Arrêt N° 51/24 IV-COM
Audience publique du douze mars deux mille vingt-quatre
Numéro CAL-2023-00259 du rôle
Composition:
Marianne EICHER, président de chambre;
Michèle HORNICK, premier conseiller;
Carole BESCH, conseiller;
Eric VILVENS, greffier.
Entre
la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à
L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration, inscrite
au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro NUMERO1.),
appelante aux termes d’un acte de l'huissier de justice suppléant
Luana Cogoni en remplacement de l’huissier de justice Véronique
Reyter, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette, du 6 février 2023,
comparant par la société en commandite simple Kleyr Grasso, établie
à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, inscrite au Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220509,
inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de
Luxembourg, qui est constituée et en l’étude de laquelle domicile est
élu, représentée par son gérant Kleyr Grasso GP sàrl, établie à la
même adresse, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de
Luxembourg sous le numéro B 220442, représentée aux fins de la
présente procédure par Maître Henry De Ron, avocat à la Cour,
et
- PERSONNE1.), financier,
- PERSONNE2.),
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les deux demeurant aux Emirates Arabes Unis à ADRESSE2.),
intimés aux fins du prédit acte Cogoni,
comparant par Maître Claude Clemes, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.
LA COUR D’APPEL
Faits et rétroactes
Le 21 novembre 2019, un compromis de vente ayant porté sur un
immeuble d’habitation sis à ADRESSE3.) (ci-après le Compromis), a
été conclu entre PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) (ciaprès les époux PERSONNE4.)), en tant que vendeurs, et la société
anonyme SOCIETE1.), pour le prix de 6.850.000 euros.
Le Compromis de vente a été conclu, entre autres dispositions, sous
la condition suspensive de l’obtention par la société SOCIETE1.) d’un
crédit bancaire jusqu’au 28 février 2020 au plus tard. Suivant avenant
du 26 mars 2020, ce délai a été prorogé jusqu’au 30 juin 2020.
En date du 3 juillet 2020, la société SOCIETE1.) a présenté un accord
bancaire de la banque SOCIETE2.).
Malgré les mises en demeure des 20 décembre 2021 et 14 janvier
2022 de passer acte devant notaire, la société SOCIETE1.) ne s’est
pas présentée par devant le notaire à la date et heure prévues, soit le
19 janvier 2022 à 15 heures.
Suivant courriel du 3 février 2022, la société SOCIETE1.) a écrit ce qui
suit : « (…) I have today set a binding notarisation date with the
notary’s office for 15.03.2022 at 15:00 with the possibility to postpone
it to 16.03.2022 if there is an unscheduled delay in the transfer of funds
between SOCIETE2.) and the notary account”. Cette réservation de
date effectuée par la société SOCIETE1.) est confirmée par son
mandataire le lendemain 4 février 2022.
En date du 15 mars 2022, un procès-verbal de difficultés a été rédigé
par le notaire Edouard Delosch qui a relevé, entre autres, que « la
partie acquéreuse a de nouveau annulé en dernière minute le rendezvous en date du 14 mars 2022 par courriel ».
Suite à une nouvelle mise en demeure du 21 mars 2022 de passer
acte en date du 20 avril 2022, et au vu de la non-comparution de la
société SOCIETE1.), un procès-verbal de non-comparution a été
dressé le 20 avril 2022 par le notaire Edouard Delosch.
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Suivant lettre recommandée du 17 mai 2022, les époux
PERSONNE4.) ont mis en demeure la société SOCIETE1.) de lui
payer le montant de 137.000 euros en application de l’article 6 du
Compromis.
Saisi de la demande des époux PERSONNE4.) dirigée contre la
société SOCIETE1.) aux fins de la voir condamner au paiement du
montant de 137.000 euros, outre les intérêts, et du montant de 7.500
euros au titre d’une indemnité de procédure, le Tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, par jugement du 16 décembre
2022, a dit la demande principale des époux PERSONNE4.) fondée,
condamné la société SOCIETE1.) à payer aux époux PERSONNE4.)
le montant de 37.000 outre les intérêts, a dit la demande
reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en paiement du montant
de 137.000 euros non fondée, a condamné la société SOCIETE1.) à
payer aux époux PERSONNE4.) le montant de 1.500 euros au titre
indemnité de procédure, et a rejeté la demande de la société
SOCIETE1.) en obtention d’une telle indemnité.
De ce jugement, qui a été signifié le 29 décembre 2022, la société
SOCIETE1.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit d’huissier
de justice du 6 février 2023.
Instance d’appel
Moyens des parties
L’appelante demande en premier lieu à voir enjoindre aux époux
PERSONNE4.) de lui communiquer leur adresse. Dans la mesure où
les parties intimées ont fourni leur adresse actuelle, cette demande
n’a plus d’objet.
La société SOCIETE1.) reproche au Tribunal d’avoir violé les
dispositions de l’article 1134 du Code civil en retenant que l’appelante
a été valablement sommée de passer l’acte notarié de vente. Elle fait
valoir que les parties ont convenu de procéder par sommation, or,
aucune sommation d’huissier ne lui aurait été adressée. Les parties
auraient « par des termes contractuels spécifiques » opté pour la
sommation d’huissier. La convention entre parties étant claire, il n’y
aurait pas lieu à interprétation.
Elle estime en outre que la vente aurait dû être actée « dans un délai
raisonnable ». Elle explique que suite aux relances des vendeurs qui
lui ont été adressées le 20 décembre 2021 et le 14 janvier 2022, elle
ne se serait pas présentée devant notaire aux fins de passer acte en
raison du défaut du notaire d’avoir établi des projets d’acte de vente
et d’ouverture de crédit. Elle aurait sollicité un renouvellement du
financement qui lui aurait été accordé en date du 2 décembre 2022.
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Elle évoque encore qu’en vendant l’immeuble en février 2023, les
époux PERSONNE4.) auraient vendu la chose d’autrui et elle réitère
sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation des époux
PERSONNE4.) à lui payer le montant de 137.000 euros au titre de
l’indemnité conventionnelle.
A titre subsidiaire, elle conclut à la réduction de la clause pénale, dès
lors que les époux PERSONNE4.) auraient cédé l’immeuble à un tiers
acquéreur à un prix supérieur de 150.000 euros, sans en informer
l’appelante et sans que l’instance d’appel ne soit toisée.
Les époux PERSONNE4.) concluent à la confirmation du jugement
déféré par adoption des motifs des juges de première instance et
s’opposent aux prétentions de la partie adverse.
Appréciation de la Cour
C’est à bon droit que le Tribunal a relevé qu’en application de l’article
58 du Nouveau Code de procédure civile et de l’article 1315 du Code
civil, il appartient aux époux PERSONNE4.), qui réclament le
paiement du montant de 137.000 euros au titre de la clause pénale
stipulée à l’article 6 du Compromis, correspondant à 2 % du prix de
vente, d’établir que ce montant leur revient.
Il importe de rappeler les termes de l’article 6 du Compromis :
« Sauf le cas de la non-réalisation de la condition suspensive, si l’une
des Parties refusait, pour quelque cause que ce soit, de signer l’acte
notarié de vente après avoir été sommée de comparaître à la
signature, la vente sera résolue de plein droit pour faute dans le chef
de la partie défaillante, sans qu’il soit nécessaire d’entamer une action
judiciaire à cette fin. Dans la mesure où cette résolution devrait trouver
son origine dans une faute de l’Acquéreur, le Vendeur sera de
nouveau libre de disposer de l’Immeuble comme il l’entend et
notamment de le vendre à quelqu’un d’autre à compter de la
résiliation.
La non-comparution le jour prévu pour la passation de l’acte vaut
constat de refus de signer.
La résolution de plein droit prendra effet le jour qui suit la date fixée
pour la signature de l’acte notarié de vente.
La partie à qui la résolution est imputable devra payer à l’autre partie,
à titre d’indemnité pénale, un montant forfaitaire et irréductible égal à
2 % (deux pour cent) du prix de vente. Par ailleurs, si la partie
venderesse décide d’annuler la vente de façon unilatérale, celle-ci
devra également verser un montant forfaitaire et irréductible égal à 2,5
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% (deux virgule cinq pour cent) du prix de vente à SOCIETE3.) SARL
».
L’article 5 du Compromis stipule ce qui suit :
« Le présent Compromis est soumis à l’obtention par l’Acquéreur du
crédit bancaire souhaité pour le financement du prix de vente tel que
mentionné à l’article 2 du Compromis. (…)
La réalisation de la condition suspensive devra intervenir au plus tard
le 28/02/2020. Ce délai pourra être prorogé de quatre (4) semaines si
l’acquéreur justifie au vendeur que la banque nécessite de ce temps
supplémentaire afin de pouvoir donner une réponse circonstanciée à
la demande de crédit bancaire (…) ».
L’article 1176 du Code civil dispose : « Lorsqu'une obligation est
contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps
fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré
sans que l'événement soit arrivé ».
Ainsi, lorsqu'une vente a été conclue sous la condition suspensive de
l'obtention d'un prêt à une date déterminée, la non-obtention de ce prêt
à cette date équivaut à une défaillance de la condition suspensive. Il
s'agit d'un délai de rigueur et son dépassement entraîne défaillance
de la condition. Le délai fait indiscutablement partie intégrante de
l'événement prévu comme condition. Les parties peuvent proroger ce
délai. S’il est admis que les parties peuvent renoncer aux
conséquences juridiques d’un délai ou proroger ce dernier, la
renonciation, qui peut certes être implicite, ne peut se présumer du
seul fait que les parties ont laissé passer la date convenue sans réagir.
Le reproche fait aux époux PERSONNE5.) d’avoir outrepassé un
« délai raisonnable » pour la passation de l’acte notarié, à supposer
que ce prétendu dépassement déraisonnable soit imputable à ces
derniers, ne saurait dès lors valoir.
Il n’est pas discuté entre parties que la société SOCIETE1.) a obtenu
un accord bancaire en obtention d’un prêt en date du 3 juillet 2020 et
que cet accord bancaire a été accepté par les époux PERSONNE5.),
de sorte que le délai a été prorogé de l’accord des parties. Il s’ensuit
qu’en application des dispositions ci-avant reproduites du Compromis,
la condition suspensive litigieuse est réputée accomplie et le contrat
est devenu parfait entre parties.
Or, aux termes du Compromis, si une partie refuse de signer l’acte
notarié après avoir été sommée de comparaître à la signature, la vente
est résolue de plein droit pour faute dans le chef de la partie
défaillante, et celle-ci devra payer à l’autre partie une indemnité à
hauteur de 2 % du prix de vente convenu.
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Tel que relaté ci-avant, la première sommation du 20 décembre 2021
a fixé la date pour passer acte devant notaire au 19 janvier 2022. Suite
au défaut de comparution de la société SOCIETE1.) au prédit rendezvous devant notaire, cette dernière a, par courriel du 4 février 2022,
proposé de passer l’acte le 15 ou 16 mars 2022. La société
SOCIETE1.) ayant été, de nouveau, en défaut de se présenter devant
le notaire, les époux PERSONNE4.) ont finalement proposé la date du
20 avril 2022 pour la passation de l’acte notarié de vente, date à
laquelle le notaire a établi un procès-verbal de non-comparution.
Dans la mesure où la société SOCIETE1.) a elle-même proposé la
date du 15 mars 2022 pour procéder à la passation de l’acte, qu’il
résulte du courriel de la société SOCIETE1.) du 10 novembre 2021
que « SOCIETE2.) has confirmed that everything is in order with the
loan (…) and the funds are still available for drawdown (..) so we can
attend the notary appointment », l’affirmation de l’appelante que le
notaire n’aurait pas établi des projets d’actes, sans même alléguer
qu’elle ait sollicité au préalable la production de tels projets, ne saurait
porter à conséquence.
L’appelante réitère en outre sa contestation tirée du non-respect du
formalisme du Compromis en soutenant qu’une sommation devrait se
faire nécessairement par voie d’huissier de justice. Faute par les
époux PERSONNE4.) d’avoir procédé de cette façon, ces derniers ne
sauraient faire valoir la clause pénale stipulée au Compromis.
C’est par une motivation exhaustive et par des références doctrinales
que la Cour adopte, que la juridiction de première instance a relevé
notamment que si dans son acception procédurale la plus stricte, le
terme de sommation désigne une mise en demeure signifiée par
huissier ou par commissaire de justice, « acte de procédure notifié par
huissier de justice par lequel un requérant fait intimer un ordre ou une
défense à l'adresse de son destinataire », dans la pratique, la
sommation prend néanmoins généralement la forme d'une lettre
recommandée. Prise dans ce sens, la sommation constitue une mise
en demeure.
En outre, lorsque les parties à un contrat se sont mal exprimées ou se
sont exprimées de manière incomplète, le juge est amené à interpréter
la convention. Dans ce contexte, le juge doit, en premier lieu et en
vertu de l’article 1156 du Code civil, s’attacher à la recherche de la
commune et réelle intention des parties, plutôt que de s’arrêter au
sens littéral des termes. Le juge ne doit donc pas interpréter le contrat
de matière trop formaliste, mais doit rechercher la volonté des parties
au moment de la signature de l’acte, en tenant compte de l’obligation
des parties d’être de bonne foi, prévue par l’article 1134 alinéa 3 du
même Code.
Contrairement à ce que fait plaider la société SOCIETE1.), il ne résulte
d’aucun élément du dossier que les parties aient voulu exiger une
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sommation par huissier de justice pour passer devant le notaire en vue
de l’authentification de la vente. Il ne ressort pas du libellé de l’article
6 du Compromis que les parties aient, « par des termes contractuels
spécifiques, opté pour la sommation d’huissier ». En tenant en outre
compte de l’obligation de bonne foi des parties, il convient d’interpréter
l’article 6 du Compromis en ce sens que la partie défaillante doit être
mise en demeure par l’autre partie de comparaître à la passation de
l’acte, sans que la sommation prévue doive obligatoirement être faite
par un huissier de justice.
Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) a été valablement sommée de
se présenter devant notaire pour la passation de l’acte notarié.
Par ailleurs, tel que relevé ci-avant, la société SOCIETE1.) a ellemême proposé de passer l’acte notarié en date du 15 ou 16 mars
2023, mais s’est à nouveau pas présentée à la date qu’elle a ellemême fixée. Elle ne saurait dès lors revenir sur une prétendue
sommation antérieure irrégulière de la part des époux PERSONNE4.)
en vue de passer acte de vente, pour ne pas respecter ses propres
obligations contractuelles.
Le moyen évoqué par l’appelante, non autrement explicité, d’une
vente par les époux PERSONNE4.) de la chose d’autrui est encore à
rejeter, le Compromis conclu entre parties ayant été résolu de plein
droit en application de l’article 6 analysé ci-avant. Par leur demande
en paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 6 du
Compromis et en rappelant les multiples sommations de passer acte
notarié de vente, les époux PERSONNE4.) ont, par courrier
recommandé du 17 mai 2022, clairement manifesté leur désaccord à
proroger à nouveau le délai pour l’authentification de la vente. La
société SOCIETE1.) n’affirme d’ailleurs pas et a fortiori n’établit pas
qu’elle ait souhaité passer acte à un moment ultérieur.
C’est partant à juste titre que le Tribunal a retenu, qu’en vertu de la
clause pénale stipulée au Compromis, la demande des époux
PERSONNE4.) en paiement de l’indemnité conventionnelle est
fondée.
En instance d’appel, l’appelante conclut en ordre subsidiaire à la
réduction de la clause pénale.
L’article 1152 du Code civil se lit comme suit : « Lorsque la convention
porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme
à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une
somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été
convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute
stipulation contraire est réputée non écrite ».
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L’article 1226 du même Code dispose : « La clause pénale est celle
par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention
s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ».
La clause pénale peut être définie comme la stipulation contractuelle
par laquelle les parties fixent à l’avance et de manière forfaitaire la
somme d’argent qui sera due par le débiteur dans le cas où il
n’exécuterait pas comme convenu son obligation. La clause pénale,
constituant une évaluation conventionnelle et forfaitaire des
dommages-intérêts contractuels, a pour but d’éviter les difficultés
d’évaluation judiciaire des dommages-intérêts en établissant un forfait
qui supprime toute discussion sur la réalité et l’importance du
préjudice.
Si l’article 1152 du Code civil consacre le caractère forfaitaire des
dommages et intérêts convenus par les parties pour le cas
d’inexécution par l’une d’elle des obligations découlant de leur contrat,
toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a donné au
juge la possibilité de modérer ou augmenter la peine convenue si
celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.
Ce n’est toutefois qu’à titre exceptionnel que l’article 1152, alinéa 2 du
Code civil permet la modification judiciaire de la peine convenue. Le
législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et
l’efficacité préventive de la clause pénale. Aussi le maintien de la peine
convenue est la règle et la modification de cette peine est l’exception.
Il appartient dès lors au juge dans un cas d’espèce d’apprécier si la
pénalité prévue au contrat est manifestement excessive. C’est au
débiteur sollicitant la réduction de la clause pénale qu’il appartient de
se prévaloir des éléments permettant de motiver la décision de
réduction sollicitée.
La société SOCIETE1.) ne justifie tout d’abord pas que l’indemnité
forfaitaire convenue entre parties de 2% du prix de vente soit
excessive au vu de la pratique habituelle en matière de compromis de
vente d’immeubles au Luxembourg.
A défaut par l’appelante de fournir un élément pertinent de nature à
justifier une réduction de la peine forfaitairement convenue entre
parties, il n’y pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire en
réduction de la clause pénale. Le fait que les époux PERSONNE4.)
ont vendu l’immeuble à un prix supérieur à celui convenu au
Compromis - l’indemnité forfaitaire étant précisément destinée à
supprimer toute discussion sur la réalité et l’importance du préjudice ne porte pas à conséquence. Suite aux multiples refus de passer l’acte
notarié, les époux PERSONNE4.) n’avaient aucune obligation
d’informer la société SOCIETE1.) de la vente de l’immeuble à un tiers
acquéreur.
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Dans la mesure où la demande des époux PERSONNE4.) a été
déclaré fondée, la demande reconventionnelle de la société
SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité conventionnelle, réitérée
en appel, n’est pas fondée.
L’appel n’est partant pas fondé.
Demandes accessoires
Au vu de l’issue du présent litige, c’est à bon droit que la société
SOCIETE1.) a été déboutée de sa demande en allocation d’une
indemnité de procédure pour la première instance. Pour les mêmes
motifs, sa demande en octroi d’une telle indemnité pour l’instance
d’appel est également à rejeter.
La condition de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile étant donnée dans le chef des
époux PERSONNE4.), c’est à bon droit que le Tribunal a condamné
la société SOCIETE1.) à leur payer le montant de 1.500 euros au titre
d’une indemnité de procédure pour la première instance, et il y a
encore lieu de la condamner au paiement du montant de 2.000 euros
pour l’instance d’appel.
La Cour ne dénotant pas d’intention malveillante dans l’appel relevé
par la société SOCIETE1.), les époux PERSONNE4.) sont à débouter
de leur demande en obtention de dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire formulée en instance d’appel.
PAR CES MOTIFS
la Cour d’appel, quatrième chambre,
commerciale, statuant contradictoirement,
siégeant
en
matière
reçoit l’appel en la forme,
le dit non fondé,
confirme le jugement entrepris,
dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel non fondée,
condamne la société anonyme SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.)
et son épouse PERSONNE2.) le montant de 2.000 euros au titre d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
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dit la demande de PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) en
obtention de dommages et intérêts pour procédure abusive et
vexatoire non fondée,
condamne la société anonyme SOCIETE1.) aux frais et dépens de
l’instance d’appel avec distraction au profit de Maître Claude Clemes
sur ses affirmations de droit.
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