Jugement civil n° 2024TALCH08/00170
Audience publique du mercredi, 16 octobre 2024.
Numéro du rôle : TAL-2023-03416
Composition :
Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,
Hannes WESTENDORF, juge,
Fakrul PATWARY, premier juge,
Guy BONIFAS, greffier.
ENTRE
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à
L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous
le n° B NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Véronique
REYTER d’Esch-sur-Alzette du 13 avril 2023,
comparaissant par Maître Mario DI STEFANO, avocat, demeurant à Luxembourg,
ET
- PERSONNE1.), agriculteur, et son épouse
- PERSONNE2.), agricultrice, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),
parties défenderesses aux fins du prédit exploit REYTER,
comparaissant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg.
LE TRIBUNAL
Faits constants
Par acte de vente du 17 octobre 2018, reçu par le notaire Edouard DELOSCH (ci-après
l’ « Acte notarié »), et à la suite d’un compromis de vente du 18 juillet 2018 (ci-après le
« Compromis »), la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. (ci-après
« SOCIETE1.) ») a acquis de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après les « époux
GROUPE1.) ») :
« 1. Une partie non encore mesurée par l’Administration du Cadastre et de la
Topographie, d’une contenance approximative de 28 ares 18 centiares, à prendre
dans la parcelle de la plus grande contenance sis à ADRESSE3.) inscrite au
cadastre comme suit :
SOCIETE2.), section C de SOCIETE3.),
- NuméroNUMERO2.)/1331,
lieu-dit « ADRESSE4.) », place
(occupée), bâtiment agricole d’une contenance de 33 ares 18 centiares
(ci-après, la « Parcelle ») »
Le Compromis stipule en son article « 4 CLAUSES SUSPENSIVES » :
« La parcelle N°5 d’une contenance d’environ 5 ares; à morceler dans le cadre des
opérations de PAP à réaliser sur la parcelle NUMERO3.) suivant croquis en annexe et
faisant partie intégrante de ce compromis; reste la propriété du vendeur. L’acheteur
s’engage à faire les démarches nécessaires à l’autorisation du PAP et à prendre tous les
frais en charge et cela dans le respect énoncés dans l’article 6. »
L’acte notarié contient une clause d’urgence qui stipule ce qui suit :
« Compte tenu du fait que :
-la partie acquéreuse doit être propriétaire des immeubles composant le lotissement à
réaliser dès avant le début des travaux d’infrastructure, et
- que la levée du plan cadastral déterminant avec exactitude le terrain présentement
cédé sub 1. en acquittement d’une partie du prix de vente ne peut se faire qu’après la
pose des bordures de l’infrastructure, les parties, qui sont dans l’impossibilité
matérielle actuelle de présenter un plan cadastral définitif, sollicitent formellement la
réception du présent acte en invoquant la clause d’urgence.
Se référant à l’article 7, alinéa 4 de la loi du 21 juin 1973 sur l’organisation du cadastre,
les parties s’obligent en contrepartie à déposer dès réception les plans afférents entre
les mains du notaire instrumentant, en vue de leur dépôt au rang de ses minutes.
À cet effet, les parties donnent pouvoir à tout clerc de l’Étude de Maître DELOSCH,
aux fins de signer en leur nom l’acte de dépôt de plan en question.
Les honoraires de l’acte notarié relatif au dépôt de plan, les frais d’enregistrement et
de transcription seront à charge de la partie acquéreuse aux présentes. »
Plus tard, les époux GROUPE1.) ont donné mandat à l’architecte de SOCIETE1.) pour
déposer une demande d’autorisation dans le cadre du plan d’aménagement particulier
relatif aux parcelles n° NUMERO4.) (mandat du 11 janvier 2021, pièce 10 de Maître DI
STEFANO) et n° 76/1332 (mandat du 8 janvier 2020, pièce 4 de Maître DI STEFANO).
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Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juin 2021, reçu à l’étude de
Maître DELOSCH le 18 juin 2021, Maître Christophe LASSEE agissant pour les époux
GROUPE1.) a mis fin avec effet immédiat au mandant contenu dans l’Acte notarié aux
fins de signer en leur nom l’acte de dépôt de plan.
SOCIETE1.) développe un projet résidentiel incluant la Parcelle.
Les époux GROUPE1.) ont conservé la propriété d’un lot à développer dans le cadre de
ce projet.
Procédure
Par exploit d’huissier de justice du 13 avril 2023, SOCIETE1.), comparaissant par
Maître Mario DI STEFANO, a fait donner assignation aux époux GROUPE1.) à
comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de ce siège.
Maître Christiane GABBANA s’est constituée pour les époux GROUPE1.) le 24 avril
2023.
L’affaire a été inscrite sous le numéro TAL-2023-03416 du rôle. Elle a été soumise à
l’instruction de la 8e section.
L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 avril 2024 et l’affaire a été renvoyée
à l’audience du 2 octobre 2024 pour plaidoiries.
L’affaire a été prise en délibéré à la même audience.
Prétentions des parties
SOCIETE1.)
SOCIETE1.) demande d’ordonner aux époux GROUPE1.) de l’autoriser elle-même et
tout sous-traitant ou préposé délégué par elle, à peine d’une astreinte non plafonnée de
1.000.- euros par jour de retard, à :
avoir libre accès pendant une durée maximale de 60 jours à compter du jugement,
sinon à partir de toute autre date à dire par le tribunal, à leur parcelle reprise au
cadastre de la commune de ADRESSE5.) comme suit : section C de
ADRESSE3.), lieu-dit « ADRESSE4.) », place d’une contenance de 4 ares 16
centiares, identifiant cadastral n° NUMERO5.) ;
installer un échafaudage sur la prédite parcelle pendant une durée maximale de
60 jours à compter du jugement à intervenir, sinon à compter de toute autre date
à dire de droit par le tribunal ;
réaliser sur une partie de la prédite parcelle des travaux strictement nécessaires à
la mise en œuvre d’une isolation provisoire en vue de prévenir le dépérissement
de la maison attenante des consorts PERSONNE3.), l’envergure de cette
isolation devant être limitée à la réalisation de l’objectif prédécrit et retirée aux
frais de SOCIETE1.) 2 dès la réalisation par les époux GROUPE1.) de l’isolation
de leur propre maison à réaliser sur la parcelle ;
le tout sur base des articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil, sinon subsidiairement,
sur base de l’article 6-1 du Code civil.
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Elle demande encore de condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour
sa part, les époux GROUPE1.) à lui payer la somme de 10.421,41.- euros au titre des
honoraires d’avocat, et la somme de 3.000.- euros sur le fondement de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile ainsi que de les condamner à tous les frais et dépens
de l’instance.
Les époux GROUPE1.) auraient donné mandat à l’architecte-urbaniste de SOCIETE1.)
afin de procéder au projet de plan d’aménagement particulier nouveau quartier n°
ADRESSE6.) » (ci-après le « PAP »). Ce mandat ne ferait aucune référence à un
quelconque plan définitif. En raison de ce mandat, il serait normal que ni le plan de
lotissement ni le projet de PAP ne portent la signature des époux GROUPE1.).
Cependant, les époux GROUPE1.) n’auraient eu de cesse que d’entraver la bonne
réalisation du projet par tous les moyens possibles et de s’opposer à l’application du
PAP. En effet, ces derniers estimeraient que SOCIETE1.) n’aurait pas respecté son
engagement issu du Compromis en ce qu’ils auraient reçu, à la suite du morcellement
après adoption du PAP, un lot d’une contenance inférieure de 84 mètres carrés à ce qui
aurait été convenu dans le Compromis.
Les époux GROUPE1.) estimeraient avoir été trompés, en dépit du fait que le
Compromis aurait stipulé que le lot n° 5 conservé aurait une contenance d’environ 5
ares, et serait à morceler dans le cadre des opérations de PAP. Le croquis aurait
logiquement été indicatif.
Le premier croquis envoyé aux autorités communales aurait été refusé par les autorités
communales parce qu’il n’aurait pas prévu une cession assez importante de terrain au
domaine public. Les époux GROUPE1.) auraient été parfaitement informés de ce point.
L’accès à leurs terrains agricoles invoqué par les époux GROUPE1.) aurait été aménagé
par une bande de terrain sur un autre terrain appartenant à ces derniers de telle manière
que la servitude prévue initialement aurait perdu tout intérêt.
De prétendues voies de fait successives de la part des époux GROUPE1.) auraient eu
pour effet de rallonger le délai d’exécution du projet et de générer des frais
supplémentaires dans le chef de SOCIETE1.).
Il résulterait du PAP et des autorisations de bâtir que les maisons à construire sur (i) la
parcelle appartenant en pleine propriété aux consorts PERSONNE3.) et (ii) la parcelle
appartenant aux époux GROUPE1.) devraient obligatoirement être accolées.
L’isolation entre les deux habitations serait à réaliser au moyen d’un joint étanche
d’environ un centimètre d’épaisseur à poser entre les murs situés de chaque côté de la
limite cadastrale. Dans la mesure où les époux GROUPE1.) n’auraient pas encore
débuté les travaux de construction de leur maison sur leur parcelle, ni même déposé une
demande de permis de construire, SOCIETE1.) devrait installer une isolation provisoire
sur le mur de la maison des consorts PERSONNE3.) afin de garantir son caractère
habitable jusqu’à l’achèvement de la maison des époux GROUPE1.).
Ces derniers s’opposeraient catégoriquement et, d’après SOCIETE1.), abusivement à
ces travaux.
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SOCIETE1.) demande l’autorisation judiciaire d’accéder et empiéter temporairement
sur la parcelle des époux GROUPE1.) en vue de permettre sur la parcelle des consorts
PERSONNE3.) la construction d’une habitation viable.
Elle fonde sa demande principalement sur les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code
civil, soit l’exécution de bonne foi de leurs obligations résultant du Compromis et de la
vente impliquant une obligation de loyauté ainsi qu’un devoir de coopération et de
collaboration.
Les époux GROUPE1.) auraient toujours été au courant que le but de SOCIETE1.) était
le développement du projet conformément aux dispositions du PAP. De même,
l’obligation résultant du PAP de construire des maisons accolées sur les parcelles des
époux GROUPE1.) et des consorts PERSONNE3.) impliquerait nécessairement une
obligation de collaboration des époux GROUPE1.) dans le cadre de la construction de
la maison des consorts PERSONNE3.) par SOCIETE1.).
La demande de SOCIETE1.) n’entraînerait pas de désagrément pour les époux
GROUPE1.) dont la parcelle resterait inutilisée en ce moment. Au contraire,
SOCIETE1.) risquerait de subir un important préjudice en raison du retard de livraison
de leur maison aux consorts PERSONNE3.).
De même, les époux GROUPE1.) abuseraient des droits résultant pour eux de la
convention intervenue avec SOCIETE1.) en en tirant un avantage disproportionné.
Subsidiairement, SOCIETE1.) fonde sa demande sur l’article 6-1 du Code civil. En
effet, elle prétend que les époux GROUPE1.) feraient de leur droit de propriété un usage
abusif à l’égard de SOCIETE1.) dans la mesure où ils ne permettraient pas à cette
dernière un accès temporaire à leur parcelle afin d’installer une isolation temporaire
destinée à rendre habitable la maison érigée pour ses clients conformément aux
dispositions du PAP et de l’autorisation de construire.
L’abus serait caractérisé par le fait que l’accès temporaire, d’un maximum de 60 jours,
ne causerait aucun tort aux époux GROUPE1.) qui auraient l’intention de lui nuire.
Sa qualité et son intérêt à agir résulteraient du fait qu’en l’absence de l’installation d’une
isolation provisoire, SOCIETE1.) s’exposerait à une action en indemnisation des
consorts PERSONNE3.).
Le renvoi à l’article 545 du Code civil ne serait pas pertinent dans la mesure où il ne
serait pas demandé aux époux GROUPE1.) de céder leur propriété.
À l’encontre du moyen des époux GROUPE1.) que la défense du droit de propriété
contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus, SOCIETE1.) fait valoir qu’aucun
droit ne serait discrétionnaire et que l’article 6-1 du Code civil devrait s’appliquer en
tenant compte de l’attitude globale des époux GROUPE1.).
Enfin, il ressortirait d’un rapport d’expertise CIEX du 18 décembre 2023 que
SOCIETE1.) n’aurait d’autre choix que de poser un isolant externe provisoire pour
garantir la salubrité de la maison des consorts PERSONNE3.) en attendant la
construction sur la parcelle appartenant aux époux GROUPE1.).
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Les époux GROUPE1.)
Les époux GROUPE1.) se rapportent à prudence de justice en ce qui concerne la
recevabilité des demandes en principal de SOCIETE1.).
Ils demandent le rejet de toutes les demandes de SOCIETE1.) et d’interdire à
SOCIETE1.) 2 ainsi qu’à ses sous-traitants et préposés délégués d’accéder à leur
propriété sous peine d’une astreinte non plafonnée de 15.000.- euros par infraction
constatée à charge de SOCIETE1.).
Ils demandent aussi le paiement d’une indemnité de procédure de 4.500.- euros sur le
fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
Les époux GROUPE1.) prétendent qu’ils n’auraient jamais donné de mandat à
l’architecte de SOCIETE1.) pour le dépôt d’une demande d’autorisation de PAP pour la
Parcelle.
Dans cette demande, la Parcelle serait morcelée non en 6 lots mais en 8 lots et la surface
du terrain non vendu serait passée de 498,76 m2 à 416,35 m2. De même, la servitude
prévue dans l’acte notarié n’apparaîtrait plus.
Ils contestent que la commune ait imposé à SOCIETE1.) de revoir le plan pour qu’une
partie plus importante soit affectée au domaine public.
Dès le début des travaux de construction de la maison des consorts PERSONNE3.), les
services d’urbanisme de la commune de ADRESSE5.) auraient précisé à SOCIETE1.)
que cette dernière ne pourrait pas procéder à l’isolation de la façade du côté de la
propriété des époux GROUPE1.) sans l’accord de ces derniers, ce qui résulterait aussi
de l’autorisation pour la modification de l’autorisation de construire du 28 décembre
2021. SOCIETE1.) aurait ainsi agi en parfaite connaissance de cause.
D’abord, les époux GROUPE1.) font valoir que l’assignation vise à leur ordonner de
donner leur accord à ce que SOCIETE1.), ses sous-traitants ou préposés délégués
accèdent à leur propriété. Or, le juge ne disposerait pas du pouvoir d’ordonner un
consentement. La demande ne serait pas fondée pour cette raison.
Ensuite, la demande fondée sur les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil ne serait
pas fondée parce que le contrat visé par SOCIETE1.) n’existerait pas. En effet, les époux
GROUPE1.) n’auraient jamais donné de mandat à l’architecte de SOCIETE1.) pour
déposer le plan de lotissement, voire le PAP qu’il a déposé, et qui ne correspond pas au
plan annexé au Compromis et à l’Acte notarié. Le PAP déposé n’aurait jamais été
approuvé par eux. SOCIETE1.) aurait ainsi violé ses obligations résultant à la fois du
Compromis et de l’Acte notarié. Aucun de ces contrats n’obligerait les époux
GROUPE1.) de construire sur la parcelle dont ils sont restés propriétaires ou d’accepter
un empiètement sur cette parcelle.
Enfin, quant à la demande fondée sur l’article 6-1 du Code civil, les époux GROUPE1.)
font valoir que SOCIETE1.) n’aurait pas qualité à agir sur ce fondement ni pour faire
valoir une servitude de tour d’échelle, ni pour demander un empiètement, parce que
SOCIETE1.) ne serait propriétaire ni de terrain contigu ni des constructions élevées sur
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le terrain qui seraient devenues la propriété des consorts PERSONNE3.) au fur et à
mesure de l’édification.
La demande viserait à permettre à SOCIETE1.) 2 un empiétement prétendument
temporaire et non un simple accès et la défense du droit de propriété contre un
empiètement ne saurait dégénérer en abus peu importe la mesure de l’empiétement, et
ce même s’il est temporaire.
Même si la défense contre un empiétement pouvait dégénérer en abus, les conditions de
l’article 6-1 du Code civil ne seraient de toute manière pas réunies. SOCIETE1.) aurait
usurpé de leur droit de propriété en les privant de 84 m2 qui ne lui auraient pas été
vendus, et les aurait privés de la valeur de 277.312.- euros. SOCIETE1.) faisant fi des
avertissements de la commune de ADRESSE5.), se serait placée elle-même dans sa
situation présente. Par ailleurs, la demande de SOCIETE1.) viserait un empiétement.
En tout état de cause, SOCIETE1.) n’apporterait pas la preuve du caractère
indispensable des travaux d’isolation, et de l’impossibilité de les réaliser sans passer sur
leur propriété et du caractère temporaire de l’empiétement. En particulier, si
SOCIETE1.) procédait aux travaux envisagés, les époux GROUPE1.) seraient en droit
de demander leur destruction, sinon du rabotage des murs dans la mesure de
l’empiétement.
Si jamais la demande de SOCIETE1.) était accueillie, le montant de l’astreinte serait à
minorer.
La demande en remboursement des frais d’avocat ne serait pas fondée, les prétendus
frais étant surfaits. Les mémoires versés ne comporteraient aucun détail.
Motifs de la décision
Quant à la recevabilité
La demande de SOCIETE1.) n’étant pas autrement énervée quant à la recevabilité et un
moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, est à
déclarer recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.
Quant au fond
Les époux GROUPE1.) demandent le rejet de la demande de SOCIETE1.) en ce que sa
demande viserait qu’il soit leur ordonné de donner un consentement sous astreinte. Or
le tribunal ne disposerait pas du pouvoir d’ordonner un consentement.
L’article 61 du Nouveau Code de procédure civile dispose en ses alinéas 1er et 2 :
« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans
s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »
Le tribunal considère qu’il résulte clairement des conclusions de SOCIETE1.) qu’elle
demande de pouvoir accéder au terrain des époux GROUPE1.) et qu’en cas de refus de
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leur part, d’ordonner à ces derniers d’accorder cet accès sous peine d’astreinte ce qui
n’implique pas que le tribunal ordonne aux époux GROUPE1.) de consentir à cette
mesure.
SOCIETE1.) fonde sa demande sur l’obligation d’exécution de bonne foi des
conventions prévue par les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil.
L’article 1134, alinéa 3, du Code civil dispose que les conventions doivent être exécutées
de bonne foi.
L’article 1135 du Code civil dispose que les conventions obligent non seulement à ce
qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent
à l’obligation d'après sa nature.
Au vu de ces deux dispositions, l’on ne saurait, pour apprécier s’il y a faute
contractuelle, se contenter de s’en tenir aux termes-mêmes du contrat (G. RAVARANI,
La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3e éd., n° 722, p. 745).
Les tribunaux sont amenés à insister de plus en plus sur cette exigence de bonne foi qui
constitue un véritable principe d’exécution de tout contrat et qui englobe les exigences
de confiance réciproque et de loyauté, voire d’efficacité : « Le débiteur doit répondre à
la confiance du créancier en exécutant son obligation de la façon la plus utile et la plus
loyale possible. Il doit donner à sa prestation la plus grande efficacité possible » (CA,
12 novembre 2003, n° 27063 du rôle).
Le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, véritable principe d’exécution
de tout contrat (CA, 22 octobre 203, n° 26663 du rôle) se concrétise par un devoir de
loyauté et un devoir de coopération et de collaboration. (CA, 4 novembre 2015, n°
41505 du rôle, 1er février 2017, n°18/17, n° 43474 du rôle)
Les parties au contrat sont tenues à une obligation de loyauté en vertu de laquelle
chacune doit à l’autre une collaboration qui permette au contrat de produire son plein
effet. Le concept de loyauté du contractant permet d’évaluer une conduite individuelle
lors de l’exécution de la convention et de la sanctionner. (TAL, 10 novembre 2022, n°
2022TALCH20/00105, n° TAL-2021-05439 du rôle)
S’il n’est pas demandé aux parties d’être désintéressées et d’avoir une visée purement
altruiste, le contrat doit cependant être équilibré, chacune des parties devant y trouver
un avantage comparable. (TAL, 18 avril 2024, n° 2024TALCH20/00048, nos TAL2021-02946 et TAL-2021-09547 du rôle)
En l’espèce, il résulte du Compromis et, en particulier du plan annexé (pièce 1 de la
farde de Maître GABBANA) que si les époux GROUPE1.) devaient rester propriétaires
du lot n° 5, il était prévu dès ce premier plan que le but commun des parties était de
construire sur les lots n°4 et n°5 des maisons jumelées et donc accolées. Ceci résulte
aussi du plan annexé à l’Acte notarié et signé ne varietur par les parties (pièce 4 de la
farde de Maître GABBANA). Il résulte encore de l’Acte notarié que la finalité de
l’acquisition de la Parcelle par SOCIETE1.) était la création d’un lotissement composé
de diverses constructions sur les différents lots, finalité dont les époux GROUPE1.)
avaient pleinement connaissance.
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Dans la mesure où ce but commun résulte clairement des différents documents
contractuels signés par les époux GROUPE1.), la combinaison des articles 1134, alinéa
3, et 1135 du Code civil implique nécessairement une obligation de collaboration de ces
derniers en vue d’atteindre ce but commun.
Il y a lieu de préciser que cette obligation n’est pas affectée par le fait que le lot 5 attribué
aux époux GROUPE1.) n’ait pas la consistance exacte de ce qui avait été prévu dans les
documents précités. En effet, même si la surface des lots a été modifiée dans le PAP
finalement approuvé par la commune, il n’en reste pas moins qu’en vertu du PAP
approuvé, sur les lots concernés doivent être construits des maisons jumelées
mitoyennes et donc accolées, comme ceci était prévu dans les documents signés par les
époux GROUPE1.). La demande de SOCIETE1.) n’est donc pas abusive au sens de
l’article 6-1 du Code civil dans la mesure où l’obligation de collaboration résulte des
documents contractuels signés par les parties impliquant la construction de maisons
accolées ce qui est indépendant de la surface finale du lot 5 attribué aux époux
GROUPE1.) et où la demande de SOCIETE1.) n’est dans les circonstances données
nullement excessive.
Dans la mesure où ceci était prévu dans tous les documents signés par les époux
GROUPE1.) l’exécution de bonne foi de leurs obligations contractuelles implique
nécessairement une obligation de collaboration de ces derniers avec SOCIETE1.) en
vue de permettre une construction sur le lot voisin correspondant à ce qui était envisagé.
Tant qu’aucune construction n’est érigée par les époux GROUPE1.) sur leur lot, cette
obligation de collaboration implique que ces derniers permettent à SOCIETE1.) d’ériger
sur le lot voisin une construction ne subissant pas de dégradations en raison de l’absence
d’immeuble mitoyen. Cette obligation de collaboration est une conséquence des
stipulations entre parties et elle existe en dépit des divers avertissements de SOCIETE1.)
2 la part de la commune de ADRESSE5.).
Il résulte des pièces versées par SOCIETE1.), et notamment de l’expertise unilatérale
CIEX de Pascal LEGRAND du 18 décembre 2023 que « la mise en œuvre d’un isolant
provisoire dépassant légèrement sur le lot 5 est la seule solution technique viable pour
assurer l’étanchéité à l’eau et le respect du CPE en l’état ».
Il est à noter que les époux GROUPE1.) prétendent que SOCIETE1.) n’apporterait pas
la preuve du caractère indispensable des travaux d’isolation dont elle ferait état et de
l’impossibilité de réaliser les travaux d’isolation sans passer sur leur propriété. En même
temps, ils ne contestent cependant pas le contenu de l’expertise LEGRAND précitée.
Il y a lieu d’en conclure qu’en vue d’assurer l’intégrité de l’immeuble érigé sur le lot 4
en l’absence de construction mitoyenne sur le lot 5, une isolation provisoire et
temporaire du mur concerné est nécessaire.
Dans la mesure où les époux GROUPE1.) sont tenus sur le fondement des articles 1134,
alinéa 3, et 1135 du Code civil d’une obligation de collaboration en vue de l’atteinte du
but du contrat conclu avec SOCIETE1.), il y a lieu de les condamner à permettre l’accès
de cette dernière, et de tout sous-traitant ou préposé délégué par elle, à leur terrain en
vue de l’installation d’une isolation provisoire et temporaire sur le mur.
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Même si l’installation de cette isolation a pour conséquence un empiétement sur leur
propriété, il faut cependant retenir que cet empiètement est nécessairement temporaire,
parce que l’isolation provisoire sera enlevée et remplacée par l’isolation définitive non
empiétant sur le lot 5 une fois que les époux GROUPE1.) érigent une construction sur
leur propriété. De même, cet empiétement temporaire est une conséquence des
obligations résultant pour les époux GROUPE1.) du contrat conclu entre parties. Enfin,
cet empiétement disparaît nécessairement dès le début des travaux de construction par
les époux GROUPE1.) sur leur lot et n’a donc pas pour conséquence une expropriation
de ces derniers qui serait prohibée par l’article 545 du Code civil.
En raison du refus constant et de l’attitude des époux GROUPE1.), il y a lieu d’assortir
cette condamnation d’une astreinte de 150.- euros par jour de retard à partir de
l’expiration d’un délai de quatre mois courant à partir de la signification du présent
jugement. Le montant de l’astreinte est limité à un maximum de 18.000.- euros.
Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de débouter les époux GROUPE1.) de leur demande
d’interdire à SOCIETE1.) 2 ainsi qu’à ses sous-traitants et préposés délégués d’accéder
à leur propriété sous peine d’une astreinte non plafonnée de 15.000.- euros par infraction
constatée à charge de SOCIETE1.).
Quant aux demandes accessoires
Quant aux frais et honoraires d’avocats engagés
SOCIETE4.) demande la condamnation de SOCIETE5.) à lui payer la somme de 3.000.euros au titre de frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code
civil.
Il est admis que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires
d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la
responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du code civil (Cour de cassation, 9
février 2012, n° 5/12, n° 2881 du registre ; Cour d’appel, 20 novembre 2014, n° 39.462
du rôle). Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner lieu à indemnisation sur
base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure.
SOCIETE4.) doit toutefois établir les conditions légales pour se la voir allouer, à savoir
la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal.
Pour être réparable, le dommage allégué doit être certain et non hypothétique ou
éventuel. Il ne suffit pas qu’il apparaisse seulement comme probable ou possible. La
condition de la certitude du préjudice se rattache à l’exigence de la preuve de son
existence qui incombe à la victime (G. RAVARANI, La responsabilité civile des
personnes privées et publiques, 3e éd., 2014, n° 1109).
En l’espèce, SOCIETE1.) verse des mémoires d’honoraires marqués payés ainsi que des
extraits de son compte prouvant la réception des montants facturés. Il n’en reste pas
moins que les mémoires d’honoraires versés en cause ne sont pas suffisamment précis,
à défaut de contenir un détail des prestations mises en compte, pour permettre au tribunal
de déterminer le montant du préjudice prétendument subi par SOCIETE1.) en relation
avec l’action contre les époux GROUPE1.), de sorte à ce que sa demande en
remboursement des frais d’avocat sur cette base est à déclarer non fondée.
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Quant à l’indemnité de procédure
SOCIETE1.) demande à ce que les époux GROUPE1.) soient condamnés à lui payer le
montant de 3.000.- euros sur la base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure.
Les époux GROUPE1.) demandent à ce que SOCIETE1.) soit condamnée à leur payer
le montant de 4.500.- euros sur la base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure.
L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, n° 3508 du registre).
Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de rejeter comme non fondée la demande des époux
GROUPE1.).
Le tribunal estime qu’eu égard aux éléments du litige, il serait inéquitable de laisser à
la charge de SOCIETE1.) 2 tous les frais non compris dans les dépens exposés par elle.
Il y a donc lieu de condamner les époux GROUPE1.) à payer à SOCIETE1.) une
indemnité de procédure de 500.- euros.
Quant aux frais et dépens de l’instance
Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».
Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner les époux GROUPE1.) à payer les
frais et dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière
civile, statuant contradictoirement ;
reçoit la demande en la forme ;
déclare fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à se
voir autoriser à installer une isolation provisoire et temporaire sur le mur de la maison
installée sur le lot 4 longeant le lot 5 d’une épaisseur maximale de 24 cm pour la partie
enterrée du mur et d’une épaisseur maximale de 12,5 cm pour l’isolation du pignon ;
dit que cette isolation provisoire et temporaire doit être enlevée une fois qu’une
construction est érigée sur le terrain voisin de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) ;
condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à accorder à la société à responsabilité
limitée SOCIETE1.) S.àr.l., et à tout sous-traitant ou préposé délégué par elle, l’accès
sur son terrain afin de permettre à cette dernière de faire exécuter les travaux de pose de
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l’isolation provisoire et temporaire à la façade latérale de leur immeuble, ceci à l’aide
de l’installation d’un échafaudage ;
dit que la durée totale de ces travaux ne pourra pas dépasser cinquante jours ;
dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) doivent accorder l’accès à leur terrain à la
société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., et à tout sous-traitant ou préposé
délégué par elle, dans un délai de quatre mois à partir de la date de la signification de ce
jugement sous peine d’une astreinte de 150.- EUR par jour de retard ;
dit que l’astreinte ne peut pas dépasser le montant de 18.000.- euros ;
rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’interdire à la société à
responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. ainsi qu’à ses sous-traitants et préposés
délégués d’accéder à leur propriété sous peine d’une astreinte non plafonnée de 15.000.euros par infraction constatée à charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)
S.àr.l. ;
rejette pour le surplus ;
déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. de sa demande en
paiement au titre des frais d’avocat sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ;
déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une
indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;
condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à payer à la société à
responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. une indemnité de procédure de 500.- euros
sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;
condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais et dépens de
l’instance.
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