IMMOBILIER CREDIT BAIL IMMOBILIER · CIVIL DROIT DES OBLIGATIONS RESPONSABILITE CIVILE CONTRACTUELLE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Tribunal de première instance de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet

Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit

Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 12 février 2015 (n° 12966) par Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier credit bail immobilier · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal de première instance de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier credit bail immobilier · civil droit des obligations responsabilite civile contractuelle · tribunal-premiere-instance-civile.

Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12966

Extrait certifié — Reproduction verbatim

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12966 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par bail, Mme i. SH., divorcée SI., et M. i. SI. ont donné à bail à Mme a. PI., avec prêt de meubles, un appartement en duplex à usage d'habitation situé à Monaco, outre un box double. Le bail prenait effet au 1er juin 2011, la locataire occupant toutefois les lieux depuis le 1er juin 2010.

Invoquant des impayés de loyers, les bailleurs ont obtenu en référé, par ordonnance du 4 juillet 2012, le constat de la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire. Celle-ci a quitté les lieux le 20 août 2012. Les bailleurs ont alors assigné la locataire devant le Tribunal de première instance par exploit du 25 avril 2013.

Les demandeurs réclamaient notamment :

34.074,59 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus ;
3.450 euros au titre de l'astreinte liquidée par le juge des référés ;
19.941 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article V-2 du bail ;
15.156,26 euros au titre des travaux de remise en état ;
50.000 euros et 15.000 euros de dommages-intérêts, respectivement en réparation des préjudices subis et des frais de conseil.

La défenderesse concluait au rejet de ces demandes, sollicitant à titre subsidiaire le paiement de 46.107,37 euros, et invoquait notamment une attestation des bailleurs relative à un report gracieux de dix jours, la prise en charge de travaux, un trop-perçu de charges et le dépôt de garantie de 36.000 euros.

Le jugement est intervenu après plaidoiries à l'audience du 18 décembre 2014, le délibéré ayant été prorogé au 12 février 2015. Le tribunal a statué au fond en premier ressort.

Question de droit

La décision soulève plusieurs questions relatives à l'exécution du bail d'habitation, qui peuvent être ramenées à trois.

En premier lieu, quelle est l'étendue de l'obligation de remise en état du locataire à la restitution des lieux, et notamment peut-elle porter sur la totalité des peintures lorsque le bail le prévoit ? Le tribunal doit alors articuler la clause contractuelle (article V 5 du bail), l'état des lieux d'entrée et de sortie, et la distinction entre dégradations imputables au locataire et usure normale.

En deuxième lieu, quelle est la portée de l'obligation d'entretien du locataire, notamment s'agissant du bon fonctionnement des sanitaires, et quelle est la charge de la preuve d'un désordre affectant les installations d'eau dont le locataire se prévaut pour s'en exonérer ?

En troisième lieu, comment s'articulent le dépôt de garantie, le trop-perçu de charges et les sommes dues au titre des loyers, et quel régime retenir pour les demandes indemnitaires réciproques fondées sur la mauvaise foi contractuelle ?

Solution et dispositif

Le tribunal retient une solution nuancée, qui accueille partiellement les prétentions des bailleurs et des demandes de la locataire.

Sur les loyers et charges. Le tribunal relève que la locataire ne justifie pas de l'accord des propriétaires pour déduire du loyer une facture de réparation du siphon et des branchements de cuisine, réparations relevant de l'entretien loc

travaux de peinture Les bailleurs produisent en pièce n° 13, un devis daté du 24 août 2012 mentionné comme accepté par eux, concernant des travaux de rénovation au X « A » bloc C 5ème étage, à Monaco, correspondant à des travaux de peinture sur tous les murs et plafonds de l'appartement, pour un montant de 8.376,92 euros. Mme a. PI. qui estime que l'état général de l'appartement était déjà vétuste au 1er juin 2010, conclut au débouté de cette demande, tout en faisant observer qu'il ne s'agit pas d'une facture, mais simplement d'un devis et que pour les murs, les cloisons et les plafonds, si la réfection n'est causée que par la vétusté, l'humidité ou les installations de chauffage, celle-ci doit être prise en charge par le propriétaire. Dans l'état des lieux d'entrée figure une note générale ainsi rédigée : « les sanitaires et l'électroménager, sous réserve de vérification du bon fonctionnement, sont en état d'usage. L'ensemble des accessoires des salles d'eau et robinetteries sont oxydées. Toutes les poignets des portes sont oxydées et ont un jeu. Tous les rideaux seront nettoyés et reposés par le propriétaire. Ils sont usagés mais en bon état. De nombreuses arrêtes comportent des coups ». S'agissant des murs et plafond dans l'ensemble des pièces de l'appartement, ils sont qualifiés de « en bon état », sauf : dans la salle de bain de la chambre 1 : « faux-plafond repeint à neuf », dans la chambre 2 : quelques traces sur les murs, dans la chambre 3 : quelques traces sur les murs, « partie faux-plafond repeinte à neuf à l'entrée chambre » et « plafond repeint à neuf », dans la chambre 4 : reprises visibles de peinture sur les murs, fissures en partie basse du mur, à proximité des prises sans caches, une trace de saignée rebouchée haute de 70 centimètres environ derrière le meuble de rangement,…, dans la salle de douche chambre 4 : nombreuses traces de rebouchage sur les murs, faux-plafond craquelé autour grille, dans l'escalier vers l'étage supérieur : fissures au faux-plafond et dans la coupole, dans le hall en haut de l'escalier : quelques fissures et marques au plafond, dans le petit salon TV : sur le mur, « deux percements avec papier arraché au-dessus radiateur, repeint par dessus », dans la véranda salle à manger : quelques traces sur le mur, dans le séjour : « boiseries repeintes à neuf en blanc en partie basse des murs », dans la buanderie : peinture blanche fissurée au plafond. Dans l'état des lieux de sortie, il est noté dans l'état général : « appartement propre, série de coups sur menuiseries bois (portes notamment) ». Dans le détail, il est indiqué : dans l'entrée : « peintures aux murs présentant des traces et notamment : série de traces noires au mur côté gauche, au-dessus des boiseries » et « quelques traces noires en partie basse mur vers dégagement pièce service, quelques traces de salissures en partie basse des murs », dans la pièce de service : quelques traces noires sur les murs au-dessus de l'interrupteur, sur le mur mitoyen fenêtre, en partie basse des murs, chambre côté gauche : peinture aux murs, un coup derrière la porte, traces noires côté gauche, une fissure verticale partant de l'interrupteur et remontant jusqu'au plafond, salle de bain attenante : peinture usagée en plafond, série de fissurations, chambre côté droit : peinture aux murs, série de traces noires et coups en partie basse mur côté gauche, traces de salissures au mur côté droit, traces noires en partie basse mur côté gauche dégagement salle de bains, dégagement salle de bains : enduit largement décroûté sur la quasi-totalité du plafond, chambre sud : peinture aux murs : 4 clous et chevilles et série de traces noires au mur côté gauche, 2 clous et chevilles mur côté droit, traces noires en partie basse des murs, traces noires et 2 clous mur mitoyen salle de douche, escalier vers étage supérieur : boiseries laquées blanc, quelques traces noires sur partie peinte et en partie basse des boiseries, palier 6ème étage : peinture usagée au plafond, pièce d'angle salle à manger : peinture aux murs, traces de salissures au mur côté gauche, salon : peinture en plafond état d'usage. Il ressort de l'ensemble de ces éléments, nonobstant la production de factures concernant des travaux de peintures fin 2009, que les peintures n'étaient pas neuves ou en parfait état dans tout l'appartement, si bien que les propriétaires ne peuvent exiger de leur locataire qu'il assume les travaux de peinture de l'ensemble de l'appartement, ainsi que convenu à l'article V 5) du bail, étant observé que l'état des lieux de sortie révèle une usure normale des peintures avec le temps et l'usage. Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. seront donc déboutés de leur demande à ce titre.
objets D Les bailleurs produisent en pièce n° 14, une facture du 9 mars 2012 intitulée « devis en valeur de remplacement » pour un petit alligator D (prix 2001) et une carafe ondine D (prix 2001) pour un montant total de 887 euros, objets apparaissant en photo 105 dans l'état des lieux d'entrée. Mme a. PI. soutient que ces objets ne se sont jamais trouvés dans l'appartement et que les photographies 33, 105 et 108 sur lesquelles ils sont censés apparaître, sont tellement petites qu'elle est incapable de les distinguer des autres bibelots. Dans l'état des lieux de sortie, il est mentionné que Mme i. SH. divorcée SI. qui au cours de la visite a indiqué qu'aucun meuble ni bibelot ne manquait, est passée quelques jours après pour déclarer qu'après vérification, trois vases en verre et une lampe de table abat-jour orange, sont manquants dans l'appartement. Sur la photographie 105 prise lors de l'état des lieux d'entrée, il est constaté qu'un objet est barré et la présence d'un petit alligator n'est pas vérifiable. En conséquence, il n'est pas démontré que ces deux objets sont manquants, alors qu'il est permis de s'interroger sur la production d'une facture « en valeur de remplacement » établie au mois de mars 2012, soit bien avant l'état des lieux de sortie. Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. seront donc déboutés de leur demande à ce titre.
WC étage et évacuation de la terrasse Les bailleurs produisent en pièce n° 15, une facture du 11 septembre 2012 concernant une intervention du 30 août 2012 dans l'appartement litigieux, pour un montant de 156,68 euros. Mme a. PI. conteste cette facture dont le problème trouve son origine dans les circuits d'alimentation en eau qui montraient des signes de dysfonctionnement dès son entrée dans les lieux et pour lesquels les bailleurs avaient été avertis, sans y donner suite. Dans l'état des lieux de sortie il est mentionné que le « wc semble bouché, l'eau ne s'évacue pas ». Il est constant que l'entretien en bon état de fonctionnement des toilettes incombe au locataire, si bien qu'il doit être tenu compte des frais engagés pour leur débouchage. À cet égard, il est souligné que Mme a. PI. ne démontre pas qu'elle aurait avisé les propriétaires de problèmes concernant les circuits d'alimentation en eau de l'appartement, ni le lien entre ces prétendus problèmes et le fait que les toilettes soient bouchées. La facture n° 15 concernant également l'évacuation de la terrasse, alors que l'état des lieux ne comporte aucune mention sur la nécessité d'y procéder, il y a lieu de pratiquer un abattement sur la facture à hauteur de moitié. Ainsi, Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. ne sont fondés dans leur demande au titre de cette facture, qu'à hauteur de 78,34 euros.
les meubles de la cuisine et le vantail miroir Les bailleurs produisent en pièce n° 16, une facture du 3 septembre 2012 pour la révision des portes d'élément de la cuisine, la mise en place de la porte du lave-linge et d'un élément haut, ainsi que la réparation d'un vantail miroir coulissant de placard, pour un montant de 550,16 euros. Mme a. PI. conteste cette facture en affirmant que le fait que les portes de meubles se soient détachées de leur base n'est dû qu'à l'ancienneté du mobilier révélée par l'état des lieux d'entrée. Dans l'état des lieux de sortie, il est constaté : dans la cuisine : que les habillages des lave-linge et lave-vaisselle sont déposés et que la porte de l'élément haut, est manquante, dans le dégagement salle de bains (après chambre côté droit) : placard aménagé, le vantail côté gauche ne coulisse pas, il est nécessaire de le soulever pour le faire coulisser. Si dans l'état des lieux d'entrée, était effectivement mentionné un petit jeu sur toutes les portes de placard de la cuisine, le placard avec deux portes miroir était en bon état. En conséquence, cette facture est pour l'essentiel justifiée sous réserve d'un abattement correspondant à la révision des portes d'éléments de cuisine et Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. sont fondés à réclamer à Mme a. PI. la somme de 450 euros à ce titre.
les deux canapés Les bailleurs produisent en pièce n° 17, une facture datée du 27 octobre 2012, en langue italienne sur laquelle il a été précisé qu'elle concerne le séjour (photos 29, 30 et 32) et le canapé en rotin (photos 100, 107) pour un montant total de 2.610 euros. Mme a. PI. estime que cette facture pour les tapisseries des canapés ne peut pas être supportée par elle, en arguant qu'il est compliqué sur les photos, de comparer avec l'état dans lequel ils ont été mis à sa disposition. Si les deux canapés du séjour ne sont pas mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, ils apparaissent sur les photographies annexées à l'état des lieux d'entrée et de sortie, ce qui démontre leur existence. L'état des lieux de sortie concernant le séjour, comporte la mention selon laquelle « les deux canapés sont largement abîmés et griffés aux angles ; un trou est visible sur l'un d'eux », ce qui est confirmé par les photographies prises par l'huissier, alors qu'il doit être présumé qu'ils étaient en bon état lors de l'entrée dans les lieux en l'absence d'observation spécifique. Quant au canapé en rotin sur la terrasse, il est mentionné comme étant « très largement abîmé » ce qui est confirmé par l'une des photographies prises par l'huissier, alors qu'il doit être présumé qu'il était en bon état lors de l'entrée dans les lieux, en l'absence d'observation spécifique. En conséquence, Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. sont fondés à réclamer la réparation de ces canapés à hauteur de 2.610 euros.
le grand store toile Les bailleurs produisent en pièce n° 18, une facture datée du 29 octobre 2012, en langue italienne sur laquelle il a été précisé qu'elle concerne le grand store toile côté Menton (photos 64, 66, 68, 71, 107) pour un montant total de 1.800 euros. Mme a. PI. conteste devoir régler cette facture eu égard à la vétusté de ces tissus à l'époque où elle a pris possession de l'appartement et en invitant le Tribunal à se reporter à la page 7 du constat d'état des lieux d'entrée, concernant la terrasse loggia, pour constater que les deux stores toiles d'aspect récent étaient néanmoins décousus sur la frange. Ainsi, elle s'oppose à la demande tendant à la remise à neuf des objets qui lui avaient été confiés abîmés. Dans l'état des lieux de sortie du 9 février 2009, l'expert a constaté : « store-banne rayé orange / jaune : un trou est visible dans la toile ». Ce même store, qui était installé sur la « terrasse pergola » était décrit dans l'état des lieux d'entrée comme étant en bon état et fonctionnant correctement. Dès lors, l'argumentation de Mme a. PI. qui concerne un autre store installé sur une autre terrasse, sera écartée. En conséquence, Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. sont fondés à réclamer le changement du grand store toile à hauteur de 1.800 euros.
nettoyage des rideaux Les bailleurs produisent en pièce n° 19, une facture non datée, concernant le nettoyage de 4 rideaux de soie doublés (photo 6), pour un montant total de 405 euros. Mme a. PI. qui soulignait initialement qu'elle avait pris possession des lieux avec des rideaux sales, entend préciser que seulement quatre des rideaux de l'appartement ont été nettoyés puisque la plupart des rideaux étaient fixés de « manière complexe », selon les dires des demandeurs, ce qui démontrerait leur mauvaise foi lorsqu'ils prétendent avoir remis en état l'appartement. Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. justifient, comme il était mentionné dans la note générale de l'état des lieux d'entrée selon laquelle : « Tous les rideaux seront nettoyés et reposés par le propriétaire », avoir fait nettoyer tous les rideaux comme ils s'y étaient engagés, en produisant une facture de 600 euros datée du 24 juin 2010. Ils sont donc bien fondés à réclamer à Mme a. PI., le remboursement du nettoyage de quatre rideaux, pour 405 euros.
la remise en état des enceintes B&O Les bailleurs produisent en pièce n° 20, une facture datée du 26 novembre 2012, concernant la remise en état électrique et le réglage, ainsi que la remise en état mécanique, le nettoyage et réglage, pour un montant total de 310,50 euros. Mme a. PI. oppose que l'état des lieux de sortie ne faisait nullement mention d'un dérèglement des enceintes B&O. Dans l'état des lieux d'entrée, lesdites enceintes apparaissant sur la photographie 108 étaient mentionnées comme étant en réparation et il n'est pas contesté que Mme a. PI. a pu les utiliser pendant le temps d'occupation de l'appartement. L'état des lieux de sortie précise s'agissant de la paire d'enceintes B, que la toile qui protège les enceintes est maintenue par du ruban adhésif. Dès lors, Mme a. PI. ne peut reprocher aux propriétaires d'avoir estimé utile de faire contrôler lesdits appareils. Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. sont donc fondés à réclamer à Mme a. PI. le remboursement de cette facture à hauteur de 310,50 euros.
la facture n° 21 Les bailleurs produisent en pièce n° 21, une facture datée du 5 décembre 2012, en langue italienne sans plus d'explication, pour un montant de 60 euros. Mme a. PI. déclare ne pas comprendre cette facturation, ce qui est également le cas du Tribunal. En conséquence, Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. seront déboutés de leur demande à ce titre. Au final, les bailleurs sont fondés à obtenir la condamnation de Mme a. PI. à leur payer les sommes suivantes : 28.133,28 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation, 3.450 euros au titre de l'astreinte prononcée par le juge des référés, 5.653,84 euros au titre des travaux de remise en état réalisés à leurs frais avancés, soit au total la somme de 37.237,12 euros. Sur la somme réclamée au titre de l'article V 2) du contrat de bail Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. qui affirment que Mme a. PI. a libéré les lieux sans remettre l'appartement dans l'état dans lequel elle l'avais pris, réclament la somme de 19.941 euros (soit 867 euros par jour) du 29 juillet 2012 (lendemain de la date d'expiration du délai de quinze jours) au 20 août 2012 (date de départ effectif). Mme a. PI. conclut au débouté de cette demande en soutenant que l'appartement était dans un mauvais état en juin 2010 et qu'elle a toujours pris soin dans son intégralité du bien loué. Selon cet article, dans l'hypothèse où, au terme du bail, quelle que soit la cause de sa cessation, serait constaté quelque retard dans les remises en état, réparations, réfections ou remplacements, le preneur serait tenu de régler, sur la base du double du montant du dernier loyer, une indemnité journalière de retard et, en outre, il serait responsable de tous dommages pour perte de location ou troubles de jouissance quelconque. L'application de cet article suppose qu'outre la preuve de l'existence de remises en état incombant au locataire, que soit allégué et justifié un retard quantifié dans les remises en état or la preuve de ce retard n'est pas établie. Il est constaté, par ailleurs que les propriétaires argumentent leur prétention par référence au retard dans l'exécution de l'ordonnance prononçant l'expulsion, étant observé qu'ils ont déjà été indemnisés à ce titre au moyen de la liquidation de l'astreinte et que le loyer et les charges ont d'ailleurs continué à courir jusqu'au départ effectif de la locataire. Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Tribunal de première instance, 12 février 2015, Mme i. SH. divorcée SI. et M. i. SI. c/ Mme a. PI. veuve SC.

Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)

Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12966

Faits et procédure

Question de droit

Solution et dispositif

Synthèse Opérationnelle & Grille d’Audit Praticien

Tribunal de première instance de Monaco

Sources citées

Législation (4)

Jurisprudence (1)