CIVIL DROIT DES BIENS BIENS ET PATRIMOINE · IMMOBILIER VENTE D IMMEUBLE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Tribunal de première instance de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet

Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 25 juin 1987 (n° 25351) par Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « civil droit des biens biens et patrimoine · immobilier vente d immeuble · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal de première instance de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine civil droit des biens biens et patrimoine · immobilier vente d immeuble · tribunal-premiere-instance-civile.

Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25351

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25351 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans l'exécution d'une convention ancienne, qualifiée par les parties de « concession-bail », conclue le 5 juillet 1951 entre l'Administration des Domaines de l'État de Monaco et la Société Anonyme Monégasque dénommée Société Méditerranéenne de Boissons Gazeuses (S.A.M. S.M.B.G.). Aux termes de cet accord, l'État de Monaco, propriétaire d'une parcelle de terrain située quai du Commerce dans le quartier de Monaco-Condamine, a consenti un bail sur ce fonds. En exécution de cette convention, un bâtiment à usage industriel y a été édifié en trois tranches successives, réalisées respectivement au cours des années 1953, 1957 et 1969.

Au fil du temps, la propriété des locaux composant cet ensemble immobilier a été répartie entre plusieurs entités juridiques, parmi lesquelles figurent les sociétés Quai du Commerce, Mursa, La Quarantaine, Sun Port, Ardes, ainsi que la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Francesca. Cette dernière a acquis de la S.A.M. S.M.B.G., contractante originaire, des parties d'immeuble situées au rez-de-chaussée suivant un acte reçu par Maître J.-Ch. Rey le 18 décembre 1959. Devenue cessionnaire des droits de la société initiale, la S.C.I. Francesca s'est trouvée corrélativement soumise aux obligations nées de la convention du 5 juillet 1951.

Au cœur de cette architecture contractuelle figurait une clause onzième organisant le sort des constructions à l'issue de périodes déterminées. Le premier alinéa de cette stipulation octroyait à l'Administration des Domaines, à l'expiration de chaque période quinquennale, le droit de demander à sa cocontractante de lui céder la propriété des constructions édifiées par elle. Le second alinéa fixait le mécanisme de valorisation financière de cette cession en disposant que le prix serait établi « compte tenu du prix de revient des travaux (anciens ou récents) et de l'état de vétusté des constructions soit par voie d'entente amiable, soit à défaut, par expertise, l'expert devant être désigné d'un commun accord ou par M. le Président du Tribunal de première instance saisi à la requête de la partie la plus diligente ».

L'État de Monaco ayant manifesté sa volonté d'acquérir les constructions, un premier contentieux a donné lieu à un jugement définitif du Tribunal de première instance le 17 mars 1983. Par cette décision, la juridiction a constaté la qualité de propriétaires des locaux des différentes sociétés précitées, dont la S.C.I. Francesca, et a précisé que l'État ne pourrait se prévaloir de la qualité de propriétaire qu'à compter de la réalisation effective de la vente des biens formant l'immeuble. Le tribunal a alors renvoyé l'ensemble des parties à l'accomplissement de la procédure amiable conventionnellement prévue à l'article 11, alinéa 2, de l'acte du 5 juillet 1951 pour déterminer le prix de cession, tout en fixant un délai à l'expiration duquel, faute d'accord amiable, il serait procédé à la désignation judiciaire de l'expert.

Les négociations amiables n'ayant pu aboutir, l'État de Monaco, qui avait formulé des offres financières le 10 juin 1983, a saisi le magistrat des référés le 6 juin 1984 d'une demande de désignation d'expert sur le fondement de la clause onzième. Par une ordonnance rendue le 12 juillet 1984, le président du Tribunal de première instance a désigné Monsieur André Chatelin en qualité d'expert afin de remplir la mission prévue par le contrat. Le magistrat a pris acte de l'accord des parties pour que le technicien réponde aux dires dont il serait saisi et procède à la ventilation du prix de cession estimé entre les diverses sociétés propriétaires. L'ordonnance a en outre prescrit à l'expert de prêter serment et de déposer son rapport au greffe général dans un délai de quatre mois, tout en s'abstenant de commettre un juge chargé de suivre les opérations d'expertise.

Dès la première réunion d'expertise, dont le compte rendu est daté du 20 septembre 1984, André Chatelin a énoncé que, faute d'entente entre les parties, le prix serait établi par son expertise. Il s'est néanmoins heurté à une divergence radicale entre les protagonistes quant à l'interprétation des critères posés par l'article 11 du contrat de 1951 : fallait-il retenir la valeur historique des constructions à leurs dates d'édification respectives diminuée d'un abattement pour vétusté, une valeur actualisée minorée des taux de vétusté, ou encore la valeur marchande des biens ? Constatant le silence du jugement antérieur sur ce point, le technicien a estimé devoir soumettre une proposition d'interprétation au tribunal, accompagnée des prix et de leur répartition.

Dans son rapport déposé le 27 décembre 1985, l'expert a développé une méthodologie fondée sur l'idée qu'un prix de revient historique, représentant l'état à neuf d'origine, ne peut subir directement un abattement pour vétusté sans être préalablement actualisé à la date de la cession par le jeu des coefficients de variation des prix de la construction. Pour répondre aux dires des parties, il a effectué des calculs selon trois périodes de référence : mars 1981 (date de fin du bail), décembre 1982 (date de l'offre de l'État) et juin 1985 (période correspondant aux derniers coefficients connus lors de la rédaction du rapport). En s'appuyant sur les relevés de superficies hors œuvre établis par le géomètre C., portant sur une surface totale de 7 856,751 mètres carrés (déduction faite de la galerie publique), l'expert a arrêté, en valeur juin 1985, un prix au mètre carré de plancher de 1 233 francs pour la première tranche (1953), 1 305 francs pour la deuxième tranche (1957) et 3 126 francs pour la troisième tranche (1969). Le prix global de l'immeuble a ainsi été évalué à 11 344 904,46 francs. S'agissant spécifiquement des lots appartenant à la S.C.I. Francesca, d'une superficie de 687,974 mètres carrés relevant de la première tranche à 1 233 francs le mètre carré, l'expert a fixé le prix de cession à la somme de 848 271,94 francs.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Contestant frontalement la méthode et les conclusions du rapport déposé par André Chatelin, l'État de Monaco a, par exploit d'huissier en date du 7 août 1986, fait assigner la S.C.I. Francesca devant le Tribunal de première instance de Monaco.

Au soutien de ses prétentions, l'État demandeur sollicitait en premier lieu qu'il lui soit donné acte de son acceptation du relevé des surfaces établi par le géomètre C., mais demandait au tribunal de dire n'y avoir lieu à homologation du rapport de l'expert Chatelin. Maintenant ses offres antérieures du 10 juin 1983, il priait la juridiction de déclarer satisfactoire son offre de verser à la défenderesse la somme de 83 244,85 francs, calculée sur la base des superficies retenues par l'expert mais par application d'un prix au mètre carré sensiblement inférieur, pour la remplir de ses droits au titre de l'article 11, paragraphe 2, de l'acte du 5 juillet 1951. En cours d'instance, l'État a complété cette offre en s'engageant à verser toute somme, égale ou différente de celle initialement proposée, que le tribunal fixerait, à titre de provision et sous réserve d'appel.

Sur le plan des conséquences pratiques, l'État demandait au tribunal de juger qu'à défaut pour la S.C.I. Francesca de notifier dans le mois du jugement son accord pour signer l'acte notarié de vente à ces conditions et de libérer les lieux dans les trois mois, la décision à intervenir vaudrait acte notarié et serait transcrite comme telle. Mieux encore, invoquant une urgence impérieuse d'intérêt général liée à un récent accord international par lequel il s'était engagé à mettre les locaux litigieux à la disposition de l'Agence internationale de l'Énergie atomique, l'État sollicitait l'exécution provisoire et l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, sous astreinte et avec le concours éventuel de la force publique, même en cas de refus de l'offre, la somme n'étant alors perçue qu'à titre provisionnel. Enfin, il concluait au partage des dépens par moitié, les honoraires de l'expert devant rester à la charge de la société défenderesse à proportion des sommes perçues.

L'argumentation juridique déployée par l'État reposait sur la négation de tout pouvoir de décision autonome de l'expert. Selon le demandeur, les parties n'avaient nullement conféré à André Chatelin une mission d'arbitrage, et encore moins les pouvoirs juridictionnels d'un amiable compositeur, mais avaient simplement entendu recourir à un technicien chargé d'éclairer le juge sur l'application des critères contractuels. L'État faisait valoir que l'arbitrage, régi par des règles de forme non respectées en l'espèce, est restreint aux matières civiles et commerciales et suppose la capacité de compromettre, laquelle lui fait défaut en vertu des principes constitutionnels et administratifs monégasques. Il ajoutait que l'échange de dires durant les opérations démontrait la volonté commune des parties d'exclure le prononcé d'une sentence définitive par le technicien. Dès lors, le tribunal demeurait, selon l'État, souverain pour statuer selon le droit commun de l'expertise judiciaire et devait écarter l'actualisation du prix de revient opérée par l'expert, jugée contraire à la lettre stricte de l'article 11 s'agissant d'une cession forcée étrangère aux lois du marché immobilier.

En défense, la S.C.I. Francesca opposait une lecture diamétralement opposée de la convention du 5 juillet 1951. S'appuyant dans ses dernières écritures sur les dispositions de l'article 1434 du Code civil monégasque, elle soutenait que les cocontractants avaient confié à un tiers la mission de fixer le prix de vente. Ce tiers, n'étant ni un arbitre ni un expert judiciaire de droit commun, agissait en qualité de mandataire commun des parties, de sorte que ses conclusions s'imposaient à elles comme le prolongement de leur volonté contractuelle. Toutefois, la société défenderesse estimait qu'en soumettant à l'appréciation du tribunal trois dates de valeur différentes (mars 1981, décembre 1982 et juin 1985), l'expert Chatelin n'avait pas valablement épuisé sa mission. Selon elle, le tribunal ne pouvait ni choisir l'une de ces dates sans ajouter au contrat, ni a fortiori valider l'offre unilatérale de l'État.

En conséquence, la S.C.I. Francesca concluait à titre principal à l'irrecevabilité ou au mal-fondé des demandes étatiques et sollicitait le renvoi du dossier à l'expert, ressaisi par la partie la plus diligente, afin qu'il arrête définitivement le prix scellant la vente. Se prévalant du jugement du 17 mars 1983 subordonnant le transfert de propriété à la réalisation de la vente, laquelle exigeait une détermination préalable du prix, elle déniait à l'État tout titre pour réclamer son expulsion de locaux dont elle demeurait propriétaire. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait devoir se substituer au tiers, elle demandait que le prix de vente soit calculé selon les critères d'actualisation souverainement retenus par l'expert, mais arrêté à la date de la signature effective du contrat de vente.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le litige soumettait au Tribunal de première instance une double problématique juridique d'une grande classicité théorique mais d'une redoutable complexité pratique, située au confluent du droit des contrats spéciaux et du droit judiciaire privé.

En premier lieu, il appartenait à la juridiction de qualifier juridiquement la clause d'une convention par laquelle les parties, ne pouvant déterminer par avance le prix de biens immobiliers non encore édifiés, conviennent de s'en remettre, à défaut d'accord amiable, à un « expert » désigné d'un commun accord ou par le président du tribunal. Cette stipulation instituait-elle une mesure d'instruction relevant du droit commun de l'expertise judiciaire, laissant au juge du fond son plein pouvoir d'appréciation, ou un arbitrage véritable soumis aux règles du compromis, ou bien devait-elle s'analyser en une convention de détermination du prix par un tiers régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque, dont le résultat s'impose au juge comme aux parties ?

En second lieu, dans l'hypothèse où le mécanisme de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil serait retenu, le tribunal devait apprécier si le tiers désigné avait valablement et pleinement accompli sa mission de détermination définitive du prix, dès lors qu'il avait procédé à une interprétation des critères contractuels d'évaluation pour actualiser les coûts et qu'il avait mentionné dans son rapport, à la suite des dires des parties, des chiffrages correspondant à deux dates antérieures à celle de ses opérations. De la réponse à cette question dépendait la perfection de la vente au sens de l'article 1426 du Code civil et le prononcé des mesures d'exécution forcée du transfert de propriété.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher ce différend, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement rigoureux et structuré en trois temps : il procède d'abord à la qualification exacte de la clause contractuelle et en définit le régime juridique ; il vérifie ensuite l'accomplissement de sa mission par le tiers désigné ; il tire enfin les conséquences légales de la détermination du prix sur la perfection et l'exécution de la vente immobilière.

En premier lieu, sur la nature juridique de la clause onzième de la convention du 5 juillet 1951, le tribunal écarte tant la thèse de l'expertise judiciaire soutenue par l'État que les objections tirées du droit de l'arbitrage. Les juges relèvent que les parties, dans l'impossibilité de fixer en 1951 le prix de constructions futures, ont choisi de s'en remettre, faute d'entente amiable, à un expert désigné conventionnellement ou judiciairement. Une telle stipulation s'analyse en une convention de détermination du prix par un tiers, régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Le tribunal énonce alors un attendu de principe d'une parfaite clarté conceptuelle : en dépit de l'expression légale d'« arbitrage d'un tiers » employée par le texte codifié, la mission confiée à ce tiers ne constitue « ni un arbitrage, ni un compromis, ni une expertise » et échappe dès lors intégralement aux formalités et règles de capacité ou de procédure prescrites pour ces institutions.

Analysant le mécanisme psychologique et juridique de cette figure contractuelle, la juridiction souligne que les parties substituent à leurs volontés propres celle du tiers qu'elles désignent ou font désigner. Il en résulte que la fixation du prix opérée par ce tiers s'incorpore au contrat et s'impose aux cocontractants avec la même force obligatoire que leur accord initial, interdisant au tribunal de modifier le prix ainsi arrêté. Le tribunal confirme cette distinction avec l'expertise judiciaire de droit commun par trois indices concordants : premièrement, l'ordonnance de référé du 12 juillet 1984 s'est abstenue de commettre un juge chargé de suivre l'expertise, trahissant l'intention implicite mais nécessaire du magistrat désignateur de se placer hors du cadre procédural d'une mesure d'instruction ; deuxièmement, l'expert Chatelin lui-même avait liminairement constaté qu'il lui appartenait d'établir le prix ; troisièmement, le tribunal rappelle non sans fermeté avoir déjà statué en ce sens à propos d'une clause identique dans un jugement du 10 juillet 1986 (affaire État c/ Sociétés Eaton et Ambrif), décision que l'État, bien qu'y ayant été partie, s'était abstenu de mentionner dans ses écritures.

En deuxième lieu, le tribunal examine si l'expert Chatelin a effectivement rempli son office au regard des exigences de l'article 1434 du Code civil. Les juges opèrent ici une distinction décisive avec le précédent du 10 juillet 1986 : dans cette affaire antérieure, le technicien s'était borné à proposer au tribunal une fourchette de prix délimitée par un minimum et un maximum, laissant au juge le soin de choisir, ce qui caractérisait un refus d'accomplir sa mission. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Pour le tribunal, André Chatelin a bel et bien déterminé le prix de cession.

La juridiction balaye alors les griefs formulés tant par l'État que par la S.C.I. Francesca. D'une part, le fait que le tiers ait dû interpréter la clause onzième en actualisant le prix de revient des constructions avant d'appliquer le coefficient de vétusté relève de son pouvoir souverain d'appréciation technique et contractuelle ; le tribunal s'interdit formellement de contrôler ou de réviser cette méthode d'évaluation. D'autre part, la circonstance que le rapport mentionne des calculs arrêtés à deux périodes antérieures (mars 1981 et décembre 1982) avant de fixer le prix à la date des opérations d'expertise (valeur juin 1985, selon les derniers coefficients connus) est jugée dépourvue de toute portée juridique. Le tribunal observe que le tiers n'a effectué ces chiffrages rétrospectifs que parce qu'il y avait été invité par les dires des parties, auxquels l'ordonnance du 12 juillet 1984 lui faisait obligation de répondre. En arrêtant le prix de cession à la date d'établissement de son rapport à la somme de 848 271,94 francs sur la base des superficies hors œuvre non contestées du géomètre C., l'expert a pleinement satisfait à sa mission, les mentions relatives aux deux autres dates étant qualifiées de purement « superflues ».

En troisième et dernier lieu, le tribunal déduit les effets juridiques de cette détermination définitive du prix. Conformément à l'article 1426, alinéa 1er, du Code civil, la fixation du prix par le tiers rend la vente parfaite entre les parties. Toutefois, s'agissant d'une vente immobilière d'une valeur supérieure au seuil fixé par le deuxième alinéa de ce même article, le contrat ne peut produire ses effets translatifs qu'à compter de sa constatation par acte authentique notarié ou, selon le troisième alinéa, par un jugement en tenant lieu. Pour assurer l'exécution du contrat, le tribunal condamne donc les parties à passer l'acte authentique au prix de 848 271,94 francs dans le délai d'un mois, et juge qu'à défaut, sa décision tiendra lieu d'acte de vente.

Par voie de conséquence, la S.C.I. Francesca est condamnée à délivrer l'immeuble et l'État à en payer le prix fixé par le tiers, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire justifiée par l'urgence non contestée invoquée par l'État. En revanche, le tribunal rejette la demande d'expulsion formée contre la société venderesse, jugeant que l'obligation légale de délivrance pesant sur elle suffit à contraindre cette dernière à mettre l'acquéreur en possession, et écarte la demande d'expulsion des occupants de son chef faute d'éléments permettant d'en apprécier le bien-fondé. Les deux parties succombant partiellement dans leurs prétentions respectives, les dépens, incluant les frais de référé et les honoraires de l'expert, sont partagés par parts égales.

C. Le dispositif

Le dispositif de la décision, qui traduit avec précision les conséquences tant déclaratoires qu'exécutoires du raisonnement adopté par la juridiction, est ainsi rédigé :

« PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,