IMMOBILIER COPROPRIETE · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Massima Analitica Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 janvier 2007 (n° 16325) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
- Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
- Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
- Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · cour-appel-civile.
Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16325
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16325 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société de droit libérien A est propriétaire d'un appartement situé au huitième étage de l'immeuble X2, à Monaco, soumis au statut de la copropriété. Les époux GO. sont propriétaires d'un appartement au septième étage du même immeuble. Le syndic est la SAM B.
Lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2013, les copropriétaires ont voté à l'unanimité la résolution n° 9, qui délègue au syndic, pour la durée de son mandat, le pouvoir d'autoriser, aux frais des copropriétaires qui en feraient la demande, des travaux affectant les parties communes comprises dans leurs lots. Les époux GO. soutiennent avoir obtenu sur ce fondement l'autorisation de construire une pergola sur leur terrasse. Les travaux ont été réalisés les 15, 16 et 17 octobre 2014.
La société A a dénoncé au syndic un ouvrage illicite et un préjudice esthétique. Par exploit du 5 mai 2015, elle a assigné les époux GO. et la SAM B devant le Tribunal de première instance aux fins de remise en état sous astreinte, et de paiement de 6.000 euros de dommages-intérêts.
Par jugement du 6 octobre 2016, le tribunal a débouté la société A de l'ensemble de ses prétentions, ainsi que les époux GO. de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts. Il a retenu que la construction avait été réalisée « en conformité avec les décisions prises en assemblée générale et la réglementation en vigueur », et que la société, qui n'occupait pas personnellement le logement, ne subissait pas de préjudice de jouissance direct.
La société A a relevé appel. Elle sollicitait notamment la constatation de l'illicéité de l'ouvrage, l'application de l'article 16 de la loi n° 1.329, la reconnaissance d'un trouble anormal de voisinage, et la condamnation solidaire des époux GO. à démolir l'ouvrage et à lui verser 6.000 euros. Les intimés ont conclu à la confirmation, et à titre incident à la condamnation de l'appelante à 20.000 euros pour procédure abusive. La SAM B, assignée, n'a pas comparu et s'en est remise à justice.
Question de droit
La Cour devait résoudre deux questions.
La première porte sur la régularité de l'autorisation de travaux : une assemblée générale peut-elle valablement donner au syndic un mandat spécial d'autoriser des travaux affectant les parties communes, sur le fondement de l'article 15, alinéa 2, de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, et l'autorisation accordée par le syndic en exécution de ce mandat est-elle régulière, notamment au regard du délai de notification de dix jours ?
La seconde concerne la responsabilité pour trouble anormal de voisinage : l'installation d'une pergola par un copropriétaire, qui serait source de préjudice visuel, esthétique, sonore et vénal pour un autre copropriétaire, excède-t-elle les inconvénients normaux du voisinage ?
Solution et dispositif
La Cour écarte les moyens de l'appelante et confirme le jugement en toutes ses dispositions appelées. Elle rejette également la demande reconventionnelle pour procédure abusive.
Sur le premier point, la Cour relève que la résolution n° 9 n'a pas été contestée dans le délai de l'article 19 de la loi, de sorte que l'assemblée est devenue définitive et que ses délibérations sont exécutoires à l'égard de tous. Elle en déduit que le mandat spécial a bien été conféré au syndic, qui a ensuite autorisé les travaux par courrier du 5 novembre 2013. Le retard de notification de cette autorisation à l'ensemble des copropriétaires, au regard du délai de dix jours de l'article 15, alinéa 2, « n'a aucune incidence sur la régularité de cette autorisation » et n'est pas imputable aux époux GO. La Cour retient en outre que la résolution n° 12, qui renvoie l'examen du projet au conseil syndical, ne contredit pas la résolution n° 9, et que l'autorisation fait suite à la réunion du conseil syndical du 8 octobre 2013. Enfin, le moyen tiré de ce que l'ouvrage aurait dû relever de l'ass