Vente - Promesse de vente - Échec de la vente - Responsabilité de l'acheteur envers l'apporteur d'affaires (non) La non-réitération de la vente par acte authentique ne résulte pas de la faute de l'acheteur, de sorte que l'apporteur d'affaires ne peut engager la responsabilité délictuelle de ce dernier. COUR D'APPEL ARRÊT DU 6 JUILLET 2021 En la cause de :

• Madame m. C., née le 20 octobre 1955 à Paris (France), de nationalité française, apporteur d'affaires, immatriculée ès-qualité au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le numéro XX, domiciliée et demeurant dans l'immeuble dénommé « Y », sis X1 à Monaco (98000) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
• Monsieur j. V. D. H., né le 2 juin 1964 à Deurne (Belgique), de nationalité belge, domicilié et demeurant X2 à Luxembourg (2309) au Luxembourg ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Thomas BREZZO, avocat en cette même Cour ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 28 mai 2020 (R. 3754) ; Vu l'exploit d'appel parte in qua et d'assignation du ministère de Maître Frédéric LEFEVRE, huissier, en date du 21 juillet 2020 (enrôlé sous le numéro 2021/000023) ; Vu les conclusions déposées le 15 février 2021 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur j. V. D. H.; Vu les conclusions déposées les 1er avril 2021 et 13 avril 2021 par Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur, au nom de Madame m. C.; À l'audience du 1er juin 2021, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel parte in qua relevé par Madame m. C. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 28 mai 2020. Considérant les faits suivants : j. V. D. H. formalisait le 7 octobre 2017 par l'intermédiaire de l'agence immobilière A une offre d'achat portant sur un bien immobilier appartenant à Monsieur r. B. situé X3 à Monaco au prix de 24.750.000 euros. Cette offre était contresignée le même jour par le vendeur qui en acceptait les termes sous condition de versement par l'acquéreur de la somme de 1.000.000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire. La signature d'un compromis de vente intervenait le 8 novembre 2017 mais il n'était pas procédé par la suite à la réitération de l'acte. Estimant être intervenue en tant qu'intermédiaire dans le cadre de cette opération pour avoir mis en relation j. V. D. H. et l'agence immobilière A, m. C. reprochant à ce dernier d'avoir interdit la réalisation de la vente aux termes de laquelle elle aurait dû percevoir une commission de porteur d'affaire, le faisait assigner par acte d'huissier en date du 3 janvier 2019 devant le Tribunal de première instance de Monaco en vue d'obtenir : « - que soit constaté le comportement fautif du requis dans la réitération du compromis de vente du 8 novembre 2017,
• qu'il soit dit que cette faute a causé un préjudice certain dans la perte de chance de percevoir la commission de porteur d'affaire,
• que Monsieur V. D. H. soit condamné au paiement de la somme de 334.125 euros correspondant à 90 % de la commission à laquelle elle pouvait prétendre au titre de cette perte de chance » . Suivant jugement en date du 28 mai 2020, le Tribunal de première instance a :
• déclaré recevable l'action engagée par m. C. aux termes de son acte introductif d'instance en date du 3 janvier 2019,
• débouté m. C. de l'ensemble de ses prétentions dirigées à l'encontre de j. V. D. H.
• condamné m. C. aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de cette décision, les premiers juges ont en substance considéré que Madame C. pouvait valablement rechercher la responsabilité de Monsieur V. D. H. sur un fondement délictuel mais que les circonstances de la cause et notamment les difficultés ayant fait obstacle à la réitération du compromis de vente ne permettaient pas d'établir la volonté de celui-ci de se soustraire aux engagements qu'il avait pris tant à l'encontre de Monsieur B. que de son apporteur d'affaires ; ils estimaient notamment que les incidents d'ordre médical ayant conduit au report à deux reprises de la date de signature de l'acte de vente ne pouvaient être considérés comme fautifs alors même que Monsieur V. D. H. avait au contraire exprimé de façon constante et réitérée sa volonté de formaliser l'acquisition immobilière projetée. Suivant exploit en date du 21 juillet 2020, m. C. interjetait appel parte in qua du jugement rendu le 28 mai 2020 par le Tribunal de première instance, signifié le 25 juin 2020, demandant à la Cour de :
• à titre liminaire, rejeter des débats la pièce adverse n° 7 en langue étrangère dont aucune traduction en langue française n'a été versée à la procédure,
• sur le fond, confirmer le jugement rendu par le Tribunal le 28 mai 2020 en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme C. sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
• le réformer en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Monsieur V. D. H. et l'a condamnée aux entiers dépens, Et, statuant à nouveau,
• dire et juger que Monsieur V. D. H. a eu un comportement fautif pour la première fois dans la réitération du compromis de vente du 8 novembre 2017 et de plus fort de son avenant du 31 janvier 2018,
• dire et juger que la faute de Monsieur V. D. H. a causé un préjudice certain à Madame C. consistant dans la perte de chance de percevoir sa commission d'apporteur d'affaires et, par conséquent le condamner à lui payer la somme de 334.125 euros correspondant à 90 % de la commission à laquelle elle pouvait prétendre au titre de sa perte de chance,
• en tout état de cause, débouter purement et simplement Monsieur V. D. H. de toutes ses demandes fins et conclusions à l'égard de m. C. comme étant infondées et inopérantes,
• le condamner aux entiers dépens. Au soutien de son exploit d'appel et aux termes de l'ensemble de ses conclusions, m. C. expose pour l'essentiel que :
• le litige ne portait pas sur les conditions d'exécution de sa mission d'apporteur d'affaires mais sur la non réalisation de l'acquisition immobilière projetée, en sorte que le fondement délictuel de l'action est établi, le jugement devant de ce chef être confirmé,
• la non réitération du compromis de vente est la conséquence exclusive de la faute de Monsieur V. D. H. dont la défaillance était anormale par rapport aux diligences habituelles qui auraient dû permettre de parvenir à l'objectif poursuivi,
• les difficultés de santé alléguées de son associé ou celles inhérentes à la constitution de la personne morale devant se porter acquéreur du bien immobilier voire le problème de santé le concernant personnellement sont autant d'éléments qui ne permettent pas de caractériser la réalité de ses diligences pour mener à bien le compromis,
• le compromis de vente du 8 novembre 2017 ne comprend aucune condition suspensive tenant à un financement au moyen d'un emprunt bancaire ou par tout autre moyen au profit de l'acquéreur qui devait payer comptant,
• de son propre aveu, Monsieur V. D. H. a été dans l'impossibilité de verser le solde du prix de vente dans la comptabilité du notaire à la date butoir convenue du 31 janvier 2018 ce qui caractérisait de sa part une diligence essentielle,
• cette seule faute engageait la responsabilité délictuelle de ce dernier, le défaut de versement du solde du prix de vente au 23 février 2018 apparaissant constitutif de la seconde faute délictuelle qui lui est imputable à la suite de la prorogation des effets du compromis de vente à cette date,
• Monsieur V. D. H. n'a jamais contesté avoir été défaillant dans le paiement du prix de vente en la comptabilité du notaire à la date limite prévue pour la réitération de l'acte de vente initialement prévue le 31 janvier 2018 puis prorogée au 23 février 2018, en sorte que cette non réitération est exclusivement imputable à sa faute, le jugement déféré devant être réformé sur ce point,
• il sera à titre subsidiaire relevé que le report d'un mois de la date de signature de l'acte authentique était illégitime et présentait un caractère fautif puisqu'aucune des causes invoquées par l'acquéreur pour étayer cette demande de prorogation n'apparaissait valable,
• il en résulte un préjudice tiré de la perte de chance qu'elle a subie devant être évalué à 90 % de la commission qui était convenue soit la somme de 334.125 euros dont elle sollicite le paiement de la part de Monsieur V. D. H. Monsieur V. D. H., intimé, relevant appel incident a pour sa part conclu à la réformation partielle du jugement entrepris, demandant à la Cour de bien vouloir :
• dire et juger que lui-même et Madame C. étaient liés contractuellement,
• dire et juger que la relation contractuelle les liant correspond à un contrat d'apporteur d'affaires,
• dire et juger qu'il n'a pas renoncé à sa liberté de ne pas acquérir le bien immobilier,
• dire et juger que la commune intention des parties était de subordonner le paiement de la commission à Madame C. à la réalisation effective de la vente,
• en conséquence, infirmer le jugement rendu par le Tribunal de première instance de Monaco du 28 mai 2020 en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Madame C. sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
• déclarer irrecevable l'action de Madame C. sur le fondement délictuel. En tout état de cause,
• confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il n'a commis aucun agissement fautif,
• débouter Madame C. de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
• la condamner au paiement de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les dépens d'appel. Monsieur V. D. H. soutient aux termes de l'ensemble de ses écritures judiciaires que :
• l'absence de contrat écrit entre les parties ne constitue pas un obstacle à la recherche des obligations respectives convenues entre elles,
• Madame C. soutient à tort qu'elle a agi comme apporteur d'affaires auprès de Monsieur V. D. H. et qu'il lui était dû à ce titre une commission, alors qu'aux termes de l'offre d'achat, il a en réalité mandaté l'agence immobilière A et n'a jamais donné mandat à Madame C. qui s'est simplement chargée de le présenter à cette agence immobilière A sans qu'aucune obligation d'acquérir n'en résulte à sa charge,
• la non réalisation de la vente ne constitue donc pas un agissement fautif de sa part puisqu'il n'était pas tenu d'acquérir le bien immobilier,
• cet accord verbal a été matérialisé par la rédaction par Madame C. d'un bon de commission stipulant qu'il lui verserait dès la réalisation effective de la vente le montant de ses honoraires pour l'achat de cet immeuble,
• il n'a jamais renoncé à sa liberté de ne pas faire affaire avec l'agence immobilière A et donc de ne pas acquérir,
• en convenant de suspendre à la réalisation de la vente le paiement de la commission, les parties avaient communément prévu de ne verser celle-ci qu'après la signature de tous les actes et formalités actant le transfert de propriété du bien,
• en l'état des obligations réciproques des parties et du lien contractuel les unissant, Madame C. ne peut pas être admise à invoquer la responsabilité délictuelle dans le seul but d'échapper aux stipulations contractuelles et de prétendre à une commission à laquelle elle n'a pas droit,
• alors que sur le fondement contractuel les obligations respectives des parties étaient clairement établies, agir sur le fondement délictuel n'apparaît pas admissible car cela permettrait à l'appelante d'en contourner les règles pour invoquer une perte de chance, en sorte que le jugement entrepris sera réformé et l'action délictuelle déclarée irrecevable conformément au principe de non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles,
• en tout état de cause, l'absence de versement du solde du prix dans la comptabilité du notaire ne présentait aucun caractère fautif toute considération inhérente à l'existence ou non d'une condition suspensive apparaissant inopérante,
• les demandes de report de la date de réitération du compromis de vente ont été amplement justifiées par des raisons indépendantes de sa volonté et correspondaient à des raisons légitimes excluant que l'acquéreur ait cherché à se soustraire à ses obligations,
• la première demande de report avait au demeurant été acceptée par le vendeur,
• au demeurant, qu'alors qu'il a assigné le vendeur Monsieur B. pour ordonner la réitération du compromis de vente du 8 novembre 2017, un protocole d'accord transactionnel a abouti à ce qu'une indemnité de 900.000 euros lui soit versée,
• l'ensemble de ces éléments confirme indirectement la légitimité de ses prétentions et l'absence de toute faute commise susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que les appels, tant principal qu'incident, ont été formés dans les conditions de forme et de délai prévues par le Code de procédure civile et doivent être déclarés recevables ; Attendu, sur la demande de rejet de la pièce produite par j. V. D. H. sous le n° 7 qu'il résulte des pièces produites que ce courriel est rédigé en langue anglaise, sans être accompagné de sa traduction en langue française ayant légalement cours en Principauté de Monaco ; Qu'il suit que cette pièce sera écartée des débats ; Attendu qu'invoquant les dispositions de l'article 1229 du Code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer, Madame C. soutient que l'absence de réitération par acte authentique du compromis de vente conclu entre Monsieur B. et Monsieur V. D. H. est la conséquence d'une défaillance fautive de ce dernier et lui a causé un préjudice lié à une perte de chance ; Que l'appelante en déduit la nature délictuelle de la responsabilité de Monsieur V. D. H. précisant qu'elle avait la qualité d'apporteur d'affaires en l'état du mandat de recherche que lui avait confié ce dernier et devait percevoir une commission lors de la réitération de la vente par acte authentique concernant l'immeuble dénommé « Z » situé à Monaco pour lequel Monsieur V. D. H. avait manifesté un grand intérêt ; Que Monsieur V. D. H. considère pour sa part qu'en l'état de la relation contractuelle qui s'est nouée entre lui-même et Madame C. aucun fondement délictuel ne peut être invoqué en l'espèce conformément au principe de non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles ; Attendu que si Madame C. apparaissait effectivement liée à Monsieur V. D. H. par une relation d'apporteur d'affaires qu'elle n'a pas au demeurant contestée, elle avait effectivement la qualité de tiers à l'opération juridique d'acquisition immobilière envisagée par Monsieur V. D. H. et Monsieur B.; Qu'elle ne s'est au demeurant prévalue dans le cadre de cette instance que de la faute délictuelle qu'aurait commise ce dernier consistant en un refus de procéder à la réitération du compromis de vente pour ensuite conclure avec le vendeur une convention de nature transactionnelle l'indemnisant de cette non réitération ; Qu'en effet, le différend opposant les parties dans le cadre de cette instance ne concerne pas les conditions d'exécution de sa mission d'apporteur d'affaires par l'appelante, mais se fonde exclusivement sur la non-réalisation, prétendument fautive, de l'acquisition immobilière résultant des investigations effectuées par Madame C.; Attendu que les premiers juges en ont à bon droit déduit que les conditions pour que puisse être recherchée la responsabilité contractuelle de Monsieur V. D. H. n'étaient pas réunies, alors que l'éventuelle faute commise par ce dernier dans le cadre de son propre contrat d'acquisition pouvait être susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard du tiers qu'était Madame C.; Que c'est précisément sur ce fondement qu'agit m. C. en excipant de la convention qui a indemnisé Monsieur V. D. H. et justifié la non-réitération du compromis ; Attendu qu'il s'ensuit que la décision déférée a justement déclaré recevable l'action en responsabilité introduite par Madame C. sur un fondement exclusivement délictuel ; Attendu sur la faute reprochée à Monsieur V. D. H. que l'appelante soutient que ce dernier ne s'est pas présenté à deux reprises aux fins de signature de l'acte authentique et ne justifie pas avoir eu des raisons valables pour ce faire ; Mais attendu que les règles de la responsabilité civile délictuelle supposent de démontrer l'existence d'une faute commise par celui à qui la réalisation du dommage est imputée, outre le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le dommage ; Attendu s'agissant de la faute commise, que les premiers juges ont à bon droit considéré que le fait dommageable reproché à Monsieur V. D. H. devait être apprécié par référence aux diligences normales qui auraient dû être celle de ce candidat acquéreur pour parvenir à la réitération du compromis de vente ; Attendu qu'il résulte du compromis en date du 8 novembre 2017 passé entre celui-ci et Monsieur B. en vue de l'acquisition du bien immobilier situé à Monaco, X3 que la vente apparaissait conclue au prix de 24.750.000 euros comprenant un dépôt de garantie de 1.000.000 euros et devait faire l'objet d'une réitération le 31 janvier 2018 au plus tard ; Attendu que le défaut de réitération de ce compromis aux dates successivement prévues a conduit Monsieur V. D. H. à assigner Monsieur B. devant le Tribunal de première instance par exploit du 20 avril 2018 à l'effet d'obtenir à titre principal, la réitération du compromis de vente du 8 novembre 2017 ou subsidiairement, l'allocation de dommages et intérêts ; Qu'il résulte des termes du protocole transactionnel alors conclu entre Monsieur V. D. H. et Monsieur B. le 26 juillet 2018, que suite à la signature du compromis de vente, Monsieur V. D. H. apparait avoir rencontré des difficultés pour constituer la personne morale devant se porter acquéreur du bien, et avoir été confronté à des soucis inhérents à la santé de la personne avec laquelle il devait accomplir cette formalité juridique ; Qu'il y est également indiqué qu'il a alors été convenu entre les parties de reporter la date de réitération au 23 février suivant en contrepartie de la libération de la moitié du dépôt de garantie directement entre les mains de Monsieur B.; Mais attendu qu'un procès-verbal de carence a été établi par Maître C-A à cette seconde date, à défaut pour Monsieur V. D. H. de s'être présenté compte tenu, est-il expressément mentionné, de son propre état de santé ; Qu'il résulte encore des termes du protocole susvisé qu'en dépit du défaut de réitération et alors même que Monsieur B. s'estimait libéré de tout engagement résultant du compromis, Monsieur V. D. H. déclarait néanmoins maintenir sa volonté d'acquérir le bien, le solde du prix de vente apparaissant avoir été versé entre les mains du notaire au cours du mois d'avril 2018, seul Monsieur B. persistant alors dans son refus de conclure la vente ; Que la transaction susvisée du 26 juillet 2018 mettait un terme au litige pendant entre les parties avec radiation de l'instance, les déliant de leurs engagements respectifs et conduisant à la restitution des sommes versées outre au paiement à Monsieur V. D. H. d'une indemnité transactionnelle chiffrée à la somme de 900.000 euros contre levée du séquestre judiciaire instauré sur le bien ; Attendu qu'il convient dès lors d'apprécier si le fait pour Monsieur V. D. H. de ne pas s'être présenté aux dates prévues pour la signature de l'acte réitératif témoigne de sa volonté de se soustraire aux engagements pris, tant à l'encontre du vendeur, que surtout de Madame C. son apporteur d'affaires ; Attendu à cet égard, qu'il résulte des pièces produites que son conseil a adressé au notaire un courrier daté du 22 janvier 2018 faisant part de sa ferme intention persistante d'acheter le bien mais sollicitant simplement le report de la date de signature à la fin du mois de février, compte tenu des difficultés de santé rencontrées par la personne avec laquelle il devait accomplir cette opération ; Que suite à l'avenant établi avec le vendeur décalant la date de réitération au 23 février 2018, l'acquéreur a alors adressé un mail au notaire le 22 février 2018 évoquant son empêchement à cette date, auquel était joint un certificat médical faisant état d'une impossibilité de voyager jusqu'au 22 mars 2018 ; Qu'au demeurant, le courrier daté du 2 mars 2018 adressé par le conseil de l'acquéreur à Maître C-A réitérait la volonté ferme de Monsieur V. D. H. de poursuivre son acquisition tandis que la notification et protestation en réponse signifiée le 30 mars 2018 au vendeur, Monsieur B. contenait également la manifestation de cette réitération de volonté de se porter acquéreur du bien ; Qu'il s'induit de la chronologie de telles circonstances factuelles que des difficultés médicales ont été invoquées par l'acquéreur auxquelles son associé puis lui-même ont été successivement confrontés ; Qu'il n'apparaît en revanche établi par aucune pièce le caractère fallacieux de tels incidents médicaux en sorte que les premiers juges en ont à bon droit déduit qu'ils avaient légitimement donné lieu à ces reports de date pour l'établissement de l'acte réitératif ; Que les pièces produites établissant par ailleurs que Monsieur V. D. H. a constamment manifesté sa volonté ferme de poursuivre cette acquisition immobilière, sans aucunement révéler une quelconque intention de se soustraire à l'ensemble des engagements issus du compromis signé le 8 novembre 2017, il convient de considérer que son attitude est dénuée de caractère fautif ; Qu'à cet égard, les premiers juges se sont également à bon droit référé aux conditions dans lesquelles le bien immobilier dont s'agit a rapidement été vendu par Monsieur B. après formalisation du protocole transactionnel, l'indemnisation de Monsieur V. D. H. confirmant la position convergente des parties pour considérer que la non-réitération du compromis de la vente n'était pas de son fait ; Qu'ainsi, à défaut d'établir l'existence d'une faute de Monsieur V. D. H. dans la non-réitération du compromis de vente, il convient de confirmer également la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Madame C. de l'ensemble de ses demandes ; Attendu qu'à défaut d'établir un abus dans le droit d'action de m. C. Monsieur V. D. H. sera débouté des fins de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Attendu qu'il convient de laisser les entiers dépens de l'instance à la charge de m. C.; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare recevables les appels principal et incident, Écarte des débats la pièce n° 7 produite par Monsieur V. D. H. Au fond déboute respectivement les parties de l'ensemble de leurs demandes et confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 28 mai 2020, Condamne m. C. aux dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que les dépens distraits seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Madame Claire GHERA, Conseiller, Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture étant considérée comme donnée à l'audience publique du 6 JUILLET 202 1, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Madame Sylvie PETIT-LECLAIR, Procureur Général, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de justice.