RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2765
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan WOZ Juristen),
en
De heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
(gemachtigde: mr. B de Smit).
Samenvatting
- Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 (de aanslag OZB). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum tot de juiste hoogte heeft vastgesteld.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben de waarde van de woning op de waardepeildatum niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt daarom de waarde in goede justitie vast op € 375.000. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag worden verminderd. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
- De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 417.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag voor het jaar 2025 opgelegd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 april 2025 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 28 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
2.3.
Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende aangevoerd dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar geen stukken heeft overgelegd waaruit zijn mandatering volgt om namens de heffingsambtenaar besluiten te nemen en hem op de zitting te vertegenwoordigen. De gemachtigde van belanghebbende heeft gesteld dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar de zittingszaal diende te verlaten in het geval geen stukken konden worden overgelegd waaruit de mandatering volgt. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft daarop verzocht om de zaak aan te houden om de verzochte stukken te kunnen overleggen. De rechtbank heeft de zitting naar aanleiding van de verzoeken van partijen kort geschorst. De rechtbank heeft partijen na het hervatten van de zitting medegedeeld dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar namens hem geen besluiten heeft genomen. Voor zijn optreden als gemachtigde van de heffingsambtenaar op de zitting kan hij als advocaat op grond van artikel 8:24, derde lid van de Algemene wet bestuursrecht niet worden verplicht dat hij een machtiging overlegt. De verzoeken van partijen zijn daarom door de rechtbank afgewezen.
Feiten
- Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 77 m² en aangebouwde woonruimte van 78 m². De woning is gelegen op een perceel van 825 m².
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
- Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 2 maart 2026 door [taxateur] opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 429.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering geen rekening heeft gehouden met de ernstige bodemverontreiniging op het perceel waarop de woning is gelegen. Volgens belanghebbende was de bodemverontreiniging bij de aankoop van de woning niet bij haar bekend en is het waardedrukkende effect als gevolg hiervan niet verwerkt in de betaalde koopsom. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling een rapport overgelegd ‘Aanvullend nader bodemonderzoek [locatie] uitgevoerd door [bedrijf] waaruit volgens belanghebbende volgt dat sprake is van ernstige verontreiniging met Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK’s), waarbij op meerdere locaties interventiewaarden fors worden overschreden. Belanghebbende heeft verder verwezen naar een kaart uit het Bodemloket waarop het perceel van de woning van belanghebbende is opgenomen. Belanghebbende stelt dat uit de kaart en de legenda bij de kaart niet volgt dat de geconstateerde bodemverontreiniging ook daadwerkelijk is gesaneerd.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift eveneens verwezen naar de kaart van het Bodemloket. Ter zitting heeft hij toegelicht dat de vermelding in het verweerschrift – dat het perceel van belanghebbende volgens de legenda voldoende is onderzocht én gesaneerd – op een verschrijving berust. De heffingsambtenaar stelt zich nader op het standpunt dat uit de legenda weliswaar volgt dat het perceel voldoende is onderzocht, maar dat daaruit niet kan worden afgeleid dat het ook daadwerkelijk is gesaneerd. De heffingsambtenaar stelt dat de verkoper een verplichting heeft om melding te maken aan de koper indien sprake is van bodemverontreiniging op het moment van de verkoop. De heffingsambtenaar verwijst daartoe naar bijlage 19 (kaart Bodemloket) bij de verkoopovereenkomst.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met het verschil tussen de woning en de gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank overweegt daartoe dat belanghebbende een rapport heeft overgelegd waaruit volgt dat op het perceel van belanghebbende in ieder geval in 2011 sprake was van bodemverontreiniging. Dat is door de heffingsambtenaar ook niet betwist.
Partijen zijn daarnaast ter zitting tot de overeenstemming gekomen dat uit de legenda bij de kaart van het Bodemloket niet kan worden afgeleid dat het perceel ook daadwerkelijk is gesaneerd na de constatering van de verontreiniging. De rechtbank acht het aannemelijk dat een koper bereid is minder te betalen voor een woning die is gelegen op een perceel met bodemverontreiniging dan een woning die gelegen op een perceel zonder bodemverontreiniging. Dit waardedrukkende effect is door de heffingsambtenaar niet meegenomen in zijn taxatie. Of belanghebbende wel of niet op de hoogte was van de bodemverontreiniging op het perceel ten tijde van de aankoop van de woning, is niet van belang. Bepalend is dat de verontreiniging een waardedrukkend effect heeft. De door belanghebbende betaalde aankoopprijs van de woning is ook niet gebruikt als grondslag voor de waardering.
4.9.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd hoeft geen behandeling.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 354.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet met een taxatierapport of anderszins voldoende heeft onderbouwd om hem daarin te volgen.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
4.11.
Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 375.000. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep gegrond.
Proceskosten
4.12.
Omdat het beroep gegrond is, krijgt belanghebbende een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld.
4.13.
De gemachtigde van belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vermenigvuldigingsfactor uit artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing moet worden gelaten, omdat de vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ niet op hem van toepassing is omdat hij een bijzonder geval is in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.
4.14.
De rechtbank zal hierna beoordelen of de vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a van de Wet WOZ op de gemachtigde van belanghebbende van toepassing is.
4.15.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025 geoordeeld dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. Gevallen die kennelijk niet deze kenmerken hebben, moeten worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10.
4.16.
Uit het arrest van 25 april 2025 volgt dat buiten redelijke twijfel moet komen vast te staan dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde niet aan een van de drie in het arrest van 17 januari 2025 genoemde kenmerken voldoet om als bijzonder geval te kunnen worden aangemerkt. De stelplicht en de bewijslast hiervoor liggen bij de gemachtigde. De vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde niet aan één van de hiervoor bedoelde kenmerken voldoet moet worden beoordeeld naar de situatie op het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend. Omdat de gemachtigde van belanghebbende enkel in de beroepsfase de belangen van belanghebbende heeft behartigd beoordeelt de rechtbank enkel het bedrijfsmodel van de gemachtigde ten tijde van het instellen van het beroep. De rechtbank overweegt dat de gemachtigde ter onderbouwing van zijn stelling de overeenkomsten die hij in 2025 met zijn cliënten heeft gesloten heeft overgelegd. Daarbij heeft de gemachtigde ook de aan zijn cliënten uit de overeenkomst voortvloeiende facturen gevoegd. Gemachtigde betoogt dat hij enerzijds werkt met een instapvergoeding van € 350 ongeacht de uitkomst van de procedure, en dat daarnaast een bedrag van € 150 per procespunt in rekening wordt gebracht indien het bezwaar of beroep gegrond wordt verklaard. Hierbij kunnen de (proceskosten)vergoedingen aan gemachtigde toekomen. Anderzijds betoogt gemachtigde te werken met een model op basis van een uurtarief van € 250 per uur, waarbij tussentijdse en eindfacturen worden verzonden en waarbij uitdrukkelijk is bepaald dat proceskostenvergoedingen toekomen aan de cliënt.
Uit de door de gemachtigde overgelegde grootboekkaart valt af te leiden dat de facturen ook daadwerkelijk aan zijn cliënten zijn verstuurd. Op basis daarvan stelt de rechtbank vast dat de cliënten van gemachtigde een juridisch bindende betalingsverplichting hadden, ongeacht de uitkomst van de procedure. Belanghebbende heeft ook nog een overeenkomst van vóór 2025 overgelegd waaruit valt af te leiden dat de vergoeding voor de gemachtigde eerst wel afhankelijk was van de uitkomst van de procedure.
4.17.
Naar het oordeel van de rechtbank is daarom buiten redelijke twijfel vast komen te staan dat de gemachtigde zijn diensten niet op basis van no cure no pay verleent. Hiermee kwalificeert de gemachtigde van belanghebbende als een bijzonder geval in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. Dit brengt mee dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is op de in beroep verzochte proceskostenvergoeding. Bij de berekening van de proceskostenvergoeding in de beroepsfase moet daarom de extra vermenigvuldigingsfactor van 0,25 van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ achterwege worden gelaten.
4.18.
Gelet op het voorgaande en het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding als volgt berekend. Voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934, elk punt met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.868.
Conclusie en gevolgen
- Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 375.000;
vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.868 vanwege proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier op 9 oktober 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.
Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.2.
Hoge Raad 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670.
Hoge Raad 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, r.o. 3.4.3.