Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
2024TALCH03/00107
Audience publique du mardi, onze juin deux mille vingt-quatre
Numéro du rôle : TAL-2024-02626
Composition :
Christian SCHEER, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Julie WEYRICH, juge-déléguée,
Danielle FRIEDEN, greffier.
ENTRE:
PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L- ADRESSE1.),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 12 mars 2024,
comparant par Maître Edévi AMEGANDJI, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
ET:
la société anonyme SOCIETE1.) SA, « enseigne commerciale ENSEIGNE1.) »,
établie et ayant son siège social à L-1930 Luxembourg, 68, avenue de la Liberté,
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,
comparant par la société à responsabilité limitée IE.LEX Sàrl, inscrite sur la liste V du
Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1930 Luxembourg, 68,
avenue de la Liberté, inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B 199233, représentée aux fins de la présente
procédure par Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, demeurant à la même
adresse.
F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2024-02626 du rôle fut appelée à l’audience
publique du mardi, 26 mars 2024, lors de laquelle elle fut fixée au 21 mai 2024 pour
plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Edévi AMEGANDJI, avocat, comparant pour la partie appelante, fut entendue
en ses moyens.
Maître Christian GAILLOT, avocat, en remplacement de la société IE.LEX Sàrl,
représentée par Maître Daniel PHONG, avocat, comparant pour la partie intimée,
répliqua.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,
11 juin 2024 le
JUGEMENT QUI SUIT:
Par requête déposée au greffe le 20 juin 2023, la société anonyme SOCIETE1.) (ciaprès SOCIETE1.)) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal
de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir constater
la résiliation du bail conclu entre parties avec effet au 28 mars 2023, sinon à la date
de la demande en justice, pour fautes graves dans le chef de la locataire et voir
condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine à
partir de la notification du jugement.
Elle a encore demandé à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de
425,25 euros à titre d’arriérés de loyers ;
412,50 euros à titre d’avances sur charges pour la période d’avril à juin
2023 ;
2.829,10 euros à titre d’arriérés de charges pour les années 2020 à 2022,
avec les intérêts au taux légal à partir du 28 mars 2023 augmenté de 5%
l’an à partir de l’échéance, jusqu’à solde.
Elle a réclamé une indemnité d’occupation mensuelle de 991,84 euros, avec les
intérêts au taux légal à partir des dates d’échéance respectives jusqu’à solde et la
somme de 285.- euros à titre d’avance mensuelle sur charges, le tout à partir du 28
mars 2023 jusqu’au départ effectif de la défenderesse des lieux.
La requérante a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et a demandé à
voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.
A l’audience des plaidoiries de première instance, SOCIETE1.) a :
renoncé à sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail conclu
entre parties avec effet au 28 mars 2023, tout en maintenant celle tendant à
voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;
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augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges
pour les mois de juillet à décembre 2023 à la somme totale de 1.659,06
euros.
PERSONNE1.) a demandé à voir débouter SOCIETE1.) de tous les chefs de sa
demande.
Par jugement du 31 janvier 2024 le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en
matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort a déclaré la
demande recevable en la forme, a débouté SOCIETE1.) de sa demande à titre
d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, a réservé la demande à titre d’arriérés
de charges pour les années 2020 à 2022 et a invité SOCIETE1.) à verser un nouveau
décompte rectifiée et détaillé et à verser les factures de la Ville de Luxembourg pour
les frais d’eau, déchets et impôt foncier.
Il a déclaré la demande en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire fondée
et a prononcé la résiliation du contrat de bail, existant entre parties et avec
PERSONNE2.), à l’égard de PERSONNE1.) uniquement, aux torts exclusifs de celleci, a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y
trouvent de son chef dans le mois de la notification du jugement et a, au besoin,
autorisé SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais
de cette dernière, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y
employés.
Il a condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) une indemnité d’occupation de
950.- euros par mois d’occupation à partir du jugement jusqu’au déguerpissement
effectif et a débouté SOCIETE1.) de sa demande à titre d’avances sur charges pour
la période postérieure à la résiliation.
Il a refixé l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 15 avril 2024
et a réservé le surplus et les frais.
Par exploit d’huissier de justice du 12 mars 2024, PERSONNE1.) a régulièrement
interjeté appel contre le prédit jugement, lui notifié en date du 2 février 2024.
Par réformation du jugement entrepris, elle demande à voir dire que le contrat de bail
n’est pas résilié à son égard et qu’il n’y a partant pas lieu à déguerpissement.
Elle réclame, sur base de l’article 6-1 du code civil, des dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire à hauteur de 5.000.- euros.
Elle demande encore à voir condamner SOCIETE1.) à tous les frais et dépens des
deux instances avec distraction au profit de Maître Edévi AMEGANDJI, affirmant en
avoir fait l'avance.
SOCIETE1.) demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris.
Elle sollicite à son tour, sur base de l’article 6-1 du code civil, des dommages et intérêts
pour procédure abusive et vexatoire évalués à 1.500.- euros.
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Elle réclame encore une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 1.500.euros.
Position des parties
- PERSONNE1.)
La partie appelante expose que depuis le début du bail la bailleresse n'aurait jamais
exigé et réclamé la preuve d'assurance de la chambre louée par PERSONNE1.). A
aucun moment, la bailleresse n'aurait fait état de son souhait de voir le contrat
d'assurance locative des autres locataires ayant partagé le bien loué, respectivement
la deuxième chambre faisant partie du logement en cause. La bailleresse ne
rapporterait d’ailleurs pas la preuve que l'actuel locataire qui occupe la deuxième
chambre l’aurait assurée.
Ce serait donc à tort que le juge de paix a dit que le défaut d'assurance locative est
d'une gravité, telle qu’elle justifie la résiliation du bail, alors que la bailleresse n’aurait
jamais accordé d'importance à ce sujet.
Ensuite, PERSONNE1.) aurait, dès la conclusion du contrat entre parties, indiqué à la
bailleresse qu'elle ne recevait son salaire qu'après le 1er du mois, respectivement
autour du 10 du mois qui n’aurait émis aucune objection à cet égard. Depuis des
années, un ordre permanent aurait été établi à cet effet.
Le salaire de la partie appelante n’arrivant qu’aux alentours du 10 du mois, ce serait
encore à tort que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail.
En l’absence de résiliation du contrat de bail, PERSONNE1.) ne serait pas non plus à
qualifier d’occupante sans droit ni titre et aucune indemnité d’occupation ne serait
redue.
- SOCIETE1.)
La partie intimée expose que, conformément au contrat de bail conclu entre parties, il
appartiendrait à PERSONNE1.) d’assurer la chambre louée contre les risques locatifs.
Suivant mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 28
mars 2023, elle aurait mis PERSONNE1.) en demeure de lui fournir un justificatif
d’assurance. Or, ce ne serait qu’en date du 2 avril 2024 qu’elle aurait finalement fait
état d’une assurance risques locatifs.
La question si les autres locataires de l’immeuble ont ou non assuré leur chambre ne
serait d’aucune pertinence par rapport aux obligations contractuelles dans le chef de
PERSONNE1.).
Le contrat de bail obligerait également PERSONNE1.) de verser le loyer pour le 1er du
mois.
Toutefois, depuis le début du contrat de bail, la locataire verserait le loyer comme bon
lui semble, soit le 10 du mois, soit le 15 soit vers le 20. SOCIETE1.) conteste
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formellement toute tolérance, sinon accord quant à cette façon de faire et renvoie à
une mise en demeure adressée à la partie appelante pour lui rappeler ses obligations
en matière de paiement du loyer.
Il y aurait partant lieu à résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de
PERSONNE1.).
Motifs de la décision
- Quant au déguerpissement
Aux termes de l’article XVII, intitulé « ASSURANCES », du contrat de bail signé entre
parties « Le LOCATAIRE assurera le bâtiment pour les dommages suivants :
Incendie et périls connexes
Conflits du travail et attentats
Tempête, grêle, pression de la neige et de la glace
Dégâts des eaux et de mazout, gel
Dégâts aux vitrages
Responsabilité civile immeuble
Vol par effraction »
Compte tenu du dommage que pourrait subir le bailleur en cas d’absence ou
d’insuffisance de l’assurance souscrite par le preneur, l’absence d’assurance dans le
chef du preneur peut justifier la résolution du bail à ses torts (cf. TAL 5 mars 2002, n°
72247).
En effet, la clause imposant l'obligation au locataire d'assurer le bien loué contre
l'incendie, l'eau et les risques locatifs est à considérer comme déterminante et son
inexécution par le locataire doit permettre au bailleur de demander la résolution du
contrat de bail (cf. TAL 1er octobre 1999, no. 64963 du rôle ; cité dans Pas. 31, no.
2/2001, p. 376, point 187 ; voir également en ce sens : Les Novelles, Le louage de
choses, I, Les Baux en général, Joseph VANKERCKHOVE, 2e éd. 2000, p. 723, point
1189).
L’inexécution par le locataire de son obligation contractuelle d'assurer le bien loué est
constituée en cas de non-souscription de la police d’assurance, laquelle est contraire
aux stipulations du contrat du bail et risque de causer un préjudice grave au bailleur.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mars 2023, SOCIETE1.)
rappelle au locataire que « (…) Enfin, pour vous conformer à l’article XVII du bail, je
vous somme de m’adresser un justificatif d’assurance (3) pour l’appartement que vous
occupez. (…) ».
Force est cependant de constater que ce n’est qu’en date du 2 avril 2024, soit plus
d’une année après que PERSONNE1.) a finalement fourni une attestation
d’assurance.
Les arguments qu’elle n’aurait pas souscrit d’assurance pendant des années (le
contrat de bail datant de 2019) et que les autres locataires n’auraient pas non plus
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versé de justificatifs ne sont d’aucune conséquence en droit et ne permettent pas de
conclure à une tolérance de la part de la bailleresse dans la mesure où celle-ci a
expressément demandé à PERSONNE1.) de lui fournir une attestation d’assurance et
que PERSONNE1.) n’y a réservé aucune suite pendant plus d’un an.
Au vu des éléments qui précèdent, le tribunal de céans décide qu’au vu de la gravité
du manquement, le défaut d’assurance justifie déjà à lui seul la résiliation du contrat
de bail, de sorte qu’il n’est plus nécessaire d’analyser la question du paiement tardif
des loyers.
Il y a partant lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la
résiliation du contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et SOCIETE1.) et a
condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux, avec tous ceux qui les occupent de
son chef, dans un délai d’un mois, sauf à dire que le délai de déguerpissement d’un
mois court à partir de la date de la signification du présent jugement.
Dans ce contexte, le tribunal tient encore à préciser que PERSONNE1.) n’a pas
sollicité, à titre subsidiaire, un délai de déguerpissement plus long.
2. Quant à l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle
est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du
maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la
jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait
qu’on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles,
droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406 ; Jurisclasseur civil – art. 1708 à
1782 fasc. 295, no 25).
L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son
montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond
(cf. Les Novelles : Le louage des choses, Les baux en général, t. 1, no 405 et suivants).
Suivant avis de débit daté au 2 avril 2024, PERSONNE1.) paie actuellement un loyer
mensuel avec charges au montant de 950.- euros.
Il résulte encore des pièces en cause, dont notamment le contrat de bail initial,
l’avenant au contrat de bail et le tableau relatif à l’indexation du loyer, que le loyer de
base s’élève à 1.700.- par mois pour un appartement de deux chambres, occupés par
deux locataires.
A défaut d’autre élément en cause et de demande expresse en condamnation de ce
chef pour les mois écoulés ainsi qu’en l’absence de demande subsidiaire à voir réduire
l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions, le tribunal décide, par
confirmation du jugement entrepris mais sans toutefois prononcer en l’état actuel de
la procédure une condamnation à ce titre alors qu’il s’agirait dès lors en cause d’une
condamnation future prohibée, de la fixer au montant de 950.- euros par mois.
3. Quant aux dommages intérêts pour procédure abusive et vexatoire
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Tant PERSONNE1.) qu’SOCIETE1.) réclame des dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire.
Aux termes de l’article 6-1 du code civil, « tout acte ou tout fait qui excède
manifestement, par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances
dans lesquelles il est intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la
loi, engage la responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en
cessation pour empêcher la persistance dans l’abus. »
Au vu de l’issue de l’instance d’appel, PERSONNE1.) ne saurait prétendre à
l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
Le tribunal rappelle que l’exercice d’un droit accordé par la loi ne peut devenir une
faute donnant lieu à une condamnation et ne saurait donner lieu à des dommages et
intérêts que s’il est établi que l’auteur a agi sans nécessité et dans le dessin de nuire
au plaignant.
Pour qu’il y ait abus de droit, il faut que le comportement de celui qui agit en justice
constitue une faute.
Ne constitue pas un acharnement judiciaire, l’opiniâtreté à défendre sa thèse devant
les juridictions et de montrer de l’obstination à vouloir que ses droits – ou du moins ce
que l’on considère comme tels – soient reconnus légitimes (CA, 21 mars 2002, rôle
n°25297).
En l’espèce, il n’est pas établi que PERSONNE1.) ait agi de manière intempestive,
avec une légèreté blâmable ou de mauvaise foi. Par ailleurs, SOCIETE1.) reste en
défaut de rapporter la preuve qu’elle aurait subi un préjudice du fait du comportement
de PERSONNE1.).
Partant, la demande d’SOCIETE1.) en allocation de dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire n’est pas fondée.
4. Quant aux demandes accessoires
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°
42, page 166).
A défaut par SOCIETE1.) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge
une partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sa demande
introduite sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile est également
à déclarer non fondée.
Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens.
Il échet partant de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance
d’appel.
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PAR CES MOTIFS
le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
le dit non fondé,
partant confirme le jugement entrepris du 31 janvier 2024,
sauf à préciser que
le délai de déguerpissement d’un mois court à partir de la date de la
signification du présent jugement et que le tribunal de céans et
que le tribunal de céans fixe l’indemnité d’occupation mensuelle, à l’instar
du premier juge, au montant de 950.- euros
mais sans toutefois, contrairement au premier juge, prononcer en l’état
actuel de la procédure une condamnation à ce titre,
déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation de dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire,
déboute la société anonyme SOCIETE1.) SA de sa demande en allocation de
dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
déboute la société anonyme SOCIETE1.) SA de sa demande en allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.
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