• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

ATSJAD 112/2008 (ECLI:AD:TSJADAD:2008:112A)

Juridiction : Tribunal superior de justice d'Andorre (Sala civil) Date : 27 novembre 2008 Numéro de recours : 237/08 Magistrat rapporteur : Eulàlia Amat Llari (selon le corps de la décision ; les métadonnées mentionnent Jean Louis Vuillemin comme ponent, ce qui constitue une divergence du texte source)

Faits et procédure

Le propriétaire d'un local, M. Rius, a donné à bail à M. Guerrero un local situé dans l'immeuble Encorcés. Le preneur a résilié unilatéralement et par anticipation le contrat, sans préavis, selon le bailleur. Le 28 juin 2006, M. Rius a assigné M. Guerrero en paiement de 3 000 euros, au titre du défaut de notification de la volonté de résilier dans le délai prévu par la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU), auxquels s'ajoutaient 1 500 euros d'indemnité pour résiliation anticipée. Il demandait la déduction du dépôt de garantie de 600 euros. Une demande de saisie conservatoire ou de caution bancaire a été rejetée par ordonnance du 30 juin 2006.

Le défendeur a soulevé une exception d'inadéquation de la procédure, soutenant que le local était un simple box de stockage non commercial, donc hors du champ de la LAFU. Subsidiairement, il invoquait un accord verbal de résiliation, par la remise des clés en juin 2006, et l'absence de préjudice du bailleur.

Par jugement du 5 juin 2008, le tribunal unipersonnel, section civile, a rejeté l'exception, accueilli la demande et condamné M. Guerrero à 3 900 euros, avec intérêts légaux à compter du 15 janvier 2007. M. Guerrero a interjeté appel, sollicitant l'accueil de l'exception ou, subsidiairement, le rejet de la demande.

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions :

1. Qualification du bail : un local destiné à l'entreposage, dans lequel aucune activité commerciale n'est effectivement exercée, relève-t-il de la catégorie « local commercial » au sens de l'article 6 de la LAFU, et donc des normes impératives de cette loi ?
2. Résiliation anticipée : un accord verbal de résiliation, ou la nature « atypique » du contrat, permet-il au preneur de mettre fin au bail sans préavis ni indemnité ?
3. Nature de l'indemnité légale : l'indemnité prévue par l'article 56 de la LAFU suppose-t-elle la preuve d'un préjudice subi par le bailleur ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le j

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 27 de novembre de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 28 de juny del 2006 el Sr. Rius va formular demanda contra el Sr. Guerrero sol·licitant que es condemnés al defenent a pagar-li la suma de 3.000 euros pel fet de no haver comunicat dins del termini previst a la LAFU la seva voluntat de resoldre el contracte d'arrendament del local propietat del seu mandant, més 1.500 euros en concepte d'indemnització per la resolució unilateral anticipada del citat contracte, tot això amb els interessos corresponents i una vegada deduït d'aquestes quantitats l'import del dipòsit de 600 euros que el defenent va lliurar en el moment de signar el contracte d'arrendament, imposant-li, a més, el pagament de les costes judicials. Sol·licitava a més per altressí que es volgués travar embargament preventiu sobre el béns del defenent o, alternativament, que es decretés el dipòsit d'una caució bancària per assegurar el pagament de la suma deguda, petició que va ser desestimada per l'Aute de data 30 de juny del 2006.

II.- La representació processal del Sr. Guerrero va contestar a la demanda en data 15 de gener del 2007 formulant prèviament l'excepció d'inadequació del procediment, ja que, segons el seu parer, el local que ell va llogar era un box destinat a emmagatzemar material, no produint-se en el seu interior cap activitat comercial, raó per la qual no eren aplicables les normes que recollia la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes, i, subsidiàriament respecte del fons, al·legant que el contracte que vinculava a les parts es va resoldre abans d'arribar al termini pactat per acord verbal entre el seu mandant i el propietari del local, sense que aquest patís cap tipus de perjudici.

III.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, va dictar Sentència en data 5 de juny del 2008, desestimant l'excepció d'inadequació del procediment formulada per la part defenent i, en quan al fons del litigi, estimant íntegrament la demanda i condemnant al Sr. Guerrero a satisfer a l'agent la suma de 3.900 euros, incrementada amb els interessos legals a comptar des del dia 15 de gener del 2007 i fins la data del seu total pagament, més les costes del procediment.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Guerrero i, pels arguments recollits en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació en el sentit d'estimar l'excepció d'inadequació del procediment formulada per ell o, subsidiàriament, desestimant la demanda, absolent al seu mandant de les pretensions de l'agent i imposant a l'agent les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La representació processal del Sr. Guerrero formula recurs contra la Sentència d'instància reiterant els arguments de la contesta a la demanda, que han estat examinats i rebutjats per l'Hble. Batlle, sense assenyalar quins són els motius pels quals considera errònia la seva decisió, actuació que per si sola seria suficient per desestimar la demanda.

Com a primer greuge contra la Sentència d'instància reitera el recurrent que el local propietat del Sr. Rius que ell tenia arrendat no es podia considerar com a comercial, ja que es tractava d'un espai destinat única i exclusivament a l'aparcament de vehicles que havia estat reconvertit pel seu propietari en espai per emmagatzemar mercaderies, raó per la qual no era aplicable al contracte signat entre les parts la Llei d'arrendaments urbans, sinó que es tractava d'un contracte atípic que s'havia de sotmetre al redactat de les seves clàusules.

Les proves que consten a les actuacions mostren que el local propietat de l'agent i arrendat en el seu moment pel recurrent, amb independència de quin fos el destí que se li podia donar, es llogava per tal que els arrendataris poguessin emmagatzemar mercaderies i amb aquest propòsit va ser arrendat pel defenent. En aquest sentit el mateix Sr. Guerrero en la seva confessió en judici (foli 87 en relació al 48) manifesta que és cert que ell feia servir les boxes arrendades com a magatzem per a la seva empresa "C. SL", i al contracte d'arrendament que consta al foli 5 de les actuacions figura el Sr. Guerrero com a arrendatari, però del pagament del lloguer se'n fa càrrec "C. SL". Cal destacar igualment que aquesta era la finalitat amb la què el Sr. Rius va adquirir el local, ja que al document del foli 97 de les actuacions es fa constar que el citat senyor va abonar la taxa per a la inscripció de la propietat del local comercial situat a la planta 5a número 19 de l'edifici Encorcés, situat a la XXXX, descripció que coincideix amb la del local arrendat al defenent d'acord amb el contracte signat entre les parts (foli 5). En el mateix sentit, a l'anunci que es va publicar al Diari d'Andorra per encàrrec del Sr. Rius es fa referència a aquest espai com a local industrial.

Per totes aquestes raons, cal entendre que l'objecte de l'arrendament pactat entre les parts era un local comercial, ja que l'article 6 de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes considera que té aquesta qualificació aquell que es destina, entre altres finalitats, a magatzem per a una indústria o comerç, malgrat en ell no es portin a terme activitats industrials o comercials.

Ateses les anteriors consideracions, s'ha d'entendre que el contracte d'arrendament del local situat a l'edifici Encorcés estava sotmès a les normes imperatives de la LAFU, com ara les que es refereixen al procediment per resoldre eventuals litigis, i, en quant a les normes dispositives recollides a aquesta Llei, a allò pactat al contracte que vinculava a les parts.

II.- Argumenta en segon lloc el recurrent que les parts contractants havien acordat verbalment que el contracte quedaria resolt el primer dia del mes de juny de l'any 2006 quan ell va lliurar les claus del local i que, tractant-se d'un contracte atípic, s'ha de sotmetre a les clàusules que el composen, al·legacions que no es poden admetre en absolut. D'una banda, al contracte que vinculava a les parts no s'autoritza a l'arrendatari a resoldre'l sense preavís ni indemnització, i en el mateix es declara que les parts manifesten conèixer la Llei d'arrendaments de finques urbanes del 30 de juny del 1999, i en concret el títol IV de l'arrendament de locals per a negoci, de tal manera que, malgrat en ell no es preveu la necessitat d'avisar amb una antelació determinada el desig de resoldre el contracte, cal entendre que aquesta possibilitat queda sotmesa a la LAFU. D'altra banda, no existeix a les actuacions cap prova de que les parts pactessin la possibilitat de que el Sr. Guerrero donés per acabat el contracte sense preavís i sense indemnització per la seva resolució unilateral anticipada i, si bé el propietari era ben lliure de no exigir la indemnització que li corresponia per aquest concepte, la presentació d'aquesta demanda prova el contrari i en tot cas calia una prova indubitada d'aquesta renúncia, que mai s'ha aportat.

III.- Per últim, al·lega el recurrent que la seva actuació no ha produït cap mena de perjudici a l'arrendador, però les indemnitzacions per manca de preavís i per resolució anticipada del contracte que preveu la Llei no depenen de la prova del perjudici sofert per l'arrendador, ni poden resultar inaplicables en cas que s'acrediti que aquest no ha existit, ja que es tracta d'una indemnització legal. Com posa de relleu la Sentència d'aquesta Sala de 24 d'abril del 2008 als autes 052/08: la indemnització que es fixa a l'article 56 de la LAFU per la manca del preavís legalment procedent i per la resolució unilateral anticipada del contracte no es pot considerar com una compensació pels possibles danys que pogués patir l'arrendador que pugui quedar sense efecte, disminuir, o augmentar, si es pot provar que aquests no s'han produït o que són inferiors o superiors a la suma concedida. Pel contrari, es tracta d'una compensació establerta legalment, de caràcter objectiu i fixada per endavant com un instrument per tal de garantir el compliment de les seves obligacions per part de l'arrendatari, que a la vegada satisfà l'interès del creditor i evita haver de valorar el dany real que en cada cas s'hagi pogut produir, ja que es presumeix iuris et de iure que en el cas de l'arrendament de local de negoci aquest dany s'ha produït, donant alhora seguretat jurídica tant a l'arrendador com a l'arrendatari en el sentit que no se li podrà donar menys, ni exigir més del legalment fixat en cas que es produeixi un incompliment del contracte, com és no donar el preceptiu preavís en cas que l'arrendatari vulgui resoldre el contracte o fer- ho abans del termini pactat.

És cert que l'actuació de l'arrendatari que abandona el local arrendat sense donar el preceptiu preavís afavoreix al propietari si se li paga la renda corresponent als mesos que hauria d'haver continuat l'arrendament una vegada donat el preavís, ja que pot intentar llogar immediatament el local, no obstant, la Llei considera que aquesta possibilitat no sempre existeix i, en tot cas, aquesta actuació no perjudica a l'arrendatari que igualment hauria de pagar la renda durant aquest temps, a més d'altres despeses, sense treure'n cap benefici si ja no li interessava continuar la seva activitat comercial i, en qualsevol cas, aquestes consideracions no permeten als tribunals interpretar la norma en un sentit diferent del que clarament es dedueix d'ella.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix al recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Guerrero contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 6 de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes considera que té aquesta qualificació aquell.