Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Cour d'appel de Monaco, ECLI:MC:COURREV:2007:126966022E491) — En matière de droit_civil, la juridiction statue par reformation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (Cour de révision, 15 octobre 2014, Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble « Eden Tower » c/ SCI MAGA II).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
IMMOBILIER COPROPRIETE · PROCEDURES PROCEDURE CIVILE · COUR-REVISION-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 08 janvier 2007 (n° 12696) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · procedures procedure civile · cour-revision-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · procedures procedure civile · cour-revision-civile.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12696
La société Maga II, membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden Tower, a assigné ce dernier en nullité d'une résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 8 avril 2010. Cette résolution approuvait un accord permettant l'implantation, dans le tréfonds de l'immeuble, de tirants provisoires destinés à être désactivés au fur et à mesure de la réalisation d'un chantier sur un terrain contigu.
Le tribunal de première instance a écarté l'application de la majorité simple prévue à l'article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Il a relevé que la résolution avait recueilli 4 855 tantièmes, alors que la majorité des deux tiers, soit 5 521 tantièmes sur 8 281, était requise par l'article 16, 2°, de la même loi pour les actes de disposition portant sur les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci. Il a donc prononcé la nullité de la résolution par jugement du 23 février 2012. La cour d'appel a confirmé cette solution par arrêt du 11 mars 2014.
Le syndicat a formé un pourvoi par déclaration du 23 avril 2014, accompagné de la consignation prévue par la loi, puis a déposé une requête le 21 mai 2014. La société Maga II a répondu par contre-requête le 18 juin 2014. Le Ministère public a conclu le 8 juillet 2014. L'affaire a été examinée à l'audience du 3 octobre
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier copropriete · procedures procedure civile · cour-revision-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
Texte normatif — Reproduction verbatim
« Copropriété Assemblée générale - Majorité - Simple-non - Qualifiée - Acte de disposition - Parties communes - Article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis Caractère abusif du pourvoi Non - Dommages-intérêts - Article 459-4 du Code de procédure civile (non) Membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower, la société Maga II l'a assigné en nullité de la résolution adoptée lors d'une assemblée générale tenue le 8 avril 2010, et ayant approuvé un accord p… »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour de révision, 15 octobre 2014, Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble « Eden Tower » c/ SCI MAGA II confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Texte normatif — Reproduction verbatim
« Copropriété Assemblée générale - Majorité - Simple-non - Qualifiée - Acte de disposition - Parties communes - Article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis Caractère abusif du pourvoi Non - Dommages-intérêts - Article 459-4 du Code de procédure civile (non) Membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower, la société Maga II l'a assigné en nullité de la résolution adoptée lors d'une assemblée générale tenue le 8 avril 2010, et ayant approuvé un accord permettant l'implantation, dans son tréfonds, de tirants prov… »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté de Monaco, la Cour met en œuvre un contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté, refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Texte normatif — Reproduction verbatim
« Copropriété Assemblée générale - Majorité - Simple-non - Qualifiée - Acte de disposition - Parties communes - Article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis Caractère abusif du pourvoi Non - Dommages-intérêts - Article 459-4 du Code de procédure civile (non) Membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower, la société Maga II l'a assigné en nullité de la résolution adoptée lors d'une assemblée générale tenue le 8 avril 2010, et ayant approuvé un accord p… »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco en Principauté de Monaco. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 08 janvier 2007 par Cour d'appel de Monaco ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté de Monaco.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Monaco
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Cour d'appel de Monaco (12696) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under MC law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Cour d'appel de Monaco before filing submissions.
4. Official Source Verification
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
MonacoArmoiries princières de Monaco (Maison Grimaldi) & Direction des Services Judiciaires
PRINCIPAUTÉ DE MONACO
AU NOM DE SON ALTESSE SÉRÉNISSIME LE PRINCE DE MONACO
Cour d'appel de Monaco
Deo Juvante · LégiMonaco
Case Reference / Docket12696
Judgment Date8 January 2007
Holding / Dispositionreformation
Official Registryhttps://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/10-15-12696
Copropriété
Assemblée générale - Majorité - Simple-non - Qualifiée - Acte de disposition - Parties communes - Article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis
Caractère abusif du pourvoi
Non - Dommages-intérêts - Article 459-4 du Code de procédure civile (non)
Membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower, la société Maga II l'a assigné en nullité de la résolution adoptée lors d'une assemblée générale tenue le 8 avril 2010, et ayant approuvé un accord permettant l'implantation, dans son tréfonds, de tirants provisoires destinés à être désactivés au fur et à mesure d'une construction immobilière sur un terrain contigu.
Ayant écarté l'applicabilité du principe de la majorité simple, prévu à l'article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, puis relevé le vote favorable de 4855 tantièmes, et ainsi la non-obtention de la majorité des deux tiers, soit 5521 sur 8281 tantièmes, requise par l'article 16, 2° de la loi susvisée lorsque sont concernés des actes de disposition portant sur les parties communes ou les droits accessoires à celles-ci, le Tribunal de première instance, confirmé par la Cour d'appel, a prononcé la nullité de la résolution litigieuse.
Par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des clauses de l'acte du 25 juin 2004 rendait nécessaire pour en dégager un sens d'ensemble et cohérent, la Cour d'appel a estimé que ce premier accord avait limité à trente-deux le nombre autorisé des tirants installés dans le tréfonds de l'immeuble, sans jamais comporter le consentement du syndicat à en introduire d'autres ; que dès lors, elle a retenu à bon droit une réponse à l'absence d'aliénation de droit réel à résulter de l'opération étant surabondante que la ratification, le 8 avril 2010, du nouvel accord proposé, en ce qu'il avait pour objet la pose de tirants sans limitation aucune de nombre ni de longueur, et quelle que soit la durée du chantier, était, au sens de l'article 16, 2° de la loi n° 1.329, un acte de disposition portant sur les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci, exigeant pour son adoption une majorité qualifiée des deux tiers, les appréciations d'un expert sur l'effet de tirants désactivés ne liant pas les juges; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé.
Au vu des circonstances de la cause énoncées ci-dessus, il n'y a pas lieu de retenir le caractère abusif du pourvoi et d'accueillir la demande de dommages-intérêts par application de l'article 459-4 du Code de procédure civile.
Le pourvoi est rejeté.
Pourvoi N° 2014-46 en session
COUR DE RÉVISION
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2014
En la cause de :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « EDEN TOWER », sis 25 boulevard de Belgique à Monaco, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société anonyme monégasque dénommée SAM COMMANDEUR & ASSOCIÉS IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne « Agence des Étrangers », dont le siège social est à Monaco, 6 avenue de la Madone, représentée par son président délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
DEMANDEUR EN RÉVISION,
d'une part,
Contre :
SCI MAGA II, dont le siège social est sis « Y », X - 98000 Monaco, représentée par son gérant en exercice M. v. GA. ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
DÉFENDERESSE EN RÉVISION,
d'autre part,
LA COUR DE RÉVISION,
VU :
l'arrêt rendu le 11 mars 2014 par la Cour d'appel, statuant en matière civile ;
la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 23 avril 2014, par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « EDEN TOWER » ;
le récépissé délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations sous le n° 44440, en date du 23 avril 2014, attestant du dépôt par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du demandeur, de la somme destinée à assurer le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi ;
la requête déposée le 21 mai 2014 au greffe général, par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « EDEN TOWER », accompagnée de 28 pièces, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 18 juin 2014 au greffe général, par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SCI MAGA II, accompagnée de 34 pièces, signifiée le même jour ;
le certificat de clôture établi le 7 juillet 2014, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
les conclusions du Ministère Public en date du 8 juillet 2014 ;
Ensemble le dossier de la procédure,
À l'audience du 3 octobre 2014 sur le rapport de M. Jean-Pierre GRIDEL, conseiller,
Après avoir entendu les conseils des parties ;
Ouï le Ministère Public ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt attaqué que, membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower, ci-après le syndicat, la société Maga II l'a assigné en nullité de la résolution adoptée lors d' une assemblée générale tenue le 8 avril 2010, et ayant approuvé un accord permettant l'implantation, dans son tréfonds, de tirants provisoires destinés à être désactivés au fur et à mesure d'une construction immobilière sur un terrain contigu ; qu'ayant écarté l'applicabilité du principe de la majorité simple, prévu à l'article 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, puis relevé le vote favorable de 4855 tantièmes, et ainsi la non obtention de la majorité des deux tiers, soit 5521 sur 8281 tantièmes, requise par l'article 16 2° de la loi susvisée lorsque sont concernés des actes de disposition portant sur les parties communes ou les droits accessoires à celles-ci, le Tribunal de première instance, par jugement du 23 février 2012, a prononcé la nullité de la résolution litigieuse ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, deuxième et troisième moyens réunis, qui sont recevables
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement, alors, selon le moyen, de première part, que, aux termes d'un accord antérieur approuvé par délibération d'une assemblée générale le 25 juin 2004, le principe d'une implantation des tirants dans le sol était acquis de manière expresse et irrévocable et leur nombre n'ayant été donné qu'à titre indicatif, le seul objet de la résolution du 8 avril 2010 était une indemnisation complémentaire à attribuer au syndicat, de sorte que la Cour d'appel, en ayant méconnu que ce nouvel accord était insusceptible d'entamer la propriété ou de transférer un quelconque droit réel sur le tréfonds, et en ayant ignoré l'avis technique d'un expert, aurait privé de base légale sa décision d'analyser le vote litigieux en un acte de disposition ou d'aliénation de parties communes au sens de l'article 16 2° de la loi n° 1.329 ; alors, de deuxième part, qu'en énonçant que l'accord du 25 juin 2004 n'avait autorisé qu'un nombre limité de tirants, sans jamais contenir une autorisation irrévocable de laisser occuper le tréfonds de l'immeuble Eden tower, la Cour d'appel en aurait dénaturé le sens clair et précis, ignorant la distinction de ses articles 2 et 3, l'un normatif et l'autre informatif, et violant l'article 989 du Code civil ; alors, de dernière part, qu'en s'abstenant de répondre à des conclusions par lesquelles le syndicat avait contesté que la pose des tirants dans les sous-sols de l'immeuble eut constitué une aliénation par modification de leur usage et jouissance, la Cour d'appel aurait violé l'article 199 du Code de procédure civile ;
Mais attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des clauses de l'acte du 25 juin 2004 rendait nécessaire pour en dégager un sens d'ensemble et cohérent, la Cour d'appel a estimé que ce premier accord avait limité à trente-deux le nombre autorisé des tirants installés dans le tréfonds de l'immeuble, sans jamais comporter le consentement du syndicat à en introduire d'autres ; que dès lors, elle a retenu à bon droit - une réponse à l'absence d'aliénation de droit réel à résulter de l'opération étant surabondante - que la ratification, le 8 avril 2010, du nouvel accord proposé, en ce qu'il avait pour objet la pose de tirants sans limitation aucune de nombre ni de longueur, et quelle que soit la durée du chantier, était, au sens de l'article 16 2° de la loi n° 1.329, un acte de disposition portant sur les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci, exigeant pour son adoption une majorité qualifiée des deux tiers, les appréciations d'un expert sur l'effet de tirants désactivés ne liant pas les juges; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur la demande de dommages-intérêts de La société Maga II
Attendu que la société Maga II demande la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower, en raison du caractère abusif du pourvoi, d'avoir à lui payer une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts par application de l'article 459-4 du Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'au vu des circonstances de la cause énoncées ci-dessus, il n'y a lieu de retenir le caractère abusif du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi ;
Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par la société Maga II ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Eden tower à l'amende et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Ainsi jugé et prononcé le quinze octobre deux mille quatorze, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Messieurs Roger BEAUVOIS, Premier-Président, Jean-Pierre GRIDEL, rapporteur et François CACHELOT, conseillers, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef, chevalier de l'ordre de Saint-Charles.
Le Greffier en Chef, le Premier Président,
