Baux commerciaux - Clause limitant la cession du droit au bail - Demande d'annulation - Prescription (oui) - Résiliation du bail (oui) La demande d'annulation de la clause limitant la cession du droit au bail est irrecevable. Il résulte de l'application combinée de l'article 11 de la loi n° 1.401 du 5 décembre 2013 et de l'article 2041 alinéa 2 du Code civil que le point de départ de la prescription quinquennale est le jour de l'entrée en vigueur de la loi n° 1.401, soit le 5 décembre 2013. La demande formée le 8 mai 2019 se heurte donc à la prescription. Le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement du loyer. COUR D'APPEL ARRÊT DU 11 MAI 2021 En la cause de :

• La société A, société à responsabilité limitée au capital de 135.000 euros, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le numéro XX, dont le siège social est sis X1 98000 Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : 1/Monsieur c. B., né le 22 avril 1951 à Trofarello (Italie), de nationalité italienne, demeurant à Moncalieri (Italie), X2 ; 2/Madame p. BO. épouse B., née le 27 août 1954 à Piacenza (Italie), de nationalité italienne, demeurant à Moncalieri (Italie), X2 ; Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 24 octobre 2019 (R. 520) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 23 décembre 2019 (enrôlé sous le numéro 2020/000074) ; Vu l'arrêt avant dire droit en date du 29 septembre 2020 ; Vu les conclusions déposées les 27 novembre 2020 et 22 février 2021 par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de Monsieur c. B. et de Madame p. BO. épouse B.; Vu les conclusions déposées le 12 janvier 2021 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL A ; À l'audience du 2 mars 2021, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SARL A à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 24 octobre 2019. Considérant les faits suivants : Suivant contrat conclu à Monaco le 1er juin 2012, c. B. et m. p. BO. épouse B. ont donné à bail à la SARL A un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis X3, outre une cave en sous-sol de cet immeuble, les lieux étant loués à usage commercial en tant que dépôt pour pressing. Ce bail a été consenti pour une durée de trois-six-neuf années entières et consécutives commençant à compter du 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021, avec un loyer annuel de 55.080 euros, outre une provision sur charge de 360 euros payables par trimestres anticipés. Faisant état de la persistance d'échéances impayées malgré la délivrance d'un commandement de payer, les époux B. ont fait assigner la SARL A devant le Tribunal de première instance par acte d'huissier de justice du 23 juillet 2018, aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement des loyers dus. Par jugement du 24 octobre 2019 le Tribunal de première instance a :
• déclaré sans objet l'exception d'irrecevabilité soutenue par la SARL A,
• condamné la SARL A à payer à c. B. et m. p. BO. la somme de 75.753,30 euros, augmentée des intérêts au taux légal sur un montant de 45.451,98 euros à compter du 12 juillet 2018 et sur la totalité à compter du 3 avril 2019,
• débouté c. B. et m. p. BO. de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
• déclaré sans objet les demandes de constat présentées par c. B. et m. p. BO.
• condamné la SARL A aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
• ordonné que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable. Pour statuer ainsi les premiers juges ont retenu que la question de la validité de la clause relative à la cession du bail était sans influence sur l'appréciation des manquements reprochés à la SARL A, cette dernière ne pouvant pas, en tout état de cause, prétendre à une nullité du contrat de ce chef, en sorte « qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la recevabilité de cette demande reconventionnelle dépourvue d'objet ». Ils ont considéré qu'en l'état de la défaillance non contestée de la société et de l'absence de remise en cause du décompte produit, il y avait lieu de faire droit à la demande de résiliation du bail et à la demande en paiement des loyers impayés. La SARL A, suivant exploit du 23 décembre 2019, a interjeté appel du jugement susvisé signifié le 26 novembre 2019. Par arrêt avant dire droit au fond du 29 septembre 2020, cette Cour a débouté c. B. et m. p. BO. de leur demande de nullité de l'exploit d'appel et assignation régularisé le 23 décembre 2019, déclaré recevables les appels principal et incident formés contre le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 24 octobre 2019, renvoyé la cause et les parties à une prochaine audience et réservé les dépens en fin de cause. Suivant « conclusions d'appel, d'incident de communication de pièces et subsidiairement au fond » déposées le 12 janvier 2021, la SARL A demande à la Cour de : déclarer recevable sa demande, Sur l'incident :
• ordonner la communication par c. B. et p. BO. dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir, le bail par eux consenti au locataire actuel de leurs locaux sis à Monaco X3 antérieurement occupés par elle, sous peine d'une astreinte à verser solidairement par eux d'un montant de 500 euros par jour, en disant qu'elle sera liquidée passé le délai de trois mois,
• surseoir à statuer sur les demandes présentées par c. B. et p. BO. dans l'attente de la communication dudit document, si mieux ne préfère la Cour, renvoyer la cause et les parties à une audience ultérieure pour vérifier que c. B. et p. BO. auront satisfait à leur obligation de communication, Subsidiairement sur le fond,
• infirmer le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 24 octobre 2019, Statuant à nouveau, À titre principal,
• débouter c. B. et p. BO. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
• dire et juger nulle la clause intitulée « cession » du bail commercial du 1er juin 2012,
• prononcer la résiliation du bail commercial du 1er juin 2012, aux torts exclusifs des bailleurs, à compter du 1er janvier 2018,
• condamner solidairement c. B. et p. BO. à lui verser la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts pour perte de chance, À défaut,
• prononcer la nullité du bail commercial du 1er juin 2012,
• condamner solidairement c. B. et p. BO. à lui verser la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts pour perte de chance, En tout état de cause,
• rejeter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de c. B. et p. BO.
• rejeter la demande de dommages-intérêts pour appel abusif de c. B. et p. BO.
• condamner solidairement c. B. et p. BO. aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Au soutien de son appel, la SARL A fait essentiellement valoir que :
• la loyauté des débats exige que c. B. et p. BO. soient contraints de communiquer aux débats le nouveau bail commercial qu'ils ont conclu pour un loyer de l'ordre de 48.000 euros annuels alors qu'en dernier lieu le sien s'élevait à 60.602,64 euros par an,
• le contrat de bail en cause contient une clause qui « interdit au preneur de céder son bail ou de sous-louer les lieux, même en partie. Le bail commercial ne pourra pas être revendu à plus de 60.000 euros, sinon le nouveau locataire paiera un loyer augmenté de 100 % » qui doit être déclarée nulle en application de l'article 32 bis alinéa 1 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, cette nullité entraînant subséquemment la résiliation dudit bail,
• leur demande de résiliation du bail aux torts des bailleurs n'est pas prescrite dès lors que le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au 5 décembre 2013, jour de l'entrée en vigueur de la loi n° 1.401, et que la procédure a été introduite par assignation du 23 juillet 2018 ; en sa qualité de défenderesse, elle a invoqué la nullité de la clause par voie d'exception, laquelle est perpétuelle,
• la clause de doublement du loyer (le nouveau locataire paiera un loyer augmenté de 100 %) prévue dans le bail commercial du 1er juin 2012 revêt un caractère abusif, et elle lui a fait perdre une chance de vendre son fonds de commerce,
• par conséquent la résiliation du bail doit être prononcée aux torts des bailleurs qui ont commis une faute en insérant cette clause dans le bail, alors que la clause cession est essentielle et déterminante pour le preneur,
• elle est donc fondée en ses demandes de nullité du contrat de bail et d'indemnisation de la perte d'une chance de vendre son fonds de commerce,
• les demandes de dommages-intérêts de c. B. et p. BO. pour résistance abusive et appel abusif sont infondées, et en tout état de cause ne peuvent aboutir faute de preuve d'un quelconque préjudice. c. B. et p. BO. par conclusions récapitulatives du 1er décembre 2020 et conclusions récapitulatives n° 2 du 23 février 2021 demandent à la Cour de :
• leur adjuger le bénéfice de leurs précédentes écritures,
• débouter la SARL A de l'incident de communication de pièces formé par ses conclusions du 11 janvier 2021,
• confirmer le jugement entrepris rendu par le Tribunal de première instance le 24 octobre 2019 en ce qu'il a déclaré sans objet l'exception d'irrecevabilité soutenue par la SARL A,
• confirmer ce jugement en ce qu'il a condamné la SARL A à leur payer la somme de 75.753,30 euros, augmentée des intérêts au taux légal sur un montant de 45.451,98 euros à compter du 12 juillet 2018 et sur la totalité à compter du 3 avril 2019, En tout état de cause,
• infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouveau,
• condamner la SARL A à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, Y ajoutant,
• condamner la SARL A à leur payer la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif,
• débouter la SARL A de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
• condamner la SARL A aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris tous frais et accessoires, distraits au profit de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. c. B. et p. BO. font valoir en substance que :
• la pièce dont la production forcée est demandée est sans rapport avec l'objet de l'action qu'ils ont introduite aux fins de résiliation du bail commercial consenti à la SARL A pour non-paiement des loyers ; le litige ne concerne pas la cession du fonds de commerce de la SARL A et cette demande d'injonction de production de pièce est particulièrement dilatoire,
• le moyen tiré de la nullité de la clause de cession du bail commercial est inopérant, car le litige ne porte pas sur la question d'une cession du fonds de commerce qui aurait été mise en échec en faveur du preneur par l'existence d'une clause insérée au contrat de bail,
• en tout état de cause, la demande de la SARL A tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts des bailleurs n'est pas une exception invoquée comme moyen de défense, mais une demande incidente, par voie reconventionnelle, soumise au régime général des demandes invoquées par voie d'action et non au régime des défenses opposées par voie d'exception ; cette demande est irrecevable car prescrite en application des dispositions de l'article 2044 du Code civil,
• cette demande est en outre mal fondée car la SARL A s'est abstenue de toute action en annulation de la clause intitulée « cession » depuis la signature du bail en 2012 ; en exécutant le contrat de bail pendant 6 années, elle a renoncé d'une manière tacite et non équivoque à se prévaloir des dispositions de la loi n° 490 puisqu'elle a quitté les lieux,
• la SARL A soutient la nullité du bail, sans contester le non-paiement des sommes dues au titre de celui-ci, aucun règlement n'étant intervenu depuis le commandement de payer du 12 juillet 2018, ni suite à l'assignation alors qu'elle s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 2 avril 2019, ce qui caractérise une violation grave de ses obligations contractuelles,
• la SARL A fait preuve d'une résistance hautement abusive et injustifiée pour s'opposer au paiement de son loyer, qui caractérise sa mauvaise foi pour échapper à son obligation de paiement et est source de préjudice pour eux, contraint d'engager des frais pour la défense légitime de leurs intérêts,
• en tout état de cause, l'appel de la SARL A est abusif car elle ne développe aucune argumentation critique à l'appui de sa demande de réformation. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, 1-Attendu qu'en application des dispositions de l'article 435 du Code de procédure civile, les règles qui régissent notamment la communication des pièces devant le Tribunal de première instance sont applicables devant la Cour d'appel ; Que selon l'article 177 du Code de procédure civile « lorsque l'instruction de la cause paraîtra l'exiger, le Tribunal ordonnera que les parties se communiqueront réciproquement, avant les plaidoiries, dans un délai qu'il fixera pour l'une et pour l'autre, des écritures préparatoires ou conclusions motivées sur papier libre, ainsi que les pièces dont elles entendront faire usage » ; Que la SARL A, appelante, demande à la Cour de faire injonction sous astreinte à c. B. et p. BO. de verser aux débats le bail qu'ils ont consenti au locataire actuel de leurs locaux sis à Monaco X3, après qu'elle a libéré ces lieux le 2 avril 2019 ; Que cependant l'action engagée par c. B. et p. BO. tend à la résiliation du bail commercial conclu le 1er juin 2012 avec la SARL A aux torts de celle-ci pour non-respect de son obligation contractuelle de paiement des loyers et à sa condamnation au paiement desdits loyers et charges pour la période de janvier 2018 au 2 avril 2019 ; Qu'à l'appui de leur argumentation, c. B. et p. BO. ne font aucunement référence au nouveau bail qu'ils ont consenti après le départ de la SARL A ; Que de son côté, la SARL A qui fait valoir que cette pièce est de nature à éclairer la Cour sur le caractère abusif de la clause du bail prévoyant le doublement du loyer en cas de vente du droit au bail, ne justifie pas d'avoir tenté de céder son droit au bail ; Qu'il s'en suit que l'instruction de la cause n'exige pas qu'il soit fait injonction à c. B. et p. BO. de produire sous astreinte le nouveau bail qu'ils ont consenti après que la société S.2 a quitté les lieux le 2 avril 2019, étant observé que la société S.2 a d'ores et déjà conclu au fond, tirant ainsi toutes conséquences de l'absence de réponse positive des bailleurs à ses lettres de demandes de communication de ce bail ; Que la SARL A, étant déboutée de cet incident de communication de pièces, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de sursis à statuer et de renvoi à une audience ultérieure ; 2-Attendu qu'en défense à l'action en résiliation du bail commercial à ses torts pour non-paiement des loyers et en condamnation au paiement desdits loyers et charges, la SARL A oppose la nullité de la clause intitulée « cession » figurant dans le bail, laquelle doit entraîner, selon elle, à titre principal, la résiliation du bail aux torts des bailleurs qui ont fautivement maintenu cette clause illicite au contrat et, à défaut, la nullité du contrat de bail s'agissant d'une clause « essentielle et déterminante » du consentement à l'acte, et conduire en tout état de cause à la condamnation des bailleurs au paiement d'une somme de 20.000 euros de dommages-intérêts pour perte d'une chance ; Que la SARL A fait valoir qu'il s'agit d'une demande de nullité par voie d'exception, dont les bailleurs ne peuvent valablement soutenir qu'elle est prescrite en considération de l'adage selon lequel « l'action en nullité est temporaire, l'exception est perpétuelle » ; Mais attendu tout d'abord que l'exception de nullité ne peut être soulevée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, ce qui n'est pas le cas du bail commercial en cause ; Que surtout, la demande qui invoque la nullité de la clause relative à la cession contenue dans le bail commercial et par suite la nullité de cette convention, doit être analysée comme une demande reconventionnelle, dès lors qu'elle procède du même bail commercial en cause et que la SARL A sollicite la condamnation de c. B. et p. BO. à lui payer des dommages et intérêts en conséquence de la nullité invoquée ; Que cette demande ne constitue pas une simple exception ayant pour objet de faire écarter la demande principale ; Que cette demande reconventionnelle, formée en réponse à la demande principale des bailleurs, est par conséquent une demande autonome soumise au délai de prescription applicable au droit qu'elle invoque ; Que c. B. et p. BO. soulèvent la prescription de cette demande sur le fondement de l'article 2044 du Code civil, issu de la loi n° 1.401 du 5 décembre 2013, qui dispose que « sauf disposition légale contraire, les actions mobilières et les actions personnelles se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de les exercer » ; Que le contrat de bail commercial en cause, contenant la clause de cession ainsi libellée « il est expressément interdit au preneur de céder son bail ou de sous louer les lieux même en partie. Le bail ne pourra pas être revendu à plus de 60.000 euros sinon le nouveau locataire paiera un loyer augmenté de 100 % », a été conclu le 1er juin 2012 ; Qu'il résulte de l'application combinée de l'article 11 de la loi précitée du 5 décembre 2013 et de l'article 2041 alinéa 2 du Code civil que le point de départ de la prescription quinquennale est le jour de l'entrée en vigueur de la loi n° 1.401, soit le 5 décembre 2013 ; Que la SARL A a eu connaissance de la clause intitulée « Cession » lors de la conclusion et de la signature du bail le 1er juin 2012 ; Qu'elle a exécuté le contrat de bail sans solliciter la nullité de ladite clause de « cession » ni la résiliation du contrat de bail ; Que les bailleurs ont assigné la SARL A aux fins de paiement des loyers et charges impayés et de résiliation du bail par acte d'huissier du 23 juillet 2018 ; Que la SARL A a formulé sa demande de nullité de la clause de cession et de résiliation aux torts des bailleurs par conclusions du 8 mai 2019, soit au-delà du 5 décembre 2018, en sorte que cette demande est prescrite ; Qu'il convient donc de réformer la décision des premiers juges en ce qu'elle a « déclaré sans objet l'exception d'irrecevabilité soutenue par la SARL A » et, statuant à nouveau de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SARL A par l'effet de la prescription ; 3-Attendu que la SARL A ne conteste pas sa défaillance à compter de janvier 2018 à remplir son obligation de paiement des loyers et charges dus en exécution du contrat de bail commercial du 1er juin 2012 ; Qu'elle n'a effectué aucun règlement à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 12 juillet 2018 ni postérieurement à l'assignation du 23 juillet 2018, alors qu'elle s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 2 avril 2019 ; Qu'elle ne formule aucune remise en cause du décompte des sommes restant dues produit par les bailleurs ; Que la décision déférée doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné la société S.2 à payer à c. B. et m. p. BO. la somme de 75.753,30 euros, augmentée des intérêts au taux légal sur un montant de 45.451,98 euros à compter du 12 juillet 2018 et sur la totalité à compter du 3 avril 2019 ; 4-Attendu que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que c. B. et p. BO. ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice distinct de celui-ci résultant du non-paiement de leur créance déjà compensé par les intérêts dus ; Que c. B. et p. BO. ne caractérisent pas à l'encontre de la SARL A une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de se défendre en justice ; Que la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 5-Attendu que c. B. et p. BO. sollicitent des dommages-intérêts pour appel abusif en faisant valoir que la SARL A n'a développé aucune argumentation critique à l'appui de sa demande de réformation du jugement rendu ; Que cependant ce seul motif ne caractérise pas à la charge de la SARL A un abus du droit de saisir la juridiction du second degré, pour statuer, en droit et en fait, sur la chose jugée en première instance ; Que si c. B. et p. BO. allèguent d'une attitude de la SARL A, « manifestement empreinte d'une mauvaise foi et d'une malveillance », ils ne caractérisent pas en quoi elle aurait eu un tel comportement dans l'exercice des voies de recours ; Qu'il convient donc de les débouter de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif ; 6-Attendu que la SARL A, qui succombe en appel, doit supporter les entiers dépens de la procédure d'appel, qui seront distraits au profit de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Déboute la SARL A de sa demande d'injonction sous astreinte de communication de pièces et de sa demande subséquente de sursis à statuer, Infirme le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 24 octobre 2019 en ce qu'il a déclaré sans objet l'exception d'irrecevabilité soutenue par la SARL A, Statuant à nouveau, Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la SARL A par l'effet de la prescription, Confirme le jugement pour le surplus, Y ajoutant, Déboute c. B. et p. BO. de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif, Condamne la SARL A aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Claire GHERA, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, Madame Catherine LEVY, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture étant considérée comme donnée à l'audience publique du 11 MAI 2021, par Madame Claire GHERA, Conseiller, faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Procureur général adjoint, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de justice.