Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Cour d'appel de Monaco, ECLI:MC:COURREV:2014:1173726F7B4DC) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par reformation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (Tribunal de première instance, 9 janvier 2014, Syndicat des copropriétaires H c/ Société Civile Immobilière Q).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
IMMOBILIER COPROPRIETE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 09 janvier 2014 (n° 11737) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile.
Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 2014, n° 11737
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 2014, n° 11737 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La SCI Q est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier H à Monaco, d'un appartement de trois pièces au quatrième étage (lot n° 35), d'une cave (lots 628/629) et d'un parking (lot n° 603). Un commandement de payer lui a été signifié par huissier le 11 décembre 2012 pour le paiement de charges de copropriété et de frais de procédure demeurés impayés.
Le syndicat des copropriétaires H, représenté par son syndic, a assigné la SCI Q par exploit du 8 octobre 2013 devant le Tribunal de première instance. Il demandait la condamnation de la société au paiement de 38 644,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012, ainsi que de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Il sollicitait en outre l'exécution provisoire sur le fondement de l'article 202 du Code de procédure civile, et la condamnation aux dépens avec distraction au profit de l'avocat-défenseur du demandeur.
À l'audience de plaidoirie du 14 novembre 2013, le gérant de la SCI Q a proposé un règlement échelonné : des versements mensuels de 6 000 euros à compter du 20 décembre 2013, avec un apurement définitif en mars 2014. Le conseil du syndicat a refusé cette offre, au motif que des propositions antérieures n'avaient pas été respectées et que des saisies avaient dû être mises en œuvre. Le jugement a été mis en délibéré et prononcé le 9 janvier 2014.
Question de droit
La décision soulève quatre questions distinctes, qui relèvent toutes de l'exécution d'une obligation pécuniaire née de la qualité de copropriétaire :
Le copropriétaire défaillant, qui ne conteste pas le principe de sa dette, peut-il être condamné au paiement des sommes réclamées par le syndicat, dont le montant doit être établi au vu des pièces produites ?
Le débiteur peut-il obtenir des délais de paiement, en l'espèce à travers une offre de règlement échelonné, au regard de l'article 1099 du Code civil ?
Le créancier peut-il obtenir, au-delà des intérêts moratoires, des dommages-intérêts pour résistance abusive, au regard de l'article 1008 du Code civil ?
Le juge peut-il ordonner l'exécution provisoire de la condamnation, en application de l'article 202 du Code de procédure civile ?
Solution et dispositif
Le tribunal accueille la demande principale, rejette les demandes de délais et de dommages-intérêts, ordonne l'exécution provisoire et met les dépens à la charge de la défenderesse.
Le dispositif est reproduit ci-après dans sa teneur originale :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Condamne la SCI Q à payer au Syndicat des Copropriétaires H la somme de 38.644,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012.
Rejette la demande de délais de paiement.
Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Condamne la SCI Q aux dépens en ce compris tous frais et accessoires, dont distraction au profit de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur.
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; »
Sur la demande en paiement. Le tribunal fonde sa décision sur un faisceau de pièces : les extraits de transcriptions à la conservation des hypothèques établissant la qualité de propriétaire, les situations de compte depuis le 1er janvier 2007, le procès-verbal de l'ass
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Monaco
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Cour d'appel de Monaco (11737) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit MC afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
4. Traçabilité & Production en justice
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
MonacoArmoiries princières de Monaco (Maison Grimaldi) & Direction des Services Judiciaires
PRINCIPAUTÉ DE MONACO
AU NOM DE SON ALTESSE SÉRÉNISSIME LE PRINCE DE MONACO
Copropriété - Charges de copropriété - Condamnation au paiement des charges (oui) - Délai de paiement (non).
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires H que la SCI copropriétaire Q reste devoir 38 644 euros au titre des charges de copropriété, inscription d'hypothèque et frais de procédure impayés. La demande de délai de paiement doit être rejetée, faute pour la SCI Q de justifier des difficultés invoquées.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
JUGEMENT DU 9 JANVIER 2014
En la cause de :
Le syndicat des copropriétaires H , sis 1X Monaco, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, Monsieur M. G., demeurant en cette qualité 2X à Monaco ;
DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur,
d'une part ;
Contre :
La Société Civile Immobilière dénommée Q, dont le siège social se trouve immeuble « 3X », sis 4X à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur M. M., demeurant et domicilié en cette qualité 5X à Monaco, et en tant que de besoin Monsieur M. M. en qualité de gérant de la SCI Q, demeurant et domicilié 6X Italie ;
DÉFENDERESSE, COMPARAISSANT EN PERSONNE ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 8 octobre 2013, enregistré (n° 2014/000185) ;
À l'audience publique du 14 novembre 2013, le conseil du demandeur a été entendu en sa plaidoirie, le défendeur comparaissant en personne en ses explications et observations, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 9 janvier 2014 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
La SCI Q est propriétaire d'un appartement de 3 pièces au 4eme étage (lot n°35), d'une cave (lot 628/629) et d'un parking (lot n°603) au sein de la copropriété H dans l'immeuble dénommé 7X, sis 8X à Monaco.
Un commandement de payer lui a été signifié par huissier le 11 décembre 2012, d'avoir à régler des charges de copropriété, outre frais de procédure restés impayés.
Par acte d'huissier en date du 8 octobre 2013, le Syndicat des Copropriétaires H représenté par son syndic Monsieur M. G. a assigné la SCI Q représentée par son gérant Monsieur M. M. devant le Tribunal de Première Instance de Monaco afin de le voir :
condamner à lui verser la somme de 38.644,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012 ;
condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
et ce, avec exécution provisoire de la décision en application de l'article 202 du Code de procédure civile ;
condamner aux dépens en ce compris tous frais et accessoires, dont distraction au profit de Madame le Bâtonnier Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur.
À l'audience de plaidoirie du 14 novembre 2013, Monsieur M. M. gérant en exercice de la SCI Q a proposé de régler la dette par versements mensuels de 6.000 euros à compter du 20 décembre 2013, avec un apurement définitif au mois de mars 2014.
Maître KARCZAG-MENCARELLI, représentant le Syndicat des Copropriétaires H, a indiqué qu'elle n'acceptait pas cette offre au motif que d'autres propositions de règlement avaient déjà été faites sans avoir été respectées et que des saisies avaient du être mises en place.
SUR CE
Sur la demande en paiement
À l'appui de sa demande en paiement, le Syndicat des Copropriétaires H verse notamment aux débats :
un état succinct des transcriptions hors formalité concernant la SCI Q à la conservation des hypothèques aux termes duquel cette dernière est propriétaire des lots précités ;
les situations de compte de la SCI Q à compter du 1er janvier 2007 jusqu'au 10 septembre 2013 ;
le procès verbal de l'assemblée générale annuelle ordinaire du 27 juin 2013 approuvant le compte de l'exercice 2013 ;
le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier H qui prévoit dans son article 14 que les honoraires du syndicat en cas de poursuite d'un copropriétaire défaillant seront mis à la charge de ce dernier ;
les reçus d'honoraires de Maître KARCZAG-MENCARELLI en date du 4/10/2010, 5/10/2011, 4/7/2012 et 16/01/2013 ;
le commandement de payer en date du 11 décembre 2012.
Il ressort de l'ensemble de ces pièces que la SCI Q, en sa qualité de copropriétaire de l'immeuble X dans l'ensemble immobilier H reste devoir la somme de 38.644,78 euros au titre des charges de copropriété, inscription d'hypothèque et frais de procédure impayés.
En conséquence, la SCI Q sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires H la somme de 38.644,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012, date du commandement délivré par huissier valant interpellation suffisante du débiteur.
Sur les délais de paiement
Aux termes des dispositions de l'article 1099 du Code civil, le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d'une dette, même divisible.
Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur, et en usant de pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état.
En l'espèce Monsieur M. M. gérant en exercice de la SCI Q offre de régler la dette par versements mensuels de 6.000 euros à compter du 20 décembre 2013 et de s'en acquitter définitivement au mois de mars 2014.
Pour autant, il ne justifie d'aucun élément permettant au tribunal d'apprécier les difficultés de la SCI Q.
Aussi, dans la mesure où la dette est ancienne et où la SCI Q a déjà bénéficié de rééchelonnement de celle-ci, sans toutefois respecter les accords conclus, il y a lieu de rejeter la demande de délai supplémentaire sollicitée.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1008 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant du retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il n'est pas établi que la SCI Q, qui a proposé d'effectuer un règlement échelonné de sa dette, soit un débiteur de mauvaise foi, ni que son comportement ait engendré pour le Syndicat des Copropriétaires H un préjudice distinct du simple retard dans le paiement.
Sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera en conséquence rejetée.
Sur l'exécution provisoire
La SCI Q ayant expressément reconnu devoir la somme réclamée, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, en application de l'article 202 du Code de procédure civile.
Sur les dépens
La SCI Q, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître KARCZAG-MENCARELLI, avocat défenseur en application des dispositions de l'article 231 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Condamne la SCI Q à payer au Syndicat des Copropriétaires H la somme de 38.644,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012.
Rejette la demande de délais de paiement.
Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Condamne la SCI Q aux dépens en ce compris tous frais et accessoires, dont distraction au profit de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur.
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Emmanuelle CASINI-BACHELET, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 9 JANVIER 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.
