No. Rôle: TAL-2019-03214
Réf. no. 2019TALREFO/00253
du 31 mai 2019
Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 31 mai 2019, tenue par Nous
Malou THEIS, Vice-Président au Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, siégeant
comme juge des référés, en remplacement de Madame le Président du Tribunal
d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier assumé Juan VILLANUEVA.
DANS LA CAUSE
ENTRE
- A.), demeurant à L-(...),
- B.), demeurant à L-(...),
- la société SOC.1.) Sàrl, établie et ayant son siège à L-(...), inscrite au registre
de commerce de Luxembourg sous le numéro B (...), représentée par son gérant
actuellement en fonctions,
élisant domicile en l’étude de Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant
Luxembourg,
parties demanderesses comparant par Maître Isabelle HOMO, avocat, en
remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat, les deux demeurant à
demeurant à Luxembourg,
ET
- l'administration communale de X.), établie en sa maison communale sise à L(...), représentée par son collège des bourgmestre et échevins, actuellement en
fonctions, et pour autant que de besoin, par son bourgmestre,
- Maître C.), notaire, demeurant professionnellement à L-(...),
partie défenderesse sub1) comparant par Maître Maxime FLORIMOND, avocat, en
remplacement de Maître Steve HELMINGER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,
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partie défenderesse sub2) ne comparant pas à l’audience.
F
A
I
T
S :
2
A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 6
mai 2019, Maître Isabelle HOMO donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et
exposa ses moyens.
Maître Maxime FLORIMOND fut entendu en ses explications et moyens de défense.
La partie défenderesse sub2) ne comparut pas à l’audience.
Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des
référés de ce jour l’
O R D O N N A N C E
qui suit:
Par exploit d’huissier de justice du 18 avril 2019, A.), B.) et la société à responsabilité
limitée SOC.1.) Sàrl ont fait comparaître l’administration communale de X.) et Maître C.),
notaire, devant Madame le Président du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, pour
voir suspendre les effets de la décision de l’administration communale de X.) d’exercer son
droit de préemption sur la parcelle inscrite au cadastre sous le numéro (...), lieu-dit « (...) »,
matérialisée par les courriers du 19 décembre 2018 et du 27 février 2019, avec défense à
l’administration communale de X.) de signer l’acte de vente notarié, en attendant l’issue
définitive des litiges portées devant les juges du fond.
Ils demandent à voir déclarer commune au notaire C.) l’ordonnance à intervenir.
Les moyens des parties
A l’appui de leur demande, les parties demanderesses exposent que la société SOC.1.) Sàrl
a cédé aux époux A.)-B.), suivant compromis de vente du 8 août 2018, un terrain situé à
X.), au prix de 30.000 euros et que par courrier du 19 décembre 2018, le bourgmestre de la
commune de X.), pour le collège échevinal, a informé le notaire C.) que le collège des
bourgmestre et échevins a décidé d’exercer son droit de préemption sur le terrain situé à
X.) pour la somme de 30.000 euros, en application des dispositions de la loi du 22 octobre
2008 (dite loi « pacte logement »);
que suite au rejet, par l’administration communale de X.), suivant courrier du 27 février
2019, des contestations émises par les parties requérantes quant à la régularité et au
conditions d’exercice du droit de préemption par la commune, les parties demanderesses
ont introduit un recours en annulation contre la décision de l’administration communale de
X.) matérialisée par courrier du 19 décembre 2018 et la décision de confirmation
matérialisée par courrier du 27 février 2019.
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Les requérants de faire valoir que la commune de X.) ne disposerait pas d’un droit de
préemption, de sorte qu’il y aurait lieu de suspendre la décision de l’administration
communale de X.) du 19 décembre 2018 et du 27 février 2019 en attendant la décision à
intervenir par la juridiction compétente au fond pour connaître de leur recours en
annulation.
Ils agissent principalement sur base de l’article 933 alinéa 1er du nouveau code de procédure
civile, subsidiairement sur base de l’article 932 alinéa 1er du même code et concluent à la
compétence des juges de l’ordre judiciaire pour connaître de la présente demande, étant
donné que la décision de l’administration communale de X.) d’exercer son droit de
préemption, si elle constitue certes une décision administrative, aurait cependant pour
conséquence d’entraîner de suite la formation d’un contrat de vente de nature civile, de
sorte que seules les juridictions de l’ordre judiciaire seraient compétentes pour ordonner la
suspension de la formalisation de la vente.
L’administration communale de X.) invoque l’incompétence matérielle du juge saisi pour
connaître de la demande tendant à voir toiser la légalité d’une décision administrative, aux
fins d’en suspendre les effets, précisant que le litige relèverait de la compétence exclusive
des juridictions administratives.
Elle précise que les juridictions de l’ordre judiciaire traitent des matières civiles,
commerciales, pénales et sociales au sens large, tandis que les juridictions de l'ordre
administratif traitent du contentieux administratif au sens de la légalité des décisions
administratives.
Dans la mesure où en l’espèce, l’action en justice lancée par les parties demanderesses
tendrait à faire examiner la légalité d’une décision administrative de la commune par le
juge judiciaire, aux fins d’en faire suspendre les effets, il serait demandé à la juridiction
saisie de se prononcer sur la régularité de ladite décision administrative communale,
laquelle décision relèverait de la compétence exclusive des juridictions administratives.
La commune de X.) de faire valoir qu’il n’appartiendrait nullement à un juge civil de toiser
pareille question, sous peine de détourner les règles de compétence d'attribution de
compétences des juridictions civiles et administratives, lesquelles sont d’ordre public, et
partant de remettre en cause le principe d’autonomie du droit administratif.
Elle précise finalement qu’admettre la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire
pour toiser la légalité d’une décision administrative, qui bénéficierait d'une présomption de
régularité et du privilège d'exécution d'office, reviendrait à permettre un contournement des
règles d’attribution de compétence de chaque juridiction, respectivement de chaque ordre
juridictionnel, mettant dangereusement en péril le principe de sécurité juridique.
Dans la mesure où les parties demanderesses auraient saisi le juge administratif en
annulation de la décision de la commune, avec les mêmes moyens que ceux repris dans
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l’assignation du 18 avril 2019, les parties demanderesses auraient implicitement avoué la
compétence du juge administratif pour connaître de la présente demande.
L’administration communale de X.) demande reconventionnellement la condamnation des
parties demanderesses à lui payer une indemnité de procédure d’un montant de 1.000 euros
sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
Le notaire C.) n’a pas comparu à l’audience.
L’exploit d’assignation lui ayant signifié dans les formes de l’article 155(5) du nouveau
code de procédure civile, il y a lieu de statuer par défaut à son égard, en vertu de l’article
79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de l’assignation du 18 avril 2019, le notaire C.) a été assigné pour se voir
déclarer commune l’ordonnance à intervenir, l’acte de vente notarié relatif au terrain
litigieux devant être passé en son étude, suivant demande de l’administration communal de
X.).
La déclaration de jugement commun a pour but de rendre une décision judiciaire à
intervenir opposable à un tiers pour que celui-ci ne puisse l’écarter en opposant la relativité
de la chose jugée, ou surtout l’attaquer par la voie de la tierce opposition.
Il en suit que le notaire C.) n’est pas assigné aux mêmes fins que l’administration
communal de X.), de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder à sa réassignation sur base de
l’article 84 du nouveau code de procédure civile.
Les faits
Il résulte des pièces versées en cause que la société SOC.1.) Sàrl a cédé aux époux A.)-B.),
suivant compromis de vente du 8 août 2018, un appartement, situé à (…), au prix de
360.000 euros, un appartement situé à (…), au prix de 125.000 euros et un terrain situé à
X.), au prix de 30.000 euros et que par courrier du 19 décembre 2018, le bourgmestre de la
commune de X.), pour le collège échevinal, a informé le notaire C.) de la décision du
collège des bourgmestre et échevins d’exercer son droit de préemption sur le terrain situé
à X.) pour la somme de 30.000 euros, en application des dispositions de la loi sur le pacte
logement du 22 octobre 2008, avec demande adressée au notaire qu’il rédige l’acte
authentique tel que le stipule l’article 11 de la loi du 22 octobre 2008 précitée;
que par courrier recommandé avec accusé de réception et par télécopie du 23 janvier 2019,
les requérants ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, contesté la décision portant sur
l’exercice du droit de préemption par la commune, faisant valoir que les conditions de fond
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fixées par l’article 3 de la loi du 22 octobre 2008 n’étaient pas remplies, de sorte que la
décision était susceptible d’annulation ;
que la commune de X.) n’y ayant réservé aucune suite, un courrier de rappel lui fut adressé
15 février 2019 ;
que par courrier du 27 février 2019, le bourgmestre, pour le collège échevinal, a contesté
les courriers des 23 janvier 2019 et 15 février 2019, précisant dans ce même courrier, avoir
avisé le notaire C.) de dresser l’acte de vente en faveur de la commune;
que par requête déposée le 2 avril 2019, les requérants ont introduit un recours en
annulation devant le tribunal administratif contre la décision matérialisée par courrier du
19 décembre 2018 et la décision de confirmation matérialisée par courrier du 27 février
2019.
Quant à la compétence du tribunal saisi
La compétence d’attribution du président du tribunal d’arrondissement siégeant comme
juge des référés étant la même que celle du tribunal d’arrondissement dont il fait partie, il
résulte de la lecture combinée des articles 2 et 20 du nouveau code de procédure civile que
le juge des référés connaît en principe des affaires civiles et commerciales dont la valeur
en capital et intérêts, au jour de la demande, excède la somme de 10.000 euros.
En vertu de l'article 84 de la Constitution, les contestations qui ont pour objet des droits
civils sont exclusivement du ressort des tribunaux judiciaires, tandis que l'article 95bis (1)
de la Constitution attribue le contentieux administratif aux juridictions administratives.
La notion de « droits civils », telle que figurant à l’article 84 de la Constitution, doit être
comprise au sens large, de manière à englober tous les droits, tous les intérêts, à l’exception
de ceux qui, par une loi, ont été spécialement soustraits à la connaissance de la juridiction
ordinaire, de sorte à comprendre les contrats, en ce compris les contrats passés par
l’administration qui relèvent ainsi de la compétence des tribunaux judiciaires (André
Buttgenbach, Manuel de droit administratif, Bruylant, 1959, n°383).
Aux termes de l’article 2, paragraphe (1) de la loi modifiée du 7 novembre 1996 portant
organisation des juridictions de l’ordre administratif, un recours est ouvert « contre toutes
les décisions administratives à l’égard desquelles aucun autre recours n’est admissible »,
et aux termes de l’article 7, paragraphe (1) de la même loi « le tribunal administratif statue
encore sur les recours dirigés pour incompétence, excès et détournement de pouvoir,
violation de la loi ou des formes destinées à protéger les intérêts privés, contre les actes
administratifs à caractère réglementaire, quelle que soit l’autorité dont ils émanent. ».
Si les juridictions de l’ordre administratif ont ainsi compétence pour connaître d’une
décision administrative, encore faut-il que la décision porte sur un droit autre qu’un « droit
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civil », le simple fait qu’une décision émane d’une autorité administrative étant insuffisant
pour justifier la compétence des juridictions administratives, à l’exclusion des juridictions
ordinaires que sont les juridictions de l’ordre judiciaire.
Ainsi, ont notamment compétence les juridictions de l’ordre judiciaire pour connaître des
contestations relatives aux contrats conclus par des autorités administratives lorsque ces
contrats mettent en jeu des droits subjectifs (hypothèse du contentieux relatif à la formation
des contrats et à leur exécution, tels le respect ou le non-respect d’un contrat, la résiliation
d’un contrat, l’allocation de dommages et intérêts pour inexécution fautive d’un contrat).
Il s’agit dès lors de déterminer si l’exercice du droit de préemption par l’administration
communale de X.), partant une autorité administrative, porte sur un droit civil ou non.
L’article 10 de la loi du 22 octobre 2008 dite « loi Pacte Logement » dispose que « Dans
le mois suivant la confirmation de la réception du dossier, les pouvoirs préemptant
informent le notaire de leur décision d’exercer leur droit de préemption aux prix et
conditions mentionnés dans le dossier de notification, sinon à la valeur
conventionnelle tel que visée à l’article 8, point 6°. Le silence du pouvoir préemptant
dans le délai susmentionné vaut renonciation à l’exercice de son droit de préemption »
L’article 11 de la même loi dispose comme suit: « Dans les trois mois de l’exercice du
droit de préemption conformément à l’article 10, l’acte authentique devra être dressé
par le notaire en charge. Dans l’hypothèse où le propriétaire cédant ne signe pas l’acte
authentique requis, le pouvoir préemptant concerné est en droit de demander
judiciairement, l’exécution forcée de l’opération d’aliénation ou la condamnation du
propriétaire cédant au paiement de dommages et intérêts ».
Il suit de la lecture combinée des articles 10 et 11 précités qu’à partir du moment où le
pouvoir préemptant exerce son droit de préemption aux prix et conditions mentionnés dans
le dossier de notification du notaire, l’acte notarié doit être signé dans le délai maximal de
trois mois et qu’en cas de refus du cédant de signer l’acte notarié, il s’expose à une action
en exécution forcée ou en dommages et intérêts.
Conformément aux développements des demandeurs, la vente « est parfaite entre les
parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est
convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé»
(article 1583 du code civil).
En l’occurrence, la commune de X.), en sa qualité de pouvoir préemptant, a exercé le 19
décembre 2018 son droit de préemption aux prix et conditions mentionnés dans le dossier
de notification du notaire du 5 décembre 2018, correspondant aux prix et conditions
mentionnés dans le compromis de vente du 8 août 2018 signé entre la société SOC.1.) Sàrl
et les époux A.)-B.), de sorte qu’en vertu de l’article 1583 du code civil, selon lequel une
vente est parfaite et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il
y a accord sur la chose et le prix, le transfert de propriété s’est opéré de plein droit au profit
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de la commune de X.), la vente devant seulement être formalisée par un acte authentique
devant notaire, en l’occurrence le notaire C.).
L’exercice du droit de préemption doit ainsi être considéré comme mode d’acquisition d’un
bien immobilier par priorité d’une personne publique ou encore comme la substitution
d’une personne publique lors de la cession d’un bien immobilier (Trib. adm. 18 avril 2018,
numéro 40915 du rôle).
Or, seules les juridictions de l’ordre judiciaire sauraient avoir compétence pour suspendre
les effets d’une vente devant être formalisée par acte de vente notarié, en attendant la
décision à intervenir au fond par la juridiction compétente pour connaître des moyens
avancés à l’appui du recours en annulation de la décision litigieuse, pareille demande ayant
pour objet un droit civil.
Le juge des référés, en tant qu’émanation du tribunal d’arrondissement, juridiction de
l’ordre judiciaire, a dès lors compétence pour connaître de la demande des parties
demanderesses sur base des articles 933 alinéa 1er et 932 alinéa 1er du nouveau code de
procédure civile.
Il ne suit que le moyen d’incompétence ratione materiae soulevé par l’administration
communale de X.) est à rejeter.
Quant au bien-fondé de la demande
Les époux A.)-B.) se prévalent d’un dommage imminent qui leur serait causé si, avant que
le tribunal administratif ne statue sur leur recours en annulation, l’administration
communale de X.) pouvait signer l’acte de vente notarié, en ce qu’ils se verraient de ce fait
dépossédés de leurs droits acquis sur le terrain litigieux lors de la signature du compromis
de vente.
A titre subsidiaire, ils font valoir qu’il existe un différend sérieux entre parties quant à la
validité des conditions d’exercice du droit de préemption par l’administration communale
de X.), et que ce différend sérieux justifierait la mesure conservatoire requise, afin de
sauvegarder leurs droits de propriété sur le terrain litigieux.
L’administration communale de X.), qui fait valoir qu’une décision administrative
bénéficierait d’une présomption de régularité, qui ne pourrait être remise en cause que par
une décision du juge administratif, n’invoque aucune contestation particulière à l’appui de
la demande des parties demanderesses.
Les parties demanderesses agissent à titre principal sur base de l’article 933 alinéa 1er du
nouveau code de procédure civile aux termes duquel le président ou le juge qui le remplace,
peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui
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s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble
manifestement illicite.
La voie de fait peut se définir comme étant constituée par une atteinte manifestement illicite
et intolérable à un droit certain et évident d’autrui par des actes matériels posés par leur
auteur en vue d’usurper un droit qu’il n’a pas ou pour se rendre justice à soi-même. Il
résulte de cette définition que, pour qu’il y ait voie de fait, il faut qu’il y ait commission
d’actes matériels commis au préjudice des droits d’autrui et par lesquels l’auteur du trouble
usurpe un droit qu’il n’a pas ou se fait justice à soi-même. En d’autres termes, l’une des
conditions pour qu’il y ait voie de fait au sens de l’article 933 du nouveau code de procédure
civile est l’existence d’une attaque, d’une entreprise délibérée par laquelle l’auteur porte
atteinte aux droits d’autrui pour s’arroger un droit qu’il sait ne pas avoir ou pour se procurer
un droit qu’il croit avoir et qu’en réalité il n’a pas. A partir du moment où la voie de fait
imminente ou consommée est caractérisée, il importe peu qu’elle soit le résultat d’une
action positive ou d’une abstention. Ce qui importe, c’est le constat d’une atteinte
manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident d’autrui et qu’il y soit mis
fin dans l’intérêt de la victime, sans égard au mode de réalisation de cette atteinte.
Les parties demanderesses invoquent à l’appui de leur recours différentes violations
commises par l’administration communale de X.) lors de l’exercice du droit de préemption
actuellement litigieux, notamment:
la violation des articles 28 et 57 de la loi communale modifiée du 13 décembre 1988,
en ce que la décision d’exercer le droit de préemption aurait été prise par un organe
incompétent ;
la violation de l’article 6 du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 en ce que la décision
du 19 décembre 2018 serait lacunaire quant aux motifs justifiant l’exercice du droit de
préemption ;
la violation de l’article 9 du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 en ce que
l’administration communale de X.) a omis d’informer les requérants de sa décision
préalablement à l’exercice du droit de préemption, de sorte qu’elles ont été mises dans
l’impossibilité de faire valoir leurs observations ;
la violation de l’article 3 de la loi modifiée du 22 octobre 2008 dite « Pacte Logement»
en ce que la décision n’est pas motivée et qu’il n’est nullement établi que l’exercice du
droit de préemption se fait dans l’intérêt général ou dans l’intérêt communal.
L’appréciation du bien-fondé de ces moyens dépassant le pouvoir d’appréciation du juge
des référés, qui est le juge de l’évident et de l’incontestable, le caractère illégal ou irrégulier
de la décision de l’administration communale de X.) du 19 décembre 2018 n’est pas établi
à l’exclusion de tout doute, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à
l’existence même de la voie de fait alléguée.
La demande est dès lors à déclarer irrecevable sur base du référé-sauvegarde.
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Dans la mesure cependant où il résulte du courrier du collège échevinal de la commune de
X.) du 27 février 2019 portant rejet de la réclamation des parties demanderesse du 23
janvier 2019, que toute irrégularité de la décision du 19 décembre 2018 est formellement
contestée, les parties ayant une interprétation divergente de la loi et des conditions
d’exercice du droit de préemption, les parties demanderesses justifient l’existence d’un
différend sérieux quant à la régularité et la validité de l’exercice du droit de préemption.
L'existence de ce différend sérieux confère des pouvoirs au juge des référés, à savoir celui
d'ordonner des mesures conservatoires, d'attente, même en présence d'une contestation
sérieuse sur le bien-fondé ou la recevabilité de l'instance principale que le demandeur
pourrait introduire par la suite (TGI Lyon, 16 oct. 1973 : JCP G 1974, II, 17762, note G.
Couchez), en cas d’urgence, tel le cas en l’espèce, l’urgence étant établie au regard du fait
que la passation de l’acte authentique par-devant le notaire C.) aurait pour conséquence de
déposséder les époux A.)-B.) de leurs droits acquis sur le terrain litigieux lors de la
signature du compromis de vente avec la société SOC.1.) Sàrl, respectivement que le refus
de passer l’acte authentique aurait pour conséquence d’exposer la société SOC.1.) Sàrl à
des dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, conformément à l’article 11 de la
loi du 22 octobre 2008.
Les conditions d’application de l’article 932 alinéa 1er étant réunies, il y a lieu de faire droit
à la demande et de suspendre les effets de la décision prise par l’administration communale
de X.) d’exercer son droit de préemption sur la parcelle inscrite au cadastre sous le numéro
(...), lieu-dit « (...) », matérialisée par les courriers du 19 décembre 2018 et du 27 février
2019, et partant de faire défense à la partie assignée de signer l’acte de vente notarié, le tout
en attendant l’issue définitive du litige porté devant les juges du fond.
Eu égard à l’issue du litige, l’administration communale de X.) ne justifie pas l’iniquité
requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, de sorte
que sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.
P A R
C E S
M O T I F S:
Nous Malou THEIS, Vice-Président au Tribunal d’arrondissement de Luxembourg,
siégeant comme juge des référés, en remplacement de Madame le Président du Tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, statuant par défaut à l’égard du notaire C.) et
contradictoirement à l’égard des autres parties à l’instance,
recevons la demande en la forme ;
rejetons le moyen d’incompétence ratione materiae soulevé par l’administration
communale de X.) ;
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Nous déclarons compétent pour connaître de la demande;
déclarons la demande irrecevable sur base de l’article 933 alinéa 1er du nouveau code de
procédure civile ;
déclarons la demande recevable sur base de l’article 932 alinéa 1er du nouveau code de
procédure civile ;
au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit mais dès à présent et
par provision;
ordonnons la suspension des effets de la décision prise par l’administration communale de
X.) d’exercer son droit de préemption sur la parcelle inscrite au cadastre sous le numéro
(...), lieu-dit « (...) », matérialisée par les courriers du 19 décembre 2018 et du 27 février
2019, avec défense à l’administration communale de X.) de signer l’acte de vente notarié,
en attendant l’issue définitive de l’instance compétente au fond pour connaître du recours
contre la décision de l’administration communale de X.) du 19 décembre 2018, confirmée
le 27 février 2019;
rejetons la demande de l’administration communale de X.) sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile ;
déclarons la présente ordonnance commune au notaire C.) ;
condamnons l’administration communale de X.) aux frais de l’instance ;
ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant appel et sans
caution.
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