PARTIE I

Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus

Syllogisme Juridique (I.A / I.B / II.A / II.B) & Portée Pratique

IMMOBILIER BAUX · CONTRATS CONTRAT INEXECUTION · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — irrecevabilite

Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit

Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 juillet 2016 (n° 16337) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier baux · contrats contrat inexecution · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (irrecevabilite).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (irrecevabilite), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier baux · contrats contrat inexecution · cour-appel-civile.

Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16337

Extrait certifié — Reproduction verbatim

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16337 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par un bail à loyer du 11 mars 2005, l'État de Monaco (Administration des Domaines) a donné à bail à M. r. MA. un appartement de trois pièces principales et une cave, situé dans l'immeuble « X1 » à Monaco, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel initial s'élevait à 18.725 euros. Une caution solidaire a été consentie par son épouse. M. MA. a par ailleurs été autorisé à occuper un emplacement de parking, d'abord le n° 517, puis, à compter du 21 juin 2007, le n° 510, par une autorisation contenant une clause résolutoire analogue à celle du bail.

Après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, l'État a adressé, le 7 juin 2016, une mise en demeure réceptionnée le 16 juin suivant, portant sur une somme de 39.860,94 euros au 30 juin 2016 et se prévalant expressément de la clause résolutoire. Par assignation du 8 juillet 2016, il a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail et de la convention de parking, et d'expulsion.

Par ordonnance de référé du 14 mars 2017, rectifiée le 27 mars 2017, le Président du Tribunal de première instance a constaté la résiliation de plein droit à la date du 1er juillet 2016, accordé à l'occupant un délai de trois mois pour se reloger et ordonné son expulsion. M. MA. a interjeté appel. La Cour d'appel était saisie des moyens tirés de l'absence d'urgence, de la portée de la mise en demeure, du caractère abusif de la mise en œuvre de la clause, de la compensation avec une créance indemnitaire et de la novation alléguée.

Question de droit

La Cour devait déterminer si, dans le cadre d'une demande tendant à l'acquisition d'une clause résolutoire, le juge des référés est tenu de caractériser l'urgence et si la mise en demeure satisfait aux exigences de la clause. Elle devait également apprécier l'incidence d'une erreur sur le numéro de l'emplacement de parking visé, la recevabilité des moyens tirés de la compensation et de la novation, et le caractère éventuellement abusif de la mise en œuvre de la clause.

Solution et dispositif

La Cour confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions. Elle déclare irrecevable la demande relative à la novation et condamne l'appelant aux dépens. Le dispositif est ainsi rédigé :

Extrait certifié — Reproduction verbatim

« Reçoit r. MA. en son appel, Confirme l'ordonnance du 14 mars 2017, rectifiée selon ordonnance du 27 mars 2017 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de r. MA. relative à la novation du contrat de bail, Condamne r. MA. aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur sous sa due affirmation. »

Les motifs peuvent être regroupés autour de quatre points.

1. L'absence d'exigence d'urgence. La Cour affirme que le Président du Tribunal, « auquel les parties ont donné compétence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du preneur, n'est pas soumis aux dispositions légales qui régissent la matière des référés et n'a pas à rechercher s'il y a urgence ». Le fondement de la compétence est donc contractuel : c'est la convention des parties, et non le régime légal du référé, qui habilite le juge.

2. La validité de la mise en demeure. La Cour pose que « l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas subordonnée à la reproduction intégrale de ladite clause dans la lettre de mise en demeure, qui doit la viser et mentionner la volonté du bailleur de s'en prévaloir ». Elle retient que la mise en demeure du 7 juin 2016 satisfait à ces exigences. S'agissant de l'emplacement de parking, la référence à un numéro erroné (517 au lieu de 510) est qualifiée d'erreur matérielle sans conséquence, dès lors que l'occupant savait quel emplacement il occupait et que la dette visée incluait les loyers du parking.

3. La compensation et la responsabilité de l'État. L'appelant invoquait une créance indemnitaire de 75.000

Synthèse Opérationnelle & Grille d’Audit Praticien

Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers

Monaco

1. Articulation des écritures & Moyen de droit

Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Cour d'appel de Monaco (16337) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.

2. Audit contractuel & Sécurisation des actes

Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit MC afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.

3. Charge probatoire & Pièces justificatives

Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.

4. Traçabilité & Production en justice

Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.

Monsieur r. MA., né le 2 novembre 1970 à Monaco, de nationalité monégasque, demeurant « X1 », X1 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre :
L'ÉTAT DE MONACO, (Administration des Domaines, sise 24, rue du Gabian à Monaco), représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par Son excellence Monsieur le Ministre d'État, demeurant en cette qualité au Ministère d'État, sis Palais du Gouvernement, Place de la Visitation à Monaco-Ville ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance rendue par le juge des référés le 14 mars 2017 (R. 3566), rectifiée par décision du 27 mars 2017 ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 29 mars 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000129) ; Vu les conclusions déposées les 30 mai 2017 et 22 juin 2017 par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO ; Vu les conclusions déposées le 13 juin 2017 par Maître Franck MICHEL, avocat-défenseur, au nom de r. MA. ; À l'audience du 27 juin 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par r. MA. à l'encontre d'une ordonnance rendue par le juge des référés le 14 mars 2017, rectifiée par décision du 27 mars 2017. Considérant les faits suivants : Le 11 mars 2005, l'ÉTAT DE MONACO a consenti à r. MA., un bail à loyer, enregistré le 16 mars 2005, portant sur un appartement de trois pièces principales et une cave, situés dans l'immeuble « X1 » X1, pour une durée de trois années à compter du 11 mars 2005, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, à défaut de congé donné par l'une ou l'autre des parties, trois mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant du loyer annuel a été initialement fixé à la somme de 18.725 euros, payable par trimestres anticipés les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, le bail prévoyant sa révision annuelle en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Selon acte sous seing privé du même jour, v. LE. épouse MA. s'est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges dus par son mari à l'ÉTAT DE MONACO. Par ailleurs, r. MA. a été autorisé par l'ÉTAT DE MONACO à occuper l'emplacement de parking n° 517, situé au sein de l'immeuble, pour une durée d'une année à compter du 11 mars 2005, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, moyennant le paiement mensuel de 72 euros, outre les charges, payable trimestriellement et d'avance, révisable le 1er de chaque année en fonction du prix fixé par le Service des Parkings Publics. Le 7 juin 2016, l'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure les époux MA. d'avoir à lui régler dans le délai de 15 jours, la somme de 39.860,94 euros, représentant le montant des loyers échus impayés au 30 juin 2016, se prévalant expressément, à défaut de règlement, des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail. Le 8 juillet 2016, l'ÉTAT DE MONACO a fait délivrer une assignation en référé à r. MA. aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail en date du 11 mars 2005 et de la convention d'occupation du parking, et de voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef. Rémy MA. s'est opposé aux demandes de l'ÉTAT DE MONACO, invoquant l'existence de contestations sérieuses. Suivant ordonnance de référé du 14 mars 2017, et ordonnance rectificative du 27 mars 2017, le Président du Tribunal de première instance a :
constaté la résiliation de plein droit à la date du 1er juillet 2016, par le jeu de la clause résolutoire rappelée par la mise en demeure adressée le 7 juin 2016 et réceptionnée le 16 juin 2016 par r. MA., du bail à loyer portant le n° 97772, conclu le 11 mars 2005 entre l'ÉTAT DE MONACO (Administration des Domaines) et r. MA., portant sur l'appartement situé dans l'immeuble « X1 » X1 à Monaco, numéro B03 (lot 735) et une cave n° 533) et de l'engagement de location conclu entre ces mêmes parties concernant l'emplacement de parking n° 517),
accordé à r. MA. un délai de trois mois à compter de la présente ordonnance pour pourvoir à son relogement,
ordonné en conséquence, à défaut pour r. MA. d'avoir volontairement libéré l'appartement, la cave et l'emplacement de parking ci-dessus désignés, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de trois mois à compter de la décision, son expulsion immédiate de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier. Pour statuer ainsi le Président du Tribunal de première instance a retenu que :
la compétence du juge des référés résulte des dispositions du bail et du contrat de location de l'emplacement de parking, et non de l'article 414 du Code de procédure civile,
la mise en demeure du 7 juin 2016, adressée à r. MA., qu'il a reçue le 16 juin suivant, d'avoir à payer la somme de 39.860,94 euros visait la clause résolutoire insérée au bail et mentionnait la volonté du bailleur de s'en prévaloir,
aucun règlement n'est intervenu dans le délai de 15 jours expirant le 1er juillet 2016,
les règlements effectués par r. MA. auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à compter du 15 juillet 2016 et jusqu'au mois de décembre 2016, sont sans conséquence sur la mise en jeu de la clause résolutoire, la décision de suspendre unilatéralement les loyers devant être judiciairement autorisée,
la procédure prévue à l'article 746 du Code de procédure civile permettant à la consignation d'être valable et libératoire n'a pas été respectée,
les conditions de la compensation ne sont pas réunies, la créance dont r. MA. se prévaut à l'égard de l'ÉTAT DE MONACO n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible,
la preuve de la mauvaise foi de l'ÉTAT DE MONACO dans la mise en œuvre de la clause résolutoire n'est pas rapportée,
les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 1er juillet 2016. r. MA. a interjeté appel de l'ordonnance. Dans l'assignation qu'il a fait délivrer le 29 mars 2017 et par conclusions ultérieures en date du 13 juin 2017, r. MA. demande à la Cour de :
réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,
débouter l'ÉTAT DE MONACO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
condamner l'ÉTAT DE MONACO, aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Franck MICHEL, avocat défenseur. Il fait valoir pour l'essentiel que :
la mise en demeure ne visait pas la clause résolutoire insérée à l'engagement de location de parking,
l'ÉTAT DE MONACO a sollicité son expulsion d'un emplacement de parking qui ne le concerne pas,
l'occupation de l'emplacement du parking ne constitue pas l'accessoire du bail à loyer,
le courrier de mise en demeure a fait l'objet d'une réponse circonstanciée en date du 30 juin 2016,
l'ÉTAT DE MONACO était informé depuis le 19 février 2016 du préjudice subi de son fait, le privant de ressources en méconnaissance du droit en vigueur, le plaçant dans l'impossibilité d'honorer le montant du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2014 et de la volonté des époux MA. à voir indemniser ce préjudice qu'ils estimaient à la somme de 70.000 euros,
il a procédé à la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et Consignations dès le mois de juillet 2016, et au paiement du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2017,
la mise en œuvre de la clause résolutoire est abusive,
elle l'est d'autant plus, que les époux MA. ont tenu leur engagement pris par courrier du 27 mars 2014, que l'ÉTAT DE MONACO a été tenu étroitement informé de l'évolution de la situation de Monsieur MA., que l'administration a été taisante pendant plus de treize mois, qu'ils n'ont pas eu connaissance du courrier de mise en demeure du 14 mars 2016 et que l'ÉTAT DE MONACO aurait dû s'inquiéter de l'absence de réponse à ce courrier,
par courrier du 30 juin 2016, ils ont pris l'engagement de consigner l'équivalent monétaire des sommes venant à échéance au titre des loyers et acomptes sur charges, permettant de garantir les intérêts de l'ÉTAT, sans qu'il puisse leur être reproché de se faire justice à eux-mêmes,
il est justifié que ce courrier n'a pu être expédié avant le 7 juillet 2016,
l'urgence invoquée par l'ÉTAT DE MONACO n'est pas caractérisée,
la créance de l'ÉTAT est contestable au regard de sa propre créance qu'il évalue à la somme de 70.000 euros et qui ont vocation à se compenser,
l'ÉTAT DE MONACO a commis une faute à l'origine de son préjudice en ne respectant pas la priorité d'emploi réservée aux monégasques, ce qui a été constaté par le Haut-Commissariat à la Protection des Droits, des Libertés et à la Médiation,
il a attrait l'ÉTAT DE MONACO devant le Tribunal de première instance aux fins de compensation et il existe un lien de connexité entre les deux procédures, dès lors que l'ÉTAT DE MONACO se trouve directement à l'origine de la situation de cessation provisoire du paiement des loyers,
la bienveillance dont l'ÉTAT DE MONACO se prévaut est contredite par les éléments de la cause,
la décision de suspendre l'Aide Nationale au Logement est manifestement illégale,
la proposition de relogement faite par l'ÉTAT DE MONACO n'est pas sérieuse, au regard de la composition de la famille et de l'évolution favorable de sa situation professionnelle et financière lui permettant de régler le montant des loyers, ce dont il justifie,
l'ÉTAT DE MONACO a continué à délivrer des factures et quittances de loyers postérieurement à la délivrance de l'assignation en référé expulsion, emportant novation, la mise en œuvre de la clause résolutoire devant être considérée comme caduque. En réponse l'ÉTAT DE MONACO, par conclusions du 30 mai 2017 et conclusions récapitulatives déposées le 22 juin 2017, demande à la Cour de :
débouter r. MA. de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
dire et juger que la demande de r. MA. relative à la prétendue novation du contrat de bail est une demande nouvelle en cause d'appel et par voie de conséquence la déclarer irrecevable,
confirmer l'ordonnance de référé du 14 mars 2017, rectifiée le 27 mars 2017,
constater que r. MA. est aujourd'hui occupant sans droit ni titre de l'appartement portant le n° B03 (lot 735), situé dans l'immeuble « X1 », X1 à Monaco, ainsi que de la cave portant le n° 533 (lot 533) et du parking n° 510 (lot 510),
ordonner l'expulsion de r. MA. ainsi que de tous occupants de son chef, de corps et de biens, de l'appartement portant le n° B03 (lot 735), situé dans l'immeuble « X1 », X1 à Monaco, ainsi que de la cave portant le n° 533 (lot 533) et du parking n° 510 (lot 510),
condamner r. MA. aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat défenseur sous sa due affirmation. Au soutien de ses demandes, il fait essentiellement valoir que :
r. MA. a cessé de procéder au règlement des sommes dues au titre des loyers et charges à compter du mois de juin 2014, de sorte que sa dette locative s'élevait au 8 juillet 2016, à la somme de 47.018,04 euros,
plusieurs mises en demeure lui ont été adressées, mais elles sont restées infructueuses,
c'est dans ces conditions que sont intervenues la mise en demeure du 7 juin 2016 visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l'assignation en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail,
la commune intention des parties était de considérer que l'occupation de l'emplacement du parking était un accessoire au bail, quel que soit son numéro,
dans la lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire, l'autorisation d'occupation d'emplacement de parking est clairement mentionnée,
la réponse à la mise en demeure visant la clause résolutoire n'a été postée que le 7 juillet 2016 et distribuée le 8 juillet suivant, alors que les procédures judiciaires étaient entamées,
r. MA. n'a jamais contesté la réalité de sa dette locative,
la procédure qu'il a initiée contre l'ÉTAT DE MONACO ne concerne pas la dette locative, mais un litige d'ordre strictement personnel relatif à un prétendu non-respect de la priorité d'emploi réservée aux monégasques,
r. MA. n'a jamais fait état d'un manquement de l'ÉTAT concernant le bail à loyer,
r. MA. a eu connaissance du courrier en date du 14 mars 2016, qu'il lui a également été adressé en lettre simple, alors qu'il n'a pas pris la peine d'aller retirer l'envoi adressé en recommandé,
d'autres mises en demeure lui avaient été adressées dès le 13 novembre 2013,
la mise en demeure visant la clause résolutoire a été réceptionnée par lui le 16 juin 2016,
aucun grief ne peut être formulé à l'encontre de l'ÉTAT DE MONACO tenant au défaut de réponse au courrier de r. MA. du 8 janvier 2015, mais procède au contraire de la volonté d'attendre qu'il ait retrouvé une activité avant d'envisager avec lui les modalités de remboursement de la dette locative,
r. MA. a retrouvé un emploi le 22 février 2016, mais n'a pas contacté les services compétents pour la mise en place d'un échéancier de paiement et n'a pas repris le paiement des loyers en cours, malgré les revenus qu'il percevait,
r. MA. prétend qu'il n'a eu aucune ressource pendant deux ans, alors qu'il a effectué des missions de prestations intellectuelles lui procurant des ressources non négligeables,
la consignation auprès de la Trésorerie Générale des Finances est intervenue à compter du 15 juillet 2016, soit après la délivrance de l'assignation, et ne revêt pas un caractère libératoire en application des dispositions de l'article 746 du Code de procédure civile,
le règlement d'une indemnité d'occupation et de l'acompte sur charge du mois en cours, depuis février 2017, ne respecte pas les dispositions contractuelles qui prévoient un paiement des sommes dues par trimestre anticipé,
la mauvaise foi qui lui est reprochée n'est pas démontrée,
il a au contraire fait preuve d'une particulière bienveillance en attendant qu'il ait retrouvé un emploi pour organiser une rencontre le 19 février 2016 et parvenir à la recherche d'une solution,
l'Aide Nationale au Logement (ANL) ne peut être maintenue lorsque le locataire cesse de procéder au paiement du loyer,
la solution de relogement qui lui a été proposée pour un loyer moindre tenait compte de ses difficultés financières ne lui permettant plus de régler le loyer initial,
l'ÉTAT DE MONACO n'agit pas sur le fondement des articles 414 et suivants du Code de procédure civile, mais en application de la clause résolutoire figurant au bail, de sorte que l'urgence n'est pas requise,
la novation invoquée pour la première fois devant la Cour d'appel constitue une demande nouvelle et doit être déclarée irrecevable,
les factures adressées par l'ÉTAT DE MONACO comportent la mention « Indemnité d'occupation ». Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel interjeté dans les formes et délais prescrits est recevable ; Attendu que le bail à loyer signé entre les parties le 11 mars 2005 contient une clause résolutoire ainsi rédigée :
« il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charge à son échéance, ou en cas de violation de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de donner congé, ni de demander cette résiliation en justice, QUINZE jours après mise en demeure de payer ou d'exécuter faite par lettre recommandée avec avis de réception et demeurée totalement ou partiellement infructueuse,
en ce cas, le preneur devra vider les lieux sans aucun délai et les restituer au BAILLEUR libres et vacants, et faute par celui-ci de ce faire, l'expulsion pourra être prononcée par simple ordonnance rendue en référé par le Président du Tribunal, laquelle sera exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel et ce sans préjudice des droits du BAILLEUR pour loyers dus, dommages, intérêts et frais,
toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai de QUINZE jours ci-dessus fixé demeurera sans effet » ; Que l'autorisation d'occupation de l'emplacement de parking n° 517, puis l'autorisation accordée le 21 juin 2007 autorisant l'occupation de l'emplacement n° 510, en remplacement du précédent, contiennent toutes deux une clause résolutoire analogue ; Que faisant suite à plusieurs mises en demeure d'avoir à payer le montant des loyers et acomptes sur charges, l'ÉTAT DE MONACO, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 7 juin 2016, a mis en demeure les époux MA. d'avoir à régler la somme de 39.860,94 euros restant due à ce titre au 30 juin 2016 ; Que cette mise en demeure, réceptionnée le 16 juin 2016, vise le bail et la clause résolutoire qu'il contient, ainsi que l'autorisation d'occupation de l'emplacement de parking n° 517, et manifeste expressément la volonté du bailleur de se prévaloir de ladite clause ; Qu'aucun règlement n'est intervenu dans le délai de 15 jours de la mise en demeure ; Que c'est dans ces circonstances, que le Président du Tribunal statuant en référé, saisi à la requête de l'ÉTAT DE MONACO, selon assignation délivrée le 8 juillet 2016 à r. MA., a constaté la résiliation de plein droit du bail en date du 11 mars 2005 et de la convention d'occupation du parking, et a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef ; Attendu que r. MA. fait grief au premier juge d'avoir fait droit aux demandes de l'ÉTAT DE MONACO, que l'urgence ne justifiait pas, alors que la mise en demeure ne vise pas le parking qu'il a été autorisé à occuper, que la clause résolutoire a été mise en œuvre de façon abusive, et qu'en outre elle doit être considérée comme caduque dès lors que des quittances de loyers lui sont délivrés par l'ÉTAT DE MONACO ; Mais attendu que le Président du Tribunal statuant en référé, auquel les parties ont donné compétence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du preneur, n'est pas soumis aux dispositions légales qui régissent la matière des référés et n'a pas à rechercher s'il y a urgence ; Attendu que par ailleurs, l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas subordonnée à la reproduction intégrale de ladite clause dans la lettre de mise en demeure, qui doit la viser et mentionner la volonté du bailleur de s'en prévaloir ; Que tel est le cas en l'espèce de la mise en demeure du 7 juin 2016 ; Qu'il importe peu dès lors que celle-ci ne reproduise que la clause résolutoire contenue au bail, à l'exclusion de celle figurant dans l'autorisation d'occupation d'emplacement de parking, alors qu'il n'est pas contesté par r. MA. que la dette locative qu'elle mentionne comprend les loyers impayés de l'appartement et ceux de l'emplacement de parking ; Que le numéro d'emplacement de parking visé dans la lettre de mise en demeure procède nécessairement d'une erreur matérielle, dont r. MA. s'est sans difficulté convaincu, bénéficiant d'une autorisation d'occupation de l'emplacement numéro 510 depuis le 21 juin 2007, en remplacement de l'emplacement n° 517, de sorte que cette erreur ne peut être d'aucune conséquence ; Attendu d'autre part, que r. MA. ne conteste pas le montant de la dette locative autrement qu'en invoquant l'existence de sa propre créance à l'égard de l'ÉTAT DE MONACO ; Que cette créance qu'il évalue à la somme de 75.000 euros viendrait compenser le préjudice par lui subi, résultant des agissements fautifs de l'ÉTAT DE MONACO qui, en méconnaissant la règle de la priorité d'emploi réservé aux monégasques, l'a privé de revenus l'empêchant de procéder au règlement des sommes dues au titre des loyers et charges ; Mais attendu que la faute et le préjudice allégués ne sont pas établis ; Qu'il n'appartient pas à la juridiction de céans, saisie d'une demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, de se prononcer sur une éventuelle responsabilité de l'ÉTAT ouvrant droit à réparation pour manquement à des obligations étrangères au bail, relevant de la seule compétence du Tribunal de première instance, saisi à cette fin par r. MA., l'instance étant toujours en cours ; Attendu que la faute de l'ÉTAT DE MONACO dans l'exécution de ses obligations résultant du bail n'est pas davantage établie ; Que cette faute ne résulte pas d'une mise en œuvre abusive de la clause résolutoire alors que :
des incidents de paiements du loyer et des charges se sont produits tout au long de l'exécution du contrat, donnant lieu à plusieurs mises en demeures d'avoir à payer,
la mise en demeure visant la clause résolutoire est intervenue deux années après que r. MA. a cessé tout paiement, sans que puisse être reprochée une quelconque négligence à l'ÉTAT DE MONACO, qui a au contraire tenu compte des difficultés financières qu'il rencontrait,
il a retrouvé un emploi à compter du mois de février 2016, mais s'est abstenu de procéder au règlement des loyers à échoir à compter de cette date, et de proposer un échéancier pour apurer sa dette,
il n'a pas contesté dans le délai de 15 jours qui lui était imparti, la mise en demeure visant la clause résolutoire, sans qu'il puisse justifier d'un obstacle insurmontable au respect de ce délai,
la consignation, à compter du 15 juillet 2016, des sommes qu'il devait, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, est tardive et n'est ni régulière ni libératoire. Que la faute de l'ÉTAT DE MONACO ne résulte ni de la proposition de relogement faite à l'occasion de l'instance, à laquelle il n'était pas tenu, ni de la suspension, en octobre 2016, du versement de l'Aide Nationale au Logement, dès lors que s'agissant d'une aide destinée à alléger les charges pécuniaires en matière de location, elle ne peut être maintenue si le locataire cesse de procéder au règlement de son loyer, alors qu'en l'espèce le versement s'est poursuivi pendant de nombreux mois, malgré le défaut de paiement des loyers ; Attendu qu'enfin, r. MA. invoque l'intervention d'une convention novatoire, qu'il déduit de l'envoi par l'ÉTAT DE MONACO de quittance de loyers postérieurement à la mise en demeure visant la clause résolutoire, rendant celle-ci caduque ; Que la prétention de r. MA. a pour objet de faire reconnaître qu'une obligation nouvelle s'est substituée à l'obligation ancienne ; Que contrairement à ce qu'il prétend, il ne s'agit pas d'un moyen nouveau, mais d'une demande nouvelle ; Que cette nouvelle demande ne remplit pas les conditions imposées par l'article 431 du Code de procédure civile, pour qu'elle puisse être déclarée recevable ; Attendu que dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er juillet 2016 et qu'il a fait droit à l'intégralité des demandes de l'ÉTAT DE MONACO, accordant un délai de trois mois à r. MA. pour qu'il puisse reloger sa famille ; Que l'ordonnance du 14 mars 2017, rectifiée selon ordonnance du 27 mars 2017 sera confirmée en toutes ses dispositions ; Que r. MA. succombant en son appel sera condamné aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit r. MA. en son appel, Confirme l'ordonnance du 14 mars 2017, rectifiée selon ordonnance du 27 mars 2017 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de r. MA. relative à la novation du contrat de bail, Condamne r. MA. aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Monsieur Éric SENNA, Conseiller faisant fonction de Président, Madame v. ZAND, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2017, par Monsieur Eric SENNA, Conseiller faisant fonction de Président, assisté de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Jacques DORÉMIEUX, Procureur Général.

Cour d'appel, 29 septembre 2017, Monsieur r. MA. c/ L'État de Monaco

Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)

Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16337

Faits et procédure

Question de droit

Solution et dispositif

Synthèse Opérationnelle & Grille d’Audit Praticien

Cour d'appel de Monaco

Sources citées

Législation (4)

Jurisprudence (1)