Jugement Civil (IIIe chambre)
2024TALCH03/00138
Audience publique du vendredi, douze juillet deux mille vingt-quatre
Numéro du rôle : TAL-2024-03037
Composition :
Christian SCHEER, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Julie ZENS, premier juge,
Chantal KRYSATIS, greffier.
ENTRE:
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social
à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN
d’Esch-sur-Alzette du 4 mars 2024,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,
ET:
- PERSONNE1.), et son épouse,
- PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,
appelants par appel incident,
comparant par Maître Aurélia COHRS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2024-03037 du rôle fut appelée à l’audience
publique du mardi, 16 avril 2024, lors de laquelle elle fut fixée au 17 mai 2024 pour
plaidoiries. Par avis de fixation du 18 avril 2024, l’affaire fut refixée au 21 juin 2024
pour plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent
lieu comme suit :
Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, fut
entendu en ses moyens.
Maître Marie LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Aurélia COHRS, avocat
à la Cour, comparant pour les parties intimées, répliqua.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du vendredi,
12 juillet 2024 le
JUGEMENT QUI SUIT:
Par acte d’huissier de justice du 18 janvier 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ciaprès les époux PERSONNE3.)) ont fait donner citation à la société à responsabilité
limitée SOCIETE1.) (ci-après SOCIETE1.)) à comparaître devant le tribunal de paix de
Luxembourg, pour la voir condamner la à leur payer les sommes de :
10.800.- euros à titre préjudice matériel consistant dans la perte de revenus
locatifs, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à
solde ;
500.- euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral, sinon tout autre
montant même supérieur à évaluer par le tribunal ou à dires d’expert, avec les
intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde ;
500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile ;
2.900.- euros au titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat sur base
des articles 1382 et 1383 du code civil.
Les époux PERSONNE3.) ont encore sollicité la condamnation de la partie citée aux
frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement.
SOCIETE1.) a contesté les préjudices matériel et moral allégués en leur principe et
quantum et a demandé à voir débouter les époux PERSONNE3.) de leurs demandes en
indemnisation pour être non fondées.
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Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en
matière « mixte », statuant contradictoirement et en premier ressort, a dit la requête
recevable en la forme, a condamné SOCIETE1.) à payer aux époux PERSONNE3.) la
somme de 8.600.- euros à titre de préjudices matériel et moral liés à la livraison tardive
de leur appartement, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice,
jusqu’à solde.
Il a débouté les époux PERSONNE3.) de leur demande en remboursement des frais et
honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du code civil.
Il a finalement condamné SOCIETE1.) à payer aux époux PERSONNE3.) le montant
de 500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, a dit qu’il
n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement sans caution et a condamné
SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.
Par exploit d’huissier de justice du 4 mars 2024, SOCIETE1.) a régulièrement interjeté
appel limité contre le prédit jugement, lui signifié en date du 25 janvier 2024.
Par réformation du jugement entrepris, elle demande à se voir décharger de la
condamnation à payer aux époux PERSONNE3.) des dommages et intérêts pour
préjudice matériel et moral ainsi que de la condamnation à leur payer une indemnité de
procédure pour la première instance.
Elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non fondée la
demande des époux PERSONNE3.) en remboursement des frais et honoraires d'avocat.
Elle réclame encore une indemnité de procédure de 2.000.- euros et sollicite la
condamnation des époux PERSONNE3.) aux frais et dépens des deux instances.
Les époux PERSONNE3.) interjettent appel incident et demandent à voir condamner
SOCIETE1.) à leur payer le montant de 10.800.- euros du chef de perte de revenus
locatifs.
Ils demandent la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.
Ils sollicitent encore une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 2.000.euros.
Position des parties
- SOCIETE1.)
La partie appelante expose que par acte notarié de vente en état futur d'achèvement du
10 janvier 2020, les époux PERSONNE3.) auraient acquis auprès de SOCIETE1.) un
appartement avec emplacement intérieur et cave dans un immeuble en copropriété sis à
ADRESSE3.).
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Suivant ledit acte de vente, SOCIETE1.) se serait obligée à ce que les ouvrages soient
achevés au plus tard dans les 24 mois ouvrables à partir du 1er février 2020, sauf
survenance d'un cas de force majeure ou, plus généralement d'une cause légitime de
suspension de délai de livraison.
L'immeuble aurait été en parfait état d'achèvement dès le mois de juillet 2022, seul le
« parklift » restant à installer. Or, cet élément n’aurait point empêché la qualification
d'état d'achèvement tel que défini par l'article 1601-6 du code civil.
Par lettre recommandée du 15 juillet 2022, les époux PERSONNE3.) auraient été
convoqués pour procéder à la remise des clés, les dates proposées étant soit le 22 juillet
2022, soit le 29 juillet 2022.
Néanmoins, et par un excès de désir de formalisme inexplicable, le mandataire des
époux PERSONNE3.) aurait, par courriel du 27 juillet 2022, dénoncé cette convocation,
en l'estimant non-conforme aux stipulations de l'acte de vente, faute d'un certificat de la
part de l’architecte attestant l'achèvement.
La délivrance d'un tel certificat d'architecte étant aussi superflue que superficielle, le
mandataire des époux PERSONNE3.) aurait continué à insister, par lettre officielle du
20 octobre 2022, sur le respect des termes du contrat de vente prévoyant un certificat
attestant l'achèvement au sens de l'article 1601-6 du code civil.
La remise des clés, le constat d'achèvement et la réception de l'appartement auraient
finalement eu lieu le 12 décembre 2022.
De par leur comportement, les époux PERSONNE3.) n’auraient fait que retarder la
livraison de l’appartement. Ce d’autant plus que l’article 1601-7 du code civil applicable
en matière de ventes en état futur d'achèvement ne prévoirait pas qu’un « certificat
(émanant) de l'architecte » soit requis en préalable à la réception, seule une lettre
recommandée informant les acquéreurs de la réception étant nécessaire.
2. Les époux PERSONNE3.)
Les époux PERSONNE3.) expliquent que suivant contrat de vente en état futur
d’achèvement du 10 janvier 2020, SOCIETE1.) se serait engagée à mener les travaux
de manière à ce que l’appartement soit achevé dans les 24 mois ouvrables à partir du 1er
février 2020.
En tenant compte des causes légitimes de suspension du délai contractuel, dont la
fermeture de chantier liée à la pandémie Covid-19, les congés collectifs d’été et d’hiver
ainsi que les jours fériés, l’appartement aurait dû leur être livré au plus tard le 22 juin
2022.
Etant donné que l’appartement ne leur aurait finalement été remis qu’en date du
12 décembre 2022 (au lieu du 22 juin 2022), ils demandent l’indemnisation de la perte
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des loyers pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022, à raison de
1.800.- euros par mois, constituant une moyenne locative pour un bien similaire, soit le
montant total de 6 x 1.800 = 10.800.- euros.
Ils contestent toute faute en leur chef alors qu’ils ne souhaiteraient rien d’autre que le
respect des termes contractuels. En effet, le contrat VEFA stipulerait en sa page 15 une
notification par lettre recommandée du certificat de l’architecte attestant l’achèvement
au sens de l’article 1601-6 du code civil avec invitation de constater cet achèvement à
une date à retenir.
L’allégation adverse selon laquelle leur appartement aurait pu faire l’objet d’une
réception les 22 ou 29 juillet 2022 serait contredite par le courriel du mandataire de
SOCIETE1.) du 9 novembre 2022 écrivant que la réception de l’appartement pourra
avoir lieu au plus tôt la semaine 47.
La seule et unique raison pour laquelle SOCIETE1.) n’a pas transmis en juillet 2022 de
certificat attestant l’achèvement serait que l’appartement n’avait pas été achevée à ce
moment.
Motifs de la décision
Le tribunal tient à relever d’emblée que les époux PERSONNE3.) n’ont pas interjeté
appel incident à l’égard du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande
en remboursement des frais et honoraires d’avocat.
- Quant au préjudice matériel
Il est constant entre parties que sous l’intitulé « Délai d’exécution des travaux » de l’acte
de vente notarié du 10 janvier 2020, SOCIETE1.) s’est obligée « à mener les travaux de
telle manière que les ouvrages soient achevés au plus tard dans les (…) (24) mois
ouvrables à partir du 1er février 2020, sauf survenance d’un cas de force, ou plus
généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. »
Il est encore constant en cause qu’en prenant en compte la pandémie Covid-19, les
congés collectifs d’été et d’hiver ainsi que les jours fériés, l’appartement aurait dû être
livré pour le 22 juin 2022.
Suivant l’article intitulé « Constatation de l’achèvement des ouvrages et prise de
possession » aux pages 15 et 16 de l’acte du prédit acte de vente, il est prévu que :
« L’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée sera constatée dans les
conditions ci-après.
La société venderesse notifiera à l’acquéreuse par lettre recommandée le certificat de
l’architecte attestant l’achèvement au sens de l’article 1601-6 nouveau du code civil
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ci-dessus reproduit et invitera la partie acquéreuse à constater la réalité de cet
achèvement au jour et heure fixés.
(…). »
Aux termes de l’article 1134 du code civil « Les conventions légalement formées
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes
que la loi autorise.
(…) »
A l’instar du premier juge, le tribunal de céans se doit de constater que, contrairement à
la position de SOCIETE1.), les époux PERSONNE3.) n’ont commis aucune faute
contractuelle, mais insistent à bon droit au respect des stipulations contractuelles entre
parties, à savoir la fourniture d’un « certificat de l’architecte attestant l’achèvement »
de l’appartement litigieux.
Le constat d’achèvement de l’immeuble n’a finalement pu être établi qu’en date du
12 décembre 2022 ensemble avec une réception de l’appartement à la même date, retard,
par confirmation du jugement entrepris, imputable à des faits du vendeur,
respectivement à des faits de tiers.
A cet égard, il est sans aucune pertinence si, oui ou non, l’appartement avait été ou non
achevé au mois de juillet 2022 tel qu’insinué par SOCIETE1.), alors que la loi entre
parties exige expressément la fourniture d’un certificat attestant l’achèvement, certificat
fourni qu’en date du 12 décembre 2022.
Par confirmation du jugement entrepris, le tribunal décide que le lien de causalité entre
la faute de SOCIETE1.) (ne pas fournir d’immeuble achevé suivant certificat attestant
l’achèvement) et le dommage résultant de la perte du revenu locatif est partant donné,
de sorte que la demande des époux PERSONNE3.) en indemnisation de la perte de
loyers est à dire fondée en son principe.
Les époux PERSONNE3.) interjettent appel incident et demandent, par voie de
réformation du jugement entrepris, des dommages et intérêts à hauteur de 10.800.euros, correspondant à 6 mois de loyers à hauteur de 1.800.- euros et non pas de
seulement 1.350.- euros tels que leur alloué par le premier juge, au titre de la perte de
loyers sur la période de juillet 2002 à décembre 2022 compris.
Il ressort de l’acte notarié de vente que l’appartement litigieux se trouve au deuxième
étage d’un immeuble en copropriété à ADRESSE3.), dispose d’une surface utile
intérieure de 83,53 m2, d’une cave au sous-sol et d’un emplacement de parking intérieur.
Afin d’établir leurs dires, les époux PERSONNE3.) versent trois annonces immobilières
relatives à la location d’appartements, à savoir :
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un appartement sis à ADRESSE4.) de 95 m2 avec un emplacement en
garage pour un loyer de 1.400.- euros ;
un appartement sis à ADRESSE5.) de 109 m2 avec une place de parking
extérieur pour un loyer de 1.500.- euros ;
un appartement sis à ADRESSE6.) de 85 m2 avec deux emplacements de parking
extérieurs dans une résidence datant de 2004 pour un loyer de 1.800.- euros.
Force est de constater que les prix de location des annonces produites en cause varient
nettement d’un appartement à l’autre, en ce que notamment l’appartement avec la plus
petite surface a le loyer le plus élevé. Le tribunal ignore d’ailleurs les années de
construction des deux autres appartements, de même qu’aucune annonce d’un
appartement se situant à ADRESSE3.) n’a été versée en cause.
Dans ces conditions, le tribunal décide que c’est à bon droit que le premier juge a retenu
qu’aucune annonce particulière adaptée n’est versée pour documenter les loyers
sollicités pour la commune d’ADRESSE3.) et les annonces produites ne correspondent
pas toutes à des biens similaires tant au niveau de leur localisation que de leur surface.
Par confirmation du jugement entrepris, il y a partant lieu de fixer ex aequo et bono le
loyer pour l’appartement en cause au montant mensuel de 1.350.- euros, de sorte que la
demande des époux PERSONNE3.) en indemnisation de leur perte de loyers est
finalement, par confirmation du jugement entrepris, à dire fondée pour le montant de 6
x 1.350 = 8.100.- euros, à augmenter des intérêts au taux légal à partir du 18 janvier
2023, date de la demande en justice.
2. Quant au préjudice moral
Suivant la jurisprudence, est réparé régulièrement, au titre de troubles de jouissance,
d’une part, la privation effective de la disponibilité de la chose durant son
endommagement ou le temps jusqu’à son remplacement, ce qui constitue un préjudice
matériel, et, d’autre part, les tracasseries de toutes sortes engendrées par cette
indisponibilité et les démarches que la victime doit effectuer pour parvenir à
l’effacement de son préjudice, ce qui constitue plutôt un préjudice d’ordre moral
difficilement évaluable en argent. (Georges RAVARANI, La responsabilité civile des
personnes privées et publiques, 3ième éd., Pas. lux. 2014)
Vu les nombreuses tracasseries subies par les époux PERSONNE3.) afin d’obtenir enfin
un certificat attestant l’achèvement en décembre 2022 (au lieu de juin 2022) en raison
du refus obstiné de SOCIETE1.) d’en fournir un en temps utile, le tribunal décide, par
confirmation du jugement entrepris, d’allouer aux époux PERSONNE3.) le montant de
500.- euros à titre de préjudice moral, ce montant à à augmenter des intérêts au taux
légal à partir du 18 janvier 2023, date de la demande en justice.
3. Quant aux demandes accessoires
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L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°
42, page 166).
Au vu de l’issue de l’instance d’appel, SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure.
Les époux PERSONNE3.) ayant dû faire valoir, une nouvelle fois, leurs intérêts suite à
l’appel relevé par SOCIETE1.), il convient de faire droit à leur demande en obtention
d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence d’un montant de
750.- euros
Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il a condamné SOCIETE1.) à
payer aux époux PERSONNE3.) de 500.- euros.
Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens.
Il échet partant de condamner SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.
PAR CES MOTIFS:
le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appel principal et incident en la forme,
les dit non fondés,
partant confirme le jugement entrepris du 30 novembre 2023,
déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure pour l’instance d’appel
de 750.- euros,
condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de
l’instance d’appel.
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