Jugement Bail à Loyer (IIIe chambre)
2025TALCH03/00096
Audience publique du mardi, vingt mai deux mille vingt-cinq
Numéro du rôle : TAL-2024-06392
Composition :
Christian SCHEER, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Melissa DIAS, juge-déléguée,
Younes GACEM, greffier-assumé.
ENTRE:
PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de
Luxembourg du 12 juillet 2024,
intimée sur appel incident,
ayant initialement comparu par Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, qui a déposé
son mandat en cours d’instance, ne comparant pas,
ET:
- PERSONNE2.), et
- PERSONNE3.), tous deux demeurant à L-ADRESSE2.),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,
appelants sur appel incident,
3) PERSONNE4.), demeurant, à L-ADRESSE3.)
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,
sub 1) et 2) comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
sub 3) comparant par Maître Alexandra FRIIO, avocat, en remplacement de Maître
Sonia DIAS VIDEIRA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
F A I T S:
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L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2024-06392 du rôle fut appelée à l’audience de
vacation du mardi, 6 août 2024, lors de laquelle elle fut fixée au mardi, 17 septembre
2024 pour fixation des plaidoiries. À l’audience du 17 septembre 2024, l’affaire fut
fixée au mardi, 3 décembre 2024 pour plaidoiries. Après plusieurs refixations,
l’affaire fut fixée au mardi 29 avril 2025 pour plaidoiries.
A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :
PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.
Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, comparant pour PERSONNE2.) et
PERSONNE3.), fut entendu en ses moyens.
Maître Alexandra FRIIO, avocat, en remplacement de Maître Sonia DIAS VIDEIRA,
avocat à la Cour, comparant pour PERSONNE4.), répliqua.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
mardi, 20 mai 2025 le
JUGEMENT QUI SUIT:
Par requête déposée en date du 11 janvier 2024, PERSONNE5.) et PERSONNE3.) (ciaprès les époux KIRSCH) ont sollicité la convocation d’PERSONNE1.) et de
PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de
bail à loyer, pour voir :
dire résilié le bail existant entre parties ;
condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués, avec tous
ceux qui les occupent de leur chef dans la quinzaine à partir de la
notification du jugement ;
condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon
chacune pour sa part à leur payer le montant de 8.900.- euros au titre
d’arriérés de frais, de charges et de loyers redus, avec les intérêts au taux
légal à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;
condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon
chacune pour sa part à payer aux parties requérantes une indemnité de
procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile ;
assortir le jugement de l’exécution provisoire ;
condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon
chacune pour sa part aux frais et dépens de l’instance.
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A l’audience des plaidoiries de première instance, les parties requérantes ont augmenté
leur demande à la somme totale de 11.300.- euros au titre des arriérés de loyers pour la
période de février 2023 à avril 2024 inclus.
PERSONNE1.) s’est opposée à la demande en résiliation. Elle n’a cependant pas
contesté redevoir les arriérés de loyers et a sollicité des délais de paiement sur base de
l’article 1244 du code civil.
PERSONNE4.) a affirmé avoir quitté les lieux loués et a demandé à voir constater la
résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2022. Il a contesté toute solidarité.
Il a encore réclamé reconventionnellement le remboursement de la moitié du montant
de la garantie locative, soit 2.200.- euros, ainsi que l’octroi d’une indemnité de
procédure de 1.500.- euros.
Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en
matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a dit la
demande des époux KIRSCH recevable et fondée.
Il a condamné solidairement PERSONNE4.) et PERSONNE1.) à payer aux époux
KIRSCH la somme de 11.300.- euros au titre des arriérés de loyers pour la période de
février 2023 à avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à partir du 11 janvier
2024, jusqu’à solde et a rejeté la demande d’PERSONNE1.) en octroi de délais de
paiement.
Il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs
de PERSONNE4.) et d’PERSONNE1.), a condamné PERSONNE4.) et
PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de
leur chef, dans un délai de trois mois à partir de la notification du jugement et a, au
besoin, autorisé les époux KIRSCH à faire expulser PERSONNE4.) et PERSONNE1.)
des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef et à retirer tous les
meubles et effets trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais de
PERSONNE4.) et d’PERSONNE1.), ces frais récupérables sur simple présentation
des quittances des ouvriers y employés.
Il a rejeté pour être prématurée la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) en
restitution de la moitié de la garantie locative.
Il a condamné in solidum PERSONNE4.) et PERSONNE1.) à payer aux époux
KIRSCH le montant de 350.- euros à titre d’indemnité de procédure.
Il a finalement débouté PERSONNE4.) de sa demande en octroi d’une indemnité de
procédure, a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire et
a condamné in solidum PERSONNE4.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de
l’instance.
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Par exploit d’huissier de justice du 12 juillet 2024, PERSONNE1.) a régulièrement
interjeté appel limité contre le prédit jugement, lui notifié le 4 juin 2024.
Par réformation du jugement entrepris, elle demande principalement à voir dire qu’il
n’y a pas lieu à résiliation du contrat et à se voir décharger de la condamnation au
déguerpissement.
Subsidiairement, elle sollicite un délai de déguerpissement de 6 mois, sinon toute
autre durée supérieure.
Elle demande encore à se voir décharger de la condamnation à payer aux époux
KIRSCH une indemnité de procédure pour la première instance.
Les époux KIRSCH interjettent appel incident et demandent, par réformation du
jugement entrepris, à voir réduire le délai de déguerpissement à quinzaine à compter
de la signification du jugement à intervenir.
Ils demandent la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.
Ils augmentent leur demande pécuniaire par rapport aux loyers échus depuis le
jugement entrepris, soit pour la période de mai 2024 à avril 2025 inclus la somme de
24.200.- euros et demande la condamnation solidaire d’PERSONNE1.) et de
PERSONNE4.) à leur payer la somme totale de 35.500.- euros, dont le montant de
24.200.- euros à assortir des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.
Ils réclament encore à l’égard de PERSONNE1.) une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel de 2.000.- euros.
PERSONNE4.) demande à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé
la résiliation du contrat de bail.
Il dit se rapporter à prudence de justice en ce qui concerne le délai de
déguerpissement.
Il demande à se voir tenir quitte et indemne de l’augmentation de la demande en
arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris.
Il réclame à l’encontre de PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 2.000.euros.
PERSONNE1.) ne comparaissant plus à l’audience des plaidoiries d’appel du
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avril 2025, il y a lieu de statuer au fond par jugement contradictoire à son égard,
conformément aux articles 75 et 76 du nouveau code de procédure civile.
Position des parties
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- PERSONNE1.)
Aux termes de l’acte d’appel du 12 juillet 2024, la partie appelante expose que, par
contrat de bail du 14 novembre 2015, avec effet au 1er janvier 2016, elle aurait,
ensemble avec PERSONNE4.), avec lequel elle aurait été en couple jusqu’au mois de
janvier 2022, loué auprès des époux KIRSCH une maison sise à L-ADRESSE1.),
moyennant paiement d’un loyer de 2.200.- euros par mois et contre souscription d’une
garantie bancaire de 4.400.- euros.
PERSONNE1.) ne conteste pas les arriérés de loyers et renvoie à des difficultés
passagères liées au soutien financier de son nouveau compagnon.
En plus d'être dans une situation financière délicate, elle devrait s'occuper seule de ses
3 enfants. Elle renvoie à « l’intérêt supérieur » de ses enfants qui auraient tout leur
milieu social dans le quartier de ADRESSE4.). Quitter les environs signifierait non
seulement une rupture avec ce réseau de soutien vital, mais aussi un déracinement qui
pourrait avoir des effets négatifs sur leur stabilité émotionnelle et développement
social.
Entretemps, l’appelante serait à jour de tous les loyers.
- Les époux KIRSCH
Dès le départ du contrat de bail, les locataires se seraient acquittés des loyers avec un
retard quasi permanent. Ils contestent que PERSONNE1.) serait à jour avec le
paiement des loyers, alors que depuis le prononcé du jugement entrepris, non
seulement les arriérés de loyers résultant de la condamnation de première instance
n’auraient pas été apurés mais également aucun loyer n’aurait été payé depuis lors. Le
dernier loyer payé en partie remonterait au mois de janvier 2024.
PERSONNE4.) aurait certes manifesté le souhait de voir résilier le contrat de bail. Or,
PERSONNE1.) s’y serait opposée, de sorte que la prétendue résiliation du bail par
PERSONNE4.) serait inopérante, les deux étant tenus solidairement des stipulations
du contrat de bail.
- PERSONNE4.)
PERSONNE4.) aurait quitté les lieux loués au mois de novembre 2022, tout en se
fiant à ce que PERSONNE1.) entreprenne les démarches nécessaires afin de résilier le
contrat de bail, ce que cette dernière aurait cependant omis de faire.
Ce ne serait qu’au mois de décembre 2023, suite à une mise en demeure du
mandataire des époux KIRSCH, qu’il aurait été informé de l’existence des arriérés de
loyers qu’il ne conteste pas.
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Il demande à voir confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du
contrat de bail. Le contrat de bail ayant été résilié judiciairement à la date du prononcé
jugement entrepris, il demande à se voir tenir quitte et indemne des arriérés de loyers
échus depuis cette date.
Motifs de la décision
- Quant aux arriérés de loyers
Suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile « pourront aussi les
parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le
jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert
depuis ledit jugement ».
L’augmentation de la demande en arriérés de loyers échus depuis le jugement
entrepris est partant à dire recevable.
Le tribunal tient d’emblée à souligner qu’il ne résulte pas de la moindre en pièce en
cause, telle qu’une preuve de paiement, que PERSONNE1.) se serait acquittée d’un
quelconque loyer depuis le prononcé du jugement entrepris. Au vu des contestations
des époux KIRSCH, le moyen de PERSONNE1.) selon lequel elle serait à jour des
loyers est partant à rejeter en bloc.
Faute de preuve de paiement, la demande des époux KIRSCH en arriérés de loyers est,
par confirmation du jugement entrepris et après augmentation de la demande, à dire
fondée pour la somme totale de 35.500.- euros, correspondant à la période de février
2023 à avril 2025 inclus.
Ensuite force est de constater qu’il résulte des stipulations du contrat de bail que
PERSONNE1.) et PERSONNE4.) se sont engagés solidairement et indivisiblement
en tant que locataires envers les époux KIRSCH.
L’effet dévolutif est généralement défini comme étant l’effet produit par certaines
voies de recours (appel, opposition) qui, remettant en question une chose jugée, en
défèrent la connaissance à la juridiction de recours avec pouvoir et obligation pour
elle de statuer à nouveau en fait et en droit sur tous les points qu’elles critiquent dans
la décision attaquée (et sur ces points seulement) (cf. PERSONNE6.), Vocabulaire
Juridique, PUF). Le litige se trouve donc transporté du premier juge devant le juge du
second degré. L’acte d’appel saisit la juridiction d’appel et détermine l’étendue de sa
saisine suivant l’adage « tantum devolutum, quantum appelatum » (Cour 21 juin 2017,
n° 42047 du rôle).
L’effet dévolutif de l’appel détermine donc dans quelle mesure un litige se trouve
déféré de la première instance à l’instance supérieure.
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Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) demande, par réformation du jugement
entrepris, au tribunal de céans à voir dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de
bail. Par conséquent, et en application des principes qui précèdent, la question
concernant la résiliation du contrat de bail a été valablement déférée au tribunal de
céans.
PERSONNE4.) étant tenu solidairement et indivisiblement des obligations résultant
du contrat de bail et la question de la résiliation du contrat de bail ayant été déférée du
juge de paix vers le tribunal de céans, la demande de PERSONNE4.) à se voir tenir
quitte et indemne des arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris est partant
à rejeter et il y a lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE4.) solidairement à
payer aux époux KIRSCH la somme totale de 35.500.- euros, , avec les intérêts au
taux légal à partir du 11 janvier 2024 sur le montant de 11.300.- euros et à partir du 20
mai 2025 sur le montant de 24.200.- euros, chaque fois jusqu’à solde.
2. Quant à la résiliation et au déguerpissement
Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le paiement régulier du
loyer aux échéances fixées dans le contrat de bail constitue l’obligation principale du
locataire. Selon les circonstances tant le non-paiement du loyer que le paiement
irrégulier du loyer constituent des motifs graves justifiant la résiliation du bail.
Les difficultés financières du locataire quelle que soit leur raison, ne justifient pas le
non-paiement du loyer. En effet, quelles que soient les difficultés financières que le
preneur peut éprouver, le bailleur est en droit d’exiger le respect de l’obligation de lui
payer le loyer.
Le juge a toutefois la faculté d’apprécier, d’après les circonstances de l’équité, si
l’inexécution des obligations du preneur, et notamment le non-paiement des loyers, est
suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat de bail. Les juges du fond
ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée
lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se
montrer indulgent (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 390 e).
Le juge n’est pas tenu de prononcer la résiliation, selon son pouvoir d’appréciation, en
cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (M.
PERSONNE7.) et PERSONNE8.), op. cit., n° 393).
Au vu de l’importance des arriérés de loyers et du fait que depuis le mois de janvier
2024, soit depuis plus d’une année (!), plus aucun loyer n’a été versé, le tribunal
décide, par confirmation du jugement entrepris, qu’il y a lieu à résiliation du contrat
de bail.
Il échet partant de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE4.) au déguerpissement
des lieux avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, tout en leur accordant,
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par confirmation du jugement entrepris, un délai de déguerpissement de 3 mois, à
compter de la date de la signification du présent jugement.
3. Quant aux demandes accessoires
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015,
N° 42, page 166).
A défaut par PERSONNE4.) d’établir en quoi il serait inéquitable de laisser à sa
charge une partie des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sa demande
introduite sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer
non fondée.
Au vu de l’issue de l’appel, il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer
aux époux KIRSCH une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de
500.- euros.
Le tribunal tient à relever que PERSONNE4.) n’a pas interjeté appel incident à l’égard
du jugement entrepris, en ce qu’il l’a condamné, in solidum avec PERSONNE1.) au
paiement d’une indemnité de procédure de 350.- euros pour la première instance.
Il échet de confirmer le jugement entrepris et de condamner PERSONNE1.) et
PERSONNE4.) in solidum à payer aux époux KIRSCH une indemnité de procédure
pour la première instance de 350.- euros.
Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens.
Il échet partant de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE4.) in solidum aux frais
et dépens de l’instance d’appel.
PAR CES MOTIFS
le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
les dit non fondés,
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rejette la demande de PERSONNE4.) à se voir tenir quitte et indemne,
partant confirme le jugement entrepris du 28 mai 2024 dans toutes ses dispositions,
sauf à dire que le délai de déguerpissement de 3 (trois) mois court à partir de la date
de la signification du présent jugement,
dit l’augmentation de la demande de PERSONNE5.) et PERSONNE3.) en arriérés de
loyers échus depuis le jugement entrepris recevable et fondée,
partant et en conséquence de ce qui précède,
condamne PERSONNE1.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE5.)
et PERSONNE3.) la somme totale de 35.500.- euros, avec les intérêts au taux légal à
partir du 11 janvier 2024 sur le montant de 11.300.- euros et à partir du 20 mai 2025
sur le montant de 24.200.- euros, chaque fois jusqu’à solde,
condamne seule PERSONNE1.) à payer à PERSONNE5.) et PERSONNE3.) une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 500.- euros.
déboute PERSONNE4.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
condamne PERSONNE1.) et de PERSONNE4.) in solidum aux frais et dépens de
l’instance d’appel.
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