Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.854 (2026-09-29)
Sommaire (FR) :
Arrêt no 267.854 du 29 septembre 2026 Aménagement du territoire, urbanisme,
environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis
mixtes Décision : Annulation Intervention accordée
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF
XIIIe CHAMBRE
ARRÊT
no 267.854 du 29 septembre 2026
A. 241.257/XIII-10.278
En cause :
A.J.,
ayant élu domicile chez
Mes Jacques SAMBON et
Erim AÇIGÖZ, avocats,
boulevard Reyers 110
1030 Bruxelles,
contre :
la Région wallonne, représentée
par son Gouvernement,
ayant élu domicile chez
Me Bénédicte HENDRICKX, avocat,
rue de l’Aurore 52
1000 Bruxelles,
Partie intervenante :
la société anonyme HAINAUT CARAVANING CENTER,
ayant élu domicile chez
Me Stéphane NOPERE, avocat,
avenue des Dessus de Lives 8
5101 Namur.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête
- Par une requête introduite le 19 février 2024, la partie requérante
demande l’annulation de la décision du 8 décembre 2023 par laquelle la commission
de recours en matière d’implantations commerciales octroie à la société anonyme
(SA) Hainaut Caravaning Center un permis intégré ayant pour objet la création d’un
commerce et d’un centre de maintenance, de dépôt et de présentation de camping-cars
et de caravanes au sein d’un bâtiment existant, d’une surface commerciale nette de
9.800 m², sur un bien sis rue de Wayaux et rue des États-Unis à Gosselies.
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II. Procédure
2. Par une requête introduite le 29 avril 2024, la SA Hainaut Caravaning
Center a demandé à être reçue en qualité de partie intervenante.
Le dossier administratif a été déposé.
Les mémoires en réponse et en réplique ont été régulièrement échangés.
Mme Geneviève Martou, premier auditeur chef de section au Conseil
d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 12 du règlement général de
procédure.
Le rapport a été notifié aux parties.
Les parties requérante et intervenante ont déposé un dernier mémoire, la
partie adverse a sollicité la poursuite de la procédure.
Par une ordonnance du 24 décembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience
du 5 février 2026.
Mme Colette Debroux, président de chambre, a exposé son rapport.
Me Jacques Sambon, avocat, comparaissant pour la partie requérante,
Me Bénédicte Hendrickx, avocat, comparaissant pour la partie adverse, et Mes
Stéphane Nopère et Germain Schmidt, avocats, comparaissant pour la partie
intervenante, ont été entendus en leurs observations.
Mme Geneviève Martou, premier auditeur chef de section, a été entendue
en son avis conforme.
Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues,
inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées
le 12 janvier 1973.
III. Faits utiles à l’examen de la cause
3. Les faits utiles à l’examen de la cause sont exposés dans l’arrêt
n° 257.234 du 5 septembre 2023 (ECLI:BE:RVSCE:2023:ARR.257.234) qui a annulé
le permis intégré délivré le 27 septembre 2018, ayant le même objet que l’acte attaqué.
Il convient de s’y référer.
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- À la suite de cette annulation, l’observatoire du commerce, la direction
juridique, des recours et du contentieux et le département des permis et autorisations
émettent des avis sur la demande.
- Le 16 novembre 2023, une audition a lieu devant la commission de
recours en matière d’implantations commerciales.
- Le 8 décembre 2023, celle-ci octroie, sous conditions, le permis intégré
sollicité.
Il s’agit de l’acte attaqué.
IV. Intervention
- La requête en intervention introduite par la SA Hainaut Caravaning
Center, bénéficiaire de l’acte attaqué, est accueillie.
V. Premier moyen
V.1. Thèse de la partie requérante
- Le requérant prend un premier moyen de la violation des articles D.50
et D.75 du livre Ier du Code de l’environnement, des articles D.I.1, D.II.28 et D.IV.40
du Code du développement territorial (CoDT) et des articles 2 et 3 de la loi du
29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs.
- Il résume le moyen comme suit :
« Au regard de l’analyse de la demande de permis effectuée par l’autorité
compétente, le moyen critique la contradiction entre les motifs du permis [et] l’une
de ses conditions, de même que la contradiction entre deux conditions du permis
concernant la zone tampon située au sud du projet.
En permettant, par l’une de ces conditions, l’implantation d’un accès latéral au sein
de la zone tampon, l’autorité ne rencontre pas les observations émises par les
autorités et instances compétentes et par les tiers intéressés dans le cadre de
l’enquête publique.
Et le permis n’est pas adéquatement motivé au regard des incidences du projet ».
- Il expose notamment que, lors de l’instruction de la demande de
permis intégré, les riverains ont insisté sur la nécessité, d’une part, d’interdire l’accès
sud au site via la rue de Wayaux et, d’autre part, de préserver la zone sud comme zone
tampon entre l’exploitation et les habitations résidentielles bordant la rue de Wayaux,
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situées en zone d’habitat. Il précise que la mauvaise appréhension de ces deux
préoccupations constitue d’ailleurs un des motifs d’annulation du permis intégré
initial par l’arrêt n° 257.234 du 5 septembre 2023 précité, que l’instruction alors
poursuivie a conduit l’autorité à prendre en compte la première de ces problématiques
mais pas la seconde, et que c’est cette lacune qu’il critique.
Après avoir rappelé la configuration du site qui, au mitoyen de la voie
d’accès sud, est longé de haies, d’arbres et de parements coupe-vue, et le rôle de zone
tampon de ce site entre les habitations de la zone d’habitat et les bâtiments du projet
sis en zone d’activité économique industrielle, il relève qu’une condition du permis
prévoit le maintien « en l’état » de la zone du « parking sud », tandis que le dispositif
de l’acte attaqué indique que « seul un accès de 4 m de largeur en dalles gazon
remplies de graviers sera réalisé parallèlement à la façade sud du bâtiment, au sein de
cette zone tampon ». Il estime que l’acte attaqué est contradictoire non seulement avec
la condition précitée mais aussi avec un motif du permis qui requiert le maintien en
l’état de la zone tampon eu égard à l’article D.II.28 du CoDT, puisqu’ainsi, il autorise
la réalisation d’une voie d’accès au sein de la zone tampon et, partant, la suppression
partielle et l’exploitation de celle-ci, sans justification, notamment, de la création de
l’accès latéral et de la porte sectionnelle que cela implique.
Il est d’avis que le permis attaqué viole l’autorité de chose jugée de l’arrêt
n° 257.234 du 5 septembre 2023, pour les raisons qu’il détaille.
V.2. Thèse de la partie adverse
11. À propos de la voie d’accès sud, la partie adverse fait valoir que, sur
la base des informations fournies par le demandeur de permis lors de son audition du
16 novembre 2023, l’acte attaqué confirme l’interdiction de tous accès et circulation
par la zone sud du projet à l’exception des services de secours, ce qui répond à la
critique du Conseil d’État sur ce point.
S’agissant de la zone tampon, elle considère qu’il est inexact de soutenir
que l’acte attaqué fait fi des critiques émises dans l’arrêt d’annulation précité, dès lors
qu’il refuse, en son § 3 (article 3 du dispositif, « pour le volet environnemental »),
toute activité de montage ou de démontage de motor-homes ainsi que « les aires de
stationnement à la rue de Wayaux (32 emplacements) ».
En ce qui concerne la condition litigieuse, autorisant un accès le long de
la façade sud du bâtiment au sein de la zone tampon, elle observe que le requérant
n’explique pas quel est le grief encouru dès lors que la zone tampon est maintenue et
que l’installation de dalles vise uniquement à aménager un accès secondaire via une
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porte sectionnelle. Elle estime que l’acte attaqué précise clairement que la commission
de recours interdit tout accès par la zone sud et refuse le parking dans cette zone.
Elle conclut à l’absence de toute violation de l’autorité de chose jugée de
l’arrêt n° 257.234 du 5 septembre 2023 et de contradiction dans les motifs, dès lors
que la zone tampon est « parfaitement maintenue ».
V.3. Thèse de la partie intervenante
12. La partie intervenante estime le moyen partiellement irrecevable, à
défaut d’exposer en quoi les articles D.50 et D.75 du livre Ier du Code de
l’environnement et les articles D.I.1 et D.IV.40 du CoDT sont violés.
13. Concernant la condition relative à l’accès latéral dans la zone tampon,
elle soutient que le requérant fait une mauvaise lecture de l’acte attaqué, en ce qu’au
vu de ses motifs, la zone tampon n’est nullement supprimée mais qu’au contraire, la
partie adverse la maintient et atteint l’objectif d’isolement entre l’habitation du
requérant et le projet, conformément à l’article D.II.28 du CoDT. Elle ajoute que la
partie adverse ne devait pas justifier l’utilité de l’accès longeant la façade sud et la
porte sectionnelle, mais en examiner la pertinence au regard de la zone tampon, quod
est, d’autant que, précise-t-elle, cela demeure un accès secondaire longeant le
bâtiment. Elle ajoute qu’en l’absence de réclamation formulée à cet égard, l’acte
attaqué ne devait pas être expressément motivé sur ce point. Elle critique la pertinence
des photographies produites à l’appui de l’argument du requérant, compte tenu de
l’angle retenu, et estime que le projet ne rend pas plus visibles qu’auparavant l’accès
latéral et la porte sectionnelle, voire améliore la situation originelle.
V.4. Le mémoire en réplique
14. Sur la recevabilité du moyen, le requérant précise que, visant les
articles D.50 et D.75 du livre Ier du Code de l’environnement, il reproche à l’autorité
de ne pas tenir compte des incidences du projet sur les riverains et que, visant les
articles D.I.1 et D.IV.40 du CoDT, il lui fait grief de ne pas tenir suffisamment compte
des besoins de ceux-ci et de ne pas prendre adéquatement en compte sa réclamation.
15. Sur le fond, il réplique que l’aire concernée a pour objectif de garantir
la tranquillité du voisinage face aux activités se déroulant sur le site et qu’en l’espèce,
la perturbation générée par le projet consiste en l’utilisation de la zone sud, auparavant
exempte de toute activité et constituée d’un parterre enherbé, par des personnes et
véhicules, engendrant de ce fait des nuisances sonores et visuelles aux habitations
voisines.
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Rappelant les caractéristiques de son habitation et la situation existante,
notamment en termes d’espace tampon, de végétation et d’absence d’activités, il
souligne que la création d’un chemin vers la porte sectionnelle sud implique la
suppression de « dispositifs d’isolement » au sens de l’article D.II.28 du CoDT,
précisément à l’endroit le plus impactant pour lui. Il considère qu’en permettant de la
circulation depuis et vers la porte sectionnelle, le projet modifie une caractéristique
essentielle de la zone tampon et aboutit en réalité à sa suppression. Il ajoute que la
prétendue qualification de cet accès latéral comme accès « secondaire » n’est pas
établie dès lors qu’aucune indication n’est donnée quant à la nature et l’ampleur de
son utilisation.
Il maintient que sa réclamation portait sur la problématique de l’utilisation
de l’espace sud et de la suppression de la végétation, même si la porte sectionnelle n’y
était pas expressément invoquée, outre que cette question a été examinée par les
instances consultées, de sorte qu’il revenait à l’autorité d’y répondre de manière
adéquate.
Pour le surplus, il critique la pertinence des photographies produites par
la partie intervenante, censées démontrer que la situation découlant du projet est plus
bénéfique que la situation antérieure.
V.5. Les derniers mémoires
A. Le dernier mémoire de la partie intervenante
16. La partie intervenante insiste sur le fait que la partie adverse a vérifié
le maintien d’une zone tampon comme elle était tenue de le faire, mais ne devait pas
motiver l’utilité de l’accès latéral ou de la porte sectionnelle, ces éléments n’étant pas
apparus litigieux lors de l’instruction de la demande.
Elle reproduit de longs extraits de l’acte attaqué qui, à son estime,
démontrent que l’autorité décidante n’autorise pas la suppression partielle de la zone
tampon en vue de l’exploiter mais, au contraire, maintient celle-ci en interdisant toute
circulation par la zone sud du site hormis pour les services de secours, ce qui rend
irréalisable toute exploitation de la zone considérée. Elle conteste l’importance
accordée à l’accès latéral et à la porte sectionnelle situés en façade sud du bâtiment
B1, alors qu’ils ne sont accessibles qu’exceptionnellement, et uniquement par les
services de secours. Elle ajoute qu’il ne revenait pas à l’autorité décidante de motiver
chacune des portes sectionnelles que comporte le bâtiment.
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Elle rappelle divers considérants de l’arrêt n° 257.234 du 5 septembre
2023 qui a pointé l’incohérence existant entre la prévision d’une exploitation de
trente-deux emplacements de parking en lieu et place d’une zone végétalisée, et le fait
que l’accès sud était considéré comme secondaire. Elle affirme que la demande du
bénéficiaire du permis d’interdire toute circulation par l’accès sud, sauf pour les
services de secours, répond précisément aux critiques formulées par cet arrêt qui
annule le premier permis intégré. Elle considère que cela est confirmé par l’acte
attaqué qui, sur le « volet urbanisme », souligne la décision de la commission de
recours qui, à la « demande expresse de la demanderesse, […] interdit tout accès par
la zone sud (à l’exception des services de secours) et refuse le parking dans cette
zone ».
Elle énumère ensuite les conditions auxquelles l’octroi du permis attaqué
est subordonné, relatives notamment à l’obligation de planter des arbres à haute tige
d’une circonférence minimale de 150 centimètres, dans les six mois de la mise en
service du bâtiment, et d’engazonner le reste de l’espace. Elle en infère que ces
conditions ont pour objectif d’assurer la cohérence du site avec son environnement
ainsi que de limiter l’impact paysager et les nuisances pour les riverains du projet.
Elle ajoute que c’est en ce sens que sont imposés la mise en place d’une zone tampon
avec des dispositifs d’isolement le long de la N5, le maintien de la zone tampon dans
la partie sud du site et l’interdiction d’utiliser l’accès sud pour d’autres fonctions que
l’accès des services de secours.
B. Le dernier mémoire de la partie requérante
17. Le requérant rappelle la teneur des réclamations formulées lors de
l’enquête publique et visant spécifiquement les nuisances induites par l’utilisation de
la zone tampon bordant les habitations voisines. Il en infère qu’il appartenait à
l’autorité d’examiner l’admissibilité de l’accès au projet par la zone sud. Il ajoute que
les objections invoquaient expressément la nécessaire abstention de toute activité au
droit de la zone sud, ce qui implique la proscription de toute nouvelle ouverture dans
les façades des entrepôts, pourtant projetée par la création d’une porte sectionnelle en
façade sud.
Il considère que l’affirmation selon laquelle l’accès latéral sud et la porte
sectionnelle ne seront accessibles qu’exceptionnellement par les services de secours,
n’est pas pertinente, dès lors que rien n’indique que ceux-ci ont demandé la création
d’un tel accès latéral et alors que la création d’un accès permanent en dur et d’une
porte sectionnelle induit non seulement la suppression d’une zone végétalisée mais
aussi le risque d’usage récurent de la partie sud du site dont l’utilité n’est pas établie.
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Il insiste sur l’atteinte persistante à l’autorité de chose jugée de l’arrêt
n° 257.234 du 5 septembre 2023, dès lors qu’une partie de la zone tampon est
artificialisée par l’accès latéral et que, surtout, le projet conserve la possibilité
d’exploiter cette partie du site. Il en conclut que l’autorité décidante maintient la zone
sud telle qu’autorisée par le précédent permis censuré, sans pour autant apporter de
justifications complémentaires pertinentes.
V.6. Examen
A. Recevabilité
18. L’article 2, § 1er, alinéa 2, du règlement général de procédure dispose
que « le moyen consiste en l’indication de la règle de droit dont la violation est
invoquée et de la manière dont elle aurait été concrètement enfreinte ».
19. L’article D.50 du livre Ier du Code de l’environnement traite des
principes guidant l’évaluation des incidences des projets sur l’environnement. S’il ne
prescrit pas que la délivrance d’un permis doit apporter une amélioration au cadre de
vie des riverains du projet, il impose à l’autorité de maintenir un équilibre entre les
effets du projet porté par les demandeurs et les attentes légitimes de leurs voisins, et
ce souci doit ressortir de la motivation du permis délivré. L’article D.75 du livre Ier du
même code prévoit que le permis et le refus de permis sont motivés au regard
« notamment des incidences sur l’environnement et des objectifs de l’article D.50 ».
Aux termes de l’article D.I.1 du CoDT, le développement du territoire,
que l’autorité régionale se donne pour objectif d’assurer de manière durable et
attractive, rencontre ou anticipe « de façon équilibrée » les besoins notamment
sociaux, économiques et environnementaux de la collectivité, « en tenant compte,
sans discrimination, des dynamiques et des spécificités territoriales, ainsi que de la
cohésion sociale ». Ainsi, à l’instar de l’article D.50 du livre Ier du Code de
l’environnement précité, cette disposition impose à l’autorité de veiller à maintenir un
équilibre entre les besoins des porteurs de projets et les aspirations des riverains.
L’article D.IV.40 du même code est relatif aux « mesures particulières de
publicité ».
20. En l’espèce, les développements de la requête permettent de
comprendre en quoi le requérant considère que l’autorité, en méconnaissance des
dispositions précitées, ne prend pas adéquatement en compte les incidences du projet
pour les riverains, ne motive pas régulièrement la décision sur ce point et ne rencontre
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pas à suffisance les observations émises, lors de l’enquête publique, par les instances
compétentes et dans sa réclamation.
Le moyen n’est pas partiellement irrecevable.
B. Au fond
21. L’article D.II.28 du CoDT dispose comme suit :
« Les zones d’activité économique comprennent la zone d’activité économique
mixte, la zone d’activité économique industrielle, la zone d’activité économique
spécifique, la zone d’aménagement communal concerté à caractère économique et
la zone de dépendances d’extraction.
Toute activité qui contribue à développer l’économie circulaire au sein de la zone
y est autorisée. Une zone d’activité économique peut également comporter une ou
plusieurs éoliennes pour autant qu’elles ne compromettent pas le développement
de la zone existante
Ces zones comportent un périmètre ou un dispositif d’isolement, sauf :
1° pour la partie de la zone qui se situe le long d’une infrastructure de
communication utile à son développement économique ou lorsqu’un dispositif
naturel ou artificiel, relevant du domaine public, constitue lui-même un périmètre
ou un dispositif d’isolement suffisant ;
2° entre une zone de dépendances d’extraction et une zone d’extraction.
Le logement de l’exploitant ou du personnel de gardiennage peut être admis pour
autant que la sécurité ou la bonne marche de l’entreprise l’exigent. Il fait partie
intégrante de l’exploitation ».
22. Pour satisfaire aux exigences des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet
1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, un permis intégré,
comme tout acte administratif à portée individuelle au sens de l’article 1er de cette loi,
doit faire l’objet d’une motivation formelle, laquelle consiste en l’indication, dans
l’acte, des considérations de droit et de fait servant de fondement à la décision. Cette
motivation doit permettre aux intéressés de comprendre les raisons fondant la décision
et de vérifier qu’elle a été précédée d’un examen des circonstances de l’espèce.
L’obligation de motivation formelle ne va pas jusqu’à exiger d’une autorité qu’elle
donne les motifs de ses motifs.
Ainsi, un permis intégré doit énoncer les raisons pour lesquelles l’autorité
qui le délivre estime la construction et l’exploitation projetée admissibles, notamment
au regard du bon aménagement des lieux. Cette notion se rapporte à l’examen concret
que doit exercer l’autorité compétente, pour chaque demande de permis, de la
compatibilité, de l’absence d’impact négatif ou d’incidences inacceptables de la
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construction envisagée sur l’aménagement local bâti ou non bâti, essentiellement en
fonction des circonstances de fait.
L’autorité administrative ne doit pas, en règle, répondre à toutes les
objections émises au cours de la procédure qui a conduit à l’élaboration d’un permis
d’urbanisme. Toutefois, lorsque, dans le cadre d’une annonce de projet, d’une enquête
publique ou de l’instruction de la demande, des observations précises dont
l’exactitude et la pertinence sont corroborées par le dossier sont formulées, le permis
délivré ne peut être considéré comme adéquatement motivé s’il ne permet pas de
comprendre les raisons pour lesquelles, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation
discrétionnaire, l’autorité passe outre, au moins partiellement, à ces observations.
Cependant, il faut mais il suffit que la décision indique clairement les motifs sur
lesquels elle se fonde, que le réclamant y trouve, fût-ce implicitement, les raisons du
rejet de sa réclamation et que le juge de l’excès de pouvoir puisse vérifier, dans
l’exercice de son contrôle de légalité de la motivation de l’acte administratif, que
celui-ci a été pris en connaissance de cause.
23. Par ailleurs, l’autorité de la chose jugée d’un arrêt d’annulation se
rapporte tant au dispositif qu’aux motifs qui en constituent le soutènement nécessaire.
Le fait d’adopter un nouvel acte qui repose sur de nouveaux éléments en fait ou en
droit ne saurait en soi constituer une violation de l’autorité de chose jugée d’un arrêt
d’annulation. En revanche, l’autorité de la chose jugée proscrit de refaire, même
partiellement, l’acte attaqué sans réparer l’illégalité dénoncée au moyen ayant conduit
à l’annulation.
24. Notamment sur la question de la zone tampon, l’acte attaqué contient
les considérations suivantes :
« IV. Audition
[…]
“ Le représentant de la partie demanderesse fait un bref récapitulatif du projet.
[…]
Le permis accordé était assorti de conditions problématiques selon le Conseil
d’État. Les conditions visaient essentiellement les matériaux de parements, la
préservation de certains arbres et surtout, l’accès au projet.
Le projet compte deux accès, l’un via l’avenue des États-Unis à l’arrière du
projet (donc accès nord) qui est le principal, et l’autre via la rue Wayaux (accès
sud). C’est par l’accès nord que les clients, et le personnel, vont et viennent.
L’accès sud devait être secondaire et exclusivement réservé aux employés et
aux services de secours.
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Le souci principal pour les requérants devant le Conseil d’État était les passages
intempestifs par l’accès sud. Or, seuls 3 véhicules par jour sortent via l’accès
sud. Cet accès sert essentiellement pour faciliter la conduite des nouveaux
acquéreurs de caravanes. La sortie est plus facile sans être dérangé par les
véhicules présents sur le parking.
Depuis 2018, le permis a été mis en œuvre. L’exploitation se déroule, quant à
elle, depuis mai 2020. Étaient également autorisées 32 places de parking au sud
du projet qui n’ont jamais été réalisées. Les enseignes lumineuses n’ont jamais
été réalisées non plus. L’accès sud, a priori autorisé par le permis pour les
employés, n’a même jamais été utilisé à cette fin. Seuls les secours pourraient y
passer mais heureusement, ça n’a jamais été le cas.
Hainaut caravaning a acheté une partie du site Caterpillar pour y déposer les
caravanes, ce qui permettra de créer un accès propre au site nord. Vu les
difficultés que le demandeur de permis rencontre avec cette autorisation d’accès
sud, il demande à la Commission de recours de l’interdire purement et
simplement.
[…Conclusions sur le volet urbanisme
[…]
Considérant que la présente demande déroge au plan de secteur concernant le
commerce en zone d’activité économique industrielle ; […]
[…]
Considérant que, pour que la dérogation soit accordée, cette dernière doit répondre
à trois conditions :
- la dérogation est justifiée compte tenu des spécificités du projet ;
- le projet ne compromet pas la mise en œuvre cohérente du plan de secteur ;
- le projet contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages
bâtis ou non bâtis ;
Considérant que le projet consiste en un déménagement d’une enseigne déjà
présente sur le territoire, dans un bâtiment déjà existant ; que le bâtiment, laissé à
l’abandon, permet donc de mettre fin à une friche ;
Considérant cependant que le magasin risque de créer certaines nuisances au
voisinage, principalement au niveau des accès par la rue Wayaux ainsi que pour
l’accès pour les voisins à la servitude existante ; que la seule façon pour que ce
critère soit rencontré serait d’interdire l’accès à la zone sud et donc à la rue
Wayaux ; qu’en l’espèce, il s’agit d’une demande expresse de la demanderesse de
permis ; qu’en incluant cette condition particulière à l’octroi du permis, la
Commission de recours estime que le projet ne compromettra pas la mise en œuvre
cohérente du plan de secteur ;
Considérant également, comme le relève le fonctionnaire délégué en recours, que
“les parcelles ont été utilisées précédemment pour le stockage d’archives (cf.
permis d’environnement) ; que le hangar est positionné le long de la Nationale 5 (à
l’est), à proximité de la zone commerciale ‘City-Nord’; que la parcelle est entourée
au nord par une vaste zone industrielle et que les limites sud et ouest sont délimitées
par une zone d’habitat, composée d’habitations en ordre ouvert de type
pavillonnaire ; (...} également que le projet est une opportunité afin d’exploiter et
de rénover un bâtiment existant, en lien avec le complexe commercial ‘City-Nord’
existant ; que la dérogation se justifie au regard de ces spécificités” ;
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Considérant que le projet ne semble pas porter atteinte au paysage bâti et non bâti ;
qu’il viendra redynamiser un bâtiment laissé à l’abandon et contribuer ainsi à
l’aménagement et à la gestion du paysage bâti de la commune de Charleroi ; que
le projet s’intègre au contexte bâti existant sur le site au vu des actes et travaux de
“faible” ampleur et que, compte tenu des circonstances architecturales et
urbanistiques locales, il ne compromet pas la destination générale de la zone ni son
caractère architectural, pour autant qu’il réponde à certaines conditions ;
Considérant que, dès lors, vu ce qui précède, la Commission de recours estime que
les trois conditions sont bien réunies ; que, par l’interdiction de circulation par la
zone sud (à l’exception des services de secours), la dérogation au plan de secteur
peut, dès lors, être accordée ;
Considérant que la Commission de recours a pris connaissance de l’arrêt rendu par
le Conseil d'Etat en date du 5 septembre 2023 ; que ce dernier annulait la
précédente décision pour deux raisons bien déterminées dont l’une concerne
l’accès par la zone sud du projet ; que, lors de l’instruction de la demande de permis
en 2017/2018, plusieurs instances ont rendu un avis défavorable concernant cet
accès sud ;
Considérant, comme le relève encore le fonctionnaire délégué en recours, que
“selon l’article D.1I.28 du CoDT, les zones d’activité économique comportent un
périmètre ou un dispositif d’isolement ; que les limites sud et ouest du bien sont
délimitées par une zone d’habitat ; que la pointe sud du bien est elle-même située
entre deux parcelles situées en zone d’habitat et dévolues à des habitations ; que
l’aménagement d’une zone tampon, outre qu’il est requis par cette disposition, est
d’autant plus nécessaire au vu de la situation de cette partie du bien” ;
Considérant que, lors de l’audition de la Commission de recours qui s’est tenue le
jeudi 16 novembre 2023, la partie demanderesse a fait la demande expresse que,
dans l’hypothèse d’un octroi par la Commission de recours, cette dernière leur
refuse tout à accès par cette zone SUD, à l’exception des services de secours ;
Considérant que les nuisances engendrées pour le voisinage semblent trop
importantes ; que, par conséquent et sur la base de tout ce qui précède, la
Commission de recours se rallie aux différents avis émis, ainsi qu’à la demande de
la partie demanderesse, et interdit toute circulation et tout accès par la zone sud du
projet, à l’exception des services de secours ;
Considérant, dès lors, qu’au regard de ce qui précède, la Commission de recours se
rallie à l’avis du fonctionnaire délégué sur recours ;
[…]
Motivation de la décision
[…]
Considérant que, sur le volet urbanisme, la Commission estime que le projet répond
favorablement aux exigences urbanistiques ; que l’un des problèmes principaux
concerne l’accès par la zone sud et son parking ; qu’après analyse des différents
avis, ainsi que de la demande expresse de la demanderesse, la Commission de
recours interdit tout accès par la zone sud (à l’exception des services de secours) et
refuse le parking dans cette zone ;
que, pour le surplus, la Commission de recours renvoie à la motivation et aux
conditions relatives au volet urbanistique ci-dessus ;
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XIII - 10.278 - 12/18
Considérant que, sur le volet environnement, la Commission estime que, afin que
le projet soit conforme au décret du 11 mars 1999 relatif au permis
d’environnement, la société demanderesse de permis ne peut procéder qu’à de
l’équipement des motor-homes ; que toute activité de montage et/ou de démontage
de motor-homes est strictement interdite et exclue du présent permis ; que, pour le
surplus, la Commission de recours estime que le projet rencontre bien les
différentes exigences environnementales et renvoie à la motivation relative au volet
environnemental ci-dessus et aux conditions d’exploitation à respecter afin de
réduire les impacts sur l’environnement et le voisinage à une charge acceptable ».
L’octroi du permis intégré est, notamment, subordonné au respect des
conditions suivantes :
« Pour le volet urbanistique :
– le matériau de parement sera mis en œuvre sur l’ensemble des élévations dans
l’année de la délivrance du permis,
– dans l’espace situé entre les bâtiments B1 (121H) et B2 (121K) et la N5, les
arbres haute tige présentant une circonférence minimale de 150 cm seront
conservés, de manière à ce qu’une vingtaine de sujets soient maintenus ; à défaut
du maintien de ces arbres, un minimum de 20 sujets haute tige d’essence
régionale (hêtre, tilleul, frêne, etc.), de force minimale 28/32, seront plantés
dans les 6 mois de la mise en service du bâtiment ; la reprise des plants sera
garantie et le reste de l’espace sera engazonné,
– le jardin de présentation (B5) sera planté de minimum 5 arbres haute tige
présentant les mêmes caractéristiques que celles évoquées ci-avant (point 2),
– pour le surplus, le plan d’implantation sera strictement respecté en ce qui
concerne l’implantation des bâtiments, le nombre de pieds à planter, de haies,
les revêtements de sol (hors zone du “parking sud” qui reste en l’état),
– ces plantations seront réalisées dans l’année de mise en exploitation de
l’établissement,
– l’accès sud est un accès interdit à la circulation à l’exception des services de
secours. Les services de livraison, les visiteurs et le personnel devront
exclusivement utiliser l’accès nord,
– seul un accès de 4 m de largeur en dalles gazon remplies de graviers sera réalisé
parallèlement à la façade sud du bâtiment, au sein de cette zone tampon ; cet
accès permettra d’accéder au hangar 1 via une porte sectionnelle ; il s’agit d’un
accès secondaire ; les autres accès au bâtiment sont à privilégier ; en dehors de
cet accès, l’ensemble restera engazonné ».
25. L’arrêt d’annulation du 5 septembre 2023 précité a notamment jugé
que la motivation de l’acte alors attaqué était contradictoire et, partant, imprécise, « en
tant qu’elle prévoit, au titre d’une même condition, que l’accès sud est uniquement
réservé au personnel et aux services de secours mais que le personnel “devr[a]” utiliser
l’accès nord », que l’autorité n’a pas motivé à suffisance sa décision sur la
compatibilité du projet litigieux avec le voisinage « malgré l’accès prévu par la rue de
Wayaux et la suppression de la zone tampon végétalisée au sud, transformée en
parking pour le personnel de l’entreprise le long des habitations voisines » et qu’« à
supposer que la partie adverse se fonde sur la nature “secondaire” de l’accès au site
par la rue de Wayaux et du parking sud prévu pour considérer que le projet litigieux
ne suscite pas de nuisances supplémentaires pour les riverains, ce seul motif ne permet
pas de comprendre en quoi leur utilisation n’engendre pas de telles nuisances, compte
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tenu, notamment, de la configuration du site et du nombre d’emplacements de parking
prévus, soit 32 unités, à la place de la zone tampon végétalisée existante ».
Spécialement concernant la zone tampon, cet arrêt a considéré que
l’autorité décidante ne s’explique pas « sur les raisons pour lesquelles, à son estime,
la zone verte située au sud du bâtiment peut être supprimée, cette zone constituant
pourtant, comme le relève le fonctionnaire délégué, la zone tampon avec le voisinage
telle que prévue pour les zones d’activité économique en application de l’article
D.II.28 du CoDT » et que « la condition mise au permis qui impose, au sein de la zone
tampon, la réalisation d’un accès de 4 mètres de largeur en dalles “gazon”
parallèlement à la façade sud du bâtiment pour permettre l’accès au hangar n° 1, ne
permet pas non plus de déduire que la zone tampon est maintenue ».
26. En l’espèce, en ce qui concerne la voie d’accès sud, la commission de
recours observe que, lors de son audition, la demanderesse de permis a expressément
demandé qu’en cas d’octroi du permis, elle lui « refuse tout accès par cette zone sud »,
à l’exception des services de secours. Elle poursuit en ces termes :
« Considérant que les nuisances engendrées pour le voisinage semblent trop
importantes ; que, par conséquent et sur la base de tout ce qui précède, la
Commission de recours se rallie aux différents avis émis, ainsi qu’à la demande de
la partie demanderesse, et interdit toute circulation et tout accès par la zone sud du
projet, à l’exception des services de secours ».
Cette interdiction est reprise dans le dispositif de l’acte attaqué qui précise
que « les services de livraison, les visiteurs et le personnel devront exclusivement
utiliser l’accès nord ».
Quant à la zone tampon située dans la partie sud du site d’implantation,
l’avis de la direction juridique, des recours et du contentieux du 3 novembre 2023,
« défavorable pour la réalisation d’un parking situé au sud du site, zone qui joue le
rôle de zone tampon », tel que reproduit dans l’acte attaqué, considère notamment ce
qui suit :
« Considérant toutefois que le projet présente 2 accès, l’un au nord depuis l’avenue
des États-Unis, le second au sud, depuis la rue de Wayaux, rue bordée d’habitations
de part et d’autre ; que la zone triangulaire positionnée au sud de la parcelle,
actuellement engazonnée et plantée, joue le rôle de zone tampon, notamment par
rapport aux habitations situées le long de la rue de Wayaux […] ;
Considérant les réclamations et l’avis d’IGRETEC ;
[…]
Considérant que selon l’article D.II.28 du CoDT, les zones d’activité économique
comportent un périmètre ou un dispositif d’isolement ; que les limites sud et ouest
du bien sont délimitées par une zone d’habitat ; que la pointe sud du bien est elleECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.854
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même située entre deux parcelles situées en zone d’habitat et dévolues à des
habitations ; que l’aménagement d’une zone tampon, outre qu’il est requis par cette
disposition, est d’autant plus nécessaire au vu de la situation de cette partie du
bien ;
Considérant que l’accès sud doit rester secondaire et que la parcelle doit être
préservée de toute construction, dépôt ou activité (zone tampon) ; que les
emplacements pour le personnel seront supprimés ; que le personnel utilisera dès
lors le parking situé à l’entrée nord ».
Dans cet objectif de préservation de la zone tampon, le dispositif de l’acte
attaqué prévoit, à titre de condition, que le plan d’implantation joint à la demande doit
être « strictement respecté », s’agissant notamment des « revêtements de sol (hors
zone du “parking sud” qui reste en l’état) ».
Pourtant, dans un même temps, la commission de recours impose, comme
condition d’octroi du permis litigieux, la réalisation d’un « accès de 4 m de largeur en
dalles gazon remplies de graviers […] réalisé parallèlement à la façade sud du
bâtiment, au sein de cette zone tampon [qui] permettra d’accéder au hangar 1 via une
porte sectionnelle ». Elle précise qu’il s’agit d’un « accès » secondaire, que les autres
accès au bâtiment sont à privilégier et qu’en dehors de cet accès, « l’ensemble restera
engazonné ».
27. Il appert de ce qui précède que la condition qui autorise la réalisation
d’une voie d’accès au sein de la zone tampon, et donc l’usage de celle-ci, contredit la
volonté de son auteur qui, au regard de la situation des lieux et du prescrit de l’article
D.II.28 du CoDT, impose le maintien « en l’état » de la zone tampon végétalisée. Elle
est également contraire à ce qui a été jugé dans l’arrêt n° 257.234 du 5 septembre
2023, lequel décide que « la condition mise au permis qui impose, au sein de la zone
tampon, la réalisation d’un accès de 4 mètres de largeur en dalles “gazon”
parallèlement à la façade sud du bâtiment pour permettre l’accès au hangar n° 1, ne
permet pas non plus de déduire que la zone tampon est maintenue ».
Il résulte de ce qui précède que, par cette condition, l’autorité permet la
suppression partielle de la zone tampon et son exploitation, sans justification
spécifique, si ce n’est la possibilité d’accéder au hangar n° 1 via une porte sectionnelle
et l’affirmation qu’il s’agit d’un accès secondaire.
À la lecture des plans joints à la demande, la porte sectionnelle se situe au
droit de la façade sud du bâtiment B1. Le plan d’implantation représente l’accès latéral
à cette porte le long de la façade sud du bâtiment B1, qui débouche sur la voirie
d’accès sud, démarrant de la rue de Wayaux.
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Par ailleurs, l’auteur de l’acte attaqué n’explicite toujours pas, par une
motivation adéquate et au regard des spécificités du projet litigieux, les raisons pour
lesquelles il est nécessaire de qualifier l’accès latéral donnant sur la porte sectionnelle
de « secondaire » et de prévoir cet accès « latéral » le long de la façade sud, en dallesgazon, alors qu’en principe, seuls les services de secours sont, le cas échéant, habilités
à emprunter cette voie d’accès, tandis que les fournisseurs, le personnel et les clients
sont obligés d’utiliser l’accès nord.
28. Il ressort de ce qui précède que, par rapport à la situation antérieure et
au préjudice des riverains habitant au sud du projet, le permis contesté a pour effet,
sans justification précise et admissible, de supprimer ou modifier une partie non
négligeable de la zone tampon, en ce compris la végétation existante et des
aménagements occultants, tels des arbres, haies et parement en bois, et d’autoriser,
fût-ce par un accès « secondaire », de circuler au sein de la zone pour permettre
d’accéder et de quitter le hangar n° 1.
Au regard des avis et observations formulés à cet égard, tant par les
instances consultées que par les réclamations, la motivation de l’acte attaqué ne
permet pas de comprendre les raisons pour lesquelles, dans l’exercice de son pouvoir
d’appréciation discrétionnaire, l’autorité délivrante a considéré que l’accès latéral
litigieux et les aménagements qu’il implique sont admissibles, en dépit de la proximité
immédiate d’habitations voisines du projet ayant pour objet du commerce et un centre
de maintenance, de dépôt et de présentation de camping-cars et de caravanes.
29. En conséquence, la motivation de l’acte attaqué est déficiente au
regard des articles D.II.28 du CoDT et D.50 et D.75 du livre Ier du Code de
l’environnement, outre qu’il porte atteinte à l’autorité de chose jugée de l’arrêt
n° 257.234 du 5 septembre 2023 précité.
Le premier moyen est fondé, ce qui suffit à entraîner l’annulation de l’acte
attaqué.
VI. Indemnité de procédure
30. La partie requérante sollicite une indemnité de procédure de 770 euros.
Il y a lieu de faire droit à sa demande.
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PAR CES MOTIFS,
LE CONSEIL D’ÉTAT DÉCIDE :
Article 1er.
La requête en intervention introduite par la SA Hainaut Caravaning Center
est accueillie.
Article 2.
Est annulée la décision du 8 décembre 2023 par laquelle la commission
de recours en matière d’implantations commerciales octroie à la SA Hainaut
Caravaning Center un permis intégré ayant pour objet la création d’un commerce et
d’un centre de maintenance, de dépôt et de présentation de camping-cars et de
caravanes au sein d’un bâtiment existant, d’une surface commerciale nette de 9.800
m², sur un bien sis rue de Wayaux et rue des États-Unis à Gosselies.
Article 3.
Une indemnité de procédure de 770 euros est accordée à la partie
requérante, à la charge de la partie adverse.
La contribution prévue à l’article 66, 6o, du règlement général de
procédure, liquidée à la somme de 24 euros, est mise à la charge de la partie adverse.
Les autres dépens, liquidés à la somme de 350 euros, sont mis à la charge
de la partie adverse, à concurrence de 200 euros, et à la charge de la partie
intervenante, à concurrence de 150 euros.
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Ainsi prononcé le 29 septembre 2026, par la XIIIe chambre du Conseil
d’État, composée de :
Colette Debroux,
Christine Horevoets,
Laure Demez,
Simon Pochet,
président de chambre,
conseiller d’État,
conseiller d’État,
greffier.
Le Greffier,
Le Président,
Simon Pochet
Colette Debroux
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