Bail - Frais de remise en état - Indemnité de relocation (oui) - Compensation (oui) Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, par application des dispositions de l'article 989 du Code civil. En l'espèce, aux termes du bail signé entre les parties, le locataire a reconnu prendre les lieux loués en parfait état, tel qu'il résulte du constat contradictoire dressé par l'huissier le 27 mai 2013 et s'est engagé à les entretenir pour les rendre tels en fin de location. Un état des lieux de sortie a été effectué le 1er août 2014 par l'huissier à la demande de la SAM R. À cet égard, l'analyse comparative de l'état de l'appartement loué entre le début et la fin de location révèle que les locaux n'ont pas été rendus dans leur totalité par le loueur tels qu'ils avaient été reçus et en parfait état d'entretien. Toutefois, l'appelante ne saurait faire supporter à son locataire des frais de remise en état qui ne sont pas justifiés au regard des constats établis en la cause. Les premiers juges, à l'issue d'une étude particulièrement complète des pièces produites, non démentie en cause d'appel, ont relevé un certain nombre de postes de travaux qui n'entraient pas dans le champ des constatations effectuées par l'huissier. Aux termes d'une motivation suffisante et pertinente, que la Cour fait sienne, ils ont en conséquence à bon droit débouté la SAM R d'une partie de ses prétentions de ce chef, le locataire ne devant supporter que les frais de remise en état nécessaires pour retrouver le parfait état d'origine. La SAM R fonde sa demande d'indemnité de relocation sur les dispositions de l'article 1599 du Code civil qui dispose qu'en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus. La disposition de cet article doit être entendue en ce sens que le locataire est tenu de payer le loyer non pendant tout le temps qui s'écoulera jusqu'à ce que le propriétaire ait effectivement reloué, mais pendant le temps ordinaire laissé au propriétaire pour trouver un nouveau locataire. Néanmoins quand le bailleur a reloué immédiatement, il ne lui est dû aucune indemnité pour relocation. En l'espèce, les premiers juges ont débouté la bailleresse de sa demande au motif qu'elle n'avait pas justifié du temps nécessaire à la relocation. En cause d'appel, la bailleresse produit l'attestation de la Direction des Services Fiscaux du 8 avril 2012 et celle de l'intendant de l'immeuble X du 20 avril 2015 desquelles il résulte que depuis le départ d e. AB. et jusqu'au 8 avril 2015, l'appartement n'a fait l'objet d'aucune nouvelle location. Il convient en conséquence de réformer le jugement et de dire que la créance se trouve fondée en son principe. Néanmoins s'agissant de son montant, la SAM R réclame désormais en cause d'appel la somme de 203.928 euros correspondant à la période du 1er octobre 2014 au 8 avril 2015. Force est de constater que l'intimé n'a pas comparu en cause d'appel de sorte qu'il appartient à la Cour de s'assurer que la créance est régulière, juste et vérifiée. En application de l'article 431 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent former aucune demande nouvelle en appel. Par suite, cette demande additionnelle nouvelle est irrecevable. e. AB. sera donc condamné à payer à la SAM R une indemnité de relocation équivalente au prix du bail pendant 3 mois, temps nécessaire à la relocation, correspondant au délai de préavis applicable à la présente location, soit la somme initialement réclamée de 95.725 euros, le jugement étant réformé de ce chef. La compensation ordonnée par les premiers juges entre les sommes dues réciproquement par les parties sera confirmée à concurrence de la somme la plus faible, précision étant faite que l'indemnité de relocation y sera incluse. COUR D'APPEL ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2015 En la cause de :

• La Société Anonyme Monégasque dénommée « R », immatriculée auprès du Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° X, dont le siège est sis « Y » X2 à Monaco, agissant poursuite et diligences de son Président Administrateur Délégué en exercice, domicilié et demeurant en cette qualité audit siège, Ayant élu domicile en l'Étude de Monsieur Le Bâtonnier Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
• Monsieur e. AB., né le 11 septembre 1979 à Lyon (France), de nationalité française, footballeur professionnel, précédemment domicilié et demeurant « X » X à Monaco et aujourd'hui sans domicile ni résidence connu en Principauté de Monaco ; INTIMÉ, DÉFAILLANT, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 19 mars 2015 (R.4181) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 8 mai 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000137) ; À l'audience du 16 juin 2015, vu la production de ses pièces par le conseil de la SAM R ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM R à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 19 mars 2015. Considérant les faits suivants : Par contrat de bail en date du 10 mars 2014, la société anonyme monégasque R a consenti à e. AB., pour une durée de deux ans à compter du 1er avril 2014, la location d'un appartement, outre une cave, sis immeuble X, X à Monaco, moyennant un loyer annuel de 355.000 euros, payable par trimestres anticipés. Deux emplacements de parking étaient également loués moyennant un loyer de 3.800 euros chacun, payables par trimestres anticipés suivant les mêmes échéances que l'appartement. e. AB., qui ne s'est jamais acquitté des loyers pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2014, quittait définitivement les lieux le 30 juillet 2014, sans procéder ni à un état des lieux contradictoire, ni à leur remise en état, et faisait parvenir par voie postale les clés de l'appartement. Il a été condamné par le Tribunal de première instance du 18 décembre 2014 au paiement de la somme de 96.066 euros au titre de l'arriéré locatif. La SAM R se disant créancière du preneur de la somme de 178.464,44 euros, au titre, des travaux de remise en état des lieux, d'une indemnité de relocation de 3 mois et de dommages-intérêts, a saisi le Tribunal de première instance d'une action en paiement de cette somme. Dans son jugement du 19 mars 2015, ce Tribunal a condamné e. AB. à payer à la SAM R la somme de 33.496,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2015, dit que cette somme viendra, par l'effet de la compensation, en déduction de celle de 118.300 euros détenue par la propriétaire au titre du dépôt de garantie et débouté la demanderesse du surplus de ses prétentions, tout en condamnant e. AB. aux dépens. Pour statuer ainsi le Tribunal a considéré que :
• Si l'appartement loué était en parfait état à l'entrée des lieux, il n'en était pas de même à la sortie, sans toutefois que ne soient justifiés, au regard des mentions du constat d'huissier effectué le 1er août 2014, divers postes de réparation qu'il n'a dès lors pas pris en compte,
• L'impossibilité de relouer les lieux postérieurement à la fin du trimestre impayé n'était pas rapportée,
• L'abus dans les circonstances de la rupture du bail justifiait l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros. Par exploit en date du 8 mai 2015, la SAM R a interjeté appel de ce jugement non signifié et fait assigner e. AB. à l'effet de voir la Cour : La recevoir en son appel, Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 19 mars 2015, avec toutes conséquences de droit, Et statuant à nouveau, Condamner e. AB. au paiement d'une somme en principal de 286.667,44 euros, outre intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation, ce jusqu'à parfait paiement, Dire et juger que, par application des articles 1137 et suivants du Code civil, cette somme se compensera partiellement jusqu'à due concurrence avec celle de 118.300 euros dont elle dispose à titre de caution réglée par e. AB., Dire et juger qu'elle fera son affaire du recouvrement du solde restant dû, soit la somme en principal de 168.367,44 euros, outre intérêt, frais et accessoires, Condamner e. AB. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Richard MULLOT, Avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Au visa de l'article 1599 du Code civil, elle fait valoir essentiellement au soutien de ses prétentions :
• Sur les travaux de remise en état : que l'appartement donné en location en parfait état devait être restitué dans le même état de sorte que tous les travaux étaient à la charge du preneur ; que le Tribunal, pour déduire certains postes de réparation, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations ; elle réclame en conséquence la condamnation d'e. AB. au paiement de la somme de 32.739,44 euros,
• Sur l'indemnité de relocation : que le Tribunal a commis une erreur d'appréciation en la déboutant de ce chef de demande dès lors que la résiliation fautive du bail par e. AB. lui ouvrait droit à la perception d'une indemnité de relocation de 3 mois selon la jurisprudence applicable en la matière ; elle communique en cause d'appel l'attestation de la Direction des Services Fiscaux en date du 8 avril 2015 qui confirme l'absence de relocation à cette date, corroborée par l'attestation de l'intendant de l'immeuble X ; elle réclame désormais la condamnation d'e. AB. à la somme de 203.928 euros,
• Sur les dommages-intérêts : que l'indemnité de relocation n'exclut pas l'allocation de dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice résulté du départ précipité et dans des conditions inacceptables du locataire ; elle réclame en conséquence la condamnation d'e. AB. à la somme de 50.000 euros. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu quant à la procédure, que l'appel régularisé dans la forme et les délais légaux est recevable ; Attendu qu'e. AB., bien que régulièrement cité, n'a pas comparu et sera jugé par défaut en application de l'article 211 du Code de Procédure civile ; Attendu que les dispositions contenues dans le dispositif des écrits judiciaires de l'appelante tendant à voir dire et juger qu'elle fera son affaire du recouvrement du solde restant dû, ne constituent nullement une demande de la part de cette partie et ne sauraient dès lors être prises en compte, étant dénuées de portée juridique ; 1/ Sur le remboursement des frais de remise en état : Attendu, en droit, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, par application des dispositions de l'article 989 du Code civil ; Attendu, en l'espèce, qu'aux termes du bail signé entre les parties, le locataire a reconnu prendre les lieux loués en parfait état, tel qu'il résulte du constat contradictoire dressé par Maître ESCAUT-MARQUET le 27 mai 2013 et s'est engagé à les entretenir pour les rendre tels en fin de location ; Qu'un état des lieux de sortie a été effectué le 1er août 2014 par Maître ESCAUT-MARQUET à la demande de la SAM R ; Attendu à cet égard, que l'analyse comparative de l'état de l'appartement loué entre le début et la fin de location révèle que les locaux n'ont pas été rendus dans leur totalité par le loueur tels qu'ils avaient été reçus et en parfait état d'entretien ; Que toutefois, l'appelante ne saurait faire supporter à son locataire des frais de remise en état qui ne sont pas justifiés au regard des constats établis en la cause ; Que les premiers juges, à l'issue d'une étude particulièrement complète des pièces produites, non démentie en cause d'appel, ont relevé un certain nombre de postes de travaux qui n'entraient pas dans le champ des constatations effectuées par l'huissier ; qu'aux termes d'une motivation suffisante et pertinente, que la Cour fait sienne, ils ont en conséquence à bon droit débouté la SAM R d'une partie de ses prétentions de ce chef, le locataire ne devant supporter que les frais de remise en état nécessaires pour retrouver le parfait état d'origine ; 2/ Sur l'indemnité de relocation : Attendu que la SAM R fonde cette demande sur les dispositions de l'article 1599 du Code civil qui dispose qu'en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus ; Attendu que la disposition de cet article doit être entendue en ce sens que le locataire est tenu de payer le loyer non pendant tout le temps qui s'écoulera jusqu'à ce que le propriétaire ait effectivement reloué, mais pendant le temps ordinaire laissé au propriétaire pour trouver un nouveau locataire ; que néanmoins quand le bailleur a reloué immédiatement, il ne lui est dû aucune indemnité pour relocation ; Attendu en l'espèce que les premiers juges ont débouté la bailleresse de sa demande au motif qu'elle n'avait pas justifié du temps nécessaire à la relocation ; Attendu qu'en cause d'appel, la bailleresse produit l'attestation de la Direction des Services Fiscaux du 8 avril 2012 et celle de l'intendant de l'immeuble X du 20 avril 2015 desquelles il résulte que depuis le départ d'e. AB. et jusqu'au 8 avril 2015, l'appartement n'a fait l'objet d'aucune nouvelle location ; Qu'il convient en conséquence de réformer le jugement et de dire que la créance se trouve fondée en son principe ; que néanmoins s'agissant de son montant, la SAM R réclame désormais en cause d'appel la somme de 203.928 euros correspondant à la période du 1er octobre 2014 au 8 avril 2015 ; Que force est de constater que l'intimé n'a pas comparu en cause d'appel de sorte qu'il appartient à la Cour de s'assurer que la créance est régulière, juste et vérifiée ; Attendu qu'en application de l'article 431 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent former aucune demande nouvelle en appel ; que par suite, cette demande additionnelle nouvelle est irrecevable ; Qu'e. AB. sera donc condamné à payer à la SAM R une indemnité de relocation équivalente au prix du bail pendant 3 mois, temps nécessaire à la relocation, correspondant au délai de préavis applicable à la présente location, soit la somme initialement réclamée de 95.725 euros, le jugement étant réformé de ce chef ; Que la compensation ordonnée par les premiers juges entre les sommes dues réciproquement par les parties sera confirmée à concurrence de la somme la plus faible, précision étant faite que l'indemnité de relocation y sera incluse ; 3/ Sur les dommages-intérêts réclamés : Attendu que la SAM R estime que les dommages-intérêts alloués par le Tribunal sont insuffisants à réparer le préjudice que lui a causé le départ prématuré d'e. AB., qui a fait preuve de légèreté blâmable et de mauvaise foi ; Qu'elle réclame en conséquence réparation du préjudice qui serait résulté des circonstances de la rupture du contrat de bail sur le fondement de l'article 1599 du Code civil, texte qui prévoit que le preneur peut, en cas de résiliation fautive de son fait, être condamné à des dommages-intérêts résultant de l'abus de jouissance, lequel suppose l'existence d'un dol commis par ce dernier ; Que toutefois la SAM R ne prétend pas que son locataire aurait usé de la chose louée dans des conditions anormales ou excessive ; Qu'elle sera donc déboutée de sa demande, la décision des premiers juges étant réformée de ce chef ; Attendu enfin qu'e. AB. qui succombe sera condamné aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a mis les dépens de première instance à la charge de ce dernier ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et par défaut, Reçoit l'appel, Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 19 mars 2015, sauf en ce qu'il a débouté la SAM R de sa demande d'indemnité de relocation et en ce qu'il lui a alloué des dommages-intérêts, Le réforme de ces chefs, et statuant à nouveau, Condamne e. AB. à payer à la SAM R la somme de 95.725 euros à titre d'indemnité de relocation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Dit que par l'effet de la compensation ordonnée, cette somme viendra également en déduction de celle de 118.300 euros détenue par la SAM R au titre du dépôt de garantie, Déboute la SAM R de sa demande de dommages-intérêts, Condamne e. AB. aux dépens d'appel distraits au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, faisant fonction de Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Eric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2015, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Michaël BONNET, Premier Substitut du Procureur Général.