JURISPRUDENCE — Principauté de Monaco — Cour de révision de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 28 octobre 2026 (n° res_ie0200A) par Cour de révision de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté de Monaco, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
- Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour de révision de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté de Monaco (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
- Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
- Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine jurisprudence.
Non-lieu à statuer sur un recours pour excès de pouvoir dirigé contre une décision de préemption immobilière retirée en cours d'instance — Tribunal suprême de Monaco, 20 février 2026, n° TS 2025-40
Décision commentée : Tribunal suprême de la Principauté de Monaco, Assemblée plénière, 20 février 2026, n° TS 2025-40 (Lire sur source officielle)
Faits
Par compromis de vente signé le 6 mars 2025, les consorts B s'engageaient à céder à c A, ressortissant italien domicilié à Monaco, le lot n° 4 au sein de la copropriété AA, à savoir l'entier troisième étage et les combles situés au quatrième étage, reliés par un escalier privatif, dans un ensemble immobilier sis x2 à Monaco.
Conformément à l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée au Ministre d'État le 7 mars 2025 ; elle a été réceptionnée le 10 mars 2025. Cette déclaration valait offre de vente irrévocable pendant un délai d'un mois à compter de sa notification.
Par lettre du 7 avril 2025, reçue le 8 avril 2025 par le notaire instrumentaire, le Conseiller de Gouvernement-Ministre des Relations Extérieures et de la Coopération, en charge des fonctions de Ministre d'État, a notifié l'intention de l'État de Monaco de se porter acquéreur des biens en cause, en lieu et place de c A, aux conditions stipulées dans le compromis de vente du 6 mars 2025.
La vente au profit de l'État ne s'est pas réalisée dans le délai d'un mois suivant la notification de cette décision, soit avant le 8 mai 2025. Par arrêté du 24 novembre 2025, postérieur au procès-verbal de clôture du Greffier en chef, le Ministre d'État a retiré sa décision de préemption du 7 avril 2025.
Procédure
Le 15 avril 2025, c A a saisi le Tribunal suprême d'une requête en annulation pour excès de pouvoir de la décision du 7 avril 2025. À l'appui de sa demande, il soulevait trois séries de moyens :
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Erreur de fait : la copropriété AA ne serait pas située dans le périmètre d'aménagement invoqué au soutien de la décision de préemption, ladite copropriété étant séparée d'une partie du secteur qui n'est pas inclus dans le périmètre à l'étude.
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Défaut d'intérêt général suffisant et atteinte disproportionnée au droit de propriété : les motifs avancés ne caractériseraient pas un objectif d'intérêt général assez précis ; l'État ayant renoncé à préempter un appartement au deuxième étage de la même copropriété lors d'une vente intervenue en 2024, l'acquisition d'un seul appartement ne serait pas de nature à permettre la réalisation de l'opération urbanistique invoquée ; cela constituerait en outre une atteinte injustifiée au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution monégasque.
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Erreur manifeste d'appréciation : la démolition de la copropriété AA, indépendamment de l'immeuble voisin AB, serait irréaliste.
Par contre-requête enregistrée le 30 mai 2025, le Ministre d'État a conclu au rejet de la requête, contestant chacun des moyens soulevés.
Dans sa réplique du 23 juin 2025, le requérant a ajouté, à titre subsidiaire, un moyen tiré de la caducité de la décision de préemption au motif que la vente n'était pas intervenue dans le délai d'un mois suivant la notification, conformément au quatrième alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Le Ministre d'État, dans sa duplique du 10 juillet 2025, a soutenu que ce dépassement n'était assorti d'aucune sanction légale de caducité.
Une ordonnance du Président du Tribunal suprême du 18 juillet 2025 a autorisé le requérant à déposer une triplique. Dans celle-ci, enregistrée le 6 août 2025, le requérant a invoqué l'ordonnance du 7 juillet 2025 statuant sur une demande de sursis à exécution, par laquelle le Tribunal avait jugé qu'il n'y avait pas lieu d'y statuer, l'État ayant, en ne respectant pas le délai d'un mois, renoncé au bénéfice de sa décision de préemption.
Par des observations complémentaires du 27 novembre 2025, le Ministre d'État a demandé au Tribunal suprême de constater qu'il n'y avait plus lieu de statuer, au motif qu'il avait retiré, le 24 novembre 2025, sa décision de préemption du 7 avril 2025.
L'affaire a été audiencée le 6 février 2026 devant le Tribunal suprême siégeant en Assemblée plénière, sous la présidence de M. Stéphane Braconnier, M. Régis Fraisse, Membre suppléant, ayant été désigné rapporteur. La décision a été rendue le 20 février 2026.
Question de droit
Lorsque, en cours d'instance, l'autorité administrative retire la décision attaquée par voie de recours pour excès de pouvoir, et que par ailleurs la vente consécutive à l'exercice du droit de préemption n'est pas intervenue dans le délai légal, la décision de préemption ayant ainsi disparu de l'ordonnancement juridique, le Tribunal suprême est-il tenu de statuer sur les moyens de fond soulevés à l'encontre de cette décision ?
Plus précisément : le retrait de la décision administrative attaquée, combiné à la non-réalisation de la vente dans le délai prescrit par l'article 38 alinéa 4 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, prive-t-il le recours en annulation de son objet et justifie-t-il un non-lieu à statuer ?
Solution
Le Tribunal suprême prononce un non-lieu à statuer sur la requête en annulation formée par c A et met les dépens à la charge de l'État.
« Considérant que, si la décision du Ministre d'État d'exercer le droit de préemption sur un appartement et des combles situés au sein de la copropriété AA a bien été prise, conformément au deuxième alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, dans le délai d'un mois suivant la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, la vente des biens en cause n'a pas été réalisée dans le délai d'un mois prévu par le quatrième alinéa du même article ; qu'au demeurant, par arrêté du 24 novembre 2025, postérieur au procès-verbal de clôture du Greffier en Chef, le Ministre d'État a retiré sa décision de préemption du 7 avril 2025 ; que, par suite, il n'y a plus lieu de statuer sur la requête susvisée qui a perdu son objet. »
Dispositif :
« Il n'y a pas lieu de statuer sur la requête formée par c A. Les dépens sont mis à la charge de l'État dont distraction au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation et seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. »
Portée
1. La technique procédurale du non-lieu à statuer par perte d'objet
Cette décision illustre l'application, devant la juridiction constitutionnelle et administrative suprême de Monaco, du principe selon lequel un recours pour excès de pouvoir ne peut prospérer que si la décision attaquée demeure dans l'ordonnancement juridique au moment où le juge statue. Lorsque l'acte contesté a été retiré en cours d'instance, le recours perd son objet et le juge n'est plus en mesure de prononcer une annulation qui n'aurait aucune portée juridique utile. Cette solution est conforme à la logique processuelle du contentieux de l'excès de pouvoir, dont la finalité est l'annulation d'actes illégaux existants et non la formulation d'un contrôle purement abstrait ou déclaratoire.
Le Tribunal suprême fonde son non-lieu à statuer sur un double constat : d'une part, la vente consécutive à l'exercice du droit de préemption n'est pas intervenue dans le délai d'un mois prescrit par le quatrième alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 ; d'autre part, le Ministre d'État a, par arrêté du 24 novembre 2025, expressément retiré sa décision de préemption du 7 avril 2025. Ces deux éléments conjugués emportent la disparition de la décision attaquée de l'ordonnancement juridique, rendant sans objet la demande d'annulation.
2. L'articulation entre le délai de réalisation de la vente et le retrait de la décision de préemption
L'affaire soulevait une question délicate quant à la portée du délai d'un mois imparti, par le quatrième alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, à l'État pour réaliser la vente après notification de sa décision de se porter acquéreur. Le requérant soutenait que ce délai, non respecté, entraînait la caducité de la décision de préemption. Le Ministre d'État contestait cette analyse au motif que le texte n'assortit aucune sanction expresse au dépassement de ce délai.
Le Tribunal suprême ne tranche pas directement ce débat au fond. Il se borne à relever que la vente n'a pas été réalisée dans le délai légal, et que le retrait formel intervenu le 24 novembre 2025 a par « surcroît » (« au demeurant ») confirmé la disparition de l'acte. La rédaction retenue — énumérant les deux circonstances avant d'en déduire la perte d'objet — laisse ouverte la question de savoir si la seule non-réalisation de la vente dans le délai légal aurait suffi, à elle seule, à faire perdre son objet au recours. Il est notable que le Tribunal ne reprend pas à son compte la qualification de « renonciation » que le requérant avait tirée de l'ordonnance du 7 juillet 2025 statuant sur la demande de sursis à exécution.
3. La mise des dépens à la charge de l'État
La mise des dépens à la charge de l'État mérite une attention particulière. En droit processuel administratif, lorsqu'un non-lieu à statuer est prononcé en raison du retrait de la décision attaquée par l'administration défenderesse, il est logique que les dépens soient supportés par cette dernière : c'est en effet son comportement — le retrait tardif, intervenu postérieurement à l'introduction du recours et après plusieurs échanges de mémoires — qui a rendu sans objet la procédure engagée par le requérant. Cette solution préserve le requérant des conséquences financières d'une instance qu'il avait légitimement initiée au regard de la décision qui lui avait été notifiée, et dissuade l'administration de prolonger indûment une situation contentieuse avant de retirer un acte qu'elle n'entend finalement pas maintenir.
4. La confirmation d'une pratique du droit de préemption encadrée par des délais stricts
La décision souligne incidemment que le régime monégasque du droit de préemption institué par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 repose sur une architecture temporelle précise : un mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour que le Ministre d'État fasse connaître sa décision ; un mois supplémentaire, à compter de la notification de cette décision, pour que la vente soit réalisée. En l'espèce, si le premier délai a bien été respecté — la décision du 7 avril 2025 ayant été prise dans le mois suivant la réception de la déclaration du 10 mars 2025 —, le second délai n'a pas été tenu, la vente n'étant pas intervenue avant le 8 mai 2025. Cette irrégularité, relevée expressis verbis par le Tribunal suprême, devra être prise en compte par les praticiens et l'administration dans la gestion future des procédures de préemption.
5. Limites de la décision
La décision présente une portée strictement procédurale. Le Tribunal suprême ne se prononce pas sur la légalité au fond de la décision de préemption — ni sur la réalité de l'intérêt général invoqué, ni sur l'existence des erreurs de fait et d'appréciation alléguées, ni sur la question de la proportionnalité de l'atteinte au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution. Ces questions, pourtant substantielles, demeurent sans réponse jurisprudentielle dans le cadre de la présente instance. Il appartiendra, le cas échéant, à de futures procédures de préciser les contours du contrôle exercé par le Tribunal suprême sur les décisions de préemption immobilière de l'État de Monaco, notamment s'agissant du degré de précision requis pour la définition de l'intérêt général et de l'intensité du contrôle de la proportionnalité de telles mesures au regard des droits constitutionnellement garantis.
