Rôle no. TAL-2023-03895
No. 2024TALREFO/00353
du 26 juillet 2024
Audience publique extraordinaire de vacation des référés du vendredi, 26 juillet 2024,
tenue par Nous Cheryl SCHREINER, Premier Juge au Tribunal d'arrondissement de et
à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du
Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Loïc PAVANT.
DANS LA CAUSE
ENTRE
- PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),
- PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),
élisant domicile en l’étude de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat, demeurant à
Luxembourg,
parties demanderesses comparant par Maître Mélanie SCHMITT, avocat, en
remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat, les deux demeurant à
Luxembourg,
ET
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le
numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
partie défenderesse comparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à
Esch-sur-Alzette.
F
A
I
T
S :
Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités et
considérants de l’ordonnance de référé no. 2023TALREFO/00483 du 15 décembre
2023 et dont le dispositif est conçu comme suit:
« Nous Christina LAPLUME, Vice-Président au Tribunal d’arrondissement de et à
Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal
d'arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement ;
recevons la demande en la forme ;
la disons recevable;
avant tout progrès en cause ;
ordonnons la réouverture des débats pour permettre à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de
présenter le détail des travaux qui restent à l’heure actuelle inachevés;
réserve les autres volets ;
refixons les débats à l’audience des référés ordinaires du jeudi, le 1er février 2024, à 9.00
heures, salle TL 0.11, au rez-de-chaussée de la Cité judiciaire, Luxembourg ;
ordonnons
caution. »
l'exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant appel et sans
Suite à l’ordonnance de référés numéro 2023TALREFO/00483 du 15 décembre 2023
l’affaire fut réappelée à l’audience publique des référés ordinaires du jeudi matin, 1er
février 2024, lors de laquelle l’affaire fut refixée.
Après plusieurs remises l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique de vacation
des référés du lundi, 22 juillet 2024, lors de laquelle les parties furent entendues en leurs
explication et moyens.
Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de
vacation des référés de ce jour l’
O R D O N N A N C E
qui suit:
Par exploit de l'huissier de justice du 28 avril 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
ont fait donner assignation à la société SOCIETE1.) S.àr.l. (ci-après « la société
SOCIETE1.) ») à comparaître devant le Président du Tribunal d’arrondissement de et à
Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir condamner la société
SOCIETE1.) à procéder dans un délai de 30 jours à compter de l’ordonnance à
intervenir à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de réception du 7 février
2023 ainsi que dans le courrier du 7 mars 2023, le tout sous peine d’une astreinte d’un
montant de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et ce
jusqu’à la levée des réserves constatée contradictoirement entre parties.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basent leur demande sur l’article 932 alinéa 1er du
nouveau code de procédure civile sinon sur l’article 933 alinéa 1er du même code.
A l’audience des plaidoiries du 30 novembre 2023 PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
ont fait exposé que le 12 octobre 2020, ils ont acquis, dans le cadre d’un contrat de vente
en état futur d’achèvement, une maison d’habitation sise à ADRESSE3.), pour laquelle
la date d’achèvement des travaux de construction avait initialement été fixée au 31
décembre 2021 ; qu’au regard du fait que les travaux n’étaient pas terminés, la date de
réception des travaux fut refixée au 30 novembre 2022 puis au 15 décembre 2022 ; qu’à
cette date, la réception n’aurait toujours pas pu être faite en raison de l’inachèvement
de divers travaux respectivement de l’existence de non-conformités affectant les
travaux exécutés par la société SOCIETE1.); que cet état de fait fut constaté, de façon
contradictoire, par l’expert PERSONNE3.) du cabinet d’expertise SOCIETE2.).
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donnaient finalement à considérer qu’un procèsverbal de réception fut dressé le 7 février 2023 reprenant un grand nombre de réserves
qui devaient être levées pour le mois de mars 2023 au plus tard.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutenaient ensuite que nonobstant son engagement
à terminer les travaux, la société SOCIETE1.) ne serait plus intervenue sur le chantier
de sorte qu’en date du 7 mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ont mise en
demeure afin qu’elle termine « les travaux de redressement nécessaires à la levée de
l’ensemble des réserves mentionnées au procès-verbal de réception » ; que nonobstant
cette mise en demeure, la société SOCIETE1.) serait intervenue sur le chantier
uniquement pour travailler sur le robinet extérieur situé à l’arrière de la maison, de la
connexion internet, du réglage de certaines portes intérieures et de l’installation d’un
garde-corps manquant.
La société SOCIETE1.) concluait au rejet de la demande au motif que la demande serait
indéterminée faute pour les parties demanderesses PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
de préciser les travaux qui restaient inachevés. La société SOCIETE1.) soulevait ensuite
l’incompétence du juge des référés à connaître de la demande de PERSONNE1.) et
PERSONNE2.) au motif que la mesure demandée équivaudrait à une mesure définitive
touchant le fond de l’affaire.
Par ordonnance du 15 décembre 2023, le juge des référés a retenu que la demande
dirigée à l’égard de SOCIETE1.) n’est pas indéterminée puisque PERSONNE1.) et
PERSONNE2.) se réfèrent, dans le dispositif de leur exploit introductif d’instance,
expressément au procès-verbal de réception du 7 février 2023, dûment signé par un
représentant de la société SOCIETE1.), qui énumère une longue liste de réserves
ainsi qu’à un courrier du 7 mars 2023.
Le juge de référés a encore retenu que dans la mesure où la société SOCIETE1.) n’a
pas autrement contesté l’inachèvement des travaux lors des plaidoiries, il est à retenir
que faute pour elle de livrer un ouvrage exempt de malfaçons à PERSONNE1.) et
PERSONNE2.), la preuve d’un trouble manifestement illicite est à suffisance
rapportée dans son chef.
Considérant ensuite que d’une part, une comparaison du tableau des réserves listées
dans le procès-verbal du 7 février 2023 - dans lequel un grand nombre de réserves
ont été ajoutées à la main et sont difficilement lisibles - avec celles listées dans le
courrier du 7 mars 2023, ne permettent pas de déterminer avec certitude quels travaux
restent en définitif inachevés et que d’autre part, il ne se dégage pas de cette liste si
les travaux sur le robinet extérieur situé à l’arrière de la maison, de la connexion
internet, du réglage de certaines portes intérieures et de l’installation d’un gardecorps manquant entrepris par la société SOCIETE1.) après l’établissement du procèsverbal de réception, font encore partie des travaux inachevés, le juge des référés a
ordonné la réouverture des débat et a invité PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de
présenter en détail les travaux qui restent à l’heure actuelle inachevés et de parfaire
l’instruction de leurs moyens.
Par exploit d’huissier du 20 février 2024, la société SOCIETE1.) a relevé appel de
l’ordonnance du 15 décembre 2023, laquelle lui a été signifiée en date du 9 février
2024.
Par arrêt N° 089/24 du 26 juin 2024, la septième chambre de la Cour d’appel a confirmé
l’ordonnance n°2023TALREFO/00483 du 15 décembre 2023.
A l’audience des plaidoiries du 22 juillet 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
versent une liste présentant en détails les travaux restant à l’heure actuelle inachevés,
telle qu’il avait été demandée par le juge de référés dans son ordonnance du 15
décembre 2023, et réitèrent leur demande concernant la levée de ces réserves par la
société SOCIETE1.) dans un délai de 30 jours à compter de l’ordonnance à intervenir,
le tout sous peine d’astreinte de 100.-€ par jour de retard à compter de l’ordonnance et
jusqu’à la levée des réserves constatée contradictoirement entre parties.
La société SOCIETE1.), se rapportant à prudence en ce qui concerne cette liste,
s’oppose à titre principal à une condamnation sous peine d’astreinte, subsidiairement
elle demande que l’astreinte soit plafonnée à 15.000.-€.
La société SOCIETE1.) demande en outre qu’un expert soit nommé afin de constater le
bon achèvement des travaux et la levée des réserves.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se déclarent d’accord avec le principe même qu’un
expert soit nommé afin de constater la levée des réserves, tout en précisant qu’ils ne le
jugent pas utile.
Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.)
et PERSONNE2.) de condamner la société SOCIETE1.) à la levée des réserves plus
amplement détaillées au dispositif de la présente ordonnance dans un délai de 60 jours
à partir de la présente ordonnance.
Eu égard à l’attitude de la société SOCIETE1.) qui n’est plus intervenue auprès des
parties demanderesses depuis la signature du procès-verbal de réception, et ce malgré
mise en demeure, ainsi qu’au vu du nombre de réserves à lever, il y a lieu d’assortir la
présente condamnation d’une mesure coercitive, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à
la demande en astreinte et de fixer le montant de l’astreinte à la somme de 100.-€ par
jour de retard à partir du 8ième jour à partir de la signification de la présente
ordonnance.
Il y a néanmoins lieu de limiter le montant de l’astreinte au montant maximum de
15.000.-€.
Compte tenu du fait que la partie demanderesse ne s’est pas opposée à la demande en
expertise, il y a lieu d’y faire droit et de nommer un expert avec la mission plus
amplement détaillée au dispositif de la présente ordonnance.
L’expertise sollicitée sur base de l’article 350 du nouveau code de procédure civile
ayant un caractère probatoire dans l’intérêt de la partie défenderesse, il lui appartient de
faire l’avance des frais d’expertise.
L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « [l]orsqu’il paraît
inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non
comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le
montant qu’il détermine ».
L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).
Au vu des éléments du pérésent litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’intégralité des sommes non comprises dans les
dépens qu’ils ont dû exposer. Leur demande en obtention d’une indemnité de procédure
est partant à déclarer fondée et justifiée pour un montant de 500.-€ pour chacune des
deux parties demanderesses sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile
PAR
CES
MOTIFS
Nous Cheryl SCHREINER, Premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à
Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du
Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement ;
recevons la demande en la forme ;
Nous déclarons compétent pour en connaître ;
au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent,
ordonnons à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l de procéder, dans un
délai de 60 jours à partir de la présente ordonnance sous peine d’une astreinte de 100.EUR par jour de retard à partir du 8ième jour de la signification de la présente
ordonnance à la levée des réserves suivantes:
Façade à terminer,
Façade avant (accès garage et porte d'entrée) à être terminée si les conditions
météorologiques le permettent
Retouche façade arrière - coin supérieur de la baie vitrée (porte coulissante-poste
fixe) si les conditions météorologiques le permettent
Retouche peinture pignon gauche - en descendant les escaliers extérieurs si les
conditions météorologiques le permettent
Revoir la mise en œuvre de la peinture ALIAS1.) mur en dessous rez-de-jardin- si
les conditions météorologiques le permettent
Recouper l'isolant en façade en dessous du seuil alu extérieur – si les conditions
météorologiques le permettent
Nettoyage des façades - suite aux travaux des aménagements extérieurs
Revoir la jonction du profil alu situé au coin - niveau supérieur de la baie vitrée
(porte coulissante-poste fixe) rez-de-jardin
Placer un profil de finition en bas châssis du poste fixe de la baie vitrée (porte
coulissante-poste fixe) rez-de-jardin
Revoir le niveau du seuil en alu de la baie de fenêtre de la cuisine
Revoir les réglages des châssis intérieurs
Pose des finitions sur les coins des baies châssis situées au rez-de-jardin et rezde-chaussée
Calepinage pavé à l'avant de la maison / tôle finition (finition à voir avec le
client)
Pose gabions non-alignés, pas d'aplomb
Marches escalier extérieur qui bougent
Emplacement extérieur SOCIETE3.)
Humidité coin escalier extérieur / séjour /porte coulissante
Absence nettoyage châssis fenêtres + manque silicone
Débarras différence de carrelage
Porte WC séparé - lavabo : manque porte-serviette
Châssis portes coulissantes séjour abîmé
Réserve carrelages manquante
Raccords façade - couvres murs à vérifier + tablettes fenêtres
Vérification niveau intérieur-extérieur des terrasses
Raccord dallage aux façades à vérifier
Changement système chauffage unilatéralement par SOCIETE1.)
Dossier AS BUILT avec attestation d'assurance décennale au prix d'une
compagnie luxembourgeoise
Absence Blower Door Test
Joint silicone baignoire à refaire + couleur à choisir chambre parentale
Murs et sols salle de bain chambre parentale - trace à nettoyer
Compteurs électricité + eau utilisés pendant décembre 2022 et janvier 2023 pour
travaux maison voisine
Plusieurs carrelages sonnent creux au niveau des murs de la salle de bain de la
suite parentale, ainsi qu'au niveau des contremarches donnant accès aux balcons
situés au 1er étage de la maison
La porte d'entrée et la porte de garage de la maison sont endommagées (présence
de griffure et variation de la couleur)
Un impact est présent sur un couvre mur métallique extérieur
Il n'existe pas de siphon dans le garage bien que celui-ci figure sur les plans de
vente
Une marche de l'escalier extérieur menant à la terrasse située à l'arrière de la
maison est fissurée
Des éléments en fer sortent des gabions
Une plinthe entre la fenêtre et l'escalier menant à l'étage de la maison est
manquante
Les joints de silicone des plinthes dans plusieurs pièces sont inexistants
De manière générale, l'ensemble des châssis de fenêtres possèdent des griffures,
incrustation, ainsi que des traces de colle, respectivement de ciment
Les caches visses des châssis de fenêtres sont d'un côté anthracite et de l'autre
côté blanc, bien que les châssis soient de couleur anthracite à l'intérieur comme à
l'extérieur de la maison
Plantation d’une haie végétale entre la propriété de Monsieur PERSONNE4.) et
Madame PERSONNE5.) et la propriété voisine
limitons le montant total de l’astreinte à la somme de 15.000.-€;
ordonnons une expertise et commettons pour y procéder Monsieur Jochen HÖHN (c/o
EXPERT 4 U), demeurant professionnellement à L-ADRESSE4.);
avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,
motivé et détaillé de:
- constater le bon achèvement des travaux et établir un procès-verbal de
levée des réserves après achèvement des travaux de réfection,
- contrôler si les travaux ont été exécutés dans le délai imparti;
ordonnons à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l de payer à l'expert la
somme de 1.000 euros au plus tard le 23 août 2024 à titre de provision à faire valoir
sur la rémunération de l'expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties
au litige, et d'en justifier au greffe du tribunal;
disons que l'expert pourra s'entourer de tous renseignements utiles à l'accomplissement
de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes;
disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait
rapport ;
disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l'expert
devra Nous en avertir;
disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son
remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;
disons que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 25 octobre 2024
au plus tard;
condamnons la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l à payer à chacune
des parties demanderesses une indemnité de 500.-€ sur base de l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile;
ordonnons l'exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant appel et sans
caution;
condamnons la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l aux frais et dépens
de l’instance.
