Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500 (2026-04-27)
Samenvatting (NL) :
Arrest nr 266.500 van 27 april 2026 Ruimtelijke ordening, stedenbouw,
leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Huisvesting Beslissing : Verwerping
Inwilliging tussenkomst
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
VOORZITTER VAN DE Xe KAMER
ARREST
nr. 266.500 van 27 april 2026
in de zaak A. 247.212/X-19.260
In zake:
de BV WOONMAATSCHAPPIJ VIVUS
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaten Frank Judo en Louise Janssens
kantoor houdend te 1000 Brussel
Keizerslaan 3
bij wie woonplaats wordt gekozen
tegen:
het VLAAMSE GEWEST
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaten Bart Martel, Kristof Caluwaert en Mauro Gisgand
kantoor houdend te 1050 Brussel
Louizalaan 99
bij wie woonplaats wordt gekozen
Tussenkomende partijen:
-
BV THUISWEST
-
BV WM ELAN
-
BV WOONSTART
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Bart Goossens
kantoor houdend te 2600 Antwerpen
Borsbeeksebrug 36 bus 9
bij wie woonplaats wordt gekozen
-------------------------------------------------------------------------------------------------I. Voorwerp van de vordering
De vordering, ingesteld op 29 januari 2026, strekt tot de
schorsing van de tenuitvoerlegging van “de beslissing van 28 november 2025 van
Wonen in Vlaanderen tot weigering van vaststelling van een overdrachtsprijs”.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-1/15
II. Verloop van de rechtspleging
Bij beschikking van 23 februari 2026 werd, in samenspraak met
het aangeduide lid van het auditoraat, de procedurekalender vastgesteld.
De verwerende partij heeft een nota en een administratief dossier
ingediend.
Met een verzoekschrift van 20 maart 2026 hebben de
bv Thuiswest, de bv WM Elan en de bv Woonstart gevraagd om in het
administratief kort geding te mogen tussenkomen.
De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft
plaatsgevonden op 21 april 2026, om 10.30 uur.
Staatsraad Patricia De Somere heeft verslag uitgebracht.
Advocaten Frank Judo en Louise Janssens, die verschijnen voor
de verzoekende partij, advocaat Kristof Caluwaert, die verschijnt voor de
verwerende partij en advocaten Sirine Ben Messaoud en Freda Okyere, die
loco advocaat Bart Goossens verschijnen voor de tussenkomende partijen, zijn
gehoord.
Adjunct-auditeur Christiaan Lesaffer heeft een met dit arrest
eensluidend advies gegeven.
Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der
talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State,
gecoördineerd op 12 januari 1973.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-2/15
III. Feiten en regelgevend kader
3.1.
Bij de hervorming van het landschap van de sociale huisvesting
bij decreet van 9 juli 2021 ‘houdende wijziging van diverse decreten met
betrekking tot wonen’ (hierna: het decreet van 9 juli 2021) heeft de decreetgever
beoogd de sociale huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren om
te vormen tot één woonactor, de woonmaatschappij genoemd, die binnen de door
de Vlaamse regering vastgestelde werkingsgebieden fungeert als enig
aanspreekpunt voor de sociale huurder of -koper.
3.2.
Op de verzoekende partij, een erkende woonmaatschappij,
voorheen een erkende sociale huisvestingsmaatschappij, is de overgangsregeling
bepaald in artikel 209 van het decreet van 9 juli 2021 van toepassing, dat luidt:
“§1. In afwijking van artikel 4.38, § 2 en § 4, van de Vlaamse Codex
Wonen van 2021 zoals ingevoegd bij artikel 77 van dit decreet, gelden voor
woonmaatschappijen die erkend zijn conform artikel 205, § 2, de bepalingen
van dit artikel.
§ 2. De woonmaatschappij ontplooit vanaf haar erkenning geen nieuwe
activiteiten buiten het werkingsgebied waarvoor ze erkend is.
De woonmaatschappij beperkt uiterlijk vanaf 1 januari 2028 haar activiteiten
tot het werkingsgebied waarvoor ze erkend is.
§ 3. De woonmaatschappij verwerft zo snel mogelijk minstens het beheer van
de onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting en die
binnen haar werkingsgebied liggen, van sociale huisvestingsmaatschappijen,
andere
woonmaatschappijen,
sociale
verhuurkantoren
en
het
Vlaams Woningfonds. Uiterlijk op 1 januari 2028 verwerft de
woonmaatschappij alle rechten met betrekking tot die onroerende goederen
die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die binnen haar werkingsgebied
liggen van sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren,
het Vlaams Woningfonds en van andere woonmaatschappijen.
De woonmaatschappij draagt zo snel mogelijk minstens het beheer van de
onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die buiten
haar werkingsgebied liggen over aan de woonmaatschappijen die erkend zijn
voor het werkingsgebied waar de onroerende goederen liggen. Uiterlijk op
1 januari 2028 draagt de woonmaatschappij alle rechten met betrekking tot
die onroerende goederen over aan de woonmaatschappijen die erkend zijn
voor het werkingsgebied waar de onroerende goederen liggen.
Artikel 4.38, § 6 en § 7, is van overeenkomstige toepassing.”
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-3/15
Artikel 4.38, §§ 6 en 7, van de Vlaamse Codex van Wonen 2021
luiden:
Ҥ 6. Bij een overdracht van rechten als vermeld in paragraaf 4 en 5 draagt
de overdrager in voorkomend geval de nog openstaande leningen bij de
VMSW, het Vlaams Financieringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor
Vlaams- Brabant of Vlabinvest apb die betrekking hebben op dat onroerend
goed of die rechten over aan de overnemer.
§ 7. Als de overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en
de partijen het niet eens geraken over de prijs voor de overdracht van de
rechten, vermeld in paragraaf 4 en 5, bedraagt de prijs de venale waarde van
die rechten, rekening houdend met de bijzondere kenmerken van de
sociale huisvestingsmaatschappijen respectievelijk woonmaatschappijen,
waarop de leningen, vermeld in paragraaf 6, en subsidies met uitzondering
van de subsidies die op geen enkele wijze hebben bijgedragen tot de
marktwaarde van het betrokken onroerend goed in mindering worden
gebracht. De Vlaamse Regering stelt de overdrachtsprijs vast.
In elk geval wendt de overdrager, behalve indien het een gemeente of een
OCMW is, de opbrengst van de overdracht aan voor de terugbetaling van
openstaande leningen van de overdrager bij het Vlaamse Gewest of de
VMSW. De overdrager, behalve indien het een gemeente of een OCMW is,
wendt de overblijvende middelen aan overeenkomstig artikel 4.1/1.
De Vlaamse Regering kan daarover de nadere regels vaststellen.
De Vlaamse Regering kan, binnen de perken van de kredieten die daarvoor
op de begroting van het Vlaamse Gewest worden ingeschreven, aan een
woonmaatschappij, onder de voorwaarden die ze bepaalt, leningen en
subsidies verlenen voor de verwerving van de rechten met betrekking tot de
onroerende goederen, vermeld in paragraaf 4 en 5.”
Artikel 4.155/3 van het besluit van de Vlaamse regering van
11 september 2020 ‘tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021’
(hierna: besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021) luidt:
“Als een overdracht als vermeld in artikel 4.38, § 4 of § 5, van de Vlaamse
Codex Wonen 2021 of artikel 209, § 3, van het decreet van 9 juli 2021
houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, niet kan
plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens raken
over de prijs voor de overdracht van die rechten, richt de meest gerede partij
een aanvraag aan het agentschap om de overdrachtsprijs te laten vaststellen.
De aanvrager motiveert waarom de overdracht niet kan plaatsvinden tegen
vergoeding in aandelen. Als het agentschap vaststelt dat de overdracht niet
kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens
raken over de prijs voor de overdracht van de rechten, vraagt het agentschap
aan een schatter-onderhandelaar als vermeld in artikel 4.5, eerste lid, 1°, van
de voormelde codex, om de venale waarde, vermeld in artikel 4.38, § 7, van
de voormelde codex, van de over te dragen rechten vast te stellen.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-4/15
De minister stelt op basis van de aldus vastgestelde venale waarde de
overdrachtsprijs vast.
De gezamenlijke overdrachtsprijs van alle over te dragen onroerende
goederen van dezelfde initiatiefnemer naar dezelfde woonmaatschappij kan
niet negatief zijn.”
Uit de hiervoor geciteerde bepalingen volgt dat de verzoekende
partij, uiterlijk op 1 januari 2028, alle rechten met betrekking tot de onroerende
goederen, die “geschikt zijn voor de sociale huisvesting en die buiten haar
werkingsgebied liggen”, dient over te dragen aan de woonmaatschappijen die
erkend zijn voor het werkingsgebied waar de onroerende goederen liggen, dit is
aan de bv Thuiswest, de bv WM Elan en de bv Woonstart, zijnde de in tussenkomst
verzoekende partijen.
3.3.
Op 28 mei 2024 beslist het bestuursorgaan van de
verzoekende partij “om de onderhandelingen op te starten inzake de overdracht van
sociaal woonpatrimonium aan andere woonmaatschappijen en ondergeschikt om
de tussenkomst van de Minister te verzoeken (art. 4.38, § 7 VCW en
art. 4.155/3 BVCW)”. Wat de mogelijkheid van de overdracht van de onroerende
goederen via een vergoeding in aandelen of via enige vennootschapsrechtelijke
herstructurering betreft, wordt in deze beslissing de redenen uiteengezet
waarom “een overdracht in aandelen leidt tot een disproportionele en daarom
onaanvaardbare benadeling van Vivus enerzijds en strijdig is met het
algemeen belang en de doelstelling van het decreet van 9 juli 2021 anderzijds”.
3.4.
In een brief van 11 juni 2024 aan de verzoekende partij naar
aanleiding van de voornoemde beslissing, stelt de Vlaamse minister van wonen
onder meer het volgende:
“Als wordt vastgesteld, op basis van een omstandig uitgewerkte motivering,
dat een overdracht tegen aandelen niet kan plaatsvinden dan bepaalt artikel
4.38 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW) inderdaad dat
woonmaatschappijen kunnen onderhandelen over de overdrachtsprijs van
sociale huurwoningen die worden overgedragen, al is die
onderhandelingsruimte niet onbeperkt. De overdracht moet evident
plaatsvinden tegen een ‘marktconforme’ prijs voor de sociale huurwoningen,
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-5/15
m.a.w. tegen een prijs die rekening houdt met de bijzondere kenmerken van
de over te dragen woningen.”
Voorts stelt de Vlaamse minister van wonen, in een brief van
26 juli 2024 aan de bv Thuiswest, met kopie aan de verzoekende partij, onder meer
wat volgt:
“Indien woonmaatschappij Vivus op basis van artikel 4.38 §7 van de
Vlaamse Codex Wonen van 2021 de vraag zou stellen om de overdrachtsprijs
vast te stellen lijkt het mij niet mogelijk om genoegen [te] nemen met de
argumenten, vermeld in het besluit van het bestuursorgaan van Vivus […],
om te besluiten dat een overdracht tegen een vergoeding in aandelen niet kan,
waardoor ik, in voorkomend geval, geen overdrachtsprijs zal kunnen
vaststellen.”
In een brief van 4 februari 2025 aan de bv Woonstart, met kopie
aan de verzoekende partij, stelt de Vlaamse minister van wonen onder meer nog
het volgende:
“Los van een aantal technische en juridische onjuistheden vind ik in de
beslissing van het bestuursorgaan van Vivus […], zoals vervat in bijlage 1
van uw brief, onvoldoende argumenten om van die decretale voorkeurspiste
af te wijken. Als woonmaatschappij Vivus op basis van artikel 4.38 §7 van
de Vlaamse Codex Wonen van 2021 de vraag zou stellen om de
overdrachtsprijs vast te stellen, kan deze argumentatie naar mijn aanvoelen
niet volstaan om te besluiten dat een overdracht tegen een vergoeding in
aandelen onmogelijk zou zijn en dat het bijgevolg noodzakelijk zou zijn een
overdrachtsprijs vast te stellen.
In die zin wil ik wel de door u aangehaalde stelling van de
begeleidingscommissie van Wonen in Vlaanderen nuanceren.
Een overdracht op een andere manier dan tegen aandelen kan wel degelijk
toegelaten worden, alleen moeten er dan voldoende valabele argumenten
worden aangereikt waarom een herstructurering in deze situatie niet mogelijk
zou zijn.”
3.5.
Op 11 juni 2025 beslist de raad van bestuur van de
verzoekende partij om aan de Vlaamse minister van wonen te verzoeken om
overeenkomstig artikel 4.38, § 7, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en
artikel 4.155/3 van het besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 de overdrachtsprijs
vast te stellen van de sociale woningen die de verzoekende partij moet overdragen
aan de bv Thuiswest, de bv WM Elan en de bv Woonstart.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-6/15
In deze beslissing herneemt de verzoekende partij “de redenen
[waarom] een overdracht in louter aandelen onmogelijk is in de concrete
omstandigheden waarin zij zich bevindt”, als volgt:
“Ten eerste zou een overdracht in aandelen in dit concrete geval de
ondergraving van de doelstelling van het decreet betekenen, aangezien er
geen duurzame of representatieve aandeelstructuren ontstaan binnen de
vastgestelde werkingsgebieden. Vivus zal immers aandelen verwerven van
woonactoren die activiteiten uitoefenen in andere werkingsgebieden dan
Zuid-West-Vlaanderen-Midden. Dit kan nuttig zijn in een overgangsfase,
maar kan bezwaarlijk voordelig genoemd worden op lange termijn.
De vaststelling van de werkingsgebieden waarbinnen slechts één
woonmaatschappij actief is, beoogt net dat de aandeelhouders van die
woonmaatschappij het woonbeleid uittekenen voor dat gebied. Het zou
inconsistent zijn om aandelen van Vivus over te dragen aan de
woonmaatschappijen in de werkingsgebieden Zuid-West-Vlaanderen-Zuid
(Elan) Midwest-Oost (Woonstart) en -West (Thuiswest), terwijl de Vlaamse
decreetgever net beoogt om zuivere aandeelhoudersstructuren te creëren in
de woonmaatschappijen, waarbij het merendeel enkel uit publieke
aandeelhouders bestaat. Dergelijke overdracht van onroerende goederen
tegen een vergoeding in aandelen druist aldus in tegen het algemeen belang
dat de nieuwe regelgeving wenst na te streven.
[…]
Ten tweede benadeelt een overdracht in aandelen in het bijzonder de
woonmaatschappij Vivus op kennelijk disproportionele en onaanvaardbare
wijze, waardoor het geen billijke schadeloosstelling kan uitmaken, omwille
van onderstaande redenen:
3.1. Dwingende efficiëntieoverwegingen
Vivus stelt vast dat er efficiëntieoverwegingen zijn die Vivus ertoe dwingen
om niet te kunnen instemmen met een overdracht in aandelen van het
patrimonium dat in de werkingsgebieden van Elan, Woonstart en Thuiswest
gelegen zijn. De volgende elementen zijn een niet-exhaustieve opsomming
van de efficiëntieoverwegingen die Vivus noodzaken om het sociaal
woonpatrimonium aan die woonmaatschappijen over te dragen aan de venale
waarde van de goederen.
- De aandelen die verworven zouden worden, kunnen niet de
werkelijke waarde van de patrimoniumgoederen weerspiegelen, tenzij
een bijkomende vergoeding wordt voorzien bij de overdracht in
aandelen die de werkelijke waarde van de goederen in rekening brengt.
[…]
- De aandelen die verworven zouden worden of de
vennootschapsrechtelijke herstructurering zou de latente meerwaarde
van de patrimoniumgoederen niet boekhoudkundig kunnen weergeven.
[…]
Het voordeel voor de overnemende woonmaatschappijen (Woonstart,
Thuiswest, Elan) staat niet in een proportionele verhouding met de
benadeling van de overdragende woonmaatschappij (Vivus) en vormt
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-7/15
al helemaal geen billijke schadeloosstelling voor de verplicht over te
dragen woningen van Vivus.
- De decreetgever gaat er weliswaar van uit dat dit neerkomt op ‘geven
en nemen’ in de sector en dat de verschillen tussen de over te dragen
en ontvangen goederen zich wel zouden opheffen. De meeste
woonmaatschappijen zullen immers ook patrimonium ontvangen via
de vennootschapsrechtelijke weg van de overdracht in aandelen.
Bij Vivus is dat ook zo, alleen is het verschil tussen de waarde van het
over te dragen en het te ontvangen patrimonium substantieel. […]
- Tot de over te dragen patrimoniumgoederen behoren eveneens een af
te breken pand (lees: grond) en drie gronden. De overnemende
woonmaatschappijen krijgen in ruil voor de facto verwaarloosbare
aandelen gronden, die in 2024 een aanzienlijke waardestijging hebben
gekend in vergelijking met de boekwaarde waarin deze gronden
geboekt staan en aan welke prijs deze destijds door Vivus verworven
zijn.
- Vivus heeft liquide middelen nodig om te kunnen herinvesteren in
concrete, geplande renovatie- en nieuwbouwprojecten die zij binnen
haar eigen werkingsgebied plant uit te voeren.
[…]
3.2. Bijzondere kenmerken van Vivus en de andere woonmaatschappijen
[…]. De historische samenwerkingsverbanden tussen SHM Helpt Elkander
en Mijn Huis vormen een relevant bijzonder kenmerk dat een overdracht
door fusie verantwoordt. Vivus heeft deze historische samenwerkingsband
niet met de andere woonmaatschappijen in de omliggende regio’s. De
vorming van de werkingsgebieden zijn daar thans een bestendiging van.
[…]
De Vlaamse Regering bevestigt deze historische verschillen in
samenwerkingsverbanden en -structuren expliciet door nieuwe
werkingsgebieden vast te stellen en de activiteiten van elke
woonmaatschappij zo sterk territoriaal af te bakenen.”
Met een brief van 9 juli 2025 aan de Vlaamse minister van
wonen, vraagt de verzoekende partij “uw standpunt hieromtrent mee te delen”.
3.6.
Met een brief van 28 november 2025 antwoordt het
agentschap Wonen in Vlaanderen dat aan dit verzoek geen gevolg kan worden
gegeven en beslist zij “tot niet-vaststelling van de onmogelijkheid tot overdracht
van onroerende goederen tegen aandelen, overeenkomstig artikel 4.155/3 Besluit
Vlaamse codex Wonen van 2021”.
Dit is de bestreden beslissing.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-8/15
In deze beslissing wordt overwogen dat, “[o]p basis van de
gegevens van het dossier, [wordt vastgesteld] dat niet is voldaan aan de decretale
voorwaarden om de overdrachtsprijs bij ministerieel besluit te laten vaststellen.
Er zijn immers onvoldoende elementen voorhanden waaruit blijkt dat een
overdracht tegen aandelen niet mogelijk zou zijn, wat een voorwaarde uitmaakt
opdat de minister de overdrachtsprijs kan vaststellen”. Onder het kopje ‘Beslissing’
wordt gesteld:
“Rekening [houdend] met de door Vivus aangeleverd argumentatie, kan niet
worden vastgesteld dat een overdracht tegen vergoeding in aandelen
onmogelijk is, waardoor evenmin gevolg kan worden gegeven aan de vraag
van Vivus om de overdrachtsprijs vast te stellen van de onroerende goederen
die zij overeenkomstig, artikel 4.38 §7 Vlaamse Codex Wonen van 2021
dienen over te dragen aan andere woonmaatschappijen.
In die context wil ik er u ook op wijzen dat de decretaal voorziene
overgangsperiode voor de overdrachtsverplichtingen in het kader van de
vorming van woonmaatschappijen afloopt op 1 januari 2028, zonder dat er
een mogelijkheid is voorzien om die overgangsperiode te verlengen. Ik wil u
dan ook oproepen om zo snel mogelijk over te gaan tot effectieve
herstructureringsgesprekken met de andere betrokken woonmaatschappijen
en daarvoor en in onderling overleg meteen ook een concreet tijdspad uit te
zetten in functie van een tijdige overdracht. lk herhaal ook dat het agentschap
Wonen in Vlaanderen voor die overdrachtswijze verschillende
ondersteunende instrumenten heeft ontwikkeld, zoals het Draaiboek
Woonmaatschappijen, waarin de werkwijze om tot een partiële splitsing te
komen in detail en toegepast op sociale huisvestingsmaatschappijen en
woonmaatschappijen wordt toegelicht. Ons ondersteuningsaanbod is in
beginsel generiek van aard, maar kan desgewenst op maat worden
aangeboden aan een specifieke woonmaatschappij of thematische
vraagstelling. Zo kunnen – bijvoorbeeld – onze experten vastgoed en de
financiële raadgevers u adviseren over de financiële gevolgen van de
herstructurering die u voorstelt, zowel wat betreft overdrachten naar als van
andere woonmaatschappijen. Ook voor voorbereide projecten, of voor
projecten in uitvoering (ongeacht door uw woonmaatschappij of die van de
andere woonmaatschappijen die in uw werkingsgebied gelegen zijn) zijn er
methodieken en voorbeelden beschikbaar die de continuïteit kunnen
[waar]borgen. De decreetgever verwacht dat alle woonmaatschappijen zich
toereikend inspannen om te komen tot een concrete regeling die tijdig en
correct invulling geeft aan de decretale opdracht waartoe de
woonmaatschappijen zich middels hun erkenning hebben verbonden. Dit
draagt bij aan zowel de verwezenlijking van het Vlaamse en lokale
woonbeleid als aan het welzijn van huidige en toekomstige huurders. Mede
in die context zal deze beslissing ook worden ter kennisgegeven aan de
woonmaatschappijen Woonstart, Thuiswest en Elan en aan de
Toezichthouder.”
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-9/15
IV. Tussenkomst
De bv Thuiswest, de bv WM Elan en de bv Woonstart hebben
belang bij de uitkomst van het geding. Bijgevolg moet hun verzoek tot tussenkomst
worden ingewilligd.
V. Ontvankelijkheid van het beroep
Vooralsnog bestaat er geen noodzaak om over de door de
verwerende partij opgeworpen ontvankelijkheidsexceptie uitspraak te doen.
Een onderzoek van en een uitspraak over die exceptie zouden alleen nodig zijn
indien de grondvoorwaarden voor het toewijzen van de vordering tot schorsing
vervuld zijn, wat, zoals hierna zal blijken, niet het geval is.
VI. Schorsingsvoorwaarden
Krachtens artikel 17, § 1, derde lid, van de gecoördineerde
wetten op de Raad van State kan de schorsing van de tenuitvoerlegging slechts
worden bevolen onder de dubbele voorwaarde dat de zaak te spoedeisend is voor
een behandeling ervan in een beroep tot nietigverklaring en indien minstens
één ernstig middel wordt aangevoerd waarvan het onderzoek zich leent voor een
versnelde behandeling en waarmee de nietigverklaring van deze beslissing prima
facie kan worden verantwoord.
VII. Spoedeisendheid
De aangevoerde spoedeisendheid
De verzoekende partij zet in haar verzoekschrift onder het kopje
‘Spoedeisend karakter’ het volgende uiteen:
“29. [De verzoekende partij is] verplicht om vóór 1 januari 2028 de
betrokken patrimoniumgoederen over te dragen aan de andere
woonmaatschappijen die actief zijn in dat werkingsgebied, overeenkomstig
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-10/15
art. 4.38, §§ 4 en 5 VCW. Bovendien wijst de bestreden beslissing er zelf op
dat
‘de
decretaal
voorziene
overgangsperiode
voor
de
overdrachtsverplichtingen in het kader van de vorming van
woonmaatschappijen afloopt op 1 januari 2028, zonder dat er een
mogelijkheid is voorzien om die overgangsperiode te verlengen’ […].
30. Bij het uitblijven van een schorsingsarrest van Uw Raad, moet de
uitspraak ten gronde afgewacht worden. Het komt verzoekende partij voor
dat het niet onredelijk is dat zij minstens een jaar zal moeten wachten
alvorens zij rechtszekerheid zal krijgen over de onrechtmatigheid van de
bestreden beslissing, terwijl zij intussen wel gehouden is aan de
overdrachtsverplichting. Het is die rechtsonzekerheid die nadelige gevolgen
met zich meebrengt, omdat de tijd om de overdracht van het patrimonium
aan de verschillende naburige woonmaatschappijen te verwezenlijken strikt
is begrensd tot het einde van 2028 en dit niet op degelijke wijze kan worden
georganiseerd, zolang de rechtsonzekerheid over de wijze van overdracht
bestaat. Verzoekende partij wordt met andere woorden door de onwettige
houding van tegenpartij geblokkeerd in haar normale werkin[g.] In het geval
dat Uw Raad het beroep tot nietigverklaring gegrond verklaart, dan dient het
agentschap immers nog een nieuwe beslissing te nemen, wat prima facie nog
mogelijk lijkt, maar in de praktijk vermoedelijk niet realistisch te verwachten
is. Alvorens een nieuwe beslissing te kunnen nemen, moet echter nog een
onderhandelaar-schatter
worden
aangesteld,
die
van
alle
patrimoniumgoederen nog de venale waarde moet bepalen en het agentschap
moet adviseren over de vast te stellen overdrachtsprijs.
31. Intussen blijft verzoekende partij ook nog gebonden aan de
renovatieverplichtingen en haar opdracht om in sociale huisvesting te
voorzien, hoewel de overdrachtsmodaliteiten onduidelijk blijven tot aan de
definitieve uitspraak van Uw Raad. Dit vormt zelfs niet louter vermoedelijk
een nadelig gevolg, maar zeer concreet een probleem voor het
bestuursorgaan van verzoekende partij. Zolang er geen zekerheid bestaat
over de wijze van de gedwongen overdracht en de financiële gevolgen van
dergelijke overdrachtswijze, komt de bestuurdersaansprakelijkheid in het
gedrang wanneer er beslissingen moeten worden genomen die een
wezenlijke financiële impact hebben op de woonmaatschappij.
32. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met de verplichting die
op verzoekende partij rust om tegemoet te komen aan het nieuwe gewestelijk
Bindend Sociaal Objectief (BSO 2026-2042), waarbij het aantal
sociale woningen vanaf 1 januari 2026 moet worden uitgebreid met
50.000 extra wooneenheden tegen 2042. Voor verzoekende partij zou een
verplichting gelden van 801 bijkomende wooneenheden, waarvan er 150 in
2026 moeten worden verworven en 337 wooneenheden gepland staan om te
moeten verwerven in 2026-2035.
In het Regeerakkoord van 2024-2029 werd daarover het volgende
opgenomen: […].
Daar worden ook financiële steunmiddelen voor voorzien, maar ook
daarover bestaan geen garanties, waardoor het noodzakelijk is voor het
bestuursorgaan van verzoekende partij om voldoende financiële middelen en
zekerheid te waarborgen om de ambities in haar werkingsgebied waar te
kunnen maken. Dergelijke financiële beslissingen met oog op de korte en
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-11/15
lange termijn van de woonmaatschappij dienen genomen te worden met
voldoende rechtszekerheid over de gedwongen overdracht van het betrokken
patrimonium.
[…]
33. Daarom ziet de verzoekende partij zich genoodzaakt om niet enkel een
verzoek tot nietigverklaring in te dienen en een uitspraak dienaangaande af
te wachten. De voorlopige tenuitvoerlegging van de bestreden beslissing en
vooral, het langdurig uitblijven van een hervormde beslissing van het
agentschap om wél de venale waarde van de patrimoniumgoederen te
bepalen, vormen een ernstig nadeel voor verzoekende partij. Dit vertaalt zich
niet enkel in de financiële onzekerheid door de grote discrepantie tussen de
gedwongen overdrachtsverplichting tegen vergoeding in aandelen en diegene
tegen vergoeding in een geldprijs die de venale waarde van de
patrimoniumgoederen vertegenwoordigt. Het uit zich ook in een
rechtsonzekerheid in hoofde van verzoekende partij, de betrokken
woonmaatschappijen en met hen ook de hele sociale woonsector.
[…].”
Beoordeling
Het komt er voor een verzoekende partij die beweert dat de zaak
te spoedeisend is om de uitkomst van het annulatieberoep te kunnen afwachten, op
aan om van die urgentie te overtuigen aan de hand van de concrete feiten die zij in
haar vordering aanvoert. Dit houdt in dat het aan de verzoekende partij toekomt
aan de eigen zaak, specifieke gegevens bij te brengen die in concreto aantonen dat
de zaak spoedeisend is, gelet op de nadelige gevolgen die een tenuitvoerlegging
van het bestreden besluit voor haar persoonlijk veroorzaken.
Er kan in beginsel alleen rekening worden gehouden met hetgeen
over de spoedeisendheid in het verzoekschrift of de daarbij gevoegde stukken
wordt uiteengezet en gestaafd. De spoedeisendheid van de zaak wordt niet
vermoed, welke ook de aard van de bestreden beslissing is.
Voor zover de verzoekende partij er vooreerst op wijst dat zij
verplicht is vóór 1 januari 2028 de betrokken patrimoniumgoederen over te dragen
en zij door de bestreden beslissing wordt geblokkeerd in haar normale werking,
toont zij op het eerste gezicht niet aan welke sanctie of ander nadelig rechtsgevolg
zij zou moeten ondergaan indien zij de voormelde einddatum niet naleeft.
De verwerende partij en de tussenkomende partijen merken bovendien terecht op
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-12/15
dat niets de verzoekende partij verhindert om de verplichte overdracht reeds nader
voor te bereiden en verder te onderhandelen met de andere woonmaatschappijen,
daarbij rekening houdend met meerdere scenario’s, namelijk een vergoeding in
aandelen en een vergoeding in geld of een combinatie van beide.
Daargelaten de vraag of de verzoekende partij te dezen
voldoende diligent is opgetreden, gelet op de omstandigheid dat het standpunt van
de verwerende partij en de tussenkomende partijen reeds is gebleken uit de
briefwisseling die minstens vanaf juni 2024 tot februari 2025 (zie supra,
randnummer 3.4) is gevoerd, toont zij onvoldoende concreet aan op welke wijze
zij thans, door de bestreden beslissing, wordt “geblokkeerd in haar normale
werkin[g]”.
Voorts wijst de verzoekende partij erop dat zij gebonden blijft
aan de renovatieverplichtingen en haar opdracht om in sociale huisvesting te
voorzien, terwijl de overdrachtsmodaliteiten onduidelijk blijven tot aan een
definitieve uitspraak van de Raad van State, waaruit volgens haar een
bestuurdersaansprakelijkheid zou kunnen voortvloeien “wanneer er beslissingen
moeten worden genomen die een wezenlijke financiële impact hebben op de
woonmaatschappij”.
De plicht tot onderhoud en renovatie van het bestaand sociaal
patrimonium vloeit evenwel voort uit het feit dat de verzoekende partij deze sociale
woningen thans in eigendom heeft, met alle rechten en plichten als
eigenaar/verhuurder die dat met zich meebrengt op basis van het gemeen recht en
de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en haar uitvoeringsbesluit. De verzoekende
partij zet niet concreet uiteen waarom een snellere uitspraak van de Raad van State
noodzakelijk zou zijn om aan die verplichtingen te kunnen blijven voldoen.
Overigens lijkt zij, op het eerste gezicht, tot het onderhoud niet meer te zijn
gehouden wanneer zij, overeenkomstig artikel 209, § 3, tweede lid, van het
decreet van 9 juli 2021, “zo snel mogelijk minstens het beheer van de onroerende
goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die buiten haar
werkingsgebied liggen over[draagt] aan de woonmaatschappijen die erkend zijn
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-13/15
voor het werkingsgebied waar de onroerende goederen liggen”. Zij zet voorts niet
uiteen welke omvang deze renovatieverplichtingen hebben en waarom haar
bestaande inkomsten als woonmaatschappij daartoe niet zouden volstaan.
Op welke wijze de aansprakelijkheid van de bestuurders van de
verzoekende partij, als gevolg van de bestreden beslissing, in het vizier zouden
komen, zet de verzoekende partij niet nader uiteen en is op het eerste gezicht niet
duidelijk.
Ook wat haar opdracht te voorzien in sociale huisvesting betreft,
mede in het kader van het Bindend Sociaal Objectief 2026-2042, maakt de
verzoekende partij op het eerste gezicht niet aannemelijk dat zij een uitspraak ten
gronde niet kan afwachten om deze (bijkomende) financiële lasten in de toekomst
te kunnen dragen. Voor zover zij stelt dat “[d]ergelijke financiële beslissingen met
oog op de korte en lange termijn van de woonmaatschappij dienen genomen te
worden met voldoende rechtszekerheid over de gedwongen overdracht van het
betrokken patrimonium”, maakt zij met geen enkel stuk aannemelijk dat haar
huidige reserves, of nog, de middelen die de Vlaamse overheid daartoe ter
beschikking stelt, onvoldoende zouden zijn om aan die verplichtingen te voldoen.
Gelet op wat voorafgaat, toont de verzoekende partij de
spoedeisendheid van haar vordering niet aan.
Besluit
Er is niet voldaan aan ten minste één van de voorwaarden gesteld
in artikel 17, § 1, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State die cumulatief
vervuld moeten zijn wil een vordering tot schorsing worden toegewezen.
De Raad van State geeft de partijen ter overweging dat er,
behalve het voeren van gerechtelijke procedures, nog andere mogelijkheden
bestaan om te komen tot een oplossing van het conflict dat tussen hen bestaat. Zo
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-14/15
kan ook worden geopteerd voor een open dialoog, op grond waarvan de partijen
kunnen komen tot duidelijke en werkbare afspraken.
Indien partijen zelf niet tot een dergelijk gesprek kunnen komen,
kan ook een beroep worden gedaan op de techniek van bemiddeling (zie de
artikelen 1723/1 tot 1737 van het Gerechtelijk Wetboek), met de ondersteuning van
een erkend bemiddelaar.
BESLISSING
-
Het verzoek van de bv Thuiswest, de bv WM Elan en de bv Woonstart tot
tussenkomst wordt ingewilligd.
-
De Raad van State verwerpt de vordering.
Dit arrest is uitgesproken te Brussel, op zevenentwintig april tweeduizend
zesentwintig, door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:
Patricia De Somere,
staatsraad, waarnemend voorzitter,
bijgestaan door
Silvan De Clercq,
griffier.
De griffier
De voorzitter
Silvan De Clercq
Patricia De Somere
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.500
X-19.260-15/15
