GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.353.787
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 435241
arrest van 3 november 2026
in de zaak van
1 [naam1]
die woont in [woonplaats1]
- [naam2]
die woont in [woonplaats1]
hierna samen aan te duiden als [appellante] (in mannelijk enkelvoud)
advocaat: mr. A. Ünalan
en
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
advocaat: mr. A.D. van Koningsveld
1Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 3 juni 2025 heeft op 28 augustus 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
de memorie van grieven, met producties
de memorie van antwoord, met producties
het verslag van de mondelinge behandeling die op 7 oktober 2026 is gehouden.
2De kern van de zaak
2.1.
Partijen waren buren. [appellante] wilde een uitbouw aan zijn woning realiseren. Hij stelt dat hij bij het realiseren daarvan schade heeft geleden door het optreden van [geïntimeerde] .
2.2.
[appellante] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 34.812,61 aan materiële schadevergoeding en € 30.000,- aan immateriële schadevergoeding, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de volledige kosten van de procedure.
2.3.
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om een schadevergoeding van € 34.358,78 aan [appellante] te betalen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep.
2.4.
Het hof zal beslissen dat [appellante] geen recht heeft op schadevergoeding en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de rechtbank dus in stand.
3De toelichting op de beslissing van het hof
De feiten waar het hof vanuit gaat
3.1.
De rechtbank heeft in 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis de feiten vastgesteld. In zijn eerste grief heeft [appellante] tegen de in 2.1 tot met 2.7 vastgestelde feiten uitvoerig bezwaar gemaakt. Ook is onderdeel van zijn eerste grief dat de rechtbank in 3.2, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7, 4.8 en 4.9 van onjuiste, onvolledige of onjuist geïnterpreteerde feiten en standpunten is uitgegaan. Ten slotte is onderdeel van de eerste grief dat in het vonnis feiten ontbreken, in het bijzonder de gebeurtenissen na de periode mei 2022.
3.2.
Gelet op deze grief zal het hof hieronder zelf de feiten vaststellen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de taak van de rechter is beperkt tot het vaststellen van de feiten die (kort gezegd) onbetwist dan wel bewezen zijn en die voor de beoordeling van belang zijn. Dit brengt mee dat de feitenvaststelling in dit arrest beperkter is dan de opsomming die [appellante] geeft in de toelichting op zijn eerste grief en ook korter dan de tijdlijn die namens [geïntimeerde] in het geding is gebracht.
3.3.
[appellante] is sinds 2015 eigenaar van de woning aan het [adres1] te [woonplaats1] .
3.4.
[geïntimeerde] was in de periode van 4 oktober 2019 tot en met 4 augustus 2022 eigenaar van de woning aan het [adres2] te [woonplaats1] . In die periode waren partijen buren.
3.5.
Voordat [geïntimeerde] eigenaar werd van de woning aan het [adres2] te Arnhem, is deze woning aan de achterzijde uitgebouwd. Deze uitbouw is gedeeltelijk op het perceel van [appellante] gerealiseerd, waarvoor een erfdienstbaarheid van overbouw is gevestigd.
3.6.
In 2021 vatte [appellante] het plan op om ook een uitbouw aan de achterzijde van zijn woning te realiseren. [appellante] wilde daarvoor het metselwerk van de buitenmuur van de uitbouw van [geïntimeerde] , voorzover die op het perceel van [appellante] stond, verwijderen en op die plaats een (binnen)muur van zijn nieuwe uitbouw realiseren (met isolatie van het tussenliggende deel). De uitbouw die [appellante] toen wilde bouwen zou 1,6 meter dieper zijn dan de uitbouw van [geïntimeerde] en gedeeltelijk over de perceelsgrens heen gaan. Daarvoor zou een deel van de bestaande schutting van [geïntimeerde] moeten worden verwijderd.
3.7.
In mei 2022 heeft [appellante] de uitbouw van zijn woning gerealiseerd, uiteindelijk geheel op zijn eigen erf en zonder verwijdering van het metselwerk van de buitenmuur van [geïntimeerde] .
3.8.
Het hof zal bij de verdere beoordeling de overige feiten en omstandigheden waar [appellante] in de toelichting op zijn eerste grief naar verwijst betrekken, maar uitsluitend voor zover het hof de door [appellante] gestelde feiten en omstandigheden relevant vindt voor de beslissing.
3.9.
Omdat het hof zelf de feiten heeft vastgesteld en op de relevante feiten die [appellante] verder stelt hierna zal ingaan, heeft [appellante] geen belang bij beoordeling van zijn eerste grief.
Het standpunt van [appellante] in hoger beroep
3.10.
[appellante] heeft in hoger beroep zijn standpunt opgebouwd rond de volgende thema’s:
er is wilsovereenstemming bereikt tussen [appellante] en [geïntimeerde] over de uitbouw zoals [appellante] die aanvankelijk wilde realiseren, althans [appellante] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [geïntimeerde] daarmee instemde, mede gelet op het stilzitten en de passieve houding van [geïntimeerde] (grief 2);
[geïntimeerde] heeft de onderhandelingen tussen partijen onrechtmatig afgebroken, omdat er toen hij dat deed al een principeakkoord tussen partijen was bereikt, althans er een rechtmatig vertrouwen was gewekt dat partijen overeenstemming hadden bereikt. (grief 6, grief 5 ontbreekt).
[geïntimeerde] kon de erfdienstbaarheid van overbouw op een minder bezwarende wijze uitoefenen en had in dat kader [appellante] moeten toestaan het metselwerk aan de buitenzijde van de uitbouw van [geïntimeerde] te verwijderen of af te brokkelen. Bij een belangenafweging weegt het belang van [appellante] zwaarder dan dat van [geïntimeerde] (grief 3);
[geïntimeerde] heeft misbruik gemaakt van zijn eigendomsrecht, althans zijn recht van erfdienstbaarheid, door de bouwwerkzaamheden van [appellante] tegen te houden en disproportionele schade te veroorzaken bij [appellante] . [geïntimeerde] had [appellante] moeten toestaan zijn uitbouw te verankeren aan en laten rusten op de uitbouw van [geïntimeerde] . (grief 4);
3.11.
Het hof zal het hoger beroep beoordelen aan de hand van deze thema’s.
Wilsovereenstemming (grief 2)
3.12.
[appellante] stelt dat tussen hem en [geïntimeerde] op 25 maart 2021 mondeling overeenstemming is bereikt over de uitvoering van de door [appellante] gewenste bouwplannen. Dat akkoord heeft [geïntimeerde] volgens [appellante] twee keer in een Whatsapp bericht bevestigd. [appellante] stelt ook steeds te hebben gehandeld, uitgaande van die bereikte overeenstemming. Ook het bericht van [geïntimeerde] van 1 april 2021 bevestigt zijn instemming, aldus [appellante] . Voor zover geen daadwerkelijke overeenstemming is bereikt, mocht [appellante] er in zijn visie gerechtvaardigd op vertrouwen dat [geïntimeerde] akkoord was met de bouwplannen van [appellante] .
3.13.
[geïntimeerde] erkent dat partijen op 25 maart 2021 met elkaar hebben gesproken over de bouwplannen van [appellante] . [geïntimeerde] betwist dat er overeenstemming is bereikt.
3.14.
Uit de door [appellante] overgelegde Whatsapp berichten blijkt het volgende.
Op 22 maart 2021 schrijft [geïntimeerde] dat hij heeft gezien dat de uitbouw die [appellante] wil realiseren 235 mm over de erfgrens gaat en daar schrikt hij van, hij is er niet blij mee. Verder heeft hij in de plannen gezien dat een deel van zijn aanbouw wordt gesloopt ten behoeve van de door [appellante] gewenste aanbouw, waarmee hij ook niet blij mee is en wat ook niet nodig is. Zijn voorstel aan [appellante] is dat hij met de andere buren van [geïntimeerde] gaat praten over de uitbouw die zij hebben gerealiseerd.
Partijen spreken vervolgens op 23 maart 2021 af dat zij die donderdag (dat is dan 25 maart 2021) zullen overleggen. Na dat gesprek vraagt [appellante] op 31 maart 2021 aan [geïntimeerde] : “Hey [geïntimeerde] , ik heb niks meer van je gehoord, heb je het al laten bezinken”. [geïntimeerde] geeft vervolgens op 31 maart 2021 aan dat het weghalen of afbrokkelen van de buitenmuur van zijn aanbouw bespreekbaar is, maar dat hij niet akkoord gaat met een muur die op zijn erf komt te staan. Dit laatste ziet op het gegeven dat de door [appellante] gewenste uitbouw 1,6 meter dieper is dan de uitbouw aan de woning van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] schrijft in dat bericht dat hij geen knik in zijn tuin wil en ook geen hoge muur van dit formaat. In reactie hierop schrijft [appellante] dat de gevestigde erfdienstbaarheid van overbouw ‘heen en weer’ werkt en dat hij geen reden ziet om de bouwplannen te wijzigen. Op 1 april 2021 bericht [geïntimeerde] dat hij dit zal gaan uitzoeken. Hij voegt daaraan toe: “indien dit zo is zal ik daarin moeten toestemmen”. Op 12 april 2021 bericht [geïntimeerde] aan [appellante] dat hij de kwestie met een juriste heeft overlegd. Hij schrijft verder: “De muur van mijn aanbouw is eigendom van mijn woning en mag niet zonder toestemming worden verwijderd, of gewijzigd te worden.” [geïntimeerde] wijst er verder op dat er ook over andere zaken overeenstemming moet worden bereikt, als er al kan worden overgegaan tot het weghalen van zijn buitenmuur. Ook geeft [geïntimeerde] aan dat hij geen enkel belang heeft bij een muur van 1,6 meter bij 2,35 meter in zijn tuin met een knik in zijn tuin tot gevolg. [geïntimeerde] sluit af met: “Wegens bovenstaande kan ik dan ook niet mijn medewerking verlenen aan het plan zoals het er nu ligt.” Op 18 april 2021 reageert [appellante] . In dat bericht schrijft [appellante] dat hij de reactie van [geïntimeerde] heeft laten uitzoeken door een vriend die advocaat is. Verder schrijft [appellante] dat het erop lijkt dat [geïntimeerde] onvolledig of onjuist is geïnformeerd. In het Whatsapp bericht licht [appellante] dat verder toe. [appellante] sluit het bericht af met: “Het is meer dan redelijk dat wij aanspraak doen op de zelfde erfdienstbaarheid en ons uitbouw realiseren conform plan. Wij hopen je hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.” Het eerstvolgende Whatsapp bericht is een aankondiging van [appellante] op 5 november 2021 dat in de week van 15 november 2021 zal worden begonnen met de uitbouw.
3.15.
Het hof stelt voorop dat de oorspronkelijke bouwplannen van [appellante] inhielden dat het metselwerk van de uitbouw van [geïntimeerde] zou worden weggehaald en dat de uitbouw van [appellante] aan de binnenmuur van [geïntimeerde] zou worden gerealiseerd en zich in het verlengde van de bestaande uitbouw van [geïntimeerde] deels zou bevinden op het perceel van [geïntimeerde] . Voor dergelijke inbreuken op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] kan plaats zijn indien partijen daarover overeenstemming hebben bereikt (en [geïntimeerde] als rechthebbende daarvoor dus toestemming geeft). Het hof beslist dat uit de door [appellante] overgelegde stukken, zowel op zich, als in onderlinge samenhang bezien, niet kan worden afgeleid dat [appellante] en [geïntimeerde] op 25 maart 2021 overeenstemming hebben bereikt over de uitvoering van het op dat moment bekende bouwplan van [appellante] . Daarbij is van belang dat [appellante] in zijn stukken lijkt te veronderstellen dat de bereidheid van [geïntimeerde] om te praten over het verwijderen van het metselwerk van zijn uitbouw impliceert dat op dat punt overeenstemming tussen partijen is bereikt. Daar gaat het hof niet in mee, omdat de enkele bereidheid tot het bespreken van een concessie op een bepaald onderdeel niet hetzelfde is als overeenstemming daarover. Dat partijen een zelfstandig deelakkoord hebben bereikt over het verwijderen van het metselwerk van de uitbouw van [geïntimeerde] kan al helemaal niet uit de stukken worden afgeleid. Daaruit blijkt overduidelijk dat [geïntimeerde] het bespreken van het verwijderen van het metselwerk niet los zag van de rest van het bouwplan van [appellante] en dat [geïntimeerde] tegen dat bouwplan als geheel duidelijk bezwaar had en daar niet mee instemde. Die visie heeft [geïntimeerde] consequent overgebracht aan [appellante] . Toen [appellante] aangaf dat [geïntimeerde] op grond van de erfdienstbaarheid verplicht was mee te werken, heeft [geïntimeerde] geantwoord dat hij dat zou uitzoeken en – als dat standpunt juist zou zijn – zijn toestemming zou geven. [geïntimeerde] heeft daarna laten weten dat in zijn ogen de visie van [appellante] over de erfdienstbaarheid niet juist is en dat hij daarom niet instemt met de bouwplannen. Dat partijen op 25 maart 2021 overeenstemming hebben bereikt, althans dat [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] instemde met de bouwplannen, heeft [appellante] in het licht van de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden onvoldoende onderbouwd. Dat [geïntimeerde] na het bericht van [appellante] van 18 april 2021 tot aan zijn bericht van 5 november 2021 volgens [appellante] niets van zich heeft laten horen, kan niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen. [geïntimeerde] stelt terecht dat het juist [appellante] was die toestemming van [geïntimeerde] wilde en [geïntimeerde] had voorafgaand aan 18 april 2021 voldoende duidelijk gemaakt dat hij die toestemming niet zonder meer zou geven. De bal lag dus bij [appellante] en niet bij [geïntimeerde] . Het beweerdelijk stilzitten van [geïntimeerde] , althans het niet reageren op de – directieve – aankondigingen van [appellante] dat hij zijn plannen ongewijzigd voortzet, leidt er daarom niet toe dat [appellante] er op heeft mogen vertrouwen dat [geïntimeerde] akkoord was met de door [appellante] gewenste uitbouw.
Principe - akkoord en afgebroken onderhandelingen (grief 6)
3.16.
[appellante] stelt in zijn toelichting op grief zes allereerst dat er tussen partijen een principe akkoord lag. Volgens [appellante] heeft hij op 21 november 2021 ingestemd met een voorstel dat namens [geïntimeerde] in een brief van 18 november 2021 door de gemachtigde van [geïntimeerde] is gedaan. Het hof is dit niet met [appellante] eens. [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat de reactie van [appellante] zodanig afwijkt van het aanbod dat namens [geïntimeerde] is gedaan, dat sprake is van een nieuw aanbod. Tijdens de mondelinge behandeling op 7 oktober 2026 is namens [appellante] erkend dat de aanvaarding door [appellante] van het aanbod van [geïntimeerde] van 18 november 2021 voorwaardelijk was en op twee onderdelen van dat aanbod afweek. Daarmee geldt de aanvaarding van het aanbod op 21 november 2021 als een nieuw aanbod. [geïntimeerde] heeft dit nieuwe aanbod van [appellante] niet aanvaard. Van een bereikt akkoord is daarom geen sprake. Het hof heeft hierbij het volgende in aanmerking genomen. In de aanhef van het aanbod van 18 november 2021 vermeldt de gemachtigde van [geïntimeerde] :
“Cliënt doet u hierbij het volgende voorstel, hetwelk één en ondeelbaar is.”
Het aanbod van [geïntimeerde] bestaat uit zeven punten. In zijn reactie van 21 november 2021 schrijft [appellante] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] :
“Wij gaan akkoord met het tegenvoorstel van uw client, mits de volgende punten nog hierin verwerkt kunnen worden om achteraf onduidelijkheid te voorkomen.”
Het eerste punt in het voorstel van [geïntimeerde] luidde:
“U ziet ervan af een deel van de voor u te realiseren aanbouw op het perceel van cliënt te laten bouwen. Uw aanbouw zal dus niet over de erfgrens heenkomen.”
[appellante] wilde daar aan toevoegen:
“Om onduidelijkheid te voorkomen zal de heer [appellante] vooraf, voor eigen rekening, een erfgrensreconstructie laten uitvoeren door een onafhankelijke derden partij (Kadaster). De heer [geïntimeerde] zal hier medewerking aan verlenen. De heer [geïntimeerde] mag hier bij aanwezig zijn indien gewenst.”
Het hof stelt vast dat [appellante] met deze toevoeging het eerder tussen partijen opgekomen verschil van mening over de exacte ligging van de erfgrens (die volgens [geïntimeerde] was gelegen langs de lijn zoals feitelijk gehanteerd, namelijk waar de schutting was geplaatst, die door [appellante] was verwijderd) opnieuw in de discussie wil betrekken. De wijziging die [appellante] voorstelt houdt immers in dat de erfgrens komt te liggen waar deze volgens de grensreconstructie door het Kadaster zal liggen. Dit is een wezenlijke afwijking van het aanbod dat namens [geïntimeerde] is gedaan, waarbij is uitgegaan van bedoelde feitelijk bestaande grens.
Het tweede punt in het voorstel van [geïntimeerde] gaat over de sloop en vervanging van de buitenmuur van de uitbouw van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] gaat daar mee akkoord, mits de nieuw te plaatsen muur voldoet aan minimaal dezelfde bouwkundige sterkte- en isolerende waarden als de bestaande buitenmuur. [appellante] wenst deze eis aan te passen in die zin dat de nieuw te plaatsen buitenmuur moet voldoen aan de sterkte- en isolerende waarden die worden gesteld aan een woningscheidende muur conform het meeste recente Bouwbesluit (thans Besluit bouwwerken leefomgeving, toevoeging hof). Ook dit is een wezenlijke verandering, omdat niet is uit te sluiten dat de sterkte- en isolerende waarden daarmee minder worden dan de waarden die de bestaande uitbouw van [geïntimeerde] heeft. De reden die [appellante] voor deze wijziging geeft maakt dit niet anders. [appellante] stelt dat hij geen bouwtekeningen of een constructieberekening heeft van de bestaande uitbouw van [geïntimeerde] en wil om die reden terugvallen op het Bouwbesluit. Maar daarmee valt niet uit te sluiten dat de bestaande uitbouw van [geïntimeerde] voldoet aan andere (mogelijk strengere) bouwkundige sterkte- en isolerende waarden eisen dan waar het Bouwbesluit in voorziet voor woningscheidende muren en wijkt het voorstel van [appellante] dus af van het voorstel van [geïntimeerde] . Anders dan door [appellante] gesteld, is hier geen sprake van toevoegingen die alleen de uitvoering van de volgens [appellante] bereikte overeenstemming betreffen. Dat ook [appellante] meende dat er op 21 november 2021 nog geen overeenstemming was bereikt, blijkt uit de laatste zin van het tegenvoorstel van [appellante] : “Ik zie graag uw aangepaste brief tegemoet, dan kunnen wij hierop onze finale akkoord geven (schriftelijk).”
3.17.
Dat er nog geen akkoord was bereikt, laat onverlet dat [geïntimeerde] en [appellante] zich in die (laatste) fase dat zij onderhandelen dienden te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat zij hun gedrag ook moesten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de ander. Dit kan betekenen dat het een onderhandelende partij niet meer vrij staat om de onderhandelingen af te breken. Doet hij dat toch, dan kan hij worden veroordeeld om de onderhandelingen voort te zetten of schadevergoeding te betalen. Dit laatste is de inzet van [appellante] .
3.18.
[appellante] somt in zijn memorie van grieven op pagina 15 tot en met 19 de omstandigheden op die volgens hem rechtvaardigen dat het [geïntimeerde] niet vrijstond de onderhandelingen af te breken. Het hof deelt dit standpunt van [appellante] niet en licht dat hierna toe.
3.19.
[geïntimeerde] heeft aan het begin van de onderhandelingen al op 31 maart 2021 per Whatsapp bericht aangegeven dat hij niet akkoord ging met de bouwplannen van [appellante] . In een Whatsapp bericht van 12 april 2021 geeft [geïntimeerde] aan dat hij met een juriste heeft overlegd en herhaalt hij dat hij geen medewerking verleent aan de bouwplannen van [appellante] . In reactie daarop geeft [appellante] op 18 april 2021 aan dat hij vervelend vindt voor [geïntimeerde] , maar dat hij de uitbouw gaat realiseren zoals gepland. Op 5 november 2021 stuurt [appellante] vervolgens een Whatsapp bericht aan [geïntimeerde] dat de werkzaamheden in de week van 15 november 2021 zullen starten. [geïntimeerde] reageert diezelfde dag met een bericht dat hij nog steeds geen toestemming geeft. [geïntimeerde] heeft zich inmiddels voorzien van juridische bijstand en naar aanleiding van zijn berichten aan de aannemer van [appellante] heeft die zijn werkzaamheden in afwachting van een oplossing neergelegd. [appellante] heeft zich vervolgens op 17 november 2021 bereid verklaard om de bouwplannen aan te passen, voor zover het de achterste 1,6 meter van de gewenste uitbouw betreft en die geheel op eigen erf te bouwen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, is hierna een aanbod gedaan door [geïntimeerde] op 18 november 2021, dat niet door [appellante] is aanvaard. Dit is de eigen keuze van [appellante] . Het hof vindt dat het voorstelbaar is dat de gang van zaken rond de door [appellante] gewenste uitbouw en de wijze van communiceren daarover door [appellante] het vertrouwen van [geïntimeerde] in het bereiken van een goede oplossing heeft aangetast. Dit zal nog zijn versterkt door het gegeven dat [geïntimeerde] al een ander huis had gekocht en dit huis wilde verkopen met zo min mogelijk problemen. Het hof is van oordeel dat het [geïntimeerde] vrij stond om het laatste aanbod van [appellante] af te wijzen en niet verder te onderhandelen. Dit betekent dat [geïntimeerde] niet verplicht kan worden de door [appellante] gestelde schade te vergoeden. De door [appellante] in de memorie van grieven opgesomde omstandigheden kunnen niet tot een andere uitkomst leiden. Deze omstandigheden zijn door [geïntimeerde] betwist, althans in zijn ogen niet relevant. [appellante] heeft geen gespecificeerd bewijsaanbod van de door hem gestelde omstandigheden gedaan. Het hof deelt niet de visie van [appellante] dat [geïntimeerde] onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [appellante] . Juist [geïntimeerde] was naar het oordeel van het hof meer bereid om rekening te houden met de belangen van [appellante] en tot het sluiten van compromissen. Opvallend is ook dat [appellante] [geïntimeerde] verwijt dat hij direct dreigt met sommaties en juridische kosten claimt, terwijl uit de stukken blijkt dat [appellante] degene is die vanaf het begin weinig bereid is toe te geven, aan de bezwaren van [geïntimeerde] voorbij gaat en direct aankondigt zijn schade op [geïntimeerde] te verhalen. Verder blijkt uit de door [appellante] opgesomde omstandigheden dat [appellante] en [geïntimeerde] het niet eens zijn over de exacte ligging van de erfgrens. [appellante] verwijt [geïntimeerde] bij het laatste punt op pagina 16 van de memorie van grieven dat hij het gelijk van [appellante] niet inziet, terwijl het hof op basis van de processtukken niet kan vaststellen wie van partijen hier het gelijk aan zijn zijde heeft. Verder gaan de verwijten van [appellante] ook over de periode nadat de onderhandelingen waren gestopt en [appellante] zijn bouwplannen heeft aangepast en de nu gerealiseerde uitbouw liet bouwen. Die latere omstandigheden kunnen geen rol spelen bij de beoordeling van de vraag of het [geïntimeerde] vrij stond om de onderhandelingen af te breken, nadat [appellante] zijn aanbod van 18 november 2021 afwees en op 21 november 2021 een nieuw aanbod deed.
Erfdienstbaarheden (grief 3)
3.20.
[appellante] beroept zich erop dat de erfdienstbaarheid van [geïntimeerde] op de minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend. Niet in geschil is dat de uitbouw van [geïntimeerde] jaren geleden is gerealiseerd en dat voor de overbouw die daarbij ontstond een erfdienstbaarheid van overbouw is gevestigd. Evenmin is in geschil dat die uitbouw, en dus de feitelijke overbouw, sindsdien niet is gewijzigd.
3.21.
In de eigendomsakte van [appellante] is de volgende verwijzing naar eerder bij de start van het nieuwbouwproject, waartoe de woningen op nrs. 32 en 34 behoren, gevestigde erfdienstbaarheden opgenomen.
“V. Te vestigen erfdienstbaarheden
In de akte van levering van een kavel aan een realisator danwel koper zullen, in verband met de handhaving van de situatie, waarin de kavels zich na voltooiing van de, volgens het huidige bouwplan, daarop te bouwen opstallen ten opzichte van elkaar zullen bevinden, worden verleend, aanvaard en door inschrijving van een afschrift van die akte in de daartoe bestemde openbare registers te Arnhem gevestigd, over en weer:
[…]
De erfdienstbaarheid van inbalking en inankering
, inhoudende de bevoegdheid voor de eigenaar van het heersende erf om in de gevels zodanige verbindingen te bevestigen als voor de uitvoering en instandhouding van het huidige bouwplan, met inbegrip van de hiervoor bedoelde uitbreidingsmogelijkheden, noodzakelijk is.
[…]
Erfdienstbaarheid van overbouw
Voorts zullen in de akte van levering van een kavel aan een realisator danwel koper, ten behoeve en ten laste van de naastgelegen percelen, die tezamen met de over te dragen kavel onder één kap door dezelfde realisator worden gebouwd, worden verleend, aanvaard en door inschrijving van een afschrift van die akte in de daartoe bestemde openbare registers te Arnhem gevestigd, over en weer:
de erfdienstbaarheid van overbouw
, inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienende erf om te dulden zonder schadeloosstelling, dat tengevolge van de uitvoering van het huidige bouwplan met de bij dat plan behorende uitbreidingsmogelijkheden als opgenomen in de verkoopbrochure eventueel het op het naastgelegen perceel te bouwen woonhuis gedeeltelijk op zijn perceel is gebouwd, casu quo hierboven uitsteekt, casu quo de versnijdingen van de funderingen of de bij het woonhuis behorende leidingen gedeeltelijk in zijn perceel zijn aangebracht.
Onder de erfdienstbaarheid van overbouw zoals hiervoor in de aangehaalde tekst is opgenomen wordt ook het plaatsen van een dakkapel verstaan.
De mogelijkheid om uit te bouwen als bedoeld in de erfdienstbaarheid van overbouw bestaat in ieder geval voor een periode van vijf (5) jaar, mits het een uitbreidingsmogelijkheid is als is opgenomen in de verkoopbrochure.”
3.22.
Op grond van artikel 5:75 lid 4 BW heeft [appellante] geen recht van gebruik van (de buitenmuur van) de uitbouw die [geïntimeerde] heeft gerealiseerd. Dat die buitenmuur mandelig is, zoals tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank aan de orde is geweest, is betwist door [geïntimeerde] en door [appellante] in hoger beroep niet uitgewerkt. De ten behoeve van de uitbouw van [geïntimeerde] gevestigde erfdienstbaarheid van overbouw kan niet op een andere wijze worden uitgeoefend dan door de feitelijke situatie te handhaven zoals die was na het realiseren van die uitbouw. De uitbouw van [geïntimeerde] staat gedeeltelijk over de erfgrens met [appellante] en de erfdienstbaarheid die hiervoor is gevestigd is niet achteraf op een andere manier uit te oefenen. Voor zover [appellante] meent dat hij als eigenaar van het dienend erf het recht heeft de wijze waarop de erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend te wijzigen of aanspraak kan maken op een – in zijn visie – minder bezwarende wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid, miskent [appellante] dat dit feitelijk inhoudt dat hij een deel van de eigendom van [geïntimeerde] wil afbreken. Een dergelijke inbreuk op het eigendomsrecht kan niet zonder toestemming van [geïntimeerde] plaatsvinden op grond van aan [appellante] als eigenaar van het dienende erf toekomende rechten. Dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 5:78, sub a, BW is niet gesteld en het hof kan in de stellingen van [appellante] ook geen feiten en omstandigheden lezen waaruit blijkt dat van dergelijke onvoorziene omstandigheden sprake is.
3.23.
[appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling op 7 oktober 2026 verklaard dat de uitbouw die hij wenste niet een ten tijde van de nieuwbouw van de woning van [appellante] gegeven uitbreidingsoptie was. Bovendien is ruimschoots meer dan vijf jaar verstreken na de nieuwbouw van die woning. Dat de erfdienstbaarheid van overbouw uit de eigendomsakte hem het recht geeft de gewenste uitbouw te realiseren en van [geïntimeerde] af te dwingen dat hij dit toestaat, zelfs met sloop van zijn buitenmuur, is in het licht hiervan onvoldoende onderbouwd.
3.24.
Ook de erfdienstbaarheid van inbalking en inankering over en weer is gevestigd bij de realisatie van het bouwplan en voorziet in de mogelijkheid om de bij de toenmalige nieuwbouw voorziene uitbreidingsmogelijkheden ook daadwerkelijk te realiseren. [appellante] heeft onvoldoende uitgelegd dat deze erfdienstbaarheid hem het recht geeft om jaren na de nieuwbouw van de woningen van [geïntimeerde] te eisen dat de buitenmuur van de bestaande uitbouw wordt verwijderd en dat [appellante] aan de bestaande binnenmuur van de uitbouw van [geïntimeerde] zijn eigen uitbouw realiseert.
Misbruik van recht (grief 4)
3.25.
Het hof stelt op dit onderdeel voorop dat de door [appellante] gewenste uitbouw aanvankelijk niet alleen meebracht dat de buitenmuur van de aanbouw van [geïntimeerde] moest worden verwijderd, maar ook dat die door [appellante] gewenste uitbouw 1,6 meter dieper zou worden dan de uitbouw van [geïntimeerde] en gedeeltelijk op het erf van [geïntimeerde] zou komen. [geïntimeerde] heeft vanaf het moment dat hij op de hoogte raakte van de bouwplannen van [appellante] in maart en april 2021 herhaaldelijk aangegeven dat hij niet akkoord ging met de bouwplannen van [appellante] . Voor [appellante] was dit geen reden zijn plannen aan te passen. [appellante] heeft begin november 2021 aangekondigd dat de uitbouw zou worden gerealiseerd. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft vervolgens op 10 november 2021 bericht dat [geïntimeerde] niet instemt met de bouwplannen en [appellante] gesommeerd zich te onthouden van verwijdering van de muur van de uitbouw van [geïntimeerde] , verwijdering van zijn schutting en realisering van een uitbouw over de erfgrens. [appellante] reageert opnieuw met de mededeling dat hij zijn plannen niet zal aanpassen. Daarna heeft de aannemer de werkzaamheden voor de uitbouw van [appellante] gestaakt. [appellante] heeft in een Whatsapp bericht van 17 november 2021 aangeboden om zijn uitbouw aan de achterzijde van de bestaande uitbouw van [geïntimeerde] niet over de erfgrens te bouwen. Tegelijkertijd heeft [appellante] diezelfde dag herhaaldelijk aangedrongen op een reactie en aangegeven dat dit aanbod alleen die dag gold. Bij niet aanvaarden daarvan zou [appellante] de schade gaan verhalen op [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft op 18 november 2021 een aanbod gedaan aan [appellante] om tot een oplossing te komen. Zoals het hof hiervoor heeft beslist, is dit aanbod niet door [appellante] aanvaard en is het tegenaanbod van [appellante] door [geïntimeerde] niet geaccepteerd. Dat [geïntimeerde] misbruik van recht zou maken doordat hij [appellante] niet toestond om het metselwerk aan de buitenzijde van zijn uitbouw te verwijderen is alleen al in het licht van deze voorgeschiedenis onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft vanaf het begin zijn bezwaren tegen de bouwplannen van [appellante] kenbaar gemaakt en is steeds bereid gebleken te praten over een oplossing. Hiertegenover staat de directieve benadering van [appellante] die zich weinig aantrekt van de belangen van [geïntimeerde] en alleen op het onderdeel van de uitbouw dat zich uitstrekt achter de bestaande uitbouw van [geïntimeerde] bereid is tot een compromis. Ook de stelling van [appellante] dat zijn belang bij het realiseren van de initieel door hem gewenste uitbouw, gelet op zijn financiële belang en de beweerdelijke schade, zwaarder moet wegen dan het belang van [geïntimeerde] is onvoldoende onderbouwd. De belangen van [geïntimeerde] bestaan volgens [geïntimeerde] uit zijn wens om de woning te verkopen zonder juridische of bouwkundige complicaties, het behoud van de bestaande situatie en het ontbreken van vertrouwen in [appellante] als gevolg van de wijze waarop [appellante] met hem is omgegaan. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de belangen van [appellante] , die een uitbouw wenste zonder dat de binnenmuur aan het begin van de uitbouw inspringt ten opzichte van de bestaande binnenmuur, gelet op de belangen van [geïntimeerde] niet dat [geïntimeerde] de inbreuk op zijn eigendomsrecht en de bestaande erfdienstbaarheid moet dulden. Van belang daarbij is dat er na de wijziging van de bouwplannen in het bericht van 17 november 2021 sowieso een ‘knik’ in de binnenmuur van [appellante] zou komen. Kennelijk gaat het [appellante] erom dat die ‘knik’ niet op vier meter van de buitengevel komt, maar op 1,6 meter van de buitengevel. Dat enkele belang van [appellante] weegt niet op tegen de belangen van [geïntimeerde] . De financiële belangen waar [appellante] zich op beroept zijn ontstaan doordat [appellante] zijn bouwplannen is gaan realiseren, zonder dat hij vooraf overeenstemming had bereikt met [geïntimeerde] . [geïntimeerde] wijst er terecht op dat [appellante] dat over zichzelf heeft afgeroepen. Er is dan ook geen sprake van een situatie waarin [geïntimeerde] , in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van zijn bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Dat [geïntimeerde] zijn eigendomsrecht of zijn erfdienstbaarheid heeft gebruikt met geen ander doel dan [appellante] te schaden is ook niet gebleken. Dat [geïntimeerde] alleen uit was op obstructie van de bouwwerkzaamheden en niets heeft nagelaten om dit te bewerkstelligen, zoals [appellante] onderaan pagina 15 van de memorie van grieven stelt, is in het licht van het voorgaande en de in het geding gebrachte stukken bepaald onvoldoende onderbouwd.
Onrechtmatig handelen
3.26.
[appellante] heeft nog gesteld dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door zijn medewerking aan de bouwplannen van [appellante] te onthouden. Voor zover [appellante] dit koppelt aan een van de hiervoor besproken rechtsgronden, volgt uit de boordeling van het hof dat van onrechtmatig handelen geen sprake is. Voor een andere – zelfstandige – onrechtmatige daad van [geïntimeerde] heeft [appellante] onvoldoende gesteld.
Alle omstandigheden in onderlinge samenhang bezien
3.27.
Het hof heeft hiervoor aan de hand van de vier door [appellante] benoemde thema’s het hoger beroep beoordeeld. Op elk van die thema’s is heeft het hof beslist dat het standpunt van [appellante] niet opgaat. Ook als het hof de argumenten die [appellante] per thema aanvoert als geheel en in onderling verband beoordeelt, komt het niet tot de conclusie dat het hoger beroep alsnog slaagt. De argumenten die [appellante] aanvoert gaan ook dan niet op en kunnen niet tot toewijzing van zijn vorderingen leiden.
De conclusie
3.28.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.29.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 22 januari 2025;
4.2.
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 827,- aan griffierecht
€ 5.010,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (3 procespunten x het toepasselijke tarief III);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, K. Mans en A.F.J. Jacobs en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 november 2026.
