• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018

TSJA, Sala Civil, 19 février 2009, recours n° 308/08 (ROJ STSJAD 28/2009 ; ECLI:AD:TSJADAD:2009:28)

Note de méthode : la référence fournie en métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence canonique ci-dessus est reconstituée à partir des éléments figurant dans le texte intégral (organe, chambre, numéro de recours, date, ROJ et ECLI). La décision étant rédigée en catalan, la traduction du dispositif est une traduction libre et fidèle.

Faits et procédure

Le 1er juillet 2002, M. Martin a conclu avec l'agence immobilière « G. » un contrat de location portant sur un appartement, moyennant un loyer mensuel de 390,66 euros pour une durée de cinq ans. Il a versé une garantie de 781,32 euros. Le propriétaire ultérieur, M. Tur, a adressé le 22 janvier 2007 une lettre dénonçant le contrat à compter du 30 juin 2007, date d'expiration du terme convenu. Il n'est pas contesté qu'avant cette date les parties ont convenu que le locataire continuerait d'occuper les lieux.

Les parties divergent sur la nature de cette occupation. Selon M. Martin, les parties ont conclu un contrat atypique, à durée indéterminée, prenant fin lorsque le locataire trouverait un autre logement ou le bailleur un nouveau locataire. Selon M. Tur, un nouveau contrat quinquennal, à loyer plus élevé, a été conclu, que M. Martin a résilié unilatéralement le 1er septembre 2007 sans préavis.

Par demande du 10 septembre 2007, M. Martin a réclamé la restitution de la garantie, déduction faite des charges. M. Tur a formé reconvention en paiement du loyer du mois d'août, des frais de rejet de quittance, des charges de chauffage et d'eau chaude, et d'une indemnité équivalant à une mensualité par année restant à courir, soit 2 750 euros. Par jugement du 10 septembre 2008, le Batlle a accueilli la demande et la reconvention, et condamné M. Martin à payer 2 546,96 euros, après compensation.

M. Martin a interjeté appel, sollicitant la production de preuves refusées en première instance (relevés téléphoniques, audition de locataires potentiels, nouvelle confession de M. Tur) et la réformation du jugement en vue de sa seule condamnation au loyer du mois d'août.

Question de droit

La Cour devait trancher plusieurs points :

1. La durée du contrat conclu après l'expiration du bail initial pouvait-elle être établie, et, à défaut, quelle règle légale s'appliquait-elle ?
2. Le nouvel accord devait-il être qualifié de prorogation, de tacite reconduction ou de contrat nouveau, et cette qualification emportait-elle un droit à indemnisation pour résiliation anticipée ?
3. Le locataire devait-il supporter le loyer d'août, les frais de rejet et les charges d'eau chaude et de chauffage, et dans quelle mesure la garantie devait-elle s'imputer sur ces sommes ?

Solution et dispositif

La Cour a d'abord rejeté les demandes probatoires. Elle a considéré que les relevés téléphoniques n'établiraient pas le contenu des appels, que la présence d'acquéreurs potentiels en août 2007 ne démontrait pas que le bail était limité à la recherche d'un nouve

A la vila d’Andorra la Vella, 19 de febrer de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, actuant en substitució, i els magistrats M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari i M.I. Sra. Marie Conte, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 10 de setembre del 2007 el Sr. Martin va formular demanda contra el Sr. Tur en reclamació de la suma de 781,32 euros, import de la fiança dipositada per ell en el moment d’arrendar l’apartament situat a l’edifici L., baixos 2n d’Encamp i que ell tenia dret a recuperar un cop deduïdes les despeses de calefacció i aigua calenta que reconeixia estaven pendents de pagament, atès que el defenent, propietari de l’apartament mencionat, havia donat per resolt el contracte que vinculava a les parts en data 22 de gener del 2007.

II.- El Sr. Tur va contestar a la demanda el dia 5 de novembre del 2007 argumentant que l’agent li devia la suma de 550’75 euros, import del lloguer del mes d’agost de l’habitatge de la seva propietat, més les despeses d’emissió del rebut que aquest no va pagar, més la quantitat de 27,53 euros en concepte de despeses de calefacció i aigua calenta i més la suma de 2.750 euros com indemnització de danys i perjudicis a la què tenia dret per haver rescindit el Sr. Martin de manera unilateral el contracte que vinculava a les parts quan mancaven quatre anys i nou mesos per la seva finalització, raó per la qual formulava reconvenció sol·licitant es condemnés al defenent reconvencional al pagament de les citades sumes, imposant-li a més les costes del procediment.

III.- El Sr. Martin va contestar la demanda reconvencional oposant-se a ella, ja que considerava que el contracte es va prorrogar tàcitament per acord entre les parts per períodes d’un mes i reconeixent deure a l’adversa exclusivament la suma de 27,53 euros.

IV.- La Sentència de l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, de 10 de setembre del 2008 va estimar tant la demanda interposada pel Sr. Martin com la reconvencional formulada pel Sr. Tur, condemnant al primer, una vegada realitzada la corresponent compensació de deutes, a pagar al segon la suma de 2.546,96 euros, més els interessos legals d’aquesta quantitat a comptar a partir de la fermesa de la resolució i fins el seu total pagament i sense fer especial pronunciament respecte de les costes del procediment.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació el Sr. Martin i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana que es portin a terme en aquesta alçada les proves sol·licitades i no practicades a la instància i que es dicti Sentència revocant la dictada per l’Hble. Batlle i condemnant-lo exclusivament al pagament del lloguer del mes d’agost del pis propietat del Sr. Tur, una vegada produïda la oportuna compensació.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 1 de juliol del 2002 el Sr. Martin va subscriure un contracte d’arrendament de l’apartament situat als XX de l’XXXX amb la immobiliària “G.” que l’administrava pel preu de 390,66 euros mensuals i per un termini de cinc anys, dipositant en garantia del compliment del contracte la suma de 781,32 euros (foli 4). No és objecte de discussió que el citat apartament va ser adquirit posteriorment pel Sr. Tur, ni que en data 22 de gener del 2007 l’esmentat senyor va enviar una carta al Sr. Martin donant per resolt el contracte a partir del dia 30 de juny d’aquell any en el què acabava el termini pactat (foli 23), ni que abans d’arribar a aquell dia es va pactar que el Sr. Martin continués ocupant l’apartament.

No obstant, la controvèrsia rau en el fet que l’agent defensa que ell va continuar ocupant l’apartament una vegada finalitzat el contracte en virtut d’un pacte atípic que permetia a qualsevol de les parts resoldre’l en el moment que l’arrendador trobés nou arrendatari o el llogater un nou pis i que, per tant, se li ha de retornar la fiança que va dipositar en el seu dia descomptant exclusivament la suma de 27,53 euros de despeses de calefacció i aigua calenta, o la de 550.75 pel lloguer del mes d’agost com defensa en el seu recurs, mentre que el defenent sosté que en aquell moment es va pactar un nou contracte d’arrendament amb un renda més elevada per un nou període de cinc anys, contracte que va ser resolt unilateralment pel Sr. Martin el dia 1 de setembre d’aquell any sense el corresponent preavís, raó per la qual s’oposa a la demanda i formula reconvenció sol·licitant que es condemni a l’adversa al pagament de 550,75 euros pel lloguer del mes d’agost i les despeses de retorn del rebut, 27,53 euros pel cost d’aigua calenta i calefacció consumides pel llogater i 2.750 euros equivalents a una mensualitat de renda per cada any o fracció que quedava per la finalització del contracte, imposant igualment al Sr. Martin les costes del procediment.

II.- La Sentència que ara es recorre va estimar tant la demanda principal formulada pel Sr. Martin com la reconvencional plantejada pel Sr. Tur, condemnant al primer a pagar a aquest darrer la suma d 2.546,96 euros i contra aquesta decisió s’alça el Sr. Martin sol·licitant, en primer lloc, que es portin a terme en aquesta alçada les proves I.- Documental apartat segon i III.- Testifical apartat primer sol·licitades al seu escrit de proves, havent efectuat la oportuna protesta per la seva denegació.

El que es demanava en les proves que, segons el recurrent, cal efectuar en aquesta alçada (folis 34 i 35) era que es requerís al Sr. Tur per tal que aportés els números de telèfon que utilitzava els mesos de juny, juliol, agost i octubre del 2007, un llistat del Servei de Telecomunicacions d’Andorra on constessin les trucades fetes aquests mesos des d’aquests números i les dades personals i telèfons dels nous llogaters que, segons el Sr. Martin, volien arrendar el pis, cridant-los a respondre les preguntes que se’ls hi formulaven i el que es pretenia amb això era, segons el recurrent, provar que el mes d’agost del 2008 existien persones interessades en llogar el pis i la raó per la qual no se’ls hi va voler llogar. Malgrat els arguments del recurrent, cal tenir en compte, per un cantó, que l’existència d’aquestes trucades no acreditaria en tot cas el seu contingut. Per un altre, el fet que el mes d’agost del 2007 el Sr. Tur hagués trobat persones interessades en el lloguer de l’apartament no acredita que aquest s’hagués arrendat exclusivament pel temps que l’arrendatari trigués en trobar un nou habitatge o ell un nou llogater, ja que, si el recurrent afirma que el dia 20 de juliol li va dir al propietari que volia deixar el pis és lògic que aquest cerqués un nou arrendatari, encara que el contracte s’hagués pactat per cinc anys, com defensa, i d’altra banda aquests presumptes arrendataris van ser presentats al propietari pel recurrent, segons ell mateix afirma, raó per la qual no s’entén que si ho desitjava no fos ell qui els cridés a declarar. Per aquest motiu, sent irrellevant per la resolució dels presents autes la prova que es demana, no procedeix estimar aquesta petició.

Tampoc procedeix estimar la petició que es fa al recurs de que es torni a realitzar la prova de confessió en judici del Sr. Tur, ja que les preguntes que se li fan al citat senyor (foli 36) són les proposades per l’agent i si el defenent hagués precisat més les seves respostes això no acreditaria que el contracte signat per les parts era un contracte atípic i no subjecte a termini, com pretén el demandant, i no un subjecte al termini de cinc anys, com pretén el demandant reconvencional, conflicte que es pot resoldre amb les dades que consten a les actuacions.

III.- El recurs formulat pel Sr. Martin es fonamenta en el criteri de que, quan el dia 30 de juny del 2007 va acabar el termini de cinc anys fixat en el contracte d’arrendament celebrat entre ell i la immobiliària “G.”, els litigants van pactar un nou contracte, però en aquest cas atípic, amb un lloguer superior al què fins aquell moment es pagava i amb un termini indeterminat, ja que finalitzaria en el moment en què l’arrendatari trobés un nou pis o l’arrendador nous llogaters. Per aquesta raó, estima improcedent que se’l condemni a pagar la suma de 2.750 euros en concepte de indemnització per la resolució anticipada del contracte, ja que quan a finals d’agost d’aquell any el Sr. Martin va lliurar al Sr. Tur les claus de l’habitatge havia finalitzat el termini pactat, ja que ell havia trobat un nou habitatge de lloguer.

Com arguments per defensar aquest criteri al·lega el recurrent que els dies 1,5 i 11 de juny ell contactà amb el propietari de l’habitatge per negociar un nou contracte i aquest Tribunal considera que aquest fet és indiscutible, ja que, atès que les parts van acordar el pagament d’un lloguer superior al que s’abonava fins aquell moment, no es pot dir que el contracte es va prorrogar, ja que en aquest cas les condicions haguessin estat les mateixes en tractar-se del mateix contracte, ni tampoc que es va produir una tàcita reconducció, ja que en aquest supòsit s’hagués tractat d’un nou contracte però subjecte a les mateixes condicions que l’anterior, excepte pel que fa a la seva durada i a les obligacions assumides per tercers, com posen de relleu el Digest 19,2,13,11 i el Codi 4,65,10 i destaquen les Sentències d’aquesta Sala de 20 de juny del 1996 i 15 de maig del 1997.

IV.- Malgrat és evident que les parts van convenir un nou contracte amb un preu superior al que s’abonava fins aquell moment, el que no s’ha acreditat és quina durada havia de tenir l’arrendament.

De les proves que consten a les actuacions no es dedueix clarament quina va ser la durada pactada pel contracte, ja que el fet que el Sr. Martin truqués repetidament al Sr. Tur durant el mes de juny de l’any 2007 no acredita quin va ser el contingut d’aquestes trucades, ni per tant que aquestes responguessin a la voluntat comú de que el contracte estigués vigent sols fins el moment que l’arrendatari trobés un nou pis o l’arrendador un nou llogater. Tampoc és un indici clar de quina va ser la durada que es va pactar per l’arrendament el fet que el contracte fos verbal, ja que l’article 12 de la Llei d’Arrendament de Finques Urbanes permet que el contracte d’arrendament es celebri de forma verbal o escrita, excepte que es pacti per una durada superior als 5 anys (article 13) o es llogui amb mobles o instal·lacions especials, en el qual cas s’haurà d’afegir un annex amb l’inventari corresponent (article 14), però resulta realment estrany que el contracte es fes verbalment quan l’anterior s’havia fet per escrit i quan no és habitual que un contracte amb una durada de cinc anys es formalitzi verbalment. Pel que fa a la manca d’actualització de la fiança lliurada a l’inici del contracte, tampoc aquest indici és rellevant quan el que disposa l’article 15 LAFU és que aquesta no pot ser superior a dues mensualitats de renda, sense que en cap cas es fixi un límit inferior, però tampoc és habitual que aquesta no es modifiqui si s’altera el preu del lloguer i la durada del contracte és llarga.

El fet que el Sr. Tur encarregués l’anunci del lloguer del pis a la premsa andorrana tampoc resol totalment el problema, perquè els citats anuncis es publiquen a finals del mes de juny del 2007 (folis 68 a 70) quan encara no s’havia negociat un nou contracte amb el Sr. Martin i en tornem a trobar la setmana del 30 d’agost al 5 de setembre i del 6 al 12 d’aquest mes, quan segons el recurrent el 20 de juliol va comunicar al Sr. Tur que deixaria el pis a finals d’aquell mes, raó per la qual quan el dia 21 d’agost, una vegada havia finalitzat les seves vacances, va contractar aquesta publicitat el Sr. Tur ja sabia que el recurrent marxava del pis, fos quin fos el termini pactat, i encara que no li retornessin les claus fins el dia 1 de setembre (folis 62 i 63). No obstant, el Sr. Tur afirma que no va tenir coneixement de que l’arrendatari abandonava el pis fins el dia 1 de setembre i no es pot admetre l’argument, que segons ell justifica que abans d’aquest dia demanés la inserció de nous anuncis, de que aquests es referien a un altre pis del que disposa a la mateixa població sense aportar cap prova d’aquest fet i encara que el lloguer que es menciona en ells sigui 50 euros més barat que el que es cita en els primers.

És cert que existeixen dos testimonis que avalen la versió del propietari de l’habitatge, així la Sra. Sanz, treballadora de la immobiliària “G.V.”, manifesta al respondre a les preguntes que se li formulen que el mes de juny del 2007 va trobar uns nous arrendataris per l’apartament i que el Sr. Tur li va manifestar que no li interessava llogar-lo perquè l’havia tornat a llogar a l’antic arrendatari per cinc anys (foli 95 en relació al 66) i que al foli 107 consta un certificat de la Sra. Ruiz propietària de la immobiliària “F.C.” que afirma el mateix sense concretar quin era el termini pactat, però entenem que aquests testimonis no són suficients per si sols per acreditar l’existència d’un contracte amb una durada tant llarga, quan no hi ha altres proves que acreditin ni tant sols per indicis la veracitat d’aquestes manifestacions, quan el que es dedueix de les actuacions és més aviat contrari a aquesta possibilitat, quan no han estat cridats a declarar els presumptes arrendataris i quan és difícil que l’any 2008 els empleats d’unes agències que presten serveis al Sr. Tur, i que cal presumir que fan un nombre considerable de gestions al dia, recordin de manera exacta en quines dates de l’any anterior van parlar amb ell, per quin motiu i sobre tot per quines raons l’esmentat senyor no va voler llogar el pis en qüestió a les persones que es proposaven.

V.- No havent-se provat quina va ser la durada del contracte d’arrendament signat per les parts, no es pot estimar que aquesta sigui de cinc anys, ja que en el cas d’arrendament d’habitatges el contracte té una durada mínima de cinc anys si així li convé a l’arrendatari (article 42.2 LAFU), sense que la Llei presumeixi que s’ha pactat aquest termini, a diferència del que disposa l’article 54.2 LAFU en el supòsit que l’objecte del contracte sigui un local de negocis, ja que llavors sí que presumeix que s’ha fet per una durada de cinc anys quan s’ha convingut un termini inferior o no s’ha fixat cap termini.

Si entenem que no s’ha acreditat quina va ser la durada del contracte que van subscriure els litigants i no existeix cap presumpció legal al respecte, caldrà aplicar en el supòsit objecte de litigi l’article 7.2 LAFU i considerar que, pagant-se la renda mensualment, el contracte es va pactar per mesos, raó per la qual el Sr. Martin està obligat a pagar al Sr. Tur la renda del mes d’agost, ja que va lliurar les claus de l’habitatge a finals d’aquest mes, però no la indemnització pel temps que mancava per la finalització d’un contracte que expirava mes per mes.

VI.- Pel que fa a les despeses de retorn del rebut del mes d’agost que el Sr. Martin no va pagar i les d’aigua calenta de l’apartament procedeix en aquest punt estimar la demanda reconvencional, en quan a les despeses de retorn perquè mai han estat negades pel recurrent i en quan a les de l’aigua calenta perquè, malgrat posteriorment ho va negar, aquest deute va ser reconegut per ell a la seva demanda, sense que hagi provat que en altres ocasions aquestes despeses haguessin estat acreditades per altres mitjans que els que s’utilitzen en el cas present.

Per aquestes raons, compensant de la quantitat que el Sr. Martin va lliurar com fiança (781.32 euros) i que té dret a recuperar i la de 578.28 euros (550.75 més 27.53) que té obligació de pagar al propietari de l’habitatge, resulta un quantitat a favor del Sr. Martin de 203.04 euros.

VII.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les costes d’aquesta alçada, ni tampoc respecte de les de la instància de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat pel Sr. Martin contra la Sentència dictada per l’Hble. Batlle en data 10 de setembre del 2008, que REVOQUEM íntegrament, condemnant al Sr. Tur a pagar al Sr. Martin la suma de 203.04 euros, més els interessos legals a partir de la data de la present resolució i fins el seu total pagament, sense fer especial pronunciament ni respecte de les costes d’aquesta alçada ni respecte de les generades a la instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 12 de la Llei d&rsquo.