Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512 (2026-04-28)
Samenvatting (NL) :
Arrest nr 266.512 van 28 april 2026 Ruimtelijke ordening, stedenbouw,
leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Huisvesting Beslissing : Vernietiging
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
Xe KAMER
ARREST
nr. 266.512 van 28 april 2026
in de zaak A. 244.060/X-18.977
In zake :
J.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
C.H.
tegen :
het VLAAMSE GEWEST
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Walter Muls
kantoor houdend te 1000 Brussel
A. Dansaertsraat 92
bij wie woonplaats wordt gekozen
-------------------------------------------------------------------------------------------------I. Voorwerp van het beroep
Het beroep, ingesteld op 30 januari 2025, strekt tot de
nietigverklaring van “de beslissing, genomen door de Afdeling Toezicht van het
Agentschap Wonen in Vlaanderen op 05 december 2024, betreffende de
onontvankelijk verklaring van het recht op verhaal om de weigeringsbeslissing van
de Woonmaatschappij Vivendo ongedaan te maken”.
II. Verloop van de rechtspleging
De verwerende partij heeft een memorie van antwoord ingediend
en verzoekster heeft een memorie van wederantwoord ingediend.
Adjunct-auditeur
Christiaan
Lesaffer
heeft
een
verslag
opgesteld.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-1/12
Verzoekster
heeft
een
laatste
memorie
ingediend.
De verwerende partij heeft een laatste memorie ingediend.
De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft
plaatsgevonden op 13 februari 2026.
Staatsraad David D’Hooghe heeft verslag uitgebracht.
Advocaat Marijn Serneels, die loco advocaat Walter Muls
verschijnt voor de verwerende partij, is gehoord.
Adjunct-auditeur Chrisiaan Lesaffer heeft een met dit arrest
eensluidend advies gegeven.
Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der
talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State,
gecoördineerd op 12 januari 1973.
III. Feiten
3.1.
C.H. is ingeschreven als kandidaat-huurder op de wachtlijst van
de sociale woonmaatschappij Vivendo.
3.2.
Bij beschikking van de vredechter van het eerste kanton Brugge
van 11 december 2023 wordt J.V. aangesteld als bewindvoerder over de goederen
van C.H. Het is in de hoedanigheid van bewindvoerder dat zij als verzoekster
optreedt.
3.3.
Op 13 september 2024 doet Vivendo een “tweede aanbod” van
een sociale woning aan C.H.:
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-2/12
“U staat als kandidaat-huurder op onze wachtlijst ingeschreven voor een
sociale woongelegenheid. Momenteel komt u als reserve kandidaat in
aanmerking voor: […]
Als de effectieve kandidaat de woonst niet wenst te huren, kunt u huurder
worden als u en uw gezinsleden (als die er zijn) voldoen aan de
toelatingsvoorwaarden en de rationele bezetting.
[…]
Wat dient u nu verder te doen?
Bezorg ons tegen ten laatste 28/09/2024 het groen aanbodformulier dat u
bij deze brief vindt. […]
Opgelet: het betreft een tweede aanbod. Indien u dit aanbod weigert, wordt
u van de wachtlijst geschrapt ongeacht of de eerste (= effectieve) kandidaat
het aanbod aanvaardt. U heeft immers al een woningaanbod geweigerd of
u heeft niet of laattijdig op een woningaanbod gereageerd. Een weigering
van dit aanbod kan mogelijks ook een stopzetting van de huurpremie
inhouden.”
3.4.
Op 27 september 2024 verstuurt J.V. aan Vivendo het ingevulde
antwoordformulier waarbij wordt aangegeven dat C.H. de aangeboden woning niet
wenst te huren. Als reden van weigering wordt vermeld: “Er is een woonst”.
3.5.
Na het ontvangen van deze weigering beslist Vivendo om C.H.
van de wachtlijst te schrappen. Dit wordt haar bij brief van 30 september 2024
bevestigd:
“U had reeds een eerste weigering wegens het niet reageren op een aanbod
van een andere woonmaatschappij.
Op 13/09/2024 stuurden wij u een nieuw aanbodformulier […]. Bij het
begeleidend schrijven deelden wij u uitdrukkelijk mee dat u bij een
weigering of niet-reageren op dit aanbod definitief en volledig zou
geschrapt worden van de wachtlijst, gelet op uw eerdere weigering.
U weigerde dit aanbod op 30/09/2024.
Vandaar zien wij ons genoodzaakt (krachtens art. 12 §1 van het Besluit van
de Vlaamse Regering van 12/10/2007) om u definitief en volledig te
schrappen van onze wachtlijst voor een sociale woonst.
Mocht u zich benadeeld voelen door deze beslissing kan u met een
aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de
toezichthouder. U richt daartoe binnen de dertig dagen na de melding aan
u van deze beslissing een aangetekend schrijven aan [Wonen in
Vlaanderen].
Desgewenst kunt u Vivendo in de toekomst vragen om u opnieuw in te
schrijven op onze wachtlijst, voor zover u aan de voorwaarden voldoet. Dit
betekent wel dat u volledig achteraankomt in het inschrijvingsregister en u
de gebruikelijke wachttijd dient te doorlopen.”
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-3/12
3.6.
Bij e-mail van 15 oktober 2024 verzoekt J.V. Vivendo om de
schrapping te annuleren:
“Intern was er enige misverstand omtrent het aanbod voor een sociale
woning.
[C.H.] verblijft momenteel in een studio van Covias.
Echter wordt dit niet aanzien als een woonst, maar eerder als een tussentijds
verblijf.
Mag ik u vriendelijke verzoeken, gezien de situatie van de beschermde
persoon, om alsnog deze schrapping als kandidaat te annuleren en onze
aanvraag te herzien?”
3.7.
Bij aangetekend schrijven van 31 oktober 2024 dient J.V. beroep
in bij de afdeling Toezicht van het agentschap Wonen in Vlaanderen.
3.8.
Bij beslissing van de afdeling Toezicht van 5 december 2024
wordt het beroep als onontvankelijk afgewezen:
“De afdeling Toezicht van het Agentschap Wonen in Vlaanderen ontving
op 06/11/2024 uw schrijven waarmee u bezwaar indient tegen de beslissing
van Woonmaatschappij ‘Vivendo’ […] om in het dossier op naam van
[C.H.] een 1ste ongegronde weigering te registreren.
U schrijft naar Toezicht dat u door [Vivendo] ervan in kennis werd gesteld
dat uw pupil als reserve-kandidaat in aanmerking kwam voor een sociale
woning. U liet aan [Vivendo] weten dat uw pupil geen gevolg zou geven
aan het aanbod omdat ze woonachtig was in een huurwoning via de
vzw Covias. Bijgevolg registreerde [Vivendo] een tweede ongegronde
weigering en werd het dossier van uw pupil geschrapt uit het
inschrijvingsregister.
Ik heb het dossier onderzocht maar moet uw ingediend verhaal als
onontvankelijk beschouwen. Dit betekent dat ik geen uitspraak zal doen
over het dossier en de eerdere beslissing gehandhaafd blijft.
Waarom wordt het dossier niet behandeld?
Artikel 6.30 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen stelt dat u verhaal kunt
indienen tegen een beslissing van een woonmaatschappij met een
gemotiveerde brief. U heeft hiervoor tijd tot dertig dagen na de melding van
de beslissing. De datum van de afgifte op de post van het bezwaarschrift
geldt als datum van indiening van het verhaal.
U weigerde, in naam van uw pupil, het aanbod van het appartement met
2 slaapkamers gelegen […] te Oostkamp. [Vivendo] registreerde een
tweede ongegronde weigering met de schrapping van de kandidatuur als
gevolg. U werd daarvan schriftelijk in kennis gesteld bij brief van
30/09/2024. In die brief stond op correcte wijze het verhaalrecht vermeld.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-4/12
Aangezien u tot 30 dagen na kennisgeving van de beslissing tijd had om
verhaal in te dienen en uw bewaarschrift dateert van 31/10/2024 moet de
toezichthouder derhalve vaststellen dat de termijn van 30 dagen om de
beslissing aan te vechten, net overschreden is. Om die reden moet ik het
verhaal als niet-ontvankelijk beoordelen en kan ik geen uitspraak meer
doen over uw verhaal.
Dit betekent dat de betwiste beslissing van de verhuurder blijft gelden. Uw
pupil kan, indien ze voldoet aan de voorwaarden, zich opnieuw inschrijven
in het Centraal Inschrijvingsregister.”
Dit is de bestreden beslissing.
IV. Ontvankelijkheid
Exceptie van de verwerende partij
In haar memorie van antwoord werpt de verwerende partij op dat
J.V. niet de vereiste hoedanigheid heeft om tegen de bestreden beslissing een
beroep tot vernietiging in te dienen:
“Als bewindvoerder over de goederen mag [J.V.] bepaalde
(rechts)handelingen stellen om het beheer en gebruik van het vermogen van
[C.H.] te waarborgen en te beschermen.
Huidige zaak heeft echter geen betrekking op het vermogen van [C.H.] en
[J.V.] was dan ook onbevoegd om het verzoekschrift tot nietigverklaring
neer te leggen. Bij het ontbreken van een bewindvoerder over de persoon,
had [C.H.] (eventueel met behulp van een raadsman) dit zelf moeten doen.
[…]
Aangezien het verzoekschrift tot nietigverklaring neergelegd werd door een
persoon die hiervoor niet de vereiste hoedanigheid bezit, dient de vordering
te worden afgewezen als zijnde onontvankelijk.”
Beoordeling
Het auditoraatsverslag is van oordeel dat de exceptie van
onontvankelijkheid op grond van onder meer volgende overwegingen moet worden
verworpen:
“Procederen qualitate qua houdt [in] dat een partij in een gerechtelijke
procedure optreedt in de hoedanigheid van vertegenwoordiger van een
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-5/12
andere persoon, waarbij de rechten en plichten van die andere ter discussie
staan. De formele procespartij (degene die optreedt) en de materiële
procespartij (degene wiens rechten worden verdedigd) zijn onderscheiden.
In het geval van een beroep ingediend in andermans naam door een
(wettelijke) vertegenwoordiger (qualitate qua of qq.) is vereist dat deze
proceshandeling valt binnen het aan de vertegenwoordiger verleende
mandaat. De procesvertegenwoordiging qualitate qua vereist immers dat
de formele partij over de bevoegdheid beschikt om de materiële partij te
vertegenwoordigen. Het ontbreken van deze hoedanigheid kan leiden tot
onontvankelijkheid van de rechtsvordering.
Bij beschikking van 11 december 2023 van de vrederechter van het eerste
kanton Brugge in de zaak met rolnummer 23B5859/1 werd [C.H.]
onbekwaam verklaard om de handelingen te stellen die in deze beschikking
opgesomd worden en werd [J.V.] aangesteld als bewindvoerder over de
goederen van [C.H.] met de opdracht omschreven in de beschikking.
[…]
Uit voormelde beschikking blijkt dat [C.H.] met name onbekwaam werd
verklaard om ‘een gewone huurovereenkomst’ af te sluiten. Dit behoort
niet tot de handelingen die door artikel 497/2 oud BW van
vertegenwoordiging zijn uitgesloten. Voor het afsluiten van een
huurovereenkomst moet zij vertegenwoordigd worden door de aangestelde
bewindvoerder over haar goederen, zijnde verzoekende partij.
Voor huurovereenkomsten van niet meer dan negen jaar dient verzoekende
partij niet de voorafgaande bijzondere machtiging van de vrederechter te
vragen.
[…]
Het afsluiten van een sociale huurovereenkomst kwalificeert […] als het
afsluiten van een ‘gewone huurovereenkomst’ bedoeld in
artikel 492/1, § 2, oud BW, waarvoor de pupil van verzoekende partij
onbekwaam werd verklaard om deze af te sluiten. Het gaat niet om een
huurovereenkomst van meer dan negen jaar zodat [J.V.] de voorafgaande
bijzondere machtiging van de vrederechter niet nodig had.
Gelet op de onbekwaamheid van de pupil komt het haar wettelijke
vertegenwoordiger, zijnde [J.V.], toe in naam en voor rekening van de pupil
al dan niet over te gaan tot de ondertekening van een schriftelijke
huurovereenkomst m.b.t. een sociale woning wat een rechtshandeling is
m.b.t. de goederen van de onbekwame.
[J.V.] heeft in naam en voor rekening van [C.H.] de beslissing genomen om
het (tweede) aanbod van een sociale huurwoning te weigeren waarna de
woonmaatschappij tot schrapping uit het centraal inschrijvingsregister
overging. Of de weigering van het aanbod en/of schrapping geldig was,
betreft de grond van de zaak waar de toezichthouder zich (nog) niet over
uitsprak.
Tegen de beslissing tot schrapping door de woonmaatschappij staat een
verhaal open bij de toezichthouder wiens beslissing vervolgens met een
beroep bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bestreden
kan worden.
De onbekwaamheid van [C.H.] strekt zich ook uit tot het optreden in rechte
m.b.t. afgesloten of af te sluiten huurcontracten zodat het verzoekende
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-6/12
partij toekwam haar te vertegenwoordigen in rechte voor de toezichthouder
en thans voor de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in
beroep tegen de beslissing van de toezichthouder en dit zonder
voorafgaande bijzondere machtiging van de vrederechter.
Het al dan niet aanvaarden van een tweede aanbod is immers een
constitutief onderdeel van de wilsuiting om daarna al dan niet tot
ondertekening van de huurovereenkomst over te gaan (aanvaarding of
weigering van het aanbod is een noodzakelijke stap op weg naar of, zoals
hier, weg van de ondertekening van een huurovereenkomst en omvat dus
de wilsuiting om de overeenkomst (niet) te sluiten). Die wil kan [C.H.]
omwille van de onbekwaamverklaring m.b.t. haar goederen
(contractsluiting) dus niet zelf uiten en hiervoor dient zij vertegenwoordigd
te worden door verzoekende partij, wat los staat van de beslissing m.b.t. de
verblijfplaats wat de persoon van [C.H.] betreft. […].”
De verwerende partij heeft geen reden gezien om die omstandige
bespreking inhoudelijk te weerleggen. In haar laatste memorie volhardt zij
weliswaar in haar exceptie, evenwel onder loutere herneming van de argumentatie
die zij reeds in haar memorie van antwoord had opgeworpen, en die door het
auditoraatsverslag op uitvoerige wijze werd verworpen.
In die omstandigheden ziet de Raad van State geen reden om er
een andere zienswijze dan in het auditoraatsverslag op na te houden. Hij valt de
beoordeling in het auditoraatsverslag bij en maakt ze tot de zijne.
De exceptie van onontvankelijkheid wordt verworpen.
V. Onderzoek van het enige middel
Standpunt van de partijen
Verzoekster voert de schending aan van artikel 6.30 van het
Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het bezwaar bij de toezichthouder werd
immers wel degelijk binnen de beroepstermijn van dertig dagen ingediend.
De beslissing van de toezichthouder werd immers per gewone
brief van 30 september 2024 verzonden zodat, overeenkomstig artikel 53bis van
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-7/12
het Gerechtelijk Wetboek, de termijn is beginnen lopen op 3 oktober 2024. Het op
31 oktober 2024 ingediend beroep is dan ook ingediend binnen de dertig dagen.
In
haar
memorie
van
antwoord
onderschrijft
de
verwerende partij de redenering van verzoekster over de termijnberekening, maar
voert ze aan dat er geen enkel bewijs voorligt van een aangetekende zending op
31 oktober 2024:
“Het schrijven van 30.09.2024 werd op diezelfde dag aan de postdiensten
overhandigd. Op basis van artikel 53bis Gerechtelijk Wetboek wordt de
kennisgeving geacht te hebben plaatsgevonden op 03.10.2024 en begon
vanaf die datum […] de termijn van 30 dagen te lopen.
Het aangetekend schrijven waarmee verzoekende partij administratief
beroep aantekende vermeldt als datum 31.10.2024. Het louter vermelden
van deze datum op deze brief betekent echter nog niet dat deze brief ook
effectief op 31.10.2024 aangetekend verzonden werd. Het is daarbij dan
ook zeer opmerkelijk dat er in de stukkenbundel van verzoekende partij
geen enkel bewijs van deze aangetekende zending (en de datum hiervan) is
terug te vinden!
Het schrijven waarmee verzoekende partij administratief beroep
aantekende werd door verwerende partij ontvangen op 06.11.2024, zijnde
meer dan 30 dagen na de kennisgeving (03.10.2024).
In de bestreden beslissing werd er aldus terecht geoordeeld dat het
administratief beroep diende te worden afgewezen als zijnde
onontvankelijk.”
9.
Samen met haar memorie van wederantwoord dient verzoekster
een stuk 6 in waaruit blijkt dat het beroep daadwerkelijk op 31 oktober 2024
aangetekend werd verzonden.
In haar laatste memorie houdt de verwerende partij voor dat het
aan verzoekster toekomt om te bewijzen wanneer zij de brief van
30 september 2024 heeft ontvangen.
“Artikel 6.30 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen legt nergens op dat
dergelijke kennisgeving aangetekend moet worden verzonden. Bij een
gewone brief kan enkel de ontvanger/bestemmeling een poststempel
voorleggen. Verzoekende partij dient dan ook te worden uitgenodigd de
enveloppe (met poststempel) neer te leggen. Enkel zo kan bepaald worden
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-8/12
op welke datum zij dit document ontvangen heeft en aldus op welke datum
de beroepstermijn is gestart.
In afwezigheid van dergelijke poststempel is verwerende partij als
toezichthouder niet in staat om de aanvangsdatum van de beroepstermijn
met zekerheid vast te stellen en is zij verplicht rekening te houden met de
datum zoals deze door de woonmaatschappij is aangeleverd.
In casu heeft verzoekende partij haar verhaal op 31.10.2024 aangetekend
[verstuurd]. Nu niet bewezen wordt door verzoekende partij dat de brief
van woonmaatschappij Vivendo effectief op een andere dag werd
verzonden, kan worden aangenomen dat de beroepstermijn op 31.10.2024
reeds verstreken was.”
In haar laatste memorie antwoordt verzoekster dat zij niet meer
kan achterhalen wanneer de brief van 30 september 2024 precies op haar kantoor
werd afgeleverd ”nu het secretariaat van verzoekster qq. gewone brieven verwerkt
door ze te openen en de enveloppen ervan in de papiermand te deponeren”.
Beoordeling
12.
De wijze waarop de verwerende partij verweer voert, doet
ernstige vragen rijzen.
In haar memorie van antwoord aanvaardt zij de toepasselijkheid
van artikel 53bis van het Gerechtelijk Wetboek luidens welk de termijn begint te
lopen “vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten
overhandigd werd”, maar betwist zij dat het beroepschrift aangetekend werd
verzonden.
Wanneer verzoekster dan effectief het bewijs van de
aangetekende verzending van het beroepschrift bij de stukken van het dossier
voegt, komt zij terug op het eerder ingenomen standpunt over de aanvang van de
beroepstermijn en houdt zij “out of the blue” – zonder enige verwijzing naar
wetgeving of rechtspraak – voor dat het aan verzoekster is om aan te tonen wanneer
zij de gewone brief van 30 september 2024 heeft ontvangen.
Dit is niet ernstig.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-9/12
Artikel 6.30 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021
bepaalt dat het verhaal bij de toezichthouder moet worden ingediend binnen “een
termijn van dertig dagen na de melding van de beslissing”.
Aan degene die zich op de laattijdigheid van het verhaal beroept,
komt het toe om het bewijs te leveren dat de beroepstermijn is ingegaan en is
verstreken.
In casu werd de beslissing waartegen verhaal werd ingediend,
bij gewone brief aan verzoekster meegedeeld. Verzoekster betwist dat zij deze brief
meer dan dertig dagen voor de (aangetekende) verzending van het verhaal heeft
ontvangen.
De verwerende partij levert geen enkel bewijs dat verzoekster de
betrokken brief meer dan dertig dagen voor de indiening van het verhaal heeft
ontvangen. Zij doet daartoe ook geen enkele poging.
Bijgevolg moet worden aangenomen dat de brief niet meer dan
dertig dagen voor de indiening van het verhaal werd ontvangen en dat dit verhaal
dus tijdig is ingediend.
Het enige middel is gegrond.
VI. Rechtsplegingsvergoeding
Art. 30/1, § 1, van de gecoördineerde wetten op de Raad van
State bepaalt dat de afdeling bestuursrechtspraak een rechtsplegingsvergoeding
kan toekennen, die een forfaitaire tegemoetkoming is in de kosten en honoraria van
de advocaat van de in het gelijkgestelde partij.
De verzoekende partij treedt te dezen niet op als advocaat van de
in het gelijkgestelde partij, maar in de hoedanigheid van bewindvoerder.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-10/12
Zij maakt niet aannemelijk dat zij, gezien die hoedanigheid,
aanspraak kan maken op de toekenning van een rechtsplegingsvergoeding.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-11/12
BESLISSING
-
De Raad van State vernietigt de beslissing van de afdeling Toezicht van het
agentschap Wonen in Vlaanderen van 5 december 2024 waarbij het verhaal
dat door J.V., qq bewindvoerder, werd ingediend tegen de beslissing van de
woonmaatschappij Vivendo om mevrouw C.H. definitief en volledig te
schrappen van de wachtlijst voor een sociale woonst, onontvankelijk wordt
verklaard.
-
De verwerende partij wordt verwezen in de kosten van het beroep tot
nietigverklaring, begroot op een rolrecht van 200 euro en een bijdrage van
24 euro.
Dit arrest is uitgesproken te Brussel, op achtentwintig april tweeduizend
zesentwintig, door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:
Jan Clement,
kamervoorzitter,
Stephan De Taeye,
staatsraad,
David D’Hooghe,
staatsraad,
bijgestaan door
Silvan De Clercq,
griffier.
De griffier
De voorzitter
Silvan De Clercq
Jan Clement
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.512
j:\data\groups\ska\print_psd\266512psd.docx
X-18.977-12/12
