Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.459 (2026-04-23)
Sommaire (FR) :
Arrêt no 266.459 du 23 avril 2026 Aménagement du territoire, urbanisme,
environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis
mixtes Décision : Annulation
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF
LE PRÉSIDENT DE LA XIIIe CHAMBRE
ARRÊT
no 266.459 du 23 avril 2026
A. 237.434/XIII-9802
- l’association des copropriétaires
RÉSIDENCE MEUSE ET SARTE,
- P.L.,
- M.B.,
ayant tous élu domicile chez
Me Olivier GUSTINE, avocat,
rue Emile Delperée 5
4500 Huy,
En cause :
contre :
la ville de Huy, représentée
par son collège communal,
ayant élu domicile chez
Me Sandra PIERRE, avocat,
avenue Roi Albert 200
5300 Andenne.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête
- Par une requête introduite le 7 octobre 2022, les parties requérantes
demandent l’annulation de la décision du a 27 juin 2022 par laquelle le collège
communal de la ville de Huy octroie à F.L. et à la société anonyme (SA) Immo Vering
un permis d’urbanisme ayant pour objet la démolition d’un immeuble de bureaux et
la construction d’un immeuble à appartements sur un bien sis quai de Compiègne 14A
à Huy.
II. Procédure
- Le dossier administratif a été déposé.
Les mémoires en réponse et en réplique ont été régulièrement échangés.
Mme Lucie Vercheval, auditeur adjoint au Conseil d’État, a rédigé un
rapport sur la base de l’article 12 du règlement général de procédure.
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Le rapport a été notifié à la partie adverse le 21 novembre 2025.
Mme Lucie Vercheval, auditeur adjoint, a demandé, le 26 janvier 2026, que
soit mise en œuvre la procédure organisée par l’article 14quinquies du règlement
général de procédure.
Le greffier en chef a notifié, le 30 janvier 2026, à la partie adverse, que la
chambre allait statuer sur l’annulation de l’acte attaqué, à moins que la partie adverse
ne demande, dans un délai de quinze jours, à être entendue.
Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues,
inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le
12 janvier 1973.
III.
Mise en œuvre de la procédure accélérée prévue à l’article 30, § 3, des lois
coordonnées sur le Conseil d’État
- L’article 30 des lois précitées dispose, en son paragraphe 3, que la
section du contentieux administratif peut annuler l’acte ou le règlement si la partie
adverse ou celui qui a intérêt au règlement du litige n’introduit aucune demande de
poursuite de la procédure dans un délai de trente jours à compter de la notification
d’un rapport concluant à l’annulation.
- En l’espèce, la partie adverse n’a pas demandé la poursuite de la
procédure et n’a pas demandé à être entendue.
À la suite de l’arrêt de l’assemblée générale n° 243.249 du 14 décembre
2018, il revient dès lors d’apprécier si le premier moyen, qui a été considéré comme
partiellement fondé dans le rapport de Mme l’auditeur adjoint, justifie l’annulation de
l’acte attaqué. Dans l’affirmative, celui-ci pourra être annulé via la procédure
accélérée prévue à l’article 30, § 3, des lois coordonnées sur le Conseil d’État.
IV. Examen du premier moyen
- Les parties requérantes prennent un premier moyen, notamment, de la
violation de l’article D.IV.53 du Code du développement territorial (CoDT), de
l’article D.64 du livre Ier du Code de l’environnement et des articles 2 et 3 de la loi du
29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, ainsi que de
l’insuffisance des motifs et de l’erreur manifeste d’appréciation.
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En substance, elles font grief à la partie adverse de ne pas avoir analysé
l’impact de la construction projetée sur leur propriété et la compatibilité du projet
au regard du bon aménagement des lieux.
6. Dans son rapport, l’auditeur rapporteur considère que ce moyen est
partiellement fondé. Elle expose notamment ce qui suit :
« 24. Pour satisfaire aux exigences des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991
relative à la motivation formelle des actes administratifs, un permis d’urbanisme
doit, comme tout acte administratif à portée individuelle au sens de l’article 1er de
cette loi, faire l’objet d’une motivation formelle, laquelle consiste en l’indication,
dans l’acte, des considérations de droit et de fait servant de fondement à la décision.
Cette motivation doit être claire, complète, précise, pertinente et adéquate afin de
permettre aux intéressés de comprendre les raisons fondant la décision et de vérifier
qu’elle a été précédée d’un examen des circonstances de l’espèce.
Un permis d’urbanisme doit énoncer les raisons pour lesquelles l’autorité qui le
délivre estime la construction admissible au regard du bon aménagement des lieux.
Cette notion se rapporte à l’examen concret que doit exercer l’autorité compétente,
pour chaque demande de permis, de la compatibilité, de l’absence d’impact négatif
ou d’incidences inacceptables de la construction envisagée sur l’aménagement
local bâti ou non bâti, essentiellement en fonction des circonstances de fait.
L’autorité qui accorde le permis se doit d’exposer concrètement les raisons pour
lesquelles elle estime que le projet s’intègre harmonieusement au contexte
urbanistique existant et, plus particulièrement, par rapport aux propriétés voisines
dont l’environnement sera sensiblement modifié.
Elle doit par ailleurs permettre de comprendre pourquoi, le cas échéant, l’autorité
administrative, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation discrétionnaire,
s’écarte des avis et décisions antérieurement intervenus sur la demande. Elle ne
doit pas contenir de réponse à toutes les objections qui ont été formulées lors de
l’enquête publique. Il faut, mais il suffit que les motifs de l’acte rencontrent au
moins globalement les réclamations et indiquent les raisons de droit et de fait qui
ont conduit l’autorité à se prononcer, le degré de précision de la réponse étant
fonction de celui de la réclamation. Ainsi, lorsque des observations précises, dont
l’exactitude et la pertinence sont corroborées par le dossier, ont été formulées dans
la réclamation, le permis délivré ne peut être considéré comme adéquatement
motivé que s’il permet de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité passe
outre, au moins partiellement, à ces observations.
La notion de “motivation adéquate” au sens de l’article D.IV.53 du CoDT rejoint
et précise celle qui figure à l’article 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la
motivation formelle.
25. Dans un premier temps, les parties requérantes critiquent l’absence de prise en
considération des circonstances urbanistiques locales par la partie adverse alors que
les caractéristiques architecturales du projet diffèrent radicalement des bâtiments
existants.
Il ressort du reportage photographique annexé à la demande de permis que la
parcelle concernée se situe dans une rue où coexistent deux typologies d’immeuble
très contrastées puisque cinq immeubles à appartements (R+8) se situent à gauche
du projet et deux maisons unifamiliales, dont la plus proche est un R+1, se trouvent
à droite du projet.
La partie adverse examine ce contexte particulier et retranscrit cet examen dans la
motivation de l’acte attaqué :
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“Considérant que la parcelle concernée présente une superficie de +/-600 m²,
entre mitoyens, et une largeur de 8,50 mètres à rue (avec une profondeur d’un
peu plus de 80 mètres); qu’un premier bâtiment existant, en retrait par rapport à
la voirie, s’élève sur un rez-de-chaussée + un niveau couvert d’une toiture plate
; que dans le fond de la parcelle, on retrouve un deuxième bâtiment s’élevant
sur un rez-de-chaussée + l niveau et demi (avec toiture deux versants légèrement
en pente), mais dont seul le rez-de-chaussée fait partie du projet (le reste
appartenant à la propriété située chaussée de Liège); que côté gauche, face à la
nouvelle construction depuis la rue, on retrouve un immeuble s’élevant sur un
rez-de-chaussée + 8 étages tandis que du côté droit, il s’agit d’une maison
d’habitation unifamiliale présentant un rez-de-chaussée + combles en toiture
(…) la hauteur du bâtiment à construire est plus d’un niveau inférieur à celle du
bâtiment voisin ; qu’il permet ainsi une transition vers des gabarits plus faibles,
Considérant que par rapport à l’’incohérence urbanistique’ et la densité, le projet
s’implante le long d’une voirie régionale, bordée en partie d’habitations et
d’immeubles à appartements ; que si il est vrai que le cadre bâti, est en partie
constitué d’habitations unifamiliales, la construction est envisagée dans le
prolongement d’un ensemble de d’immeubles à appartements; que le bien est
situé à proximité de divers services et commerces ainsi que de la gare de Huy ;
que la construction d’un immeuble abritant plusieurs logements est, clans ce
contexte, acceptable”.
La partie adverse a relevé la configuration de la parcelle (±600 m², largeur 8,50 m,
profondeur supérieure à 80 m), la présence d’un bâtiment existant en retrait (R+1)
et d’un second en fond de parcelle, ainsi que la juxtaposition d’un immeuble R+8
à gauche et d’une maison unifamiliale à droite.
Elle conclut que la hauteur du projet, inférieure d’un niveau à celle de l’immeuble
voisin, permettait une transition vers des gabarits plus faibles. Concernant
l’“incohérence urbanistique”, elle a considéré que le projet s’inscrivait dans le
prolongement d’immeubles à appartements, le long d’une voirie régionale, à
proximité de services, commerces et de la gare de Huy. Dans ce contexte, l’effet
de rupture a été jugé acceptable.
En ce qui concerne les matériaux et les choix architecturaux opérés pour la façade,
la partie adverse a initialement émis un avis défavorable en raison de la
multiplication excessive des matériaux en façade. Elle a invité le demandeur à
déposer des plans modificatifs, ce qui a été fait le 8 mars 2022. Dans la version
corrigée, le crépi a été supprimé permettant de garantir une meilleure homogénéité,
ce que relève la partie adverse dans la motivation de l’acte attaqué. Elle prend
également en considération la combinaison des matériaux, laquelle permet de
dynamiser les façades sans excès. La partie adverse a donc examiné l’admissibilité
des matériaux, imposé des modifications pour garantir l’homogénéité et considéré
que le projet, ainsi modifié, respectait cet objectif.
La motivation de l’acte attaqué fait ressortir à suffisance que la partie adverse a
tenu compte des circonstances urbanistiques locales et a examiné l’architecture
proposée par le demandeur de permis lorsqu’elle s’est prononcée sur l’admissibilité
du projet.
Les conclusions de la partie adverse relative à l’admissibilité du projet dans ce
contexte relèvent de son pouvoir d’appréciation discrétionnaire, à l’égard duquel
le Conseil d’État n’exerce qu’un contrôle marginal. En l’espèce, il n’apparait que
les conclusions auxquelles la partie adverse est parvenue soient manifestement
déraisonnable, compte tenu du contexte dans lequel le projet s’inscrit et plus
particulièrement de la différence préexistante de typologie entre les immeubles
entourant la parcelle visée par le projet et de l’absence de constance dans les
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matériaux utilisés pour les immeubles situés aux alentours (briques de ton rouge,
briques de ton beige et brun foncé, crépi beige/jaune, briquettes de ton gris clair,
crépi gris foncé avec parement en bois fondé, etc).
26. En ce qui concerne la compatibilité du projet avec le voisinage, les parties
requérantes critiquent l’absence de prise en considération des incidences du projet
sur les immeubles situés de part et d’autre du projet litigieux. Les balcons et
fenêtres situés sur la façade Est de l’immeuble à appartement situé à gauche du
projet litigieux se trouveront purement et simplement privés de lumière et de la vue
dont ils bénéficiaient et la maison unifamiliale située à droite du projet et son jardin
seront constamment ombragés à cause du projet.
L’acte attaqué contient la motivation suivante :
“Considérant que par rapport aux plans initiaux, le pignon aveugle a été
retravaillé avec un jeu dans les matériaux qui lui apporte un certain dynamisme,
Considérant qu’une étude d’ensoleillement a été réalisée afin de pouvoir
percevoir l’incidence du projet en la matière,
Considérant que le projet semble respecter les dispositions du code civil en
matière de vues directes et indirectes ; que, tel que décrit dans le rapport
urbanistique joint à la demande, il a été conçu de manière à essayer d’éviter de
trop enfermer les terrasses latérales de l’immeuble voisin ; que le Collège
souligne ce travail puisque ces terrasses voisines semblent ne pas respecter les
exigences du Code civil,
Considérant que si des riverains estiment que leur propriété sera dévaluée ou
qu’ils perdent une vue dont ils pouvaient profiter, le Collège ne peut que
difficilement s’opposer à la construction d’un ensemble cohérent, sur un terrain
repris en zone constructible au plan de secteur et situé le long d’une voirie
suffisamment équipée ; que le Collège ne peut que regretter que ces mêmes
personnes n’aient pu acquérir le bien pour lui donner l’affectation qu’ils
souhaitaient”.
27. Si les riverains d’une zone d’habitat n’ont pas de droit au maintien en l’état des
parcelles voisines de leur propriété ni, le cas échéant, au maintien des vues et de
l’ensoleillement dont ils disposent grâce au fait que la parcelle ne soit pas encore
construite. Il n’en demeure pas moins que l’autorité qui autorise un projet doit
s’assurer que le projet n’entraine pas des incidences inacceptables pour le voisinage
et qu’un tel examen doit ressortir de la motivation de l’acte attaqué comme exposé
plus en détails ci-dessus. A cet égard, il ressort de la motivation de l’acte attaqué
que la partie adverse ne nie pas les incidences négatives du projet sur les deux
immeubles situés de part et d’autre du projet, elle admet implicitement leur
existence, mais semble les considérer admissibles ».
L’auditeur rapporteur estime ensuite que l’acte attaqué est à tout le
moins insuffisamment motivé en ce qui concerne spécifiquement les nuisances du
projet sur les balcons de la façade latérale de l’immeuble voisin.
7. Il y a lieu de se rallier à la position exposée dans le rapport de l’auditeur
quant à la motivation formelle de l’acte attaqué.
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Le premier moyen, partiellement fondé, justifie l’annulation de l’acte
attaqué en application des articles 30, § 3, des lois coordonnées sur le Conseil d’État
et 14quinquies du règlement général de procédure.
V. Indemnité de procédure
8. Les parties requérantes sollicitent une indemnité de procédure de
770 euros. Il y a lieu de faire droit à leur demande.
PAR CES MOTIFS,
LE CONSEIL D’ÉTAT DÉCIDE :
Article 1er.
Est annulée la décision du 27 juin 2022 par laquelle le collège communal
de la ville de Huy octroie à F.L. et à la SA Immo Vering un permis d’urbanisme ayant
pour objet la démolition d’un immeuble de bureaux et la construction d’un immeuble
à appartements sur un bien sis quai de Compiègne 14A à Huy.
Article 2.
Une indemnité de procédure de 770 euros est accordée aux parties
requérantes, à la charge de la partie adverse.
La contribution prévue à l’article 66, 6o, du règlement général de
procédure, liquidée à la somme de 24 euros, est mise à la charge de la partie adverse.
Les autres dépens, liquidés à la somme de 600 euros, sont mis à la charge
de la partie adverse.
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Ainsi prononcé à Bruxelles le 23 avril 2026, par la XIIIe chambre du
Conseil d’État, composée de :
Lionel Renders,
Thierry Blanjean,
conseiller d’État, président f.f.,
greffier.
Le Greffier
Le Président,
Thierry Blanjean
Lionel Renders
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