IMMOBILIER IMMEUBLE A USAGE D HABITATION · IMMOBILIER NORMES TECHNIQUES ET DE SECURITE DE CONSTRUCTION · IMMOBILIER PERMIS DE CONSTRUIRE · PUBLIC LOI ET ACTES ADMINISTRATIFS UNILATERAUX · TRIBUNAL-SUPREME-ADMINISTRATIVE — Principauté de Monaco — Cour de révision de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale

Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 28 octobre 2026 (n° 12806) par Cour de révision de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier normes techniques et de securite de construction · immobilier permis de construire · public loi et actes administratifs unilateraux · tribunal-supreme-administrative » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (cassation totale).

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour de révision de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier normes techniques et de securite de construction · immobilier permis de construire · public loi et actes administratifs unilateraux · tribunal-supreme-administrative.

Tribunal Suprême de Monaco, 19 décembre 2014, n° 12806

Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 19 décembre 2014, n° 12806 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise au Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit au confluent du droit de l'urbanisme et du droit de la copropriété immobilière, articulation classique mais toujours délicate dans un espace urbain à la densité exceptionnelle tel que le territoire monégasque.

Le litige concerne un immeuble dénommé « Villa Mariquita », soumis au régime de la copropriété. Madame e. AU. épouse DE GO. y est propriétaire de l'entier premier étage. Pour sa part, la société commerciale de droit monégasque dénommée SEA VIEW ESTATE CONSULTING, représentée par un dénommé M. FI., est propriétaire de l'entier deuxième étage du même ensemble immobilier.

Le 4 mai 2003, une convention synallagmatique de droit privé est intervenue entre ces deux copropriétaires. Cet accord contractuel visait à aménager les droits respectifs des parties en vue de la valorisation de l'immeuble. Aux termes de cette convention, Madame DE GO. donnait son accord à la réalisation d'une surélévation d'un étage entier au bénéfice exclusif de M. FI., représentant de la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING. En contrepartie, et de manière strictement encadrée, la convention stipulait une « autorisation irrévocable, valant décision en assemblée, à l'installation d'un ascenseur ». Toutefois, l'octroi de cet accord conventionnel anticipé demeurait assorti de conditions techniques et juridiques cumulatives et précises : l'appareil devait obligatoirement partir du rez-de-chaussée, être inséré dans l'espace libre situé au milieu de la cage d'escalier existante, préserver impérativement la fenêtre d'origine, et demeurait en outre expressément subordonné à l'obtention d'un « accord portant sur la question esthétique ».

Une décennie plus tard, la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING a souhaité mettre en œuvre ce projet d'aménagement. Le 18 avril 2013, un projet d'installation d'ascenseur a été élaboré et soumis à Madame DE GO. pour approbation. Estimant que ce projet ne respectait pas les prescriptions arrêtées en 2003, la requérante a manifesté son refus formel d'y souscrire par une lettre en date du 14 juin 2013, réitérée par télécopie le 17 juin 2013.

En dépit de cette opposition formelle et dépourvue d'ambiguïté, la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING a déposé, le 20 juin 2013, auprès de la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité, une demande d'autorisation de travaux visant à l'installation de l'ascenseur dans les parties communes de la « Villa Mariquita ».

Par une décision administrative individuelle en date du 16 juillet 2013, le Directeur de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité a délivré à la société pétitionnaire l'autorisation sollicitée.

Ayant découvert fortuitement cette autorisation dans le courant du mois de juillet 2013, Madame DE GO. a sollicité la consultation du dossier d'instruction. Autorisée à examiner les pièces administratives le 10 septembre 2013 au sein des locaux de la direction compétente, l'intéressée a constaté que les « autorisations des copropriétaires de la Villa », pourtant expressément annoncées comme annexées à la demande de permis, ne figuraient pas au dossier communiqué, l'empêchant d'en prendre concrètement connaissance. Elle a également relevé que les plans graphiques annexés à la demande présentaient d'importantes discordances et anomalies par rapport à la réalité architecturale des lieux et aux stipulations conventionnelles initiales.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Soucieuse d'épuiser les voies de recours préalables, Madame DE GO. a formé, le 16 septembre 2013, un recours gracieux dirigé contre l'arrêté d'autorisation de travaux du 16 juillet 2013. En l'absence de toute réponse explicite de l'autorité administrative dans le délai légal de quatre mois, ce recours gracieux a fait l'objet d'une décision implicite de rejet née le 16 janvier 2014.

Par une requête enregistrée au Greffe Général le 14 mars 2014 sous le numéro TS 2014-07, Madame DE GO. a saisi le Tribunal Suprême, statuant en matière administrative au titre de l'article 90-B de la Constitution monégasque, d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation conjointe de la décision du 16 juillet 2013 autorisant les travaux et de la décision implicite de rejet du 16 janvier 2014.

Au soutien de son recours, la requérante articulait plusieurs moyens :

1. La violation de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 : ce texte prescrit de manière impérative que toute demande d'autorisation de travaux doit être signée par le propriétaire, son mandataire ou toute personne intéressée agissant avec l'autorisation expresse du propriétaire. Faute d'accord de sa part pour des travaux touchant aux parties communes de la copropriété, l'autorité administrative avait entaché sa décision d'un vice de procédure substantiel.
2. L'erreur de fait : la requérante dénonçait la fausse mention tenant à l'existence supposée d'une autorisation des copropriétaires au sein du dossier déposé par le pétitionnaire, ainsi que l'inexactitude matérielle substantielle des plans d'architecte produits.
3. L'erreur de qualification juridique des faits : subsidiairement, à supposer que l'administration ait entendu se fonder sur la convention privée du 4 mai 2003 pour justifier l'assentiment de la copropriété, la requérante faisait valoir que les conditions techniques (positionnement dans l'escalier, maintien de la fenêtre) et juridiques (accord esthétique) érigées en conditions suspensives de son consentement n'étaient nullement satisfaites par le projet déposé.
4. Demande incidente d'instruction : n'ayant pu obtenir copie intégrale du dossier d'instruction lors de sa consultation administrative, Madame DE GO. sollicitait subsidiairement du Tribunal Suprême qu'il ordonne au Ministre d'État, avant dire droit, la production sous contrôle juridictionnel de l'entier dossier administratif d'autorisation.

En défense, par une contre-requête enregistrée le 14 mai 2014 et une duplique enregistrée le 15 juillet 2014, le Ministre d'État a conclu au rejet intégral de la requête. L'administration monégasque soutenait :

1. La théorie de l'apparence juridique : si l'assentiment de l'assemblée des copropriétaires est requis en vertu de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 lorsque des travaux affectent les parties communes, l'autorité d'instruction n'est tenue à aucune obligation de se livrer à un contrôle approfondi des actes de droit privé produits. Elle peut légitimement s'en tenir à l'apparence que confèrent les actes réguliers en la forme, d'autant plus qu'au moment de l'instruction du permis, l'administration n'était saisie d'aucune contestation ou litige civil pendant porté à sa connaissance. La convention du 4 mai 2003, prévoyant une autorisation irrévocable d'installation, suffisait à établir une apparence suffisante de régularité.
2. L'absence d'erreur de droit et d'erreur de qualification : le dossier comportait bien la convention du 4 mai 2003 valant accord de principe des copropriétaires. De surcroît, les autorisations administratives de construire sont délivrées sous réserve expresse des droits des tiers ; dès lors, le contrôle administratif n'a point pour mission d'assurer le respect d'obligations d'ordre purement civil et contractuel, dont la méconnaissance ne relève que du juge judiciaire de droit commun. Les prétendues anomalies techniques des plans étaient minimes et non établies.
3. L'inutilité de réitérer l'accord : le Ministre d'État soutenait enfin que la convention de 2003 dispensait le pétitionnaire de solliciter un accord réitéré, et que la question de l'esthétique n'entrait pas, en l'espèce, dans le champ des normes d'urbanisme opposables.

En réplique, enregistrée le 13 juin 2014, Madame DE GO. maintenait l'intégralité de ses prétentions en objectant que la convention du 4 mai 2003 était rédigée de manière univoque et ne nécessitait aucun effort complexe d'interprétation pour que l'administration constate la caducité ou l'inexistence du consentement au vu des plans soumis. Elle produisait elle-même aux débats judiciaires la convention du 4 mai 2003, accompagnée de relevés graphiques manuscrits des plans litigieux.

L'affaire a été examinée à l'audience publique du 11 décembre 2014, au cours de laquelle le rapport de M. Jean-Michel Lemoyne de Forges, Vice-président, a été entendu, ainsi que les observations orales des conseils respectifs des parties et les conclusions du Ministère Public. Le Tribunal Suprême a rendu sa décision le 19 décembre 2014.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'interrogation centrale soumise au Tribunal Suprême portait sur l'étendue et les limites du contrôle que l'autorité administrative chargée de la délivrance des autorisations d'urbanisme doit exercer à l'égard des titres de droit privé justifiant de la qualité du pétitionnaire pour exécuter des travaux sur des parties communes d'un immeuble en copropriété.

Plus précisément, la haute juridiction administrative monégasque devait répondre à deux questions étroitement articulées :

1. En présence d'une demande de travaux d'urbanisme affectant les parties communes d'un immeuble en copropriété, soumise aux exigences de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966, l'administration peut-elle valablement se retrancher derrière la théorie de l'apparence et le principe de délivrance des autorisations « sous réserve des droits des tiers » pour s'abstenir de vérifier si l'accord des copropriétaires – formalisé par un acte contractuel sous conditions – est effectivement acquis ?
2. Lorsque les stipulations d'une convention de droit privé subordonnent l'accord d'un copropriétaire à la réalisation de conditions matérielles et techniques précises, l'autorité administrative commet-elle une illégalité en délivrant l'autorisation alors même que ces conditions contractuelles préalables font manifestement défaut au vu des pièces déposées par le demandeur ?

À titre subsidiaire et sur le plan de la procédure contentieuse, le Tribunal Suprême devait apprécier la nécessité d'ordonner une mesure d'instruction avant dire droit – tendant à la production forcée de l'entier dossier administratif détenu par l'État – lorsque la requérante est parvenue à verser elle-même aux débats l'acte contractuel déterminant le champ de l'habilitation.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le raisonnement déployé par le Tribunal Suprême monégasque se distingue par une remarquable économie de moyens, alliant rigueur procédurale et efficacité contentieuse.

Dans un premier temps, la juridiction prend acte du cadre juridique incontesté par les parties. Le Tribunal relève expressément :

« Considérant qu'il n'est pas contesté par le Ministre d'État que, en application de l'article 2 de l'Ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1996, l'installation de cet ascenseur ne pouvait être légalement autorisée sans l'accord de Madame AU. épouse DE GO. »

Par ce constat d'évidence, le Tribunal Suprême fixe le principe substantiel de la légalité externe et interne du permis : à Monaco, l'habilitation administrative à déposer une demande de travaux affectant une partie commune de copropriété requiert impérativement le consentement du copropriétaire concerné. L'article 2 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966 (visé par erreur matérielle sous l'année 1996 dans un considérant, mais expressément rattaché à 1966 dans le visa et la conclusion) impose que la demande soit introduite par le propriétaire ou une personne agissant avec son autorisation. À défaut, la demande est viciée à la racine, privant le pétitionnaire de toute qualité pour solliciter l'acte unilatéral d'autorisation.

Dans un deuxième temps, le Tribunal examine la dialectique probatoire relative à l'existence de cet accord. Le Ministre d'État excipait de l'existence d'une convention en date du 4 mai 2003 conclue entre les parties, en affirmant que ce document se trouvait dans le dossier d'instruction administrative déposé le 20 juin 2013 et démontrait l'assentiment de Madame DE GO. Toutefois, l'administration s'était abstenue de verser ladite pièce devant le juge de l'excès de pouvoir.

Pour sa part, la requérante faisait valoir que, lors de la consultation sur place autorisée le 10 septembre 2013, ces pièces faisaient défaut, ce qui motivait sa demande subsidiaire d'injonction de production de pièces avant dire droit.

C'est dans le traitement de cette difficulté probatoire que réside l'élégance pragmatique de la solution juridictionnelle. Constatant que Madame DE GO. a pris l'initiative de produire elle-même la convention du 4 mai 2003 dans le cadre du débat contradictoire, le Tribunal Suprême estime sa propre information pleinement constituée. Il s'affranchit de la nécessité d'ordonner un supplément d'instruction ou une injonction de verser le dossier administratif, jugeant que le litige peut être immédiatement tranché au fond sur le vu des pièces versées par