Baux commerciaux - Refus de renouvellement - Expulsion du preneur (oui) - Condition - Versement de l'indemnité d'éviction provisionnelle La demande d'expulsion du preneur sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 est justifiée, sous réserve du versement par le bailleur de l'indemnité provisionnelle d'éviction. COUR D'APPEL ARRÊT DU 13 JUIN 2017 En la cause de :

• La société anonyme monégasque dénommée A, dont le siège social est sis à Monaco, X1, agissant poursuites et diligences de son Administrateur délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
• La société civile particulière monégasque dénommée B, dont le siège social est sis à Monaco, X2, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur j-p. MA., demeurant « X3 », X3 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance rendue par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 25 novembre 2016 (R.907) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation et défenses à exécution provisoire du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 12 décembre 2016 (enrôlé sous le numéro 2017/000070) ; Vu les conclusions déposées les 28 février 2017 et 2 mai 2017 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SCI B ; Vu les conclusions déposées le 18 avril 2017 par Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de la SAM A ; À l'audience du 9 mai 2017, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM A à l'encontre d'une ordonnance rendue par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 25 novembre 2016 ; Considérant les faits suivants : La SCI B a donné à bail à la SAM A des locaux commerciaux sis X4 à MONACO. Par acte signifié le 17 avril 2001, la SCI B a donné congé au preneur, avec refus de renouvellement de bail pour l'échéance du 31 octobre 2001. Par exploit du 16 mai 2002, la SAM A a fait assigner la SCI B devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction laquelle par jugement du 2 juin 2010, a ordonné une expertise judiciaire. Après changement de l'expert désigné, un rapport d'expertise était déposé le 26 mai 2015, concluant que l'indemnité d'éviction devait se chiffrer entre 443.655 euros et 968.275 euros. L'affaire est toujours en cours devant la Commission arbitrale. Par acte du 12 juin 2015, la SCI B a fait notifier une sommation d'avoir à quitter les lieux à la SAM A dans un délai de trois mois. Le 22 septembre 2015, la SCI B a fait assigner la SAM A devant le Tribunal de première instance aux fins d'expulsion qui a été ordonnée par jugement du 24 mars 2016. Par acte du 29 avril 2016 la SAM A a interjeté appel de cette décision. Par requête du 8 juin 2016, la SAM A a saisi le Président du Tribunal de première instance sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 aux fins de sursis à expulsion des locaux jusqu'au versement d'une indemnité d'éviction provisionnelle d'un montant de 4.500.000 euros. Par ordonnance du 25 novembre 2016 le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a statué comme suit : « - fixons à 662.934,90 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle que la SCI B devra verser à la SAM A ;
• autorisons la SAM A à se maintenir dans les lieux à défaut de paiement de ladite indemnité ;
• ordonnons, dans un délai de deux mois à compter du paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle, l'expulsion de la SAM A, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
• ordonnons l'exécution provisoire de la présente décision ;
• faisons masse des dépens et disons qu'ils seront partagés par moitié entre les parties ». Par exploit en date du 12 décembre 2016 et aux termes de conclusions en date du 18 avril 2017, la SAM A a interjeté appel de l'ordonnance entreprise à l'effet de la voir réformer en ce sens : « - accueillir la SAM A en son exploit d'appel et assignation comme recevable en la forme, et au fond, y faisant droit,
• s'entendre la Cour rapporter la décision entreprise du chef de l'exécution provisoire et fasse défenses au bailleur d'entrer en voie d'exécution de ladite ordonnance, et ce compte tenu des préjudices exorbitants et des effets irréparables qu'une telle exécution engendrerait pour le preneur,
• dire en conséquence n'y avoir lieu à exécution provisoire de l'ordonnance entreprise,
• s'entendre la Cour réformer la décision entreprise du chef du quantum de l'indemnité d'éviction et statuant de nouveau, fixer à la somme de 4.500.000 euros (quatre millions cinq cents mille euros), le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle, que la SCI B devra verser à la SAM A,
• le tout sous les plus expresses réserves de ses droits et de la décision qui devra être rendue sur le fond par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, d'ores et déjà saisie de la demande de condamnation de la société civile immobilière B à lui payer une indemnité d'éviction qui corresponde au préjudice que lui occasionne le non-renouvellement du bail commercial qui les liait,
• autoriser la SAM A à se maintenir dans les lieux à défaut de paiement de ladite indemnité,
• en toute hypothèse et réformant la décision entreprise, accorder à la SAM A un délai de six mois à compter du paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle, pour quitter les lieux,
• débouter la SCI B de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
• condamner la société civile immobilière B aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Franck MICHEL, Avocat-Défenseur sous sa due affirmation. », aux motifs essentiellement que :
• l'exécution provisoire n'est pas de droit en cette matière, elle doit être ordonnée contradictoirement et risque de lui causer un grave préjudice,
• la défense à exécution provisoire est devenue sans intérêt dès lors que la Cour statuera sur l'entier litige,
• elle a fait appel du jugement ordonnant son expulsion des lieux loués,
• le délai octroyé pour lui permettre de quitter les lieux est notoirement insuffisant,
• il n'existe pas de local commercial présentant des caractéristiques équivalentes, de sorte qu'elle ne pourra que cesser son activité, ce qui est de nature à lui causer un préjudice considérable,
• elle a procédé à des investissements très importants pour pouvoir conserver le standard des marques de voiture dont elle est concessionnaire,
• une première estimation faite par b. DO. avait évalué la perte à 3.593.528,20 euros, laquelle n'est pas obsolète même si la concession Audi a été perdue et qu'un second rapport privé établi par la société C estime la valeur du droit au bail, sans autres éléments sur le préjudice, à une somme de 4.500.000 euros,
• le rapport d'expertise intervenu au fond devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux est très critiquable en ce que l'expert envisage, afin de modérer l'indemnité, une possibilité de réinstallation en France et de cessation d'une partie de l'activité, qu'il retient une valeur du fonds et une valeur du droit au bail ne correspondant pas au marché monégasque,
• l'expert n'a pas pris en compte ses dires notamment l'évaluation du préjudice lié au défaut de renouvellement,
• la valeur du droit au bail retenue par l'expert est dérisoire et ne correspond absolument pas au montant de l'indemnité provisionnelle,
• le Président de la Commission n'est pas lié par les conclusions de l'expert et pouvait tenir compte de la réalité du marché. Par conclusions en date des 28 février et 2 mai 2017, la SCI B sollicite la confirmation de l'ordonnance en ces termes : « - Sur les défenses à exécution provisoire, À titre principal, Déclarer irrecevables les défenses à exécution provisoire présentées par la SAM A, À titre subsidiaire, Débouter la SAM A de ses défenses à exécution provisoire, Débouter la SAM A de sa demande tendant à voir fixer un délai de six mois pour lui permettre de sortir des lieux, En tout état de cause, Confirmer l'Ordonnance rendue par Monsieur le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux le 25 novembre 2016 en toutes ses dispositions et ce avec toutes conséquences de droit, Sur le fond, Confirmer l'Ordonnance rendue par Monsieur le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux le 25 novembre 2016 en toutes ses dispositions et ce avec toutes conséquences de droit, Débouter la SAM A de toutes ses demandes, fins et prétentions, Condamner la SAM A aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, Avocat-défenseur sous sa due affirmation. » aux motifs essentiellement que :
• les défenses à exécution provisoire sont irrecevables et mal fondées,
• rien ne justifie qu'elle dispose d'un délai de plus de deux mois pour quitter les lieux,
• l'indemnité provisionnelle a été acquittée dès le 18 janvier 2017 et l'appelante n'a pas pris de disposition pour quitter les lieux,
• l'expert judiciaire a mené d'importantes recherches sur la situation du local, la valeur du droit au bail du fonds de commerce et la possibilité de réinstallation de la SAM A en France ou à Monaco,
• l'expert a évalué quatre alternatives : absence de local de déplacement et absence de réinstallation : 662.934,90 euros, absence de local de déplacement, absence de réinstallation et acquisition d'un nouveau fond : 675.282,90 euros, local de déplacement trouvé et réinstallation à Monaco : 443.655 euros, local de déplacement trouvé et réinstallation en France : 968.275 euros,
• si ce rapport judiciaire pourra faire l'objet de discussions dans le cadre de la procédure au fond, il a été dressé au contradictoire des parties par un homme de l'art indépendant,
• il représente l'unique référence pour déterminer le montant de l'indemnité provisionnelle,
• les rapports privés produits par l'appelante ne sont pas pertinents et calculent les valeurs sur des bases erronées,
• ils sont obsolètes et incomplets car le preneur a perdu entre temps deux contrats de concessions,
• le rapport de la société C ne contient pas de démonstration technique et dénigre l'expert judiciaire,
• la SAM A a communiqué durant l'expertise des dires faisant état de ses arguments lesquels ont été analysés par l'expert commis. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que la recevabilité de l'appel régularisé dans les formes et délais légaux n'est pas discutée ; Attendu que la défense à exécution provisoire est devenue sans objet dès lors que la Cour d'appel est amenée à se prononcer en son entier sur le litige ci-après ; Attendu qu'aux termes de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : « Tout locataire menacé d'expulsion et susceptible d'avoir droit à une indemnité peut saisir le président du Tribunal de première instance conformément aux dispositions de l'article 4. Ce magistrat, après avoir entendu les parties ou leurs représentants, statue sur le sursis à l'expulsion jusqu'au versement de l'indemnité si le montant de celle-ci est déjà fixé. Si le montant de l'indemnité reste à fixer, le président arbitre le montant de l'indemnité provisionnelle que le bailleur devra verser au locataire. Dans la même ordonnance, il peut ordonner l'expulsion du preneur après paiement ; en aucun cas, le preneur ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçu l'indemnité d'éviction, si son montant a déjà été fixé, ou l'indemnité provisionnelle. L'exécution provisoire peut être ordonnée. » ; Qu'à ce jour, le montant de l'indemnité d'éviction n'ayant pas encore été fixé par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, la demande de fixation d'une indemnité provisionnelle est bien recevable sans que cette procédure ne puisse conduire toutefois à se prononcer sur le fond du litige ; Attendu en effet, que dans le cadre de la présente instance, il n'entre pas dans le champ d'appréciation du Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, de se prononcer sur la qualité de l'évaluation faite par l'expert judiciaire désigné par cette Commission ; Qu'il est constant que le rapport de l'expert désigné par la Commission arbitrale en date du 2 juin 2010 est actuellement en discussion par les parties devant cette juridiction laquelle est seule compétente pour apprécier la demande de nouvelle expertise formulée par la SAM A ; Que les critiques des estimations effectuées par l'expert judiciaire qui sont développées par l'appelante concernent le fond de l'affaire et relèvent exclusivement de la compétence de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ; Qu'il s'ensuit que le premier juge a justement retenu que ce rapport pouvait servir de base à la fixation de l'indemnité provisionnelle en retenant les évaluations réalisées par l'expert judiciaire au contradictoire des parties ; Qu'en outre, il convient de relever que l'estimation réalisée en 2001 par Madame b. DO. et son additif en 2006 ne sont pas de nature à remettre en cause les évaluations de l'expert à raison de leur ancienneté, pas plus que le rapport privé de la société C qui ne contient aucune démonstration sérieuse et rigoureuse sur le plan méthodologique pour parvenir à l'évaluation de 4.500.000 euros à laquelle pourtant il a conclu ; Attendu que la SAM A soutient que sa réinstallation n'est pas possible, même de manière parcellaire, ce qui n'est pas contesté par la SCI B ; Que l'expert a évalué le préjudice du preneur en cas d'absence de local de déplacement et de réinstallation et d'acquisition d'un nouveau fonds ; Que dans ces conditions, le premier juge qui a retenu l'évaluation expertale de l'indemnité d'éviction en cas de perte totale du fonds, a justement fixé son montant à titre provisionnel à la somme de 662.934,90 euros ; Attendu par ailleurs que si une instance est en cours concernant l'expulsion de la SAM A et a donné lieu à un jugement ordonnant son expulsion, d'une part, celui-ci n'était pas assorti de l'exécution provisoire, et d'autre part, en l'état de l'appel interjeté par le preneur, son exécution est suspendue dans l'attente de la décision de la Cour d'appel ; Que la demande d'expulsion du preneur sur le fondement de l'article 18 précité est donc justifiée, sous réserve du versement par le bailleur de l'indemnité provisionnelle d'éviction ; Qu'à cet égard, il est constant que la SAM A est occupante sans droit ni titre, ce depuis le 1er novembre 2001, date d'effet du congé ; Qu'en conséquence, le premier juge a ordonné à juste titre l'expulsion de la SAM A, ce dans un délai de deux mois à compter du versement de l'indemnité provisionnelle étant observé qu'il n'est pas contesté que la SCI B se soit déjà acquittée de cette somme le 17 janvier 2017 et qu'il n'y a pas lieu dès lors d'octroyer des délais supplémentaires autres que ceux dont elle a pu bénéficier par la présente instance ; Attendu que la SAM A qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit la SAM A en son appel, Le déclare mal fondé, Constate que la défense à exécution provisoire est devenue sans objet, Confirme en toutes ses dispositions déférées l'Ordonnance du 25 novembre 2016 du Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, Déboute la SAM A de sa demande de délais supplémentaires, Condamne la SAM A aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, Avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 13 JUIN 2017, par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.