IMMOBILIER COPROPRIETE · IMMOBILIER IMMEUBLE A USAGE D HABITATION · IMMOBILIER NORMES TECHNIQUES ET DE SECURITE DE CONSTRUCTION · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — infirmation
Massima Analitica Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 janvier 2007 (n° 11860) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier normes techniques et de securite de construction · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (infirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
- Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (infirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
- Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
- Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier normes techniques et de securite de construction · tribunal-premiere-instance-civile.
Tribunal de Première Instance de Monaco, 6 février 2014, n° 11860
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 février 2014, n° 11860 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Mme TI, copropriétaire d'un appartement dépendant de l'ensemble immobilier « Y » à Monaco, a contesté deux délibérations de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires. La première, tenue le 15 décembre 2011, a décidé le remplacement des canalisations de rafraîchissement/chauffage, d'eau chaude sanitaire et d'eau froide. La seconde, tenue le 24 juillet 2012, a décidé de faire exécuter ces travaux « dans les plus brefs délais ».
Deux instances ont été introduites par assignations distinctes. La première, enrôlée sous le n° 2012/000433, a été délivrée le 6 mars 2012. La seconde, enrôlée sous le n° 2013/000068, a été délivrée le 20 septembre 2012 selon l'exposé de la décision (la date de l'assignation figurant en tête de la seconde instance est indiquée comme étant le 6 mars 2012, et le numéro d'enrôlement de l'exposé diffère : 2013/000168, ces divergences matérielles n'étant pas relevées par le tribunal). Mme TI demandait l'annulation des deux assemblées, assortie de l'exécution provisoire.
Elle invoquait six moyens : une majorité insuffisante au regard de l'article 16 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 ; une incertitude sur le quorum ; une atteinte à la jouissance des parties privatives (article 18) ; des études techniques insuffisantes ; l'absence d'information sur le coût des travaux (article 53 du règlement de copropriété) ; et l'absence d'information sur les autorisations administratives (ordonnance n° 2.120 du 16 novembre 1959). Le syndicat concluait au rejet et réclamait 50 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Le tribunal a ordonné la jonction des deux instances, au motif qu'elles opposaient les mêmes parties et portaient sur les mêmes travaux.
Question de droit
Le litige soulevait plusieurs questions de droit distinctes :
- Les travaux de remplacement de canalisations rendus nécessaires par leur usure relèvent-ils de la majorité simple de l'article 14 de la loi n° 1.329, ou de la majorité des deux tiers de l'article 16-3° applicable aux travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration substantielle des parties communes ?
- Une variation du nombre de tantièmes mentionnés au procès-verbal affecte-t-elle la régularité du quorum ?
- Une délibération qui emporte la pose de raccordements dans les faux-plafonds, parties privatives, méconnaît-elle l'article 18 de la loi, qui interdit d'imposer une modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance ?
- L'omission de la communication des devis, prescrite par l'article 53 du règlement de copropriété, entraîne-t-elle la nullité de la délibération ?
- Quelles conditions doivent être réunies pour qu'une action en contestation de délibérations dégénère en abus de droit ?
Solution et dispositif
Le tribunal rejette l'ensemble des moyens de nullité et déboute Mme TI de ses demandes. Il écarte également la demande reconventionnelle en dommages et intérêts et refuse l'exécution provisoire.
Sur la majorité, le tribunal retient que les travaux ont été votés « en raison de l'état très dégradé des réseaux d'eau » et qu'il s'agit donc de travaux « rendus nécessaires par l'usure des canalisations qui relèvent de l'entretien et la conservation de l'immeuble ». Ils restent par conséquent soumis à la majorité simple de l'article 14.
Sur le quorum, la variation des tantièmes (40 758 puis 42 091 sur 100 000) s'explique par les quorums différents prévus par le règlement de copropriété selon le tableau de répartition applicable, ce que le syndicat établissait sans être contredit.
Sur l'article 18, le tribunal relève que Mme
