Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (4)
1.Lorsqu'une promesse de vente ne stipule aucune condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou à l'absence d'inscription hypothécaire, et que le débiteur avait connaissance du remboursement intégral de la dette, la non-réalisation de l'acte de vente est imputable au promettant acquéreur qui ne peut invoquer l'existence d'une hypothèque résiduelle pour justifier son défaut d'exécution.
2.Le juge dispose d'un pouvoir souverain d'interprétation des conventions lorsque l'ambiguïté des termes successifs rend nécessaire de dégager le sens et la portée réelle de l'accord des parties, notamment pour déterminer la période effective d'occupation donnant droit à indemnité.
3.L'indemnité d'occupation due en vertu d'une promesse de vente s'étend à la période d'occupation effective des lieux par le promettant acquéreur, même au-delà de la date initialement prévue pour la signature de l'acte définitif, lorsque celui-ci s'est maintenu dans les lieux sans droit ni titre.
4.L'exercice régulier des voies de droit légalement offertes aux justiciables ne constitue pas un abus de procédure donnant lieu à condamnation en dommages-intérêts, même si cet exercice a causé un préjudice financier à la partie adverse.
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
COMMERCIAL VENTE · CIVIL DROIT DES OBLIGATIONS RESPONSABILITE CIVILE CONTRACTUELLE · COUR-REVISION-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 février 2013 (n° 16741) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « commercial vente · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · cour-revision-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine commercial vente · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · cour-revision-civile.
Cour de Révision de Monaco, 19 février 2018, n° 16741
Le litige porte sur un bien immobilier sis à Monaco, dont M. l. CA. était propriétaire. Le 24 avril 2012, il a signé avec Mme m. SA. une promesse de vente portant sur ce bien, pour un prix de 1.875.000 euros, avec un droit de jouissance accordé à l'acquéreur jusqu'au 3 décembre 2012. Un avenant du 7 janvier 2013 a substitué les époux SA. comme acquéreurs. Le 8 février 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue au profit des époux SA., prévoyant un paiement échelonné, un acte définitif au plus tard le 10 avril 2013 et une jouissance du bien à titre de commodat jusqu'à cette date.
Les époux SA. ont versé 675.000 euros, mais la vente n'a pas été réalisée. M. CA. a obtenu en référé leur expulsion, ordonnée le 22 janvier 2014. Les époux SA. ont alors saisi le tribunal de première instance, le 4 avril 2014, de demandes indemnitaires et d'une demande en restitution des sommes versées. Le bien a été vendu à un tiers le 12 novembre 2014.
Par jugement du 4 février 2016, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 2 mai 2017, les époux SA. ont été déboutés de l'intégralité de leurs demandes et condamnés à payer à M. CA. la somme de 100.200 euros au titre d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014. Les époux SA. ont formé un pourvoi en révision, dont l'examen a été porté à l'audience du 14 février 2018.
Le texte de la décision comporte une incohérence de date sur le terme de l'occupation : l'exposé des faits retient la libération des lieux le 14 juillet 2014, tandis que le motif relatif au second moyen mentionne un maintien « jusqu'au 14 avril 2014 ». Cette divergence n'est pas relevée par la Cour de révision et n'affecte pas le raisonnement, mais elle doit être signalée à la lecture.
Question de droit
La Cour de révision était saisie de deux moyens et d'une demande accessoire.
Le premier moyen interrogeait l'imputabilité de l'échec de la réalisation de la vente. Les demandeurs soutenaient, d'une part, que la cour d'appel avait statué par des motifs inopérants en ne tenant pas compte de la persistance, en 2012, d'une inscription hypothécaire afférente à un prêt déjà remboursé ; d'autre part, qu'elle ne pouvait imputer la non-réalisation de la vente aux époux SA. sans rechercher si l'hypothèque ne les empêchait pas, en pratique, d'obtenir un prêt bancaire. Le moyen était visé à l'article 997 du Code civil.
Le second moyen portait sur la qualification de l'article 6 de la promesse du 8 février 2013. Les demandeurs reprochaient à la cour d'appel d'avoir dénaturé une clause qu'ils estimaient claire, en faisant courir l'indemnité d'occupation au-delà du 10 avril 2013. Étaient invoqués les articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile.
La question de droit était donc double : d'une part, les juges du fond peuvent-ils retenir l'imputabilité de la défaillance de la vente sans rechercher un empêchement hypothétique dont les constatations rendent l'effet inopérant ; d'autre part, la détermination de la commune intention des parties sur la durée de l'indemnité d'occupation relève-t-elle du pouvoir souverain d'interprétation, à l'abri du contrôle de dénaturation ?
Une demande accessoire de dommages-intérêts, formée par M. CA. à hauteur de 20.000 euros pour procédure abusive, était également soumise à la Cour.
Solution et dispositif
La Cour de révision rejette les deux moyens et la demande indemnitaire.
Sur le premier moyen, elle approuve les juges du fond d'
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Monaco
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Cour d'appel de Monaco (16741) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit MC afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
4. Traçabilité & Production en justice
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
MonacoArmoiries princières de Monaco (Maison Grimaldi) & Direction des Services Judiciaires
PRINCIPAUTÉ DE MONACO
AU NOM DE SON ALTESSE SÉRÉNISSIME LE PRINCE DE MONACO
Promesse de vente - Réalisation - Imputabilité - Interprétation souveraine des juges du fond - Sans dénaturation - Dommages et intérêts (non) - Usage des voies de droit
Par motifs propres et adoptés, les juges du fond ont relevé que la promesse de vente du 8 février 2013 ne stipulait aucune condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou à l'absence d'inscription grevant le bien et que M. SA., en sa qualité de gérant de la SCI ICA, savait que le prêt au titre duquel l'hypothèque avait été inscrite, avait été intégralement remboursé le 19 juillet 2006, une attestation en ce sens lui ayant été adressée par le Crédit Foncier le 20 mars 2008, qu'enfin, en toute hypothèse, il n'était pas démontré que le retard pris dans les formalités de mainlevée de cette inscription serait le fait de M. CA. ; que par une interprétation souveraine des termes de la promesse de vente, la cour d'appel qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, a estimé que la non réalisation de l'acte de vente était imputable aux seuls époux SA., justifiant ainsi légalement sa décision.
C'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des conventions successives signées par les parties rendait nécessaire pour en dégager le sens et la portée que la cour d'appel a retenu que la commune intention des parties, telle que résultant de l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective précédent l'obtention d'un titre par les époux SA. qui se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 14 avril 2014, sans droit ni titre.
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.
M. CA. demande la condamnation solidaire de M. et Mme SA. à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de leur attitude particulièrement procédurière et du préjudice financier qu'il a subi ; mais les époux SA. ont usé des voies de droit qui leur étaient légalement offertes ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M CA. de ce chef.
Pourvoi N° 2017-92 en session
Civile
COUR DE RÉVISION
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2018
En la cause de :
Monsieur g. SA., né à Vimercate (Italie) le 26 avril 1959, de nationalité italienne, demeurant X1, à Monaco ;
Madame m. LA. épouse SA., née à Novara (Italie) le 18 décembre 1968, de nationalité italienne, demeurant X1, à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Jean-Pierre CHEVALLIER (SCP GADIOU - CHEVALLIER), avocat aux Conseils ;
DEMANDEURS EN REVISION,
d'une part,
Contre :
Monsieur l. CA., né le 4 avril 1973 à Castel San Pietro (Italie), de nationalité italienne, demeurant au X2 à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
DÉFENDEUR EN REVISION,
d'autre part,
LA COUR DE RÉVISION,
VU :
l'arrêt rendu le 2 mai 2017 par la Cour d'appel, statuant en matière civile ;
la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 7 juillet 2017, par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de M. g. SA. et Mme m. LA. épouse SA. ;
la requête déposée le 3 août 2017 au greffe général, par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de M. g. SA. et Mme m. LA. épouse SA., accompagnée de 8 pièces, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 4 septembre 2017 au greffe général, par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de M. l. CA., accompagnée de 18 pièces, signifiée le même jour ;
les conclusions du Ministère Public en date du 5 septembre 2017 ;
le certificat de clôture établi le 26 septembre 2017, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
Ensemble le dossier de la procédure,
A l'audience du 14 février 2018 sur le rapport de Madame
Cécile CHATEL-PETIT, Premier Président,
Après avoir entendu les conseils des parties ;
Ouï Monsieur le Procureur général ;
La Cour,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt critiqué, que le 24 avril 2012, M. l. CA., propriétaire d'un bien immobilier sis à Monaco, a signé une promesse de vente portant sur ce bien avec Mme m. SA., moyennant le paiement de la somme de 1.875.000 euros, payable selon les modalités suivantes : 375.000 euros à la signature de l'accord et 1.500.000 euros à celle de l'acte authentique, la date d'échéance étant fixée au 3 décembre 2012, un droit de jouissance du bien immobilier étant accordé à Mme SA. jusqu'à cette date ; que le 7 janvier 2013, un avenant a été signé entre les parties aux termes duquel les acquéreurs étaient désormais les époux SA., la vente devant intervenir devant notaire le 15 janvier 2013 ; que le 8 février 2013, M. CA. a signé une nouvelle promesse de vente au bénéfice de ces derniers moyennant le versement de la somme de 1.875.000 euros payable à concurrence de 375.000 euros à la signature de l'accord, à concurrence de 300.000 euros en trois tranches de 100.000 euros (100.000 euros au moment de la signature de l'accord, 100.000 euros le 20 février 2013 et 100.000 euros le 6 mars 2013) ; qu'il a également été prévu que l'acte définitif de vente serait signé au plus tard le 10 avril 2013 et que la jouissance du bien était consentie aux époux SA. jusqu'à cette date, à titre de commodat ; que les époux SA. ont réglé la somme de 675.000 euros mais, la vente ne s'étant pas réalisée, M. CA. les a fait assigner en référé pour obtenir leur expulsion qui a été ordonnée le 22 janvier 2014 ; que le 4 avril 2014, les époux SA. ont saisi le tribunal de première instance pour obtenir, notamment, condamnation de M. CA. au paiement des sommes de 700.000 euros à titre de dommages-intérêts, 675.000 euros en restitution de la somme versée dans le cadre de la promesse de vente et 150.000 euros à titre de dommages-intérêts ; que le 14 juillet 2014, les époux SA. ont libéré les lieux et que selon acte du 12 novembre 2014, M. CA. a vendu le bien immobilier litigieux à un tiers ; que par jugement du 4 février 2016, le tribunal de première instance, confirmé par arrêt du 2 mai 2017, a débouté M et Mme SA. de l'intégralité de leurs demandes, les condamnant à payer à M. CA. la somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014 ; que les époux SA. se sont pourvus en révision ;
Sur le premier moyen pris en ses deux branches
Attendu que M. et Mme SA. font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes alors, selon le moyen, « de première part, que la cour d'appel a statué par des motifs inopérants à justifier qu'au 24 avril 2012, date à laquelle a été signée la première promesse de vente entre M CA. et Mme SA., cette dernière et M. SA. avaient connaissance de ce que l'hypothèque en cause qui concernait un prêt entièrement remboursé en 2006, selon les énonciations de l'arrêt, était toujours inscrite en 2012 ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué n'est pas légalement justifié au regard de l'article 997 du Code civil ; alors, de seconde part, que la cour d'appel ne pouvait retenir que la non réalisation de la vente était imputable aux époux SA. sans rechercher si, comme le faisaient valoir ceux-ci dans leurs conclusions récapitulatives (p 9 et suivantes) un établissement bancaire italien n'est pas en mesure d'accorder un prêt bancaire sur un bien immobilier grevé d'une hypothèque, même si la dette afférente à l'inscription hypothécaire a été entièrement réglée, car si tel était établi le cas, la non réalisation de la promesse était imputable à M. CA. puisque l'hypothèque empêchait les époux SA. d'obtenir le prêt bancaire qu'ils avaient sollicité au jour fixé pour la signature ; qu'ainsi, l'arrêt critiqué n'est pas légalement justifié au regard de l'article 997 du Code civil » ;
Mais attendu que par motifs propres et adoptés, les juges du fond ont relevé que la promesse de vente du 8 février 2013 ne stipulait aucune condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou à l'absence d'inscription grevant le bien et que M. SA., en sa qualité de gérant de la SCI ICA, savait que le prêt au titre duquel l'hypothèque avait été inscrite, avait été intégralement remboursé le 19 juillet 2006, une attestation en ce sens lui ayant été adressée par le Crédit Foncier le 20 mars 2008, qu'enfin, en toute hypothèse, il n'était pas démontré que le retard pris dans les formalités de mainlevée de cette inscription serait le fait de M. CA. ; que par une interprétation souveraine des termes de la promesse de vente, la cour d'appel qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, a estimé que la non réalisation de l'acte de vente était imputable aux seuls époux SA., justifiant ainsi légalement sa décision ;
Sur le second moyen
Attendu que M. et Mme SA. reprochent également à l'arrêt de les condamner à payer à M CA. la somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014 alors, selon le moyen, « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il n'est pas permis au juge lorsque les termes de ces conventions sont clairs et précis de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elles manifestent ; qu'en l'espèce l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013 énonçait : « les parties conviennent que le promettant acquéreur verse aux promettant vendeur, à titre d'indemnité pour l'occupation des lieux, un montant de 200 € par jour à partir du 1er février 2013 jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif qui devra intervenir au plus tard le 10 avril 2013 » ; qu'en retenant « que la commune intention des parties, telle que résultant de la disposition de la promesse ci-dessus rappelée, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective », pour condamner M. et Mme SA. à payer une indemnité d'occupation jusqu'au 14 juillet 2014 quand les termes clairs et précis de la promesse, qui ne permettaient aucune interprétation, stipulaient que cette indemnité était due au plus tard au 10 avril 2013, la cour d'appel a dénaturé l'acte et a donc violé les articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile »;
Mais attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des conventions successives signées par les parties rendait nécessaire pour en dégager le sens et la portée que la cour d'appel a retenu que la commune intention des parties, telle que résultant de l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective précédent l'obtention d'un titre par les époux SA. qui se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 14 avril 2014, sans droit ni titre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur la demande de dommages- intérêts
Attendu que M. CA. demande la condamnation solidaire de M. et Mme SA. à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de leur attitude particulièrement procédurière et du préjudice financier qu'il a subi ;
Mais attendu que les époux SA. ont usé des voies de droit qui leur étaient légalement offertes ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M CA. de ce chef ;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi,
Déboute M. l. CA. de sa demande de dommages-intérêts,
Condamne M. et Mme SA. aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur sous sa due affirmation.
Ainsi jugé et prononcé le dix-neuf février deux mille dix-huit, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Madame Cécile CHATEL-PETIT, Premier Président, rapporteur, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Messieurs Jean-Pierre GRIDEL, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles et Jacques RAYBAUD, Conseillers, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en Chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles.
Le Greffier en Chef adjoint, Le Premier Président,
