Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Cour d'appel de Monaco, ECLI:MC:COURREV:2007:12698442EE0DD) — En matière de droit_civil, la juridiction statue par reformation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (Cour de révision, 15 octobre 2014, SCI ANNONCIADE B c/ Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « CHATEAU PÉRIGORD »).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
IMMOBILIER COPROPRIETE · COUR-REVISION-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 janvier 2007 (n° 12698) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · cour-revision-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · cour-revision-civile.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12698
La société civile immobilière (SCI) Antinéa a fait édifier sur un terrain lui appartenant un immeuble dénommé « Château Périgord ». Une parcelle détachée de cette propriété a été cédée à la SCI Léon, puis à la SCI Périgord Annonciade, qui l'a revendue à la SCI Annonciade B. Celle-ci a édifié sur cette parcelle un immeuble dénommé « résidence Saint Georges », lequel opère une liaison avec la résidence Château Périgord.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Château Périgord a assigné la SCI Annonciade B aux fins de mise en conformité de la résidence Saint Georges avec les servitudes grevant le fonds. La Cour d'appel a jugé la demande fondée par un arrêt du 11 février 2014, dont la SCI Annonciade B a formé un pourvoi en révision.
Le pourvoi comportait deux moyens. Le premier, fondé sur l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et sur les articles 177, 178 et 430 du Code de procédure civile, critiquait le refus opposé à la demande de conclusions additionnelles au fond. Le second, pris en deux branches, contestait l'application de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis. La première branche soutenait que les lots n° 1182 et 1183 du règlement de copropriété, constitués de parcelles destinées à recevoir des constructions, n'avaient pas été détachés de la copropriété du seul fait de leur cession en pleine propriété par la SCI Antinéa. La seconde branche faisait valoir que l'acte d'acquisition du 24 novembre 1982 renvoyait expressément au règlement de copropriété du 30 octobre 1964 et contenait une déclaration du cédant relative à la prévision de lots dans les septième et huitième groupes de la copropriété. Le moyen reprochait à la Cour d'appel de ne pas s'être expliquée sur la portée de ces stipulations, au regard des articles 989 et 990 du Code civil.
Question de droit
La Cour de révision était saisie de deux questions distinctes.
La première portait sur le point de savoir si le juge d'appel, saisi d'une argumentation qualifiée à tort de fin de non-recevoir alors qu'elle constitue une défense au fond, est tenu d'ordonner la production d'écritures additionnelles, et si son refus porte atteinte au principe de la contradiction et aux droits de la défense.
La seconde consistait à déterminer si la cession en pleine propriété d'une parcelle par le propriétaire originaire, antérieurement à l'entrée en vigueur du règlement de copropriété, suffit à exclure que cette parcelle ait été soumise au régime de la copropriété institué par la loi du 8 janvier 2007, et si les stipulations contractuelles invoquées dans
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier copropriete · cour-revision-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Écritures additionnelles - Défense au fond - Principe de la contradiction - Violation (non) Copropriété - Servitudes - Conditions - Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 La société civile immobilière (SCI) Antinéa a édifié sur un terrain lui appartenant un immeuble « Château Périgord ». De cette propriété a été détachée une parcelle de terrain cédée à la SCI Léon, puis à la SCI Périgord Annonciade, qui l'a revendue à la SCI Annonciade B. Cette dernière, ayant édifié sur cette parcelle un immeuble « résidence Saint Georges… »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour de révision, 15 octobre 2014, SCI ANNONCIADE B c/ Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « CHATEAU PÉRIGORD » confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Écritures additionnelles - Défense au fond - Principe de la contradiction - Violation (non) Copropriété - Servitudes - Conditions - Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 La société civile immobilière (SCI) Antinéa a édifié sur un terrain lui appartenant un immeuble « Château Périgord ». De cette propriété a été détachée une parcelle de terrain cédée à la SCI Léon, puis à la SCI Périgord Annonciade, qui l'a revendue à la SCI Annonciade B. Cette dernière, ayant édifié sur cette parcelle un immeuble « résidence Saint Georges » opérant une liaison avec la résidence Château Périgord, l… »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté de Monaco, la Cour met en œuvre un contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté, refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Écritures additionnelles - Défense au fond - Principe de la contradiction - Violation (non) Copropriété - Servitudes - Conditions - Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 La société civile immobilière (SCI) Antinéa a édifié sur un terrain lui appartenant un immeuble « Château Périgord ». De cette propriété a été détachée une parcelle de terrain cédée à la SCI Léon, puis à la SCI Périgord Annonciade, qui l'a revendue à la SCI Annonciade B. Cette dernière, ayant édifié sur cette parcelle un immeuble « résidence Saint Georges… »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco en Principauté de Monaco. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 08 janvier 2007 par Cour d'appel de Monaco ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté de Monaco.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Monaco
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Cour d'appel de Monaco (12698) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit MC afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
4. Traçabilité & Production en justice
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
MonacoArmoiries princières de Monaco (Maison Grimaldi) & Direction des Services Judiciaires
PRINCIPAUTÉ DE MONACO
AU NOM DE SON ALTESSE SÉRÉNISSIME LE PRINCE DE MONACO
Écritures additionnelles - Défense au fond - Principe de la contradiction - Violation (non)
Copropriété - Servitudes - Conditions - Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007
La société civile immobilière (SCI) Antinéa a édifié sur un terrain lui appartenant un immeuble « Château Périgord ». De cette propriété a été détachée une parcelle de terrain cédée à la SCI Léon, puis à la SCI Périgord Annonciade, qui l'a revendue à la SCI Annonciade B. Cette dernière, ayant édifié sur cette parcelle un immeuble « résidence Saint Georges » opérant une liaison avec la résidence Château Périgord, le syndicat des copropriétaires de cette résidence a fait assigner la SCI Annonciade B aux fins de mise en conformité de la résidence Saint Georges avec les servitudes grevant le fonds.
Ayant relevé que l'argumentation tirée de l'inapplicabilité des servitudes constituait une défense au fond, et non un moyen d'irrecevabilité, la Cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, n'était pas tenue de prescrire la production d'écritures additionnelles, ayant constaté qu'il résultait des pièces produites que les servitudes conventionnelles grevant la parcelle litigieuse étaient opposables aux parties, a écarté la demande de production de conclusions ampliatives sans violer le principe de la contradiction ni les droits de la défense.
Ayant relevé que les terrains acquis par la SCI Annonciade B avaient été cédés en pleine propriété par la SCI Antinéa avant l'entrée en vigueur du règlement de la copropriété Château Périgord et que cette société était lors de la cession de 1965 la seule propriétaire du fonds cédé, la Cour d'appel a, par ces seuls motifs justifié sa décision au regard de l'article 1er de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis.
Pourvoi N° 2014-39 en session
COUR DE RÉVISION
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2014
En la cause de :
SCI ANNONCIADE B, société civile particulière de droit monégasque, inscrite au répertoire spécial des sociétés civiles de Monaco, sous le n° 82 SC 04620, dont le siège social est 1 avenue des Citronniers à Monaco, agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice, Madame d. BO., demeurant ès qualités audit siège et domiciliée à titre personnel X à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître LYON-CAEN, avocat aux conseils ;
DEMANDERESSE EN RÉVISION,
d'une part,
Contre :
Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « CHATEAU PÉRIGORD », sis 6 Lacets Saint Léon à Monaco, pris en la personne de son syndic en exercice, M. Michel GRAMAGLIA, demeurant en cette qualité 14 boulevard des Moulins, BP 153, Monte-Carlo - MC 98003 Monaco Cedex ;
Ayant élu primitivement domicile en l'étude de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, puis en celle de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près de la même Cour et plaidant par la SCP PIWNICA & MOLINIE, avocats aux conseils ;
DÉFENDEUR EN RÉVISION,
d'autre part,
LA COUR DE RÉVISION,
VU :
Sources citées
3 références
Législation (2)
[2]
Art. 177, 178 et 430, Code de procédure civile monégasque —
l'arrêt rendu le 11 février 2014 par la Cour d'appel, statuant en matière civile ;
la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 28 mars 2014, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SCI ANNONCIADE B ;
le récépissé délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations, en date du 27 mars 2014, attestant du dépôt par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la demanderesse, de la somme destinée à assurer le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi ;
la requête déposée le 24 avril 2014 au greffe général, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SCI ANNONCIADE B, accompagnée de 10 pièces, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 20 mai 2014 au greffe général, par Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires CHATEAU PÉRIGORD, signifiée le même jour ;
le certificat de clôture établi le 12 juin 2014, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
les conclusions du Ministère Public en date du 13 juin 2014 ;
Ensemble le dossier de la procédure,
À l'audience du 6 octobre 2014, sur le rapport de M. Serge PETIT, conseiller,
Après avoir entendu les conseils des parties ;
Ouï le Ministère Public ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière (SCI) Antinéa a édifié sur un terrain lui appartenant un immeuble « Château Périgord » ; que de cette propriété a été détachée une parcelle de terrain cédée à la SCI Léon, puis à la SCI Périgord Annonciade, qui l'a revendue à la SCI Annonciade B ; que cette dernière, ayant édifié sur cette parcelle un immeuble « résidence Saint Georges » opérant une liaison avec la résidence Château Périgord, le syndicat des copropriétaires de cette résidence a fait assigner la SCI Annonciade B aux fins de mise en conformité de la résidence Saint Georges avec les servitudes grevant le fonds ; que la Cour d'appel a jugé la demande fondée ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI Annonciade B fait grief à l'arrêt attaqué de statuer ainsi, alors, selon le moyen, « qu'il résulte de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement ; qu'il résulte des articles 177, 178 et 430 du Code de procédure civile, qu'il appartient aux juges de prescrire aux parties de conclure dans un certain délai quand leurs écritures ne sont pas complètes, si bien qu'en se fondant sur la seule constatation que la Société ANNONCIADE B avait déjà soulevé un moyen de fond qu'elle avait à tort qualifié de moyen d'irrecevabilité pour rejeter sa demande tendant à avoir la possibilité de déposer des conclusions sur le fond, la Cour d'appel a violé les textes précités » ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'argumentation tirée de l'inapplicabilité des servitudes constituait une défense au fond, la Cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, n'était pas tenue de prescrire la production d'écritures additionnelles, ayant constaté qu'il résultait des pièces produites que les servitudes conventionnelles grevant la parcelle litigieuse étaient opposables aux parties, a écarté la demande de production de conclusions ampliatives sans violer le principe de la contradiction ni les droits de la défense;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen pris en ses deux branches :
Attendu que la SCI Annonciade B fait grief à l'arrêt attaqué de déclarer fondée la demande de mise en conformité de la résidence Saint Georges, alors, selon le moyen, d'une part, « que le régime de la copropriété s'applique à tous les immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre au moins deux personnes physiques ou morales, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que le règlement de la copropriété CHATEAU PÉRIGORD comporte sous les n°1182 et 1183 deux lots privatifs composés de parcelles sur lesquelles devaient être édifiées des constructions, que la circonstance que ces terrains aient été cédés en pleine propriété par la société ANTINEA qui avait pris l'initiative de l'établissement du règlement de copropriété n'était pas de nature à établir que ces lots avaient été détachés de la copropriété, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1er de la loi n°1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis » ; et alors, d'autre part, « que l'acte d'acquisition des parcelles par la société ANNONCIADE B du 24 novembre 1982 faisait expressément référence au règlement de copropriété de l'immeuble CHATEAU PÉRIGORD en date du 30 octobre 1964 et comportait la déclaration du représentant de la société cédante selon laquelle » la construction ultérieure des portions d'immeubles à édifier sur la parcelle de terrain présentement vendue a fait l'objet de la prévision de divers lots dépendant des septième et huitième groupes de la copropriété de l'entier immeuble, auxquels ont déjà été affectés des tantièmes prévisionnels de participation à la copropriété et de répartition des charges communes générales ou particulières «, si bien qu'en ne s'expliquant pas sur la portée de ces dispositions contractuelles expressément invoquées dans l'acte d'appel de la SCI ANNONCIADE B, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 989 et 990 du Code civil, ainsi que de l'article 1 de la loi du 8 janvier 2007» ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les terrains acquis par la SCI Annonciade B avaient été cédés en pleine propriété par la SCI Antinéa avant l'entrée en vigueur du règlement de la copropriété Château Périgord et que cette société était lors de la cession de 1965 la seule propriétaire du fonds cédé, la Cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi ;
Condamne la SCI Annonciade B à l'amende et aux dépens dont distraction au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, venant aux droits de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, sous sa due affirmation.
Ainsi jugé et prononcé le quinze octobre deux mille quatorze, par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, composée de Messieurs Roger BEAUVOIS, Premier-Président, François CACHELOT et Serge PETIT, rapporteur, conseillers, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef, chevalier de l'ordre de Saint-Charles.
Le Greffier en Chef, le Premier Président,
