IMMOBILIER COPROPRIETE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation

Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 janvier 2007 (n° 13670) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile.

Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 juillet 2015, n° 13670

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 juillet 2015, n° 13670 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble A, représenté par son syndic, la SAM B, a tenu une assemblée générale le 27 novembre 2014. Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 1 élisant comme président de séance M. CO., présenté dans les motifs comme « directeur administratif de la SAM B », et dans l'exposé comme « responsable administratif » de cette société.

Un copropriétaire, M. r. BO., absent et non représenté, a fait assigner le syndicat par exploit d'huissier du 20 février 2015 (enregistré sous le n° 2015/000387). Il demandait notamment :

• l'annulation de la résolution n° 1 et de l'ensemble des résolutions votées lors de l'assemblée du 27 novembre 2014 ;
• l'annulation de l'assemblée dans son ensemble ;
• la fixation d'une date pour une nouvelle assemblée, avec injonction au syndic de la convoquer ;
• une indemnité réparatrice de 6 000 euros.

Il soutenait que M. CO., salarié du syndic, ne pouvait être élu président de séance sans méconnaître la loi et le règlement de copropriété, et que cette irrégularité substantielle entraînait la nullité de l'assemblée entière.

Le syndicat, par conclusions du 13 mai 2015, s'en remettait à la décision du tribunal sur la validité de l'assemblée et demandait qu'il lui soit donné acte de ce qu'il avait pris des dispositions pour la tenue d'une nouvelle assemblée. Les plaidoiries ont eu lieu à l'audience du 18 juin 2015 et le jugement a été rendu le 28 juillet 2015, en premier ressort et de manière contradictoire.

Question de droit

Le tribunal devait déterminer si la désignation d'un président de séance lié au syndic, en méconnaissance des dispositions légales et réglementaires, emporte la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, et, dans l'affirmative, si le juge doit fixer une nouvelle date d'assemblée et enjoindre au syndic de la convoquer.

Plus généralement, la décision soulève la question de la nature des règles relatives à la composition du bureau de séance, et de l'étendue de la sanction attachée à leur méconnaissance.

Solution et dispositif

Le tribunal fonde son raisonnement sur trois textes, cités in extenso :

• l'article 12, alinéa 1er, de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, selon lequel « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne un bureau de séance composé d'un président et, au moins, d'un assesseur » ;
• l'article 13, alinéa 2, de la même loi, aux termes duquel « Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée ni recevoir délégation de vote » ;
• l'article 16 du règlement de copropriété, qui prévoit que « dès le début de la réunion, l'assemblée générale désigne un Président et un secrétaire parmi ses membres, le Syndic exclu ».

Le tribunal retient que M. CO. exerce des fonctions au sein de la société syndic, que l'élection est donc irrégulière, et que « les formalités légales ci-dessus reproduites sont substantielles, de sorte que leur inobservation entraîne la nullité de l'assemblée toute entière ». Il en déduit que l'assemblée du 27 novembre 2014 doit être déclarée nulle.

S'agissant des demandes de fixation d'une nouvelle date et d'injonction, il relève qu'« il est démontré » qu'une nouvelle assemblée a été convoquée par le syndic le 11 mai 2015 pour le 25 juin 2015, et qu'il n'y a don