Baux en général
Obligation de délivrance de la chose louée : art. 1559 du Code civil : locaux à usage de bureaux - Contenu des locaux prétendument moindre que celui indiqué au bail - Action en réduction du loyer, non fondée : les stipulations du bail établissant que les parties n'attachaient pas d'importance à l'indication de la contenance des lieux loués qu'elles connaissaient parfaitement
Sur les demandes principales, le prix des loyers réclamés par la société Damor n'a été contesté par la Société monégasque de courtage qu'en tant qu'il serait fondé sur un calcul erroné affectant la superficie réelle des locaux donnés en location, le contenu de ces locaux étant aux dires de la locataire moindre que celui indiqué au bail ;
À cet égard les dispositions de l'article 1604 du Code civil relatives au bail à ferme, même si elles peuvent être par analogie appliquées aux baux de terrains en général, n'ont pas été étendues par la loi aux locations d'édifices ou d'appartements, dont la consistance est aisément perceptible par les preneurs ;
Il ne saurait donc être fait application en l'espèce des articles 1459 et 1464 du Code civil auxquels renvoie l'article 1604 précité ;
Toutefois, aux termes de l'article 1559 du même code le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ;
Il convient donc d'admettre en général que le preneur puisse saisir le Tribunal d'une demande en réduction de loyer fondée sur la non-délivrance d'une partie des lieux loués, dont la surface aurait été précisée dans le bail ;
En l'espèce, cependant, le bail qui a été conclu par les parties, après avoir indiqué par la désignation des lots, l'ensemble des parties d'immeubles données à bail, ainsi que leur superficie approximative, mentionne « telles que lesdites parties d'immeuble existent, s'étendent, se poursuivent et se comportent, avec leurs aisances et dépendances, sans exception ni réserve, telles au surplus qu'elles sont figurées et plus amplement désignées dans l'état descriptif de division déposé au rang des minutes de Maître Jean-Charles Rey, notaire à Monaco, en septembre mil neuf cent quatre-vingt-trois ; et telles au surplus que le preneur déclare les parfaitement connaître pour les avoir vues et visitées (...) » ;
Il se déduit de ces stipulations que les parties n'attachaient pas d'importance à l'indication de la contenance des lieux loués puisque le contrat de bail portait uniquement sur des locaux dont elles connaissaient parfaitement les dispositions et sur lesquels aucune méprise n'était possible quelles qu'aient été les dimensions ayant pu être portées au contrat ;
Il s'ensuit que la Société monégasque de courtage ne saurait imputer, comme elle l'a fait, à la société Damor, un quelconque manquement de celle-ci à son obligation de délivrance, sur le fondement de l'article 1559 du Code civil ;
Aucune réduction de loyers ne pouvant, dès lors, affecter les demandes de la société Damor, les montants exactement réclamés par cette partie sur la base du contrat de bail doivent donc lui être alloués, comme n'étant pas autrement contestés, non plus d'ailleurs que le calcul des charges et intérêts moratoires réclamés par la société Damor.
La Cour,
Considérant les faits suivants :
Suivant contrat enregistré, conclu le 8 janvier 1996, la société anonyme monégasque Damor, a donné à bail à la Société monégasque de courtage, un ensemble de locaux à usage de bureaux d'une superficie indiquée comme étant approximativement de 134 m2, situés à Monaco, ce, pour une durée de trois années à compter rétroactivement du 1er janvier 1996, et moyennant un loyer annuel hors taxes indexé de 201 000 francs - outre TVA au taux de 20,60 % -, payable par trimestres anticipés au domicile du bailleur les premiers janvier, avril et octobre de chaque année.
Ensuite de cette période initiale de trois années, et sauf révocation par l'une ou l'autre des parties, avec préavis de six mois au minimum avant la date d'échéance, donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le bail était appelé à se poursuivre par tacite reconduction pour des périodes successives de 24 mois, avec faculté pour chacune des parties de dénoncer ledit bail à la fin de chacune de ces périodes moyennant également un préavis de six mois.
En sus du loyer convenu comme il vient d'être dit, la Société monégasque de courtage s'engageait à acquitter une quote-part des charges de l'immeuble, en fonction des tantièmes de copropriété afférents aux locaux loués, et à verser à cet effet, avec le terme des loyers, une provision de 4 800 francs qui devait être justifiée par les résultats antérieurs de gestion de la copropriété, ou l'état provisionnel établi de ce chef par le syndic de l'immeuble.
Enfin, lors de la signature de ce contrat la Société monégasque de courtage a versé à sa bailleresse, qui lui en a donné quittance dans l'acte, une somme de 50 250 francs correspondant à un trimestre de loyers, hors taxes, à titre de cautionnement de garantie, non productif d'intérêts, pour le paiement régulier des loyers et des charges et l'exécution des conditions du bail, ainsi que pour le règlement des dégâts et manquants constatés à la sortie de la locataire, sans préjudice de recours ultérieurs,
Il était précisé à ce propos que le cautionnement serait restitué à la Société monégasque de courtage en fin de location après justification de la réalisation de tous paiements ou charges lui incombant, et de l'exécution par elle de toutes ses obligations nées du bail.
En cours d'exécution du contrat ainsi conclu la société Damor a fait délivrer par huissier, successivement, deux commandements de payer, l'un le 27 mars, l'autre le 19 janvier 1998, portant sur des loyers impayés.
Le premier de ces actes était relatif aux sommes principales de 60 836,78 francs et de 7 418,71 francs dues à ce titre, selon avis d'échéance des 13 décembre 1997 et 5 février 1998.
Le deuxième commandement, du 19 juin 1998, visait un montant de loyers arriérés de 137 360,15 francs, dont était déduit un règlement du 31 mars 1997, de 68 255,49 francs, ramenant le solde, en principal et accessoires, à 71 434,77 francs.
Faute de paiement de cette somme à la société Damor, dans le délai de huitaine imparti par ce deuxième commandement, la Société monégasque de courtage était informée par cet acte de ce qu'il lui serait fait application d'une clause résolutoire du bail, ainsi conçue :
« À défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail qui ont toutes été stipulées de rigueur ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer et ses accessoires, ledit bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et, sans aucune formalité judiciaire, huit (8) jours après une simple mise en demeure d'exécution qui lui sera signifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.
Et si le preneur refusait d'évacuer les lieux, il suffirait, pour l'y contraindre sans délais, d'une simple Ordonnance de Référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Première Instance de la Principauté de Monaco, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.
Dans ce cas, les loyers versés d'avance ainsi que le cautionnement de garantie resteront acquis au bailleur, à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserves de tous autres droits et actions. Le bail sera également résilié de plein droit en cas de liquidation judiciaire ou de faillite du preneur. »
Antérieurement à ce deuxième commandement, et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 11 mai 1998, J.-C. D., mandataire de la société Damor, avait, sous l'en-tête D. Immobilier, écrit à la Société monégasque de courtage que le bail précité, venant à expiration le 31 décembre 1998, ne serait plus reconduit à cette date, ce pourquoi ce courrier indiquait qu'il était formellement donné congé à la société locataire pour cette échéance.
Néanmoins, et faute pour la Société monégasque de courtage d'avoir satisfait à la mise en demeure résultant du commandement précité du 19 juin 1998, la société Damor, estimant que le bail se trouvait résilié de plein droit depuis le 29 juin 1998, avait, par acte du 5 août 1998, saisi le président du Tribunal de première instance d'une action en référé tendant à la constatation de cette résiliation, et à ce que soit ordonnée l'expulsion de sa locataire des lieux loués, et l'attribution à son profit du dépôt de garantie versé par celle-ci.
En défense à cette action la Société monégasque de courtage avait fait valoir qu'après qu'un constat de l'état des lieux eut été dressé le 17 janvier 1996, en début de location, elle avait eu à subir d'importantes infiltrations d'eau tandis que son personnel devait fréquemment souffrir d'importants passages d'air, à l'intérieur des locaux, en cas de vent violent ; qu'après la visite d'un technicien au mois d'octobre 1996, un deuxième dégât des eaux était survenu le 11 août 1996 ce qui l'avait conduite à mettre sa bailleresse en demeure d'effectuer des travaux de réfection ; que d'autres dégâts des eaux devaient néanmoins se matérialiser par la suite en juillet 1997 et juin 1998, outre un défaut d'installation électrique en décembre 1997, lié au mode d'alimentation choisi par rapport aux besoins, et qu'enfin le 27 juillet 1998, un important incident dû à la tuyauterie d'installation de la climatisation d'un bureau avait abouti à l'inondation totale de cette pièce et à la perte de nombreux documents qui s'y trouvaient, l'intervention sur les lieux d'un professionnel ayant alors permis de constater que le débordement du « bac de rétention » du climatiseur, à l'origine de l'inondation, était dû à un engorgement des tuyaux annexes, lui-même provoqué par la chute dans ce bac d'une partie du flocage du plafond.
À ce propos, la Société monégasque de courtage avait souligné que l'un de ses dirigeants avait souffert de graves troubles d'origine allergique, du fait de ce flocage comme des poussières qu'il engendrait, ce qui avait conduit les techniciens ayant visité l'installation de climatisation à se munir d'imposants masques à poussière, pour éviter de respirer les particules présentes dans l'air de la pièce, dont il convenait dès lors d'apprécier leur éventuel caractère nocif.
Compte tenu de cet ensemble d'inconvénients graves par elle éprouvés dans son occupation des lieux - pour lesquels elle estimait au surplus qu'un loyer excessif lui était demandé, eu égard à la surface réelle des locaux donnés en location, (110 m2) manifestement inférieure à celle contractuellement convenue (134 m2) - la Société monégasque de courtage avait fait grief à sa bailleresse d'éluder ses responsabilités par le biais en dernier lieu d'un commandement de payer qui ne pouvait cependant occulter l'origine d'une situation imputable à la seule société Damor.
Il était d'autre part reproché à celle-ci d'avoir refusé de procéder au nettoyage des vitres extérieures donnant sur les locaux loués, alors que ce nettoyage supposait une installation importante, qui ne pouvait normalement incomber à des locataires.
La Société monégasque de courtage estimait en définitive qu'elle était fondée à ne pas remplir son obligation de payement des loyers, dès lors que la société Damor ne satisfaisait pas elle-même à celles qui lui incombaient comme bailleresse.
Elle avait donc conclu en référé à l'existence de contestations sérieuses au fond, et sollicité reconventionnellement la désignation d'un expert judiciaire, chargé de constater la réalité des inconvénients locatifs qu'elle avait rapportés, et, notamment, la présence dans les lieux loués de flocages et poussières anormales provenant des plafonds, en déterminant l'incidence de ces particules sur la santé des personnes ayant pu les inhaler.
En l'état de cet ensemble de moyens la Société monégasque de courtage avait, cependant, pris l'engagement devant le magistrat des référés de quitter les lieux loués avant le 1er décembre 1998.
Au regard de cet engagement, dont il a pris acte, le président du Tribunal de première instance, par ordonnance de référé du 20 novembre 1998, estimant incidemment que les motifs avancés comme il vient d'être dit par la Société monégasque de courtage pour échapper à ses obligations relevaient de l'appréciation des juridictions de fond, a ordonné l'expulsion sollicitée de ladite société, à défaut pour celle-ci d'avoir quitté les lieux loués avant le 1er décembre 1998.
Ce magistrat a, par ailleurs, ordonné une expertise en imputant l'avance des frais à la Société monégasque de courtage, et commis pour y procéder l'expert Paul Emilien Requena.
Celui-ci a alors reçu mission :
d'examiner l'installation de climatisation utilisée par la Société monégasque de courtage ;
de dire si son fonctionnement provoquait le rejet de poussières ou autres matières anormales dans l'air ambiant, susceptibles d'être inhalées par les occupants des locaux ;
de décrire et examiner éventuellement, les rejets pouvant provenir du flocage du plafond prétendument défectueux, et d'en préciser la nature ;
de dire avec l'assistance de tout sapiteur de son choix si ces rejets présentaient un danger pour la santé.
D'autre part le président du Tribunal de première instance a retenu, par des motifs décisoires de son ordonnance précitée, que ne pouvait être admise la demande de la société Damor relative à la conservation du dépôt de garantie, lequel excédait la compétence du juge des référés, et que les difficultés rencontrées par la Société monégasque de courtage durant la location en cause, autres que celles liées aux poussières, n'étaient pas de nature à justifier en l'état une mesure d'instruction, alors par ailleurs que cette locataire avait accepté de prendre à sa charge l'aménagement de l'alimentation électrique des locaux, et que les divers dégâts en cause survenus en cours du bail n'avaient pas suscité de véritable litige, eu égard aux documents produits.
En l'état de l'ordonnance ainsi rendue, et après que l'expert Requena eut débuté ses investigations à la date du 7 décembre 1998, la société Damor, par acte du 22 décembre 1998, a fait assigner la Société monégasque de courtage devant le Tribunal de première instance en paiement de diverses sommes détaillées comme suit :
