SURETES ET PUBLICITE FONCIERE DROIT DE PROPRIETE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Tribunal de première instance de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet

Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit

Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 04 février 1988 (n° 25409) par Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « suretes et publicite fonciere droit de propriete · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal de première instance de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine suretes et publicite fonciere droit de propriete · tribunal-premiere-instance-civile.

Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25409

Extrait certifié — Reproduction verbatim

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25409 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans la matière classique mais toujours délicate du droit des biens, mêlant étroitement les mécanismes de la délimitation des fonds contigus par le bornage, la revendication de la propriété d'un ouvrage limitrophe et le jeu salvateur de la prescription acquisitive immobilière. L'affaire met aux prises les propriétaires successifs et le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dénommé « Palais de la Mer » avec la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Le Colisée », propriétaire du fonds voisin situé en contrebas, en bord de mer.

La genèse factuelle et matérielle de cette affaire remonte au début du vingtième siècle, époque à laquelle les configurations topographiques et foncières des terrains concernés ont connu d'importantes mutations. Selon les éléments historiques débattus devant la juridiction, un acte de partage en date du 15 avril 1904, accompagné d'un plan annexé, faisait état d'un mur séparant à l'époque les propriétés S. et T. (cette dernière étant destinée à devenir la propriété du « Palais de la Mer ») de celles appartenant aux auteurs de la S.A.M. Le Colisée. Ce mur originel, d'une épaisseur évaluée à trente centimètres selon l'échelle retenue sur le plan de 1904, reposait entièrement sur le sol des terrains faisant l'objet du partage et était présenté comme la propriété exclusive des copartageants, auteurs de la société Le Colisée. Il était par ailleurs doté d'un revers d'eau incliné vers l'intérieur de la propriété partagée.

Toutefois, la physionomie des lieux a été profondément remaniée vingt ans plus tard. En 1924, R. P., auteur des demandeurs à l'action, a fait édifier l'immeuble à usage d'habitation dénommé « Palais de la Mer » ainsi que les murs de clôture ceinturant son fonds aux limites sud-ouest, nord-est et sud-est. À cette époque, la parcelle contiguë située au sud-est ne comportait aucune construction, la villa Camargo (démolie depuis lors) n'ayant été érigée sur le terrain appartenant aujourd'hui à la S.A.M. Le Colisée qu'en 1934. Le mur sud-est construit en 1924 présente une largeur de cinquante centimètres, nettement supérieure à celle de l'ouvrage mentionné en 1904. En raison de la configuration des lieux, le fonds du Palais de la Mer se trouvant situé en amont de celui de la société Le Colisée, ce mur sud-est a été conçu pour jouer un rôle de mur de soutènement. Sa construction s'est accompagnée d'importantes opérations de remblaiement ayant permis d'aplanir et de mettre à niveau la cour du Palais de la Mer, les terres étant déversées et appuyées directement contre cet ouvrage, lequel assure également la clôture d'un patio au rez-de-jardin.

Par un acte reçu par Maître Rey le 7 février 1958, les époux T. G. et N. I. ont acquis la propriété privée de ce patio au sein du Palais de la Mer, succédant ainsi à R. P. et à la veuve de ce dernier. De son côté, la S.A.M. Le Colisée a acquis le fonds contigu inférieur par un acte reçu par Maître Prot le 9 juin 1959, lequel acte mentionnait notamment que le terrain vendu était « clos de murs » et rappelait l'existence d'une autorisation accordée avant l'année 1938 à R. P. de faire passer une canalisation de tout-à-l'égout le long du mur sud de ladite propriété.

Au fil des décennies, depuis l'édification du mur en 1924, R. P., sa veuve, puis les époux G. ont procédé à divers aménagements matériels dans le patio, prenant directement appui ou emprise sur le mur sud-est : le dallage du sol de la cour du patio a été posé en venant s'appuyer contre le mur, une fontaine y a été directement scellée, deux jardinières y ont été adossées, une tuyauterie d'arrosage a été scellée dans la maçonnerie, et d'importantes plantations ont été installées de manière à chevaucher la crête de l'ouvrage.

La paisibilité de cette situation de fait a pris fin en 1980. À l'occasion de la construction d'importants ensembles immobiliers qu'elle a fait édifier en bord de mer sur son fonds, la S.A.M. Le Colisée a émis la prétention d'être l'unique propriétaire du mur litigieux. Elle a matérialisé cette revendication en soutenant que la ligne séparative des deux propriétés contiguës ne passait pas à l'extérieur du mur de soutènement, mais sur la face interne de celui-ci, c'est-à-dire à l'intérieur même du patio appartenant aux époux G.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Cette prétention de la société Le Colisée s'est initialement traduite sur le terrain judiciaire par la délivrance d'une assignation en date du 12 juin 1980, laquelle a toutefois fait l'objet d'une mesure de radiation. S'en est suivi un long et complexe parcours procédural devant les juridictions monégasques pour déterminer tant la compétence juridictionnelle que la nature exacte de l'action. Le jugement commenté fait ainsi expressément référence, sans en relater à nouveau le détail, aux circonstances de fait et de droit résultant d'une série de décisions antérieures : deux jugements rendus par le juge de paix les 8 avril 1981 et 13 octobre 1982 (dans le cadre desquels un expert, l'architecte André Depéri, avait été désigné et avait déposé un rapport), un jugement d'appel rendu par le Tribunal de première instance le 27 juillet 1984, et enfin un arrêt de la Cour de révision en date du 30 avril 1985. Il ressort de cet enchevêtrement procédural, et particulièrement du jugement d'appel du 27 juillet 1984, que l'action en bornage impliquait nécessairement de trancher au préalable une question de propriété immobilière touchant au mur sud-est, faisant ainsi échapper le litige à la compétence du juge de paix au profit de la juridiction civile de droit commun, à savoir le Tribunal de première instance.

C'est dans ces conditions que, par exploit d'assignation du 24 juillet 1985, T. G., son épouse N. I. et M. B., agissant ès qualités de syndic de la copropriété du Palais de la Mer, ont saisi le Tribunal de première instance de Monaco d'une action dirigée contre la S.A.M. Le Colisée. T. G. étant décédé en cours d'instance, son épouse N. I., agissant en qualité de légataire universelle, a déclaré par conclusions du 8 octobre 1986 poursuivre et reprendre l'instance engagée par son défunt mari.

Aux termes de leur acte introductif d'instance et de leurs conclusions ultérieures, les demandeurs sollicitaient du tribunal qu'il statue sur le bornage de la limite sud-est de la propriété « Palais de la Mer », au besoin après avoir tranché l'action en revendication de la propriété du mur soulevée par la défenderesse. Ils demandaient à la juridiction de dire et juger que le mur de soutènement situé au rez-de-jardin a bien été construit en 1924 par leur auteur R. P. sur un terrain lui appartenant, que son emplacement actuel n'entraîne aucun déficit de contenance au préjudice du fonds de la société Le Colisée, et qu'en conséquence, la ligne divisoire des fonds contigus doit être fixée au sud-est à l'extérieur du patio, sur la face externe dudit mur de soutènement. Ils réclamaient enfin la désignation d'un homme de l'art chargé de dresser le procès-verbal de bornage et de délimitation avec plan coté et emplacement des bornes à planter.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs développaient une argumentation articulée autour de plusieurs axes :

Sur l'inopposabilité et la caducité des titres anciens de la défenderesse : Ils soutenaient que l'hypothèse d'une absorption du mur de 1904 (30 cm) par le mur de 1924 (50 cm) n'était nullement vérifiée, le premier ayant vraisemblablement disparu en 1924. En tout état de cause, l'acte de partage de 1904 et son plan annexé, établi par un auteur ayant précisé n'avoir eu connaissance d'aucun titre ni renseignement, étaient res inter alios acta et donc inopposables aux auteurs des époux G. qui y étaient demeurés étrangers.
Sur les indices matériels et les présomptions de propriété : S'appuyant sur le rapport de l'expert Depéri, ils faisaient valoir que le mur litigieux était un mur de soutènement retenant les terres du fonds supérieur (Palais de la Mer) et devait, à ce titre, être présumé appartenir exclusivement au propriétaire des terres soutenues. Ils invoquaient la multiplicité des ouvrages incorporés au mur depuis leur fonds (jardinières, fontaine, scellements, tuyauteries, plantations) et l'inopérance des marques de non-mitoyenneté invoquées par l'adversaire (notamment l'inclinaison du sommet du mur). Ils soulignaient également l'existence d'un déficit de contenance affectant la parcelle du Palais de la Mer par rapport à ses titres, laissant supposer que le mur de 1924 avait été bâti en retrait à l'intérieur de leurs limites, tandis que le fonds de la société Le Colisée conservait l'intégralité de sa superficie titrée.
Sur la prescription acquisitive : À titre subsidiaire ou complémentaire (« si nécessaire »), ils invoquaient le bénéfice de l'usucapion, affirmant avoir exercé, tant personnellement que par l'intermédiaire de leurs auteurs depuis 1924, une possession continue et apparente sur le mur sud-est.

En réplique, la S.A.M. Le Colisée concluait au débouté intégral des demandeurs et revendiquait la propriété exclusive du mur litigieux, ce qui impliquait de fixer la limite séparative sur la face interne de l'ouvrage. Son argumentation reposait sur une analyse rigoureuse des règles de preuve de la propriété immobilière et du mécanisme de l'accession :

Sur l'absence de titre des demandeurs et le principe de l'accession : La société défenderesse déniait toute valeur probante au règlement de copropriété du Palais de la Mer ainsi qu'aux actes acquisitifs des époux G. Surtout, elle opposait un argument de droit fondamental : un mur n'appartient ni à celui qui l'a construit, ni à celui à qui il profite, mais exclusivement au propriétaire de la bande de terrain sous-jacente sur laquelle il repose. Or, selon elle, les époux G. échouaient totalement à prouver leur droit de propriété sur cette assise foncière, l'argument du déficit de contenance étant par ailleurs jugé inopérant dans le cadre d'une question de propriété du mur distincte d'une action possessoire.
Sur les titres et présomptions en sa faveur : Elle soutenait que l'acte de partage du 15 avril 1904 et son plan étaient opposables aux tiers et établissaient l'existence dès cette date d'un mur appartenant à ses auteurs, pourvu d'un revers d'eau incliné vers son fonds. Selon elle, même si R. P. avait reconstruit le mur en 1924, il l'avait fait sur le sol appartenant aux auteurs de la société Le Colisée et avait reproduit à l'identique l'inclinaison de la sommité (revers d'eau), reconnaissant par cette marque légale de non-mitoyenneté qu'il n'avait aucun droit sur l'ouvrage. Elle invoquait également son propre titre acquisitif (l'acte Prot du 9 juin 1959 décrivant un terrain « clos de murs ») ainsi que des indices matériels (absence d'appui des potelets et de la charpente du portique des époux G. sur le mur ; présence de scellements du côté Le Colisée).
Sur la contestation de l'usucapion : Enfin, la S.A.M. Le Colisée soutenait que les époux G. ne pouvaient prescrire la propriété du mur. D'une part, leur possession aurait été viciée dès l'origine par la configuration même de la sommité du mur, qui faisait légalement présumer son appartenance au fonds Le Colisée. D'autre part, les emprises liées aux canalisations procéderaient d'une simple tolérance ou permission expresse résultant de l'acte du 9 juin 1959, excluant ainsi toute possession utile animo domini apte à fonder une usucapion.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Saisi d'une action en bornage dont le sort dépendait directement de la titularité du droit de propriété sur le mur séparatif sud-est et sur la bande de sol lui servant d'assise, le Tribunal de première instance devait résoudre la question de droit suivante :

En l'absence de certitude absolue issue des titres quant à l'implantation exacte d'un mur de soutènement et de clôture édifié par l'auteur d'une partie, le propriétaire d'un fonds supérieur peut-il, pour faire échec à la revendication du voisin qui invoque la propriété ancienne du sol sous-jacent et la présomption tirée de l'inclinaison du sommet du mur, établir son droit de propriété exclusif tant sur le mur que sur son assise foncière par le jeu de la prescription acquisitive, et quelles sont alors les conditions matérielles et juridiques requises pour que cette possession soit jugée utile et exempte de vices au sens des articles 2047 et suivants du Code civil monégasque ?

Plus spécifiquement, le tribunal devait déterminer si l'exercice d'actes matériels d'appui, de remblaiement et d'encastrement sur un mur pendant plus de trente ans permet d'usucaper simultanément l'ouvrage et la bande de terrain sur laquelle il repose (à la supposer située à l'origine hors des limites du fonds du constructeur), nonobstant la forme inclinée de la crête du mur vers le fonds voisin et l'existence d'une autorisation conventionnelle de passage de canalisation.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher ce litige complexe, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement d'une remarquable efficacité pragmatique et juridique. Plutôt que de s'enfermer dans une recherche divinatoire sur la localisation exacte des limites foncières en 1904 et 1924 à partir de titres incomplets ou contradictoires, la juridiction neutralise l'incertitude relative aux titres par le recours décisif à la prescription acquisitive. La motivation s'articule en quatre étapes logiques parfaitement distinctes.

1. Le préalable nécessaire du bornage et l'analyse neutralisante des hypothèses d'implantation du mur

En premier lieu, le tribunal rappelle, dans le sillage de son jugement d'appel du 27 juillet 1984, le lien indissociable entre l'action en bornage dont il est saisi et la question pétitoire : fixer la ligne divisoire suppose nécessairement d'établir au préalable la propriété du mur sud-est.

Examinant les éléments factuels et documentaires relatifs à l'origine des ouvrages, les juges posent un constat équilibré. Ils admettent comme acquis — et d'ailleurs non contesté — que le mur ancien du début du siècle, mentionné dans l'acte de partage de 1904, reposait entièrement sur le sol appartenant aujourd'hui à la S.A.M. Le Colisée et était la propriété exclusive de ses auteurs. Cependant, le tribunal relève immédiatement que ce mur a aujourd'hui disparu et que rien ne permet d'affirmer que le mur actuel, bordant la propriété G. au sud-est, a été construit en 1924 à l'emplacement exact de l'ouvrage de 1904.

Dès lors, le tribunal envisage successivement les deux seules hypothèses topographiques concevables :

Première hypothèse (favorable par nature aux demandeurs) : S'appuyant sur l'expertise Depéri, non critiquée sur le fait que le mur sud-est a été bâti en 1924 simultanément à l'immeuble Palais de la Mer et aux autres murs de clôture, le tribunal juge « tout à fait vraisemblable » que ce mur ait été élevé en retrait, à l'intérieur même de la propriété Palais de la Mer pour la clôturer. Cette hypothèse expliquerait de manière cohérente le déficit de contenance constaté sur cette parcelle par rapport aux superficies mentionnées dans les actes. Dans ce cas, les époux G. sont propriétaires par titre du sol et, par accession, du mur.
Seconde hypothèse (favorable à l'origine à la défenderesse) : Le tribunal accepte néanmoins d'envisager l'hypothèse inverse, soutenue par la société Le Colisée, selon laquelle le constructeur de 1924 aurait empiété et édifié le mur sur le terrain appartenant aujourd'hui à la défenderesse, notamment sur l'assise de l'ancien mur de 1904 (tout en relevant la différence d'épaisseur entre les deux ouvrages).

2. La primauté de l'usucapion portant tant sur l'assise foncière que sur l'ouvrage

C'est au stade de cette seconde hypothèse que le raisonnement du tribunal opère son basculement décisif. Répondant directement à l'argument majeur de la S.A.M. Le Colisée — selon lequel la propriété du mur dépend exclusivement de la propriété de la bande de terrain sous-jacente —, le tribunal affirme que même si le mur avait été construit sur le terrain d'autrui, « la propriété de la bande de terrain sous-jacente au mur et, par voie de conséquence, celle du mur lui-même, auraient été transférées par le jeu de la prescription acquisitive ».

Le tribunal confère à ce mode d'acquisition originaire une force probatoire absolue, qualifiant l'usucapion de « preuve irrécusable de la qualité de propriétaires des époux G. qu'aucune preuve ou présomption contraire ne saurait désormais détruire ». L'habileté du syllogisme judiciaire réside dans le fait que l'usucapion ne porte pas uniquement sur la maçonnerie du mur, mais englobe expressément « les terres formant l'assise du mur sud-est de leur propriété et [...] celles éventuellement comprises entre leur propriété et ladite assise, ainsi que [...] le mur lui-même ». Ainsi, le moyen tiré de l'accession immobilière soulevé par la défenderesse est entièrement désamorcé : en prescrivant le sol sous-jacent, les demandeurs ont consolidé leur droit sur le tout.

3. La caractérisation minutieuse du corpus possessoire et de sa durée

Pour fonder l'application des articles 2047 et suivants du Code civil monégasque, le tribunal vérifie l'existence d'actes matériels de possession (corpus) exercés sur une durée suffisante.

Sur le plan temporel, la juridiction relève une possession continue depuis l'année 1924 (date de la construction du mur) jusqu'en 1980 (date de la première contestation élevée par la société Le Colisée), soit pendant cinquante-six ans. Par le mécanisme de la jonction des possessions, cette maîtrise de fait a été exercée successivement par les auteurs de T. G. (R. P. puis sa veuve) et par T. G. lui-même, aux droits duquel se trouve désormais son épouse. Cette durée excède largement le délai requis pour l'usucapion trentenaire, le tribunal mentionnant par ailleurs, de manière surabondante, l'usucapion « trentenaire sinon décennale ».

Sur le plan matériel, le tribunal dresse un inventaire précis des actes d'appréhension physique accomplis tant sur le mur que sur la bande de terre concernée :

En premier lieu, un acte fondateur et structurel : les opérations de remblaiement réalisées pour mettre à niveau la propriété du Palais de la Mer. En déversant et en appuyant durablement la masse des terres contre le mur sud-est, qui joue de manière constante le rôle de mur de soutènement au moins à sa base, les possesseurs ont exercé une emprise physique permanente sur l'ouvrage et son assise.
En second lieu, une série d'aménagements privatifs incorporés à l'ouvrage : le dallage de la cour du patio venant buter et s'appuyer contre le mur, le scellement d

Propriété Mur - Preuve - Usucapion du mur et de son assise Dès lors que le propriétaire d'un fonds établit avoir, tant par lui-même que par ses auteurs, accompli des actes matériels de possession sur un mur litigieux et son assise, situés (par hypothèse) à l'extérieur dudit fonds, depuis 1924, époque de la construction de ce mur jusqu'à la contestation s'étant élevée en 1980 (remblaiement de terre et dallage du sol contre le mur, scellement de tuyauterie et adossement de jardinières), il s'ensuit que celui-ci dont la possession est exempte de vice et conforme aux conditions édictées par les articles 2047 et suivants du Code civil, se trouve fondé à invoquer l'acquisition de la propriété de ces biens immobiliers par usucapion trentenaire sinon décennale. LE TRIBUNAL, Attendu que le Tribunal entend se référer expressément, sans les relater à nouveau, aux circonstances de fait et de droit ayant précédé l'assignation introductive de la présente instance, lesdites circonstances résultant en particulier des décisions rendues par le juge de paix (8 avril 1981 et 13 octobre 1982), le Tribunal de première instance (27 juillet 1984) et la Cour de révision (30 avril 1985) ; Attendu qu'il suffit en conséquence d'énoncer que par l'exploit susvisé du 24 juillet 1985, T. G. - décédé depuis et dont l'épouse, légataire universelle, a déclaré par conclusions du 8 octobre 1986 poursuivre et, en tant que de besoin, reprendre l'instance engagée par son mari -, N. I. épouse G. et M. B., ès qualités de syndic du Palais de la Mer, ont fait assigner la S.A.M. dénommée « Le Colisée » devant ce tribunal, qu'ils saisissent d'une action en bornage de la limite sud-est de leur propriété « Palais de la Mer », à l'effet d'entendre dire que le mur de soutènement au rez-de-jardin du Palais de la Mer a bien été construit en 1924 par P. sur un terrain lui appartenant, que l'emplacement actuel de ce mur n'entraîne aucun déficit de contenance au détriment du fonds appartenant à la Société Le Colisée, et que la ligne divisoire des fonds contigus doit en conséquence, au sud-est, passer à l'extérieur du patio propriété privée de G., c'est-à-dire sur la face extérieure du mur de soutènement qui clôt ce patio au sud-est, en demandant en conséquence la désignation de tel homme de l'art pour dresser un procès-verbal de bornage et de délimitation des immeubles litigieux, avec plan à l'appui sur lequel seront cotées les mesures et figureront les emplacements des bornes à planter ; Attendu que, par conclusions ultérieures, les demandeurs ont maintenu leurs prétentions en faisant valoir, pour l'essentiel : que le tribunal est désormais compétent pour statuer sur l'abornement des fonds, au besoin après avoir statué sur l'action en revendication de la propriété du mur formée par la Société Le Colisée ; que cette action en bornage est provoquée par la prétention, formulée par la S.A.M. Le Colisée lors de la construction des importants immeubles qu'elle a récemment fait édifier en bord de mer, et concrétisée par une assignation du 12 juin 1980 (ayant fait l'objet d'une radiation), selon laquelle la ligne séparative des fonds passerait sur la face interne du mur du patio clôturant la propriété G., donc à l'intérieur dudit patio ; qu'au contraire, cette ligne passe, au sud-est, sur la face externe de ce mur, construit en 1924 en même temps que les autres murs de clôture et l'immeuble à usage d'habitation dénommé Palais de la Mer, par leur auteur P. alors que la propriété contiguë ne comportait aucune construction, la villa Camargo, démolie depuis, n'ayant été édifiée, sur le terrain dont la Société Le Colisée est aujourd'hui propriétaire, qu'en 1934 ; qu'avant la prétention ci-dessus rappelée, cette société ou ses auteurs n'ont d'ailleurs jamais prétendu que ce mur aurait été construit sur leur propriété ; que l'hypothèse consistant à soutenir que ledit mur, large de 50 centimètres, aurait en quelque sorte absorbé un mur séparatif de dimension plus réduite, indiqué dans l'acte de partage du 15 avril 1904 comme étant la propriété exclusive des partageants (auteurs de la Société Le Colisée) n'est pas vérifiée ; qu'à la supposer exacte, le titre résultant de l'acte de partage de 1904 et du plan qui y est annexé, ne concerne que les copartageants et n'est pas opposable aux auteurs des G. qui y sont demeurés étrangers, alors en outre que l'auteur du plan a pris soin d'indiquer qu'il n'avait eu connaissance d'aucun titre ni renseignement pour l'établir ; qu'il est vraisemblable que le mur porté sur ce plan, d'une épaisseur de 30 centimètres selon l'échelle retenue, avait disparu en 1924 ; qu'à cette date a été construit le mur actuellement revendiqué, dont la structure et l'épaisseur montrent qu'il est destiné à soutenir les remblais ayant permis de planifier la cour du Palais de la Mer et à assurer la clôture du patio appartenant aux G. depuis l'acte Rey du 7 février 1958 ; que le rapport de l'Expert Depéri désigné par le juge de paix fait ressortir que ce mur fait partie intégrante de la propriété G. et leur appartient ; qu'il peut être relevé, en particulier, qu'il s'agit d'un mur de soutènement, puisque le fonds du Palais de la Mer est situé en amont de celui de la Société Le Colisée, et qu'à ce titre il est la propriété exclusive de celui dont il soutient les terres, que de nombreux indices font présumer de cette appartenance et donc de sa construction sur le terrain de la propriété G. (jardinières, fontaine, scellements, tuyauterie, plantations, etc.) ; que les marques dont se prévaut la Société Le Colisée sont inopérantes en la cause, ainsi que l'expert l'a noté dans son rapport, spécialement en ce qui concerne l'inclinaison de la sommité du mur ; qu'un déficit de contenance a été relevé au détriment de la propriété Palais de la Mer, ce qui laisse supposer que le mur a été construit en retrait des limites de la propriété, comme il était d'usage de le faire, tandis que le fonds de la Société Le Colisée correspond en superficie aux mentions portées sur ses titres ; que les époux G. ont exercé, personnellement et au besoin par l'intermédiaire de leurs auteurs, une possession continue et apparente du mur sud-est actuel construit en 1924, en sorte que la prescription acquisitive doit jouer en leur faveur si nécessaire ; Attendu que la Société Le Colisée estime, pour sa part, être exclusivement propriétaire de ce mur et conclut au rejet des prétentions des demandeurs ; qu'elle indique qu'à défaut de titre commun à chacune des parties en litige, c'est à la lumière des présomptions invoquées de part et d'autre que doit être appréciée la question de propriété du mur litigieux ; Qu'en premier lieu, elle ne reconnaît aucune valeur aux dispositions du règlement de copropriété du Palais de la Mer, qui ne constitue pas un titre, et observe que les actes acquisitifs produits par les époux G. ne permettent pas de se prononcer sur la propriété du mur fermant le patio ; qu'elle en conclut que ceux-ci ne disposent d'aucun titre apte à prouver leur droit ; Qu'elle réfute, en deuxième lieu, les présomptions qu'ils allèguent, en soutenant, en droit, qu'un mur n'appartient pas plus à celui qui le construit qu'à celui à qui il profite mais est la propriété de celui à qui appartient la bande de terrain sous-jacente ; Qu'elle insiste sur ce point, en relevant que « c'est nécessairement le propriétaire de cette bande de terrain qui est le propriétaire du mur », pour ensuite remarquer que les époux G. n'ont jamais pu prouver être les propriétaires de cette bande de terrain ; Que la société défenderesse écarte encore le moyen tiré du déficit de contenance allégué en rappelant que la question à trancher est relative à la propriété du mur et n'est donc pas une action possessoire ; Qu'elle mentionne, par ailleurs, que les époux G. ne sauraient faire état de la prescription acquisitive puisque, d'une part, leur possession se trouvait viciée dès l'origine eu égard à la configuration du mur dont la sommité fait légalement présumer son appartenance à la propriété Le Colisée, et que, d'autre part, l'acte du 9 juin 1959 autorise l'auteur des époux G. à faire passer le long du mur une canalisation, en sorte que cette canalisation, ayant fait l'objet d'une permission expresse, ne peut être présentée comme un signe d'usucapion ; Qu'en troisième lieu, la Société Le Colisée estime rapporter la preuve de ses prétentions en se prévalant : de l'acte de partage du 15 avril 1904 et du plan annexé, selon elle opposable aux tiers, qui démontrent sans doute possible que le mur litigieux existait dès cette date et appartenait exclusivement à ses auteurs ; que déjà, le revers d'eau, incliné vers l'intérieur de la propriété partagée, dont le mur était pourvu, faisait présumer qu'il avait été construit en entier sur le sol de ladite propriété, ce qui infirme l'hypothèse avancée par l'expert ; qu'à supposer même que P., dont les demandeurs tiennent les droits, ait à l'époque fait reconstruire le mur litigieux, cette circonstance ne leur permettrait pas d'en revendiquer la propriété puisqu'il a été bâti à l'identique en ce qui concerne sa sommité, preuve que son constructeur reconnaissait n'avoir aucun droit sur ledit mur, et élevé de surcroît sur le sol dépendant de la propriété des auteurs de la Société Le Colisée ; de l'acte Prot du 9 juin 1959 qui, en indiquant que le terrain vendu à la Société Le Colisée est « clos de murs », laisse sérieusement présumer de la propriété exclusive desdits murs à une date postérieure à la construction du Palais de la Mer ; d'autres présomptions, tirées de ce que les potelets du portique de la propriété G. ne prennent pas appui sur le mur, de même que le bois de charpente dudit portique, ou encore de la présence de scellements dans le mur côté Le Colisée ; Sur quoi, Attendu que l'action en bornage dont le tribunal est régulièrement saisi suppose nécessairement, eu égard aux circonstances propres au présent litige, que la propriété du mur sud-est situé à la limite des propriétés G. et Société Le Colisée soit établie, ainsi que le relève le jugement d'appel du 27 juillet 1984 ; Attendu que s'il peut être tenu pour acquis, eu égard aux pièces produites, - ce qui au demeurant n'est pas contesté par les demandeurs - que le mur, aujourd'hui disparu, ayant séparé au début du siècle les propriétés S. et T. (devenue Palais de la Mer) de celles appartenant actuellement à la Société Le Colisée, reposait entièrement sur le sol de ces dernières et était la propriété exclusive des terrains partagés, rien en revanche ne permet d'affirmer que le mur bordant à ce jour la propriété G. au sud-est, ait été construit à l'emplacement exact du mur dont font mention les documents de 1904 ; Attendu qu'il est tout à fait vraisemblable - dès lors que les éléments de l'expertise Depéri, non critiquée de ce chef, montrent que le mur sud-est de la propriété Palais de la Mer a été construit en 1924 en même temps que l'immeuble à usage d'habitation et les autres murs sud-ouest et nord-est limitant la propriété - que ledit mur, en particulier, ait été élevé à l'intérieur de cette propriété pour la clôturer, ce qui expliquerait alors le déficit de contenance constatée dans celle-ci par rapport aux surfaces mentionnées dans les divers actes désignant la parcelle ; Attendu que l'hypothèse inverse peut aussi être envisagée, le constructeur du Palais de la Mer ayant pu construire le mur sur le terrain appartenant aujourd'hui à la Société Le Colisée, notamment sur la bande de terre où était édifié le mur mentionné en 1904, encore que celui-ci ait eu, selon le plan annexé à l'acte de 1904, une largeur inférieure à celle du mur actuel ; Mais, attendu que dans ce dernier cas de figure, la propriété de la bande de terrain sous-jacente au mur et, par voie de conséquence, celle du mur lui-même, auraient été transférées par le jeu de la prescription acquisitive qui constitue, en tout état de cause, la preuve irrécusable de la qualité de propriétaires des époux G. qu'aucune preuve ou présomption contraire ne saurait désormais détruire ; Attendu qu'il apparaît en effet que depuis 1924, date de construction du mur litigieux, et jusqu'à la contestation s'étant élevée en 1980, les auteurs de T. G. (R. P. puis sa veuve) et G. lui-même aux droits duquel se trouve son épouse, ont exercé sur les terres formant l'assise du mur sud-est de leur propriété et sur celles éventuellement comprises entre leur propriété et ladite assise, ainsi que sur le mur lui-même, une possession, absente de vice et répondant aux conditions édictées par les articles 2047 et suivants du Code civil, qui a eu pour effet, le cas échéant, de leur faire acquérir la propriété de ces biens immobiliers par usucapion trentenaire sinon décennale ; Attendu que cette possession s'est manifestée au premier chef par les opérations de remblaiement effectuées pour la mise à niveau de la propriété Palais de la Mer, ces opérations ayant eu pour effet de déverser et d'appuyer des terres sur le mur sud-est dont il est constant qu'il jouait, à tout le moins à sa base, le rôle d'un mur de soutènement ; Que d'autres éléments montrent encore que la partie de terrain et le mur litigieux ont fait l'objet d'une appréhension matérielle : dallage de la cour du patio venant s'appuyer sur le mur, mise en place d'une fontaine qui y est scellée, adossement de deux jardinières, plantations importantes chevauchant la crête du mur, tuyauterie d'arrosage scellée au mur, etc. ; Que cette possession est par ailleurs légalement présumée faite à titre de propriétaire et être dénuée de vices ; Qu'à cet égard, l'argument tiré de la sommité inclinée du mur ne saurait être utilisé pour soutenir que la possession serait équivoque, dès lors que le constructeur du mur a pu façonner ainsi cette sommité pour éviter l'écoulement d'eaux de pluies dans le patio, sans pour autant avoir agi comme s'il n'était pas propriétaire ; Que pas davantage il ne saurait être soutenu que les emprises en matière de canalisations résultent d'une tolérance qui s'oppose à la possession puisque l'examen de l'acte du 9 juin 1959 invoqué fait apparaître que si P. avait été autorisé avant l'année 1938 à faire passer dans la propriété - actuellement Le Colisée - une canalisation, il s'agissait d'une canalisation « de tout-à-l'égoût », qui ne figure pas au nombre des emprises invoquées pour établir la possession, et dont le passage était au surplus autorisé « le long du mur sud de ladite propriété », ledit mur n'étant pas concerné par le présent litige ; Attendu, en conséquence, que les conditions de la possession ainsi analysée ont eu pour effet de rendre G. propriétaire du sol sur lequel est édifié le mur sud-est du Palais de la Mer ainsi que du mur lui-même, de telle sorte que la ligne divisoire des fonds contigus passe le long de la partie extérieure dudit mur privatif compris dans la propriété G. ; Qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande visant à établir un procès-verbal de bornage dans les termes du dispositif ci-après ; Attendu que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Statuant contradictoirement, Dit que le mur d'orientation sud-est par rapport à la propriété connue sous le nom de « Palais de la Mer », situé à la limite de cette propriété et de celle de la Société « Le Colisée », appartient exclusivement à N. I. veuve G. venant aux droits de ses auteurs ; Dit en conséquence que la ligne divisoire de ces propriétés contiguës passe le long de la partie extérieure du mur privatif ci-dessous désigné, compris dans la propriété G. ; Désigne André Depéri, architecte, demeurant . à l'effet de dresser, conformément aux dispositions du présent jugement, un procès-verbal de bornage et de délimitation des propriétés concernées avec plan à l'appui sur lequel seront cotées les mesures et distances et figureront les emplacements des bornes à planter, ces documents devant être déposés au Greffe général dans les deux mois du présent jugement ; Dit que les frais et honoraires afférents au procès-verbal de bornage exclusivement - qui sera effectué en présence des parties où elles seront dûment appelées - seront partagés par moitié entre elles ; Dit qu'en cas d'empêchement de l'architecte ainsi désigné ou de refus de sa part d'accomplir la mission qui lui a été dévolue, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ; MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, subst. ; MMe J.-Ch. Marquet et Boéri, av. déf. ; Champsaur, av. (Barreau de Nice).

Tribunal de première instance, 4 février 1988, G., I., Copropriété du Palais de la Mer c/ S.A.M. « Le Colisée ».

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