CONTRATS CONTRAT GENERAL · IMMOBILIER BAUX · IMMOBILIER IMMEUBLE A USAGE D HABITATION · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation

Massima Analitica Korpus — Il résulte de la décision rendue le 20 janvier 1976 (n° 25780) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « contrats contrat general · immobilier baux · immobilier immeuble a usage d habitation · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (confirmation).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine contrats contrat general · immobilier baux · immobilier immeuble a usage d habitation · cour-appel-civile.

Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige porte sur le loyer d'un jardin occupé à titre d'annexe d'un local d'habitation principal de cinq pièces, situé dans la construction dite « Villa I. », à Monaco. Le locataire, M. B., occupait ce local et le jardin, et ces derniers étaient soumis au circuit locatif. Les bailleurs étaient les co-propriétaires de l'immeuble.

Par jugement du 26 juin 1975, le Tribunal de Première Instance s'est déclaré compétent pour fixer, à défaut d'évaluation amiable, le loyer du jardin. Il a fixé ce loyer à 250 francs par mois et condamné le locataire à payer 3 500 francs pour la période du 1er janvier 1974 au 1er mars 1975.

Seul M. B. a interjeté appel, d'un appel limité. En cause d'appel, il renonce à l'exception d'incompétence soulevée en première instance. Il demande la réformation du jugement et que son offre de 70 francs mensuels soit déclarée satisfactoire. Il invoque trois arguments : le loyer du jardin serait disproportionné par rapport au loyer du local principal, qui s'élève à un peu plus de 300 francs ; les avantages tirés du jardin, enserré par les immeubles voisins et privé de vue, auraient été surestimés ; enfin, un procès-verbal de conciliation, dressé à la suite d'une expertise ordonnée en août 1973, aurait fixé à 300 francs l'indemnité due pour la privation de jouissance du jardin pendant deux mois.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Question de droit

La décision soulève deux questions.

La première est de compétence. Les juridictions de droit commun sont-elles compétentes pour fixer le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local visé par l'article 37 de la loi n° 497, à défaut d'évaluation amiable, alors que la Commission arbitrale est également compétente en matière locative ? La Cour relève que la répartition des compétences entre ces deux juridictions est d'ordre public, de sorte qu'elle doit être examinée d'office, même en l'absence de contestation en appel.

La seconde est de fond. Quels critères retenir pour évaluer le loyer d'un jardin annexe ? Plus précisément, la proportion entre le loyer du local principal et celui de l'annexe est-elle un critère pertinent ? Un procès-verbal de conciliation peut-il valoir évaluation de la privation de jouissance ?

Solution et dispositif

Sur la compétence. La Cour retient la compétence des juridictions de droit commun « en adoptant les motifs des premiers juges ». Le sommaire de la décision énonce que ces juridictions sont compétentes « à défaut d'une évaluation amiable » sur le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local d'habitation.

Sur le montant du loyer. La Cour approuve le Tribunal d'avoir fixé le loyer à 250 francs par mois. Elle s'appuie sur la constatation que le jardin de 133 m², « complanté d'essences méditerranéennes et exotiques ainsi que de plantes florales », constitue pour le locataire « un facteur, particulièrement rare à Monaco, d'agrément et de commodité ». Le sommaire évoque à ce titre un « critère propre à Monaco ».

Sur les arguments de l'appelant. La Cour écarte chacun d'eux :

• Proportion avec le local principal : « il n'existe aucune nécessaire proportion entre le loyer d'un local principal et celui d'une annexe ».
• Procès-verbal de conciliation : il ne s'agit « pas d'un rapport d'expertise, mais d'un procès-verbal de conciliation comportant, comme toutes les transactions,