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CIV. 3
CC
COUR DE CASSATION
Arrêt du 22 octobre 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 589 F-D
Pourvoi n° W 24-11.086
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2026
M. [R] [Y], domicilié [Adresse 8], a formé le pourvoi n° W 24-11.086 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2023 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige l'opposant :
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Art. 609, Code de procédure civile —
Art. 1014, Code de procédure civile —
Art. 564, Code de procédure civile —
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Korpus Éditorial, « Cass., Troisième chambre civile, 22 octobre 2026, n° 24-11.086 », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/cass-troisieme-chambre-civile-22-octobre-2026-n-24-11-086.
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1°/ à la société Burgeap, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à M. [P] [S],
3°/ à M. [Z] [I],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
4°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société Immogim, dont le siège est [Adresse 5],
5°/ à M. [A] [B] [H], domicilié [Adresse 6],
6°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7], prise en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1],
7°/ à la société Bouygues bâtiment Ile-de-France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 9],
8°/ à l'Association française de l'église de [Etablissement 2], dont le siège est [Adresse 10],
9°/ à la société Studios architecture, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 11],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SELAS Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de M. [Y], de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Burgeap, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP Duhamel, avocat de M. Le Touze, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Bouygues bâtiment Ile-de-France, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Association française de l'église de [Etablissement 2], après débats en l'audience publique du 15 septembre 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 novembre 2023), l'Association française de l'église de [Etablissement 2] (l'association) a entrepris des travaux de construction d'un temple.
Sont intervenues aux opérations de construction les sociétés Studios architecture, en qualité de maître d'oeuvre, Geolia, en qualité de bureau d'études du sol, Burgeap, en qualité de bureau d'études en hydrologie, et Bouygues bâtiment Ile-de-France en qualité d'entreprise générale (l'entreprise générale).
Le 30 juin 2015, M. [Y], propriétaire d'un pavillon constituant le lot n° 41 de la copropriété du [Adresse 8], voisine du fonds de l'association, a constaté des infiltrations d'eau dans le demi sous-sol de son habitation.
Par actes des 27 et 28 juin 2018, après expertise, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires), assuré auprès de la société Axa France IARD, a assigné celle-ci, l'association, la société Burgeap, M. [Y] et M. [B] [H], propriétaire d'un fonds voisin, en indemnisation de ses préjudices.
L'association a assigné en garantie le maître d'oeuvre, l'entreprise générale, M. [S] et M. [I], tous deux propriétaires de fonds voisins.
Recevabilité du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Bouygues bâtiment Ile-de-France
Vu l'article 609 du code de procédure civile :
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens
Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Pour déclarer irrecevable la demande de M. [Y] en condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de cuvelage préconisés par l'expert, et, par voie de conséquence, mettre hors de cause la société Axa France IARD, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel.
En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office tiré de l'application de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le quatrième moyen
Enoncé du moyen
« 1°/ que M. [Y] détaillait l'ensemble de ses préjudices personnels dans ses conclusions devant la cour d'appel et en précisait le montant en sollicitant la confirmation du jugement sur les sommes retenues ; il sollicitait en outre l'allocation d'une somme de 5 396 euros en réparation du préjudice pour perte du panoramique, non retenu par le premier juge, clairement explicité dans ses conclusions ; en énonçant que la demande en réparation de son préjudice personnel par M. [Y] serait indéterminée et indéterminable, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ses conclusions en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°/ que M. [Y] précisait dans ses conclusions que les murs de son pavillon siège des infiltrations sont des parties communes de l'immeuble et demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'indemniser de ses préjudices solidairement avec la société Axa sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ; en énonçant que M. [Y] ne rapporte pas la preuve de la faute qu'il invoque, la cour d'appel a encore dénaturé ses conclusions en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
3°/ qu'en exigeant la preuve d'une faute du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité était recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le principe d'une responsabilité sans faute et de plein droit du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte précité. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
Il est jugé, en application de ce texte, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes (3e Civ., 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16.372, Bull. 2015, III, n° 140).
Pour rejeter la demande de M. [Y] en réparation de son préjudice personnel et mettre hors de cause la société Axa France IARD, l'arrêt retient que la demande de réparation n'est ni déterminée ni déterminable, que M. [Y] procède par affirmation et ne rapporte nullement la preuve de la faute qu'il invoque à l'encontre du syndicat des copropriétaires ou d'un succombant qu'il ne nomme pas.
En statuant ainsi, alors, d'une part, que la faute du syndicat des copropriétaires n'est pas une condition de la responsabilité de celui-ci à l'égard d'un copropriétaire lorsque sont en cause un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, d'autre part, que, dans ses conclusions, M. [Y] affirmait que les murs de son pavillon siège des infiltrations sont des parties communes et détaillait l'ensemble des préjudices personnels en résultant dont il précisait les montants par renvoi à ceux retenus par le tribunal, la cour d'appel a violé le texte et l'obligation susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
Mise hors de cause
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
DECLARE le pourvoi irrecevable en ce qu'il est dirigé contre la société Bouygues bâtiment Ile-de-France ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare la demande de M. [Y] de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à réaliser les travaux de cuvelage préconisés par l'expert irrecevable comme étant nouvelle, rejette la demande de M. [Y] de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et de la société Axa France IARD à réparer son préjudice personnel, met hors de cause la société Axa France lARD et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre M. [Y], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société Axa France IARD, l'arrêt rendu le 20 novembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Met hors de cause l'Association française de l'église de [Etablissement 2], M. [S], la société Bouygues bâtiment Ile-de-France et la société Burgeap ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société Axa France IARD aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Art. 16, Code de procédure civile —
Art. 700, Code de procédure civile —
Art. 625, Code de procédure civile —
Art. 450, Code de procédure civile —