde projectontwikkelaar heeft de
verzoekende partij zodoende geen rechtstreeks belang bij de vernietiging van de
bestreden beslissing.
Het enkele feit dat de verwerende partij er door de bestreden
beslissing toe zou worden aangezet om concrete actie te ondernemen met
betrekking tot de verwezenlijking van het BSO, volstaat daartoe niet. Het standpunt
van de verzoekende partij dat de verwerende partij “een aantal andere locaties op
het oog heeft voor sociale woningbouw, waarbij het zwaartepunt zou komen te
liggen op de site Martinus waar 70 sociale woningen zouden worden gerealiseerd”,
doet niet anders besluiten.
Het besluit is dat de verzoekende partij niet doet blijken van het
rechtens vereiste belang bij het beroep.
De door de verwerende partij opgeworpen exceptie is derhalve
gegrond.
BESLISSING
- De Raad van State verwerpt het beroep.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-15/16
- De verzoekende partij wordt verwezen in de kosten van het beroep tot
nietigverklaring, begroot op een rolrecht van 200 euro, een bijdrage van
24 euro en een rechtsplegingsvergoeding van 770 euro, die verschuldigd is aan
de verwerende partij.
Dit arrest is uitgesproken te Brussel, op eenentwintig april tweeduizend
zesentwintig, door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:
Jan Clement,
kamervoorzitter,
Stephan De Taeye,
staatsraad,
David D’Hooghe,
staatsraad,
bijgestaan door
Silvan De Clercq,
griffier.
De griffier
De voorzitter
Silvan De Clercq
Jan Clement
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.438
X-18.720-16/16
