Baux d'habitation - Clause résolutoire - Défaut de paiement du loyer - Force majeure légitimement invoquée par le preneur (non) Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. C'est en vain que le locataire invoque la force majeure résultant d'un accident dont il a été victime. En effet, outre que le locataire n'en a pas informé le bailleur, il ne démontre pas que cet accident aurait présenté les caractères d'un cas fortuit ou de la force majeure l'empêchant de gérer l'ensemble de ses affaires et le privant de toute possibilité de procéder au règlement des loyers. COUR D'APPEL ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2018 En la cause de :

• Monsieur a VI., né le 10 octobre 1968 à KIVIOLI (Estonie), de nationalité estonienne, domicilié et demeurant X1à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Thomas BREZZO, avocat-stagiaire en cette même Cour ; APPELANT, d'une part, contre :
• La Société Anonyme Monégasque dénommée B, au capital de 150.000,00 euros, dont le siège social est sis X2 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son Administrateur Délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège de la société ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés le 14 mars 2018 (R. 3652) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 29 mars 2018 (enrôlé sous le numéro 2018/000116) ; Vu les conclusions déposées le 10 juillet 2018 par Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom de la Société Anonyme Monégasque dénommée B ; Vu les conclusions déposées le 24 septembre 2018 par Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur a VI.; À l'audience du 16 octobre 2018, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur a VI. à l'encontre d'une ordonnance de référé du 14 mars 2018. Considérant les faits suivants : Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2016 la SAM B a consenti à a VI. le bail d'un appartement de 3 pièces principales situé à Monaco, dans l'immeuble « X1 » - X1 ainsi qu'une cave portant le n° 2D située dans l'immeuble le « X2 » - X2 à Monaco et deux parkings portant les n° 27 et 28 situés aux 2ème et 3ème sous-sol de l'immeuble « X3 » - X3 à Monaco et ce à usage mixte. Ce bail était consenti pour une durée de deux années et un mois à compter du 1er décembre 2016 pour se terminer le 31 décembre 2018 et se trouvait renouvelable par tacite reconduction par période d'un an sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties avec un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception et un loyer mensuel fixé ainsi :
• à compter du 15 janvier 2017 et jusqu'au 31 décembre 2017, 3.700 euros outre une provision mensuelle sur charges locatives s'élevant à 170 euros,
• à compter du 1er janvier 2018 et jusqu'au 31 décembre 2018, 4.700 euros outre une provision mensuelle sur charges locatives s'élevant à 190 euros, ce loyer étant payable par trimestre anticipé au plus tard le 5 du mois de l'échéance et au domicile du bailleur. Une clause conventionnelle dite résolutoire se trouve par ailleurs mentionnée dans le contrat de bail prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut par le preneur d'exécuter une seule de ses charges et conditions, 8 jours après une mise en demeure signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou un commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause . Aux termes d'un exploit délivré le 7 août 2017 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, la SAM B a fait commandement à a VI. de s'acquitter sous huitaine de la somme de 11.610 euros représentant les loyers et charges afférents à l'appartement sis au 4ème étage de l'immeuble « X1 », demeurés impayés au cours de la période du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2017. La SAM B se prévalant du caractère infructueux de ce commandement de payer a fait assigner le 22 septembre 2017 a VI. devant le juge des référés pour voir constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 août 2017 et ordonner en conséquence son expulsion sans délai, le cas échéant avec le concours de la force publique, sous astreinte non comminatoire de 150 euros par jour de retard. Dans le cadre de l'instance en référé, a VI. s'opposait à la demande de résiliation judiciaire et d'expulsion subséquente en exposant avoir été victime d'un accident le 16 mai 2017, ce cas fortuit lui ayant interdit de remplir ses obligations locatives entre les mois de mai et septembre 2017. Il précisait avoir par la suite tenté de régulariser sa situation locative en payant les arriérés de loyer dès qu'il avait été avisé de la procédure diligentée par son bailleur. Suivant ordonnance en date du 14 mars 2018, le président du Tribunal de première instance a :
• constaté la résiliation de plein droit à la date du 16 août 2017 par le jeu de la clause résolutoire rappelée par le commandement de payer du 7 août 2017 du bail conclu le 4 novembre 2016 entre les parties et portant sur les biens immobiliers suivants : un appartement situé au 4ème étage du bloc C de l'immeuble « X1 » X1à Monaco, la cave portant le n° 2D située dans l'immeuble le « X2 » - X2à Monaco, 2 parkings portant les numéros 26 et 28 situés respectivement au 3ème et 2ème sous-sol de l'immeuble « X3 » - X3 à Monaco,
• ordonné, en conséquence, l'expulsion d a VI. et de tous occupants de son chef des locaux ci-dessus désignés, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier, à défaut pour celui-ci de les avoir volontairement libérés dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance,
• débouté la SAM B du surplus de ses prétentions,
• condamné a VI. aux dépens. Au soutien de cette décision, le Premier juge a en substance relevé que le locataire ne justifiait pas avoir avisé son bailleur de son absence prolongée de son domicile en lui indiquant où il pourrait être contacté, et ce, alors que son état de santé lui permettait tout à fait d'accomplir de telles démarches et ne l'avait pas privé de ses facultés de gestion de l'ensemble de ses affaires et de ses biens, en sorte qu'il pouvait tout à fait s'acquitter des loyers dus. Suivant exploit en date du 29 mars 2018, Monsieur a VI. a relevé appel de l'ordonnance de référé du 14 mars 2018 dont il a sollicité la réformation en toutes ses dispositions tout en demandant à la Cour de :
• constater que les conditions de la clause résolutoire stipulée à l'article 6 du contrat de bail conclu le 4 novembre 2016 ne sont pas réunies,
• constater qu'il a toujours exécuté de bonne foi l'ensemble des obligations contractuelles souscrites auprès de la société bailleresse,
• constater la mauvaise foi de la SAM B,
• constater qu'il se trouvait, entre les mois de juin et septembre 2017, dans l'impossibilité absolue de faire face à ses obligations en raison de la survenance d'un événement imprévisible et irrésistible extérieur à sa volonté présentant les caractéristiques d'un cas fortuit ou d'un événement de force majeure,
• dire et juger qu'il n'est pas responsable de l'inexécution fautive du contrat de bail du 4 novembre 2016,
• condamner la société B aux entiers dépens de l'instance. L'appelant, a VI. fait valoir au soutien de cet appel que :
• le 16 mai 2017 alors qu'il se trouvait dans la rue à Monaco il était victime d'une très mauvaise chute sur la tête à la suite de laquelle un traumatisme crânien important avait été diagnostiqué et une période de repos prescrite en Estonie où il se trouvait pour affaires,
• il était resté en soins jusqu'au mois de septembre 2017 date à laquelle il rejoignait la Principauté de Monaco et découvrait la procédure initiée à son encontre par le propriétaire,
• dès le mois de novembre 2017, il procédait au règlement du loyer et des charges des troisième et quatrième trimestres 2017,
• les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies puisqu'il est nécessaire pour que le bail soit résilié qu'une lettre recommandée avec accusé de réception ou un commandement de payer soit délivré au preneur, réception faisant courir le délai de 8 jours permettant de régulariser la situation locative,
• il était alors absent de son domicile et même si l'huissier de justice a satisfait aux prescriptions de l'article 148 du Code de procédure civile en déposant l'acte en Mairie et en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception, le délai de 8 jours n'a pas commencé à courir puisqu'il n'a reçu ni le commandement de payer, ni la lettre recommandée, ni même l'assignation introductive d'instance en référé,
• il a par ailleurs toujours exécuté de bonne foi le contrat de bail à l'exception de la période durant laquelle il s'est trouvé en soins en Estonie à l'issue de laquelle il a encore fait preuve de sa bonne volonté et de sa loyauté en régularisant sa situation locative.
• la bailleresse fait quant à elle preuve de mauvaise foi en sollicitant la résiliation du contrat de bail au 15 août 2017 alors qu'elle a parfaitement accepté le paiement postérieur du loyer notamment des charges du 4ème trimestre 2017,
• en raison de l'accident dont il a été victime le 16 mai 2017, il a été privé de ses facultés à gérer l'ensemble de ses affaires, de telles circonstances caractérisant un cas fortuit ou de force majeure l'exonérant de toute responsabilité dans ses manquements envers le propriétaire,
• il s'est donc trouvé dans l'impossibilité absolue et temporaire de faire face à ses obligations, ce qui fait obstacle à la résiliation du contrat de bail. La SAM B, intimée, entend voir confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 14 mars 2018 et voir débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et condamner ce dernier à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. La bailleresse fait valoir en substance qu'elle aurait pu se contenter d'envoyer une lettre de mise en demeure comme celle du 12 juillet 2017 en la forme recommandée et qu'elle a tout de même fait signifier un commandement de payer ultérieur à la date du 7 août 2017 pour se prévaloir de la clause résolutoire du bail. Elle soutient que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies dans la mesure où les dispositions de l'article 148 du Code de procédure civile ont été respectées et que le dépôt en Mairie a bien été suivi de l'avis par lettre recommandée adressée par huissier de justice instrumentaire, la Cour d'appel de Monaco ayant déjà affirmé que la justification de la réception de l'acte n'apparaissait pas requise par la loi. Elle précise que sa bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ne saurait être remise en cause et n'est pas démontrée en l'espèce alors même que son locataire devait s'acquitter de son loyer le 5 juillet 2017 au plus tard et que sa chute ne pouvait s'analyser juridiquement comme un cas de force majeure. Elle estime en effet que la mauvaise foi de son preneur résulte de ses retards de paiements précédents puisque dès le 30 janvier 2017 elle avait été contrainte d'envoyer une lettre recommandée de mise en demeure pour procéder au règlement du loyer, alors même que Monsieur a VI. n'avait pas à cette époque de problèmes de santé pour se dispenser de satisfaire à ses obligations contractuelles. La SAM B ajoute que l'appelant n'a pas davantage procédé au règlement des indemnités d'occupation qu'il lui doit pour la période du 1er janvier à ce jour malgré 2 lettres de mise en demeure adressées par la voie recommandée les 7 février et 21 mars 2018. Elle en déduit que sa mauvaise foi est manifestement et largement caractérisée et que l'ordonnance déférée devra être confirmée en toutes ses dispositions. L'intimée estime que Monsieur a VI. a fait preuve de mauvaise foi et d'une attitude dilatoire en interjetant appel de l'ordonnance entreprise, l'ayant contrainte à faire assurer sa défense en justice en sorte qu'il devra être condamné à lui payer de légitimes dommages-intérêts qu'elle chiffre à 5.000 euros pour appel abusif et dilatoire. Le 24 septembre 2018, le conseil de l'appelant a VI. déposait des conclusions aux termes desquelles il indiquait se trouver sans pièces ni moyens aux intérêts de celui-ci. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel a été interjeté dans les conditions de forme et de délai prescrites par le Code de procédure civile et sera déclaré recevable ; Attendu que la présente juridiction, émanation du juge des référés, ne peut dans le cadre de la contestation de la résiliation d'un bail sur le fondement de la mise en œuvre d'une clause résolutoire conventionnelle, que vérifier si la loi des parties a été respectée en s'assurant que cette clause a régulièrement acquis ses effets et n'a pas été invoquée de mauvaise foi par le cocontractant bailleur ; Attendu que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail liant les parties est dénuée d'équivoque en ce qu'elle permettait au bailleur d'adresser en cas de défaillance locative à son preneur une simple mise en demeure d'exécution signifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou un simple commandement de payer comportant déclaration de l'intention d'user du bénéfice de la clause à l'issue d'un délai de 8 jours, passé lequel le bail était résilié de plein droit sans aucune autre formalité judiciaire s'il n'était pas satisfait à la demande d'exécution locative ; Que force est de constater qu'en l'espèce, en l'état du défaut de règlement des loyers du 3ème trimestre 2017 à l'échéance contractuelle du 5 juillet 2017, la SAM B a délivré à a VI. le 12 juillet 2017, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à s'acquitter de la somme de 13.932 euros, en ce compris les pénalités de 20 %, suivie le 7 août 2017 d'un commandement de payer reprenant intégralement la teneur de la clause résolutoire conventionnelle et faisant état de la volonté du bailleur de s'en prévaloir et ce, conformément aux prescriptions conventionnelles du bail ; Attendu qu'il est non moins constant que dans ce délai imparti au preneur pour régulariser sa situation locative d'une durée de 8 jours, aucun règlement n'est intervenu ; Attendu sur la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire qu'il résulte des pièces produites que le commandement de payer destiné à a VI. n'a pas été délivré à sa personne, absent de son domicile, l'huissier de justice s'étant conformé aux prescriptions de l'article 148 du Code de procédure civile en déposant l'acte en Mairie et en doublant ce dépôt de l'envoi d'un courrier à Monsieur a VI. en la forme recommandée avec accusé de réception pour l'en aviser ; Qu'il n'est pas contesté que Monsieur a VI. n'a pas reçu le commandement de payer susvisé ; Mais attendu que la justification de la réception de l'acte n'apparaît pas requise par la loi et qu'il ne saurait être ajouté au formalisme prévu par les dispositions de l'article 148 du Code de procédure civile dès lors que le dépôt en Mairie a bien été suivi de l'avis par lettre recommandée adressée par l'huissier de justice instrumentaire ; Attendu par ailleurs que le Premier juge a légitimement constaté qu a VI. ne démontrait pas avoir avisé, directement ou indirectement, son bailleur de son absence prolongée de son domicile, ni des éventuelles raisons pour lesquelles il aurait été incapable de gérer ses affaires, et ce, alors même que le certificat dressé le 22 juin 2017 par le Docteur TA. affirme le contraire ; Attendu qu'en cause d'appel la preuve n'est pas davantage rapportée que l'accident dont Monsieur a VI. a été victime au mois de mai 2017 à Monaco aurait présenté les caractères d'un cas fortuit ou de la force majeure l'empêchant de gérer l'ensemble de ses affaires et le privant de toute possibilité de procéder au règlement des loyers dus ; Que pour apprécier la bonne foi de ce preneur, force est encore de se référer au précédent retard de paiement locatif auquel le bailleur avait déjà dû faire face au mois de janvier 2017, la société B ayant été dans l'obligation d'adresser une lettre recommandée de mise en demeure le 30 janvier 2017 à Monsieur a VI. alors même que l'état de santé de l'appelant ne posait alors aucune difficulté particulière ; Attendu en conséquence que la décision du juge des référés ayant constaté la résiliation de plein droit à la date du 16 août 2017 du bail conclu entre les parties et ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux désignés ci-dessus, à défaut pour ce dernier de les avoir volontairement libérés dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, devra dès lors être confirmée en toutes ses dispositions et l'appelant débouté des fins de l'ensemble de ses demandes ; Attendu sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour appel abusif, que la preuve d'une faute, d'une intention de nuire ou d'une erreur équipollente au dol qu'aurait pu commettre a VI. en exerçant son droit de recours n'apparaît pas rapportée en l'espèce, en sorte que la société B sera déboutée des fins de sa demande d'indemnisation de ce chef ; Attendu que l'ordonnance de référé du 14 mars 2018 sera confirmée en toutes ses dispositions, en ce compris la condamnation aux dépens de première instance mis à la charge du preneur ; Attendu que l'appelant a VI. sera également condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel de Monsieur a VI. Au fond le déclare infondé et confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 14 mars 2018 par le juge des référés, Condamne Monsieur a VI. aux entiers dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 20 NOVEMBRE 2018, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.