• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 91/2007 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 14 juin 2007)

Faits et procédure

La société P. a assigné en responsabilité le Sr Vives, locataire d'un local commercial, et la société ORG_2 devant le Tribunal de batlles, en réparation d'un préjudice de 25 628,56 euros, majoré des intérêts légaux. Le préjudice résultait d'un incendie survenu le 22 février 2005 dans la boutique ORG_3, qui avait endommagé la façade de l'immeuble.

Les défendeurs ont soulevé une exception de défaut de qualité pour agir passivement (manca de legitimaci’ passiva), au motif que le propriétaire et titulaire du commerce serait une autre société. Sur le fond, ils ont contesté toute faute, faisant valoir que l'origine de l'incendie n'avait pas pu être déterminée et que l'installation électrique avait été réalisée par l'ancien locataire. Ils ont en outre formé une demande reconventionnelle de 115 631,99 euros au titre des frais de remise en état du local, qu'ils avaient supportés au profit du propriétaire.

Par jugement du 16 janvier 2007, le Tribunal de batlles a accueilli la demande principale et rejeté la demande reconventionnelle. Le Sr Vives et la société ORG_2 ont interjeté appel. Le Tribunal supérieur de justice, Sala Civil, a rejeté l'appel.

Question de droit

La décision soulève trois questions.

1. Qualité pour défendre. Le locataire qui a cédé de fait l'exploitation commerciale à une société peut-il être recherché en responsabilité par le tiers lésé, alors que le titre de l'exploitation est au nom de cette société ?
2. Fondement de la responsabilité. Un locataire peut-il être tenu responsable d'un incendie dont la cause n'est pas identifiée, mais dont le foyer se situe dans le local loué ? La responsabilité de l'article 27-10è de la Llei d'arrendaments urbans est-elle applicable à des dommages affectant l'immeuble entier ?
3. Demande reconventionnelle. Le bailleur peut-il être condamné à indemniser le locataire des frais de remise en état, lorsque le lien de causalité entre une défaillance de l'installation électrique et le sinistre n'est pas établi ?

Solution et dispositif

Sur la qualité pour défendre, la Cour retient que la cession de l'exploitation à la société ORG_3, constituée par le locataire et son épouse, n'est pas opposable au propriétaire. Le contrat de bail, conclu avec le Sr Vives à titre personnel, interdisait la sous-location, la cession et le transfert sans autorisation écrite du bailleur, sauf cession à titre héréditaire ou donation entre parents au premier degré. Faute d'une telle autorisation, le locataire demeure « l'unique arrendatari i propietari del negoci » à l'égard du propriétaire de l'immeuble. L'exception est donc rejetée.

Sur le fond, la Cour relève que l'incendie a pris naissance à l'intérieur de la boutique, et que la cause la plus vraisemblable est un problème électrique, probablement un court-circuit. Elle écarte l'application de l'article 27-10è de la Llei d'arrendaments urbans, au motif que ce texte ne vise que les dommages causés à la finca louée elle-même, et non à l'ensemble de l'immeuble. Elle fonde toutefois la responsabilité sur une obligation générale d'user de la chose louée sans risque pour les tiers, qui impose au locataire de prendre « totes les precaucions per evitar que aquesta utilitzaci’ pugui ocasionar danys a tercers ». Elle en tire la conclusion suivante : quelle que soit la cause précise du sinistre (mauvais usage, mauvais fonctionnement ou négligence), elle incombe au locataire, qui devait utiliser les installations de manière diligente et veiller à leur bon fonctionnement. La Cour relève également, sur la base du rapport du corps de prévention et d'extinction des incendies, que la propagation du feu et de la fumée a été accentuée par l'ouverture de la porte du commerce et de la porte arrière de l'immeuble.

Sur la demande reconventionnelle, la Cour la rejette pour deux motifs : la cause de l'incendie ne peut être imputée avec certitude à une installation électrique antérieure au bail, et, à supposer un défaut de fonctionnement avéré, aucune preuve n'établit qu'il résulte d'un vice intrinsèque de l'installation. El

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 14 de juny de 2007 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La societat P. va presentar davant de l'Hble. BATLLIA, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra em Sr. Vives i contra la companyia ORG_2, en reclamació de la quantitat de 25.628,56 EUR mes els interessos legals corresponents, en concepte d'indemnització pels danys i perjudicis ocorreguts el dia 22 de febrer del 2005, a conseqüència d'un incendi que es va produir a la botiga d'ORG_3.

II.- El Sr. Vives i la societat ORG_2 varen plantejar l'excepció de manca de legitimació passiva per ésser el propietari i titular del negoci la societat ORG_1 i no el Sr. ENTITY_4; i sobre el fons es varen oposar a les pretensions de la part agent, contestant que no es va poder trobar el punt d'origen de l'incendi i que d'altra banda que si el problema elèctric va tenir el seu origen en un focus d'il·luminació de la botiga ORG_3 com en la instal·lació elèctrica de la mateixa, el que es evident es que el Sr. Vives no va intervenir mai en dita instal·lació, essent aquella una millora del local feta per l'antic llogater. Les parts defenents varen formular demanda reconvencional en reclamació de la quantitat de 115.631,99 EUR, mes els interessos legals, en concepte de rescabalement de les despeses de reparació del local que han satisfet a la propietat del mateix.

III.- Per sentència de data 16 de gener del 2007, l'Hble. Tribunal de Batlles secció civil, estimant la demanda principal i desestimant la reconvencional, va condemnar solidàriament al Sr. Vives i a la societat ORG_2 a pagar a la companyia P., l'import de 25.628,56EUR amb els interessos legals a partir de la data de contesta a la demanda, i les costes judicials.

IV.- Contra aquesta resolució el Sr. Vives i la societat ORG_2 han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- Les parts que recorren reiteren l'excepció de manca de legitimació passiva ja plantejada en primera instància, manifestant que el Tribunal a quo es va limitar a desestimar aquesta excepció sense ni tant sols argumentar els motius de dita decisió; sobre el fons, exposen que el Sr. Vives no va ser qui es va efectuar la instal·lació elèctrica de l'establiment, que aquest va actuar no obstant amb la màxima diligència que li era exigible en relació al manteniment de dita instal·lació i que en definitiva mai es va poder esbrinar el punt d'origen de l'incendi; que respecte a la demanda reconvencional, el propietari, al igual que l'arrendatari, resta lligat pel contracte d'arrendament amb independència del temps transcorregut des de que es va signar el mateix i va lliurar les instal·lacions al Sr. ENTITY_4; per tant la propietat te l'obligació de garantir l'ús pacífic del local per part de l'arrendatari i vetllar perquè el mateix no impliques un perill per a tercers.

II.- Es pacífic que el dia 22 de febrer del 2005, es va produir un incendi en la botiga ORG_3, el qual va afectar la façana de tot l'edifici que va haver d'ésser netejada. Abans de considerar el fons del litigi, s'ha prèviament de resoldre l'excepció de manca de legitimació passiva plantejada per les parts defenents.

III.- L'edifici radicat a l'XXXX es propietat de la Fundació Clara RABASSA, la qual, per contracte del dia 14 d'octubre de 1997, va arrendar l'unitat immobiliària formant la botiga 7 al Sr. Vives per exercitar una activitat de venda d'articles d'esport. Resulta del Registre de Comerç del MI Govern, que la titularitat administrativa del comerç explotat en el local arrendat, la porta la societat ORG_3, constituïda el dia 26 de novembre de 1997, pel Sr. Vives i la seva esposa, Sra. Martin. Aquest traspàs no es oponible al propietari del local arrendat, atès que d'una banda, el contracte d'arrendament es va formar entre el propietari, ORG_0 i el Sr. Vives a títol personal, i que el referit contracte prohibeix a l'arrendatari, sense el consentiment per escrit de l'arrendador, sots-arrendar, cedir o traspassar, totalment o parcialment, per qualsevol que sigui, el local arrendat, llevat de cessio per titol hereditari o per donacio entre familiars de primer grau. Per tant, per no justificar d'una autoritzacio escrita del proprietari per cedir o traspassar el local arrendat, el Sr. Vives romana front a la propietat de l'edifici, l'únic arrendatari i proprietari del negoci, el que imposa la desestimació de l'excepció de manca de legitimació passiva del Sr. Vives.

IV.- Respecte al fons del litigi, resulta dels informes tècnics que consten en autes, que l'incendi s'ha produït a l'interior de la botiga ORG_3, i que encara que no s'hagi pogut determinar la causa del sinistre, l'hipotesi la mes raonable es que la causa s'origina per un problema elèctric, probablement un curtcircuit. Al contrari de que afirma la part recorreguda, no son d'aplicació les disposicions de l'article 27-10è de la Llei d'arrendaments urbans que diu que el llogater ha de respondre dels danys ocasionats a la finca arrendada, llevat que provi que s'han ocasionats sense culpa seva ni de les persones que conviuen amb ell, atès que aquesta norma nomes es relativa als danys ocasionats a la pròpia finca arrendada, i no a tot l'edifici on esta radicat l'unitat immobiliària arrendada com es el cas en autes. No obstant això, tot arrendatari te l'obligació d'utilitzar la cosa arrendada sense riscs per a tercers. Si l'arrendador ha de lliurar a l'arrendatari la finca objecte del contracte, de forma que estigui en condicions de servir a l'ús que esta destinada, una vegada que l'arrendatari entra en el local arrendat sense cap reserva, es fa responsable de l'utilitzaria del mateix, i per tant ha de prendre totes les precaucions per evitar que aquesta utilització pugui ocasionar danys a tercers. Un incendi no es produeix de manera espontània, sempre te una causa. Encara que en el cas d'autes, no s'ha pogut determinar amb precisió l'origen del sinistre, una cosa es certa, es que l'incendi va néixer a l'interior del local arrendat, ço que estableix un mal us de les instal·lacions, particularment elèctriques, o un mal funcionament de les mateixes, o encara una negligència o una malentesa per part de l'arrendatari. Per tant, sigui quina sigui la causa que va originar el sinistre, en incumbeix la responsabilitat a l'arrendatari que havia d'utilitzar les instal·lacions de manera idònia, vetllar al correcte funcionament de les mateixes, evitar tota negligència o malentesa. A mes a mes, es desprèn de l'informe del Cos Especial de Prevenció i Extensió d'Incendis, que si s'ha propagat l'incendi i el fum a d'altres dependències amb una gran intensitat, fou en raó d'una aportació important d'oxigen a l'hora de fugir els propietaris del local, per l'acció de la porta oberta tan del comerç, com de la porta posterior de l'immoble.

V.- Pel que fa a la demanda reconvencional, la mateixa no pot prosperar per dos motius essencials. El primer es que no es pot atribuir amb certesa la causa de l'incendi a un funcionament defectuós de l'instal.lació elèctrica instal·lada amb anterioritat a l'arrendament del local al Sr. Vives, i el segon es que encara que el sinistre hagi estat originat per un funcionament defectuós de l'instal.lació elèctrica, no consta en autes la prova que aquest funcionament defectuós sigui consecutiu a un defecte intrínsec de l'instal.lació, ja que l'arrendatari mai s'ha queixat prop del proprietari de la situació i que d'altra banda dita instal·lació va funcionar durant mes de 8 anys sense cap problema. En conseqüència, no essent discutit l'import de les despeses de neteja de la façana, avui reclamades, s'ha de confirmar la resolució impugnada en tots els seus extrems.

VI.- La desestimació del recurs imposa posar les costes judicials de segona instància a càrrec de la part recorrent.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs d'apel·lació del Sr. Vives i de la societat ORG_2.

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de batlles de data 16 de gener del 2007, en totes les seves disposicions;

Condemnar al Sr. Vives i a la societat ORG_2 al pagament de les costes judicials de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.