Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Cour d'appel de Monaco, ECLI:MC:COURREV:1994:131022C9C290C) — En matière de droit_civil, la juridiction statue par reformation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (Cour de révision, 26 mars 2015, SARL AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO c/ le Syndicat des copropriétaires de FONTVIEILLE VILLAGE).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
IMMOBILIER IMMOBILIER GENERAL · IMMOBILIER COPROPRIETE · COUR-REVISION-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 28 novembre 1994 (n° 13102) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile.
Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13102
Un syndicat des copropriétaires d'un ensemble immobilier monégasque (Fontvieille Village) a assigné en référé la SARL Amici Miei - Al Mediterraneo, exploitante d'un fonds de commerce de restauration. Celle-ci occupait une terrasse que le syndicat estimait constituer une partie commune. La société locataire a appelé en déclaration d'ordonnance commune son bailleur, Mme p. ME.
Par ordonnance du 17 juillet 2013, le juge des référés a ordonné la jonction des instances, constaté que la société occupait sans droit ni titre une fraction des parties communes, et ordonné son expulsion de la terrasse. Il a rendu la décision commune à la bailleresse. Par arrêt du 4 mars 2014, la Cour d'appel a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions.
La société a formé un pourvoi, déclaré le 6 mai 2014, au soutien duquel elle a produit une requête soutenue par deux moyens. Le ministère public a conclu le 23 septembre 2014. L'affaire a été examinée à l'audience du 24 mars 2015, sur le rapport du conseiller François Cachelot.
Le pourvoi soulevait deux moyens. Le premier, pris en deux branches, invoquait la prescription acquisitive (articles 2038 et 2085 du Code civil) et la méconnaissance de la force probante d'un acte authentique (articles 1164 à 1168 du même code). Le second reprochait à la Cour d'appel d'avoir porté atteinte à la propriété commerciale et au fonds de commerce, par référence à l'article 414 du Code de procédure civile et à la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée. La bailleresse formait en outre une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Question de droit
La Cour de révision était saisie de deux questions principales.
La première porte sur la recevabilité d'un moyen fondé sur la prescription acquisitive, qui n'avait pas été présenté devant les juges du fond. Le pourvoi soutenait en effet qu'un occupant de bonne foi et titulaire d'un juste titre pouvait acquérir la propriété de l'immeuble par dix ans.
La seconde question tient au bien-fondé de l'expulsion. Il s'agissait de savoir si la Cour d'appel pouvait ordonner l'éviction de la terrasse en constatant l'absence d'autorisation de la copropriété, alors que la société invoquait un titre d'occupation issu d'un acte authentique et une autorisation antérieure donnée par le bailleur, lui-même promoteur et syndic secondaire.
Solution et dispositif
La Cour de révision rejette le pourvoi en deux temps.
Sur la prescription acquisitive, elle relève que la société « n'a pas invoqué dans ses conclusions devant la Cour d'appel le bénéfice de la prescription acquisitive ». Le moyen est donc qualifié de « nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ».
Sur le fond, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir retenu, à partir de deux constats, que l'occupation était dépourvue de titre opposable à la
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Monaco
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Cour d'appel de Monaco (13102) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit MC afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
4. Traçabilité & Production en justice
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
MonacoArmoiries princières de Monaco (Maison Grimaldi) & Direction des Services Judiciaires
PRINCIPAUTÉ DE MONACO
AU NOM DE SON ALTESSE SÉRÉNISSIME LE PRINCE DE MONACO
Copropriété - Occupation d'une partie commune - Terrasse - Autorisation (non) - Prescription acquisitive - Moyen nouveau - Irrecevable
La société n'a pas invoqué dans ses conclusions devant la Cour d'appel le bénéfice de la prescription acquisitive. Ce moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable. Saisie par le syndicat des copropriétaires d'une demande d'expulsion de la locataire d'un copropriétaire, à laquelle il était reproché d'occuper une partie commune de l'immeuble, la Cour d'appel qui constate, sans violer les articles 1164 à 1168 du Code civil, d'une part qu'il résulte des dispositions du contrat du 28 novembre 1994 liant la société à son bailleur que les locaux commerciaux donnés à bail sont constitués par trois lots et qu'aucune disposition du règlement de copropriété, comportant état descriptif de division afférente à ces trois lots ne mentionne l'existence d'une terrasse qui leur serait rattachée, d'autre part qu'il résulte de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2011 que le précédent locataire a installé sa terrasse sur une partie commune et ce depuis plusieurs années sans y avoir été autorisé par la communauté immobilière a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. Ayant constaté que la société locataire occupait, sans autorisation de la copropriété, une partie commune de l'immeuble, la Cour d'appel a, sans porter préjudice au principal légalement justifié sa décision.
Pourvoi N° 2014-49
en session civile
COUR DE RÉVISION
ARRÊT DU 26 MARS 2015
En la cause de :
SARL AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO, exploitant le commerce de restaurant connu sous l'enseigne « AMICI MIEI », dont le siège social se trouve X à Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître Florent ELLIA, avocat au Barreau de Nice ;
DEMANDERESSE EN RÉVISION,
d'une part,
Contre :
Syndicat des copropriétaires de FONTVIEILLE VILLAGE, sis X à Monaco, pris en la personne de son syndic en exercice, M. Michel GRAMAGLIA, demeurant en cette qualité 14, boulevard des Moulins à Monaco,
Ayant primitivement élu domicile en l'étude de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI alors avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, puis en celle de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par la SCP MOLINIE & PIWNICA, avocat aux conseils ;
Mme p. ME., née le 8 juin 1957 à Lecce (Italie), administrateur de sociétés, de nationalité monégasque, demeurant X à Monaco, venant aux droits de M. r. ME. ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître Jean-Pierre CHEVALLIER, avocat aux conseils ;
DÉFENDEURS EN RÉVISION,
d'autre part,
LA COUR DE RÉVISION,
VU :
l'arrêt rendu le 4 mars 2014 par la Cour d'appel, statuant en matière civile ;
la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 6 mai 2014, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL AMICI MIEI AL MEDITERRANEO ;
le récépissé délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations sous le n° 44474, en date du 5 mai 2014, attestant du dépôt par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la demanderesse, de la somme destinée à assurer le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi ;
la requête déposée le 5 juin 2014 au greffe général, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL AMICI MIEI AL MEDITERRANEO, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 2 juillet 2014 au greffe général, par Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de FONTVIEILLE VILLAGE, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 4 juillet 2014 au greffe général, par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de Mme p. ME., signifiée le même jour ;
le certificat de clôture établi le 22 septembre 2014, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
les conclusions du Ministère Public en date du 23 septembre 2014 ;
Ensemble le dossier de la procédure,
À l'audience du 24 mars 2015, sur le rapport de M. François CACHELOT, conseiller,
Après avoir entendu les conseils des parties ;
Ouï le Ministère Public ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 24 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires de Fontvieille Village (le syndicat) a assigné en référé la société à responsabilité limitée Amici Miei-al Mediterranéo (la société), exploitante d'un fonds de commerce de restauration dans des locaux qui lui avaient été donnés à bail par Mme p. ME., afin de faire cesser l'occupation par cette société d'une terrasse constituant, selon lui, une partie commune de la copropriété ; que la société a appelé son bailleur en déclaration d'ordonnance commune; que, par ordonnance du 17 juillet 2013, le juge des référés a, notamment, ordonné la jonction des deux instances, constaté que cette société occupait sans droit ni titre une fraction des parties communes de la copropriété, ordonné son expulsion de la terrasse indûment occupée et déclaré cette ordonnance commune à Mme p. ME.; que, par arrêt du 4 mars 2014, la Cour d'appel a confirmé l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de confirmer cette décision tout en relevant que son auteur s'était vu confirmer depuis à tout le moins l'année 1991 par son bailleur l'autorisation d'occuper la terrasse partie commune, ce dernier ayant la qualité de promoteur de l'ensemble immobilier et de syndic secondaire de la copropriété, ayant toute autorité à cet égard alors, selon le moyen, d'une part qu'il résulte de la mise en œuvre des dispositions des articles 2038 et 2085 du Code civil que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans dès lors que le véritable propriétaire habite dans la principauté; que ce faisant, en confirmant l'expulsion de la société Amici Miei, au motif que cette dernière serait dépourvue de tout droit au titre d'occupation, la Cour d'appel a méconnu les règles relatives à la prescription acquisitive et ainsi violé les articles 2038, 2043 et 2085 du Code civil, alors d'autre part, qu'il résulte des éléments produits aux débats, dont la Cour d'appel a parfaitement eu connaissance, que le titre d'occupation de la société découle d'un acte authentique rédigé par M. Rey,notaire, sous la date du 22 avril 1994 décrivant l'assiette du fonds de commerce comme étant constituée notamment de la terrasse litigieuse décrite à la fois dans le corps du dit acte tout comme en annexe dans le cadre d'un plan la décrivant sous teinte jaune; que ce faisant, la Cour d'appel a méconnu la nature et la portée d'un acte authentique et ainsi violé les dispositions des articles 1164 à 1168 du Code civil ;
Mais attendu d'une part que la société n'a pas invoqué dans ses conclusions devant la Cour d'appel le bénéfice de la prescription acquisitive ; que ce moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ;
Attendu d'autre part que saisie par le syndicat des copropriétaires d'une demande d'expulsion de la locataire d'un copropriétaire, à laquelle il était reproché d'occuper une partie commune de l'immeuble, la Cour d'appel qui constate, sans violer les articles 1164 à 1168 du Code civil, d'une part qu'il résulte des dispositions du contrat du 28 novembre 1994 liant la société à son bailleur que les locaux commerciaux donnés à bail sont constitués par trois lots et qu'aucune disposition du règlement de copropriété, comportant état descriptif de division afférente à ces trois lots ne mentionne l'existence d'une terrasse qui leur serait rattachée, d'autre part qu'il résulte de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2011 que le précédent locataire a installé sa terrasse sur une partie commune et ce depuis plusieurs années sans y avoir été autorisé par la communauté immobilière a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, ne peut être accueilli ;
Sur le second moyen
Attendu que la société fait encore grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion de la terrasse alors, selon le moyen, que la Cour d'appel a méconnu la propriété commerciale dont elle est titulaire en vertu du fonds de commerce exploité au sein des locaux pris à bail en vertu de la cession de droit au bail du 22 avril 1994, et a manifestement porté préjudice au principal, en consacrant une éviction partielle du fonds de commerce dont la société est légitimement propriétaire; que ce faisant, la Cour d'appel a manifestement violé les dispositions de l'article 414 du Code de procédure civile ainsi que celles de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée par la loi n° 1287 du 15 juillet 2004, prise notamment en son article premier;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société locataire occupait, sans autorisation de la copropriété, une partie commune de l'immeuble, la Cour d'appel a, sans porter préjudice au principal ni violer les textes visés par le moyen, légalement justifié sa décision ;
Que le moyen ne peut qu'être écarté ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formé par Madame p. ME.
Attendu que compte tenu des circonstances de l'affaire énoncées ci-dessus, il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande ;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi ;
Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme p. ME. ;
Condamne la SARL AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO au paiement de l'amende et des dépens dont distraction au profit de Maître Alexis MARQUET et de Maître Patricia REY, avocats-défenseurs sous leurs dues affirmations, chacun en ce qui le concerne.
Ainsi jugé et prononcé le vingt-six mars deux mille quinze, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Messieurs Jean-Pierre DUMAS, Président, chevalier de l'ordre de Saint-Charles, Guy JOLY, François CACHELOT, rapporteur, conseillers, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef, chevalier de l'ordre de Saint-Charles.
Le Greffier en Chef, le Président,
