• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 17/2008 (17 janvier 2008)

Note de référence : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus reprend l'identifiant ROJ et l'ECLI figurant dans le texte intégral. Recours n° 283/07, ponent M. Jean Louis Vuillemin.

Faits et procédure

La « Comunitat de Propietaris de l'Edifici P.O. » (copropriété) a introduit, le 6 février 2007, une action d'interdit quod vi aut clam contre M. Pina, propriétaire des locaux commerciaux nos B4 et B5, et contre la société « Sainz », locataire de ces locaux. Le demandeur reprochait à ces derniers des travaux réalisés sans autorisation de la copropriété et en violation de ses statuts. Il sollicitait la remise en état de la façade, du revêtement, de la porte d'accès ouverte sur la rue Isabel Sandy, de la toiture et des portes originelles.

Les défendeurs ont contesté la demande. M. Pina soutenait, à titre principal, que la copropriété n'était pas valablement autorisée par la junte des propriétaires à agir en justice. Subsidiairement, il contestait sa responsabilité pour les travaux du locataire. La société « Sainz » faisait valoir que les travaux avaient été réalisés avec l'accord préalable du propriétaire, en dehors de toute violence ou clandestinité.

Par sentence du 4 septembre 2007, le Batlle a rejeté la demande pour défaut de légitimation active, sans statuer sur le fond. La copropriété a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a examiné deux points : la légitimation active du président et, au fond, le caractère violent et clandestin des travaux.

Question de droit

La décision soulève trois questions.

1. La légitimation active. Le président de la copropriété peut-il agir en justice lorsque l'assemblée générale extraordinaire n'a pas expressément autorisé l'action contre les défendeurs désignés ?
2. La qualification des travaux. Les travaux litigieux, réalisés sans l'autorisation exigée par l'article 13 des statuts sur les éléments communs (façade, toiture), présentent-ils un caractère « violent » et « clandestin » au sens de l'action d'interdit ?
3. La responsabilité du bailleur. Le propriétaire-bailleur peut-il échapper à la condamnation en invoquant la clause du bail interdisant au locataire les travaux affectant la façade ?

Solution et dispositif

Sur la légitimation. La Cour retient que l'assemblée du 19 septembre 2006 a autorisé le président à entreprendre des actions judiciaires contre les infracteurs aux statuts. Elle reconnaît que le point de l'ordre du jour concernait initialement d'autres locaux. Elle relève toutefois qu'au point « précs i preguntes », une question relative aux locaux C.T. a été soumise au vote et approuvée, avec 38,78 % de voix pour et 8,44 % contre.

Sur le fond. La Cour estime établis les perçages de la façade, dont il résulte de la lettre du propriétaire (pièce 59) que la société « Sainz » a « efectuat diversos forats a la façana ». Elle qualifie les

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 6 de febrer del 2007 la representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'XXXX" va formular demanda d'interdicte "quod vi aut clam" contra el senyor Pina, propietari dels locals comercials números B4 i B5 en els què s'havien portat a terme diferents obres sense permís de la Comunitat i amb infracció dels seus Estatuts i contra la societat "Sainz", arrendatària de l'esmentat local. Per aquesta raó, sol·licitava que s'ordenés al demandat retirar l'aparell d'extracció d'aire i instal·lació del tub tapant novament el forat, el vinil negre i reposar el revestiment de la façana, l'obertura (porta) feta al carrer Isabel Sandy, tapant novament el forat, l'antena parabòlica instal·lada a la teulada de l'edifici, tapant hermèticament el forat preparat per fer passar el cable de televisió i a restituir les portes originals del local comercial.

II.- La representació processal del Sr. Pina va contestar a la demanda en data 27 de febrer del 2007 argumentant, en primer lloc, que la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici P.O." no estava facultada per instar la demanda, perquè no estava autoritzada per fer-ho per la Junta de Propietaris. Subsidiàriament, argumentava que el seu mandant no tenia cap responsabilitat en les obres que pogués haver realitzat la societat "Sainz" que era l'arrendatària dels locals a on s'havien aquestes s'havien portat a terme i que, si bé estava d'acord amb que es retiressin algunes de les obres fetes, en altres casos entenia que es tractava de modificacions que formaven part del seu dret a organitzar el local i que no afectaven en res a la Comunitat. Per aquestes raons, sol·licitava, en primer lloc, que es desestimés íntegrament la demanda amb imposició de les costes a la part agent i subsidiàriament que es condemnés a "Sainz" a modificar el sistema d'extracció de fums, a treure l'adhesiu negre de la façana i a reposar la unitat immobiliària al seu estat original, condemnant-la al pagament de les costes processals ocasionades.

III.- La representació processal de la societat "Sainz" va contestar a la demanda en data 13 de març del 2007 argumentant que les obres que va portar a terme en el local del qual era arrendatària no es van efectuar ni amb violència, ni amb clandestinitat, ja que contaven amb l'autorització prèvia de la propietat i es van portar a terme en horari laboral i sense protesta de cap tipus per part de la Comunitat. Argumentava igualment que no havia foradat la façana per instal·lar el sistema d'extracció de fums, sinó un vidre, que no tenia inconvenient en canviar el color de la pel·lícula de vinil de la façana, que les portes que s'havien canviat es corresponien amb la resta dels elements decoratius del local, que la porta d'accés s'havia obert amb permís del propietari i per evitar molèsties a la Comunitat i que la seva mandant no havia intervingut en la col·locació de l'antena. Per totes aquestes raons sol·licitava la desestimació de la demanda i la condemna de la part agent al pagament de les costes processals.

IV.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 4 de setembre del 2007 desestimant la demanda formulada per la "Comunitat de Propietaris de l'XXXX" per manca de legitimació activa, deixant imprejutjada la qüestió de fons i imposant les costes del procediment a la part agent.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació de la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici P.O." i, pels arguments recollits en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació i l'estimació íntegre de la demanda

FONAMENTS DE DRET

I.- El recurs formulat per la representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'XXXX" es fonamenta en primer lloc en el criteri que, en contra del que estima l'Hble. Batlle en la Sentència que recorren, en l'assemblea de la Comunitat celebrada en data 19 de setembre del 2006 es va autoritzar al seu President per iniciar accions judicials contra el demandant. En primer lloc, a l'acta de l'Assemblea general extraordinària de la Comunitat agent de data 19 de setembre del 2006 es recull l'ordre del dia de la mateixa i en el seu primer punt es fa referència genèricament a l'aprovació per part de l'assemblea per tal d'emprendre accions judicials contra els infractors dels Estatuts per reposar l'ordre comunitari. És cert que al desenvolupar el punt primer es fa referència sols al local nomenat "S.B." i "C.F.", però en el punt de precs i preguntes el Sr. Pulido es queixa de les males olors que provenen del local "C.T." i el Sr. Azorin demana a la Junta si el citat local va demanar permís per realitzar obres a l'interior del seu local i la Junta li respon que no. En aquest punt " i degut a les diverses opinions sorgides en relació a emprendre accions judicials en el termini de 30 dies contra el local C.T. es porta a votació" acordant-se amb el 38,78% de vots a favor i 8,44 % en contra.

II.- Malgrat això, en el cas present s'ha d'entendre que la Comunitat agent va autoritzar al seu President per tal d'entaular accions judicials contra el demandant. En primer lloc, a l'acta de l'Assemblea general extraordinària de la Comunitat agent de data 19 de setembre del 2006 es recull l'ordre del dia de la mateixa i en el seu primer punt es fa referència genèricament a l'aprovació per part de l'assemblea per tal d'emprendre accions judicials contra els infractors dels Estatuts per reposar l'ordre comunitari. És cert que al desenvolupar el punt primer es fa referència sols al local nomenat "S.B." i "C.F.", però en el punt de precs i preguntes el Sr. Pulido es queixa de les males olors que provenen del local "C.T." i el Sr. Azorin demana a la Junta si el citat local va demanar permís per realitzar obres a l'interior del seu local i la Junta li respon que no. En aquest punt " i degut a les diverses opinions sorgides en relació a emprendre accions judicials en el termini de 30 dies contra el local C.T. es porta a votació" acordant-se amb el 38,78% de vots a favor i 8,44 % en contra.

III.- Tenint en compte doncs la legitimació activa del President de la Comunitat per entaular aquest procediment, cal examinar ara si les obres portades a terme per l'arrendatària del local s'han fet en contra del que disposa l'article 13 dels Estatuts de la Comunitat i de manera clandestina i violenta.

La demandant argumenta que s'ha foradat la façana exterior de l'immoble i el seu revestiment per instal·lar-hi un sistema d'extracció d'aire i encara que la demandada defensa que el que s'ha foradat és un vidre, el mateix Sr. Pina en la carta que va dirigir a "Sainz" en data 20 de desembre del 2006 (foli 59) posa de relleu que de la inspecció realitzada el 30 d'octubre en resulta que aquesta entitat "ha efectuat diversos forats a la façana del local del costat que dóna a la plaça d'on surten olors, sorolls i fums". Per aquesta raó, cal considerar acreditat que es van fer forats a la façana i estimar en aquest punt la demanda, ja que, d'acord amb l'article 6 dels Estatuts de la Comunitat, la façana de l'immoble és un element comú i, d'acord amb l'article 13 de la mateixa norma, els copropietaris tenen especialment prohibit fer modificacions o reformes a les façanes sense la preceptiva autorització i per tant condemnar a les demandades a que retirin la instal·lació del tub tapant novament el forat que s'ha fet en un element comunitari sense el preceptiu consentiment, raó per la què la seva actuació s'ha de considerar violenta i clandestina en el sentit de que no tenia permís per fer-ho i la Comunitat s'hi ha oposat.

La demandant argumenta també que s'ha recobert un mur cortina de vidre transparent amb una pel·lícula de vinil color negre que trenca l'harmonia visual del conjunt i també en aquest punt s'ha d'estimar la demanda de que es retiri la dita pel·lícula, que el Sr. Pina també ha detectat com es posa de relleu a la citada carta, ja que afecta a la façana de l'edifici i comporta instal·lar rètols i senyalitzacions privades en espais comuns, actuació expressament prohibida per l'article 13 dels Estatuts excepte que es disposi de la preceptiva autorització de la Comunitat.

El mateix cal dir del canvi de la porta d'entrada del local, que els demandats no neguen i que modifica igualment l'aspecte exterior de la façana sense gaudir del permís de la Comunitat per fer-ho, ja que si per la part interior aquesta porta pot fer conjunt amb la resta de la decoració, per l'exterior ha de respondre a l'estètica de la façana.

Pel que fa a l'obertura d'una porta d'accés al local pel carrer Isabel Sandy, el Sr. Pina afirma que la porta es va obrir per acord amb el promotor (foli 108 en relació al 73), no obstant consta a les actuacions una sol·licitud d'obres menors signada per ell en data 10 de maig del 2006 i uns plànols en els què s'assenyalen dues portes d'entrada, sense que s'hagi acreditat en cap moment que quan es van fer aquestes obres l'immoble no estava sotmès encara al règim de propietat horitzontal, ni tampoc s'hagi provat l'esmentat permís del promotor. Per aquesta raó cal considerar prohibida aquesta actuació per disposar-ho així l'article 13 dels Estatuts de la Comunitat.

Per últim, al·lega la demandant que s'ha col·locat en la coberta de l'edifici una antena parabòlica, perforant la coberta per fer passar el cable de televisió en comptes de utilitzar les canalitzacions previstes per aquest efecte, actuació que el Sr. Pina reconeix manifestant que ja l'ha reparat per tal d'evitar problemes amb la Comunitat, raó per la qual també aquest punt de la demanda ha de ser estimat, perquè la teulada de l'immoble també és un element comú d'acord amb el que disposa l'article 6 a) dels Estatuts.

IV.- Subsidiàriament la demandada argumentava que la responsabilitat de les obres corresponia exclusivament a la societat "Sainz", ja que al contracte d'arrendament que vinculava a les parts es posava de relleu clarament que l'arrendatària no podia portar a terme obres que afectessin a l'estructura de l'immoble, ni la façana. Malgrat això, consta a les actuacions que el permís d'obres en virtut del qual aquestes es van portar a terme està signat pel Sr. Pina (foli 86) i, en tot cas, front a la Comunitat el responsable de l'actuació de l'arrendatari és l'arrendador com a propietari del local, raó per la qual no es pot admetre tampoc aquest argument, sense perjudici de les accions que en el seu cas pogués entaular el propietari del local contra l'arrendatari.

V.- En estimar-se el recurs procedeix imposar les costes de la instància a la part demandada, sense fer especial pronunciament sobre les d'aquesta alçada de conformitat amb el que disposen el Codi 7,51,5 i el capítol 10 de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici P.O." contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 4 de setembre del 2007 que REVOQUEM, condemnant al Sr. Pina i a la societat "Sainz" a retirar l'aparell d'extracció d'aire i l'instal·lació del tub corresponent tapant novament el forat, a retirar igualment el vinil negre i reposar el revestiment de la façana, a suprimir l'obertura (porta) feta al carrer Isabel Sandy, tapant novament el forat, a retirar també l'antena parabòlica instal·lada a la teulada de l'edifici, tapant hermèticament el forat preparat per fer passar el cable de televisió i a restituir les portes originals del local "C.T." per la seva part exterior, imposant les costes de la instància a la part demandada i sense fer especial pronunciament respecte de les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.