• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 109/2009 (ECLI:AD:TSJADAD:2009:109)

Faits et procédure

La société ORG_0 a conclu avec Mme Cepeda, qui agissait en qualité d'administratrice de l'entreprise dénommée « G. », un contrat d'agence immobilière portant sur la vente d'une unité immobilière comprenant une place de garage et un cellier. Mme Cepeda a trouvé des acquéreurs, les époux M.G. Le 3 novembre 2004, ORG_0 a signé avec ces derniers un contrat privé d'option irrévocable de vente, moyennant un prix d'option de 52 288 EUR. La vente définitive devait être formalisée devant notaire au plus tard le 30 octobre 2005, à condition que le promoteur dispose de la cédule d'habitabilité. Le contrat prévoyait que, en cas d'inexécution imputable au vendeur, celui-ci restituerait le prix de l'option à titre de clause pénale, et que, en cas d'inexécution imputable à l'acquéreur, celui-ci perdrait les sommes versées.

ORG_0 a versé à « G. » des honoraires de 17 429,35 EUR le 19 novembre 2004. La vente n'a pas été conclue, ORG_0 ayant dû restituer le prix de l'option et rembourser une facture de cuisine que les acquéreurs avaient fait installer.

Par jugement du 25 septembre 2008, le Tribunal de Batlles, section civile, a rejeté la demande de la société ORG_0, a accueilli partiellement l'exception de défaut de qualité pour défendre (manca de legitimació passiva) soulevée par Mme Cepeda, a rejeté le surplus de la demande et a condamné la société demanderesse aux dépens. ORG_0 a interjeté appel. Le magistrat rapporteur est Jean Louis Vuillemin, la formation comprenant également Joan Manel Abril Campoy et Eulàlia Amat Llari.

Le dossier ne précise pas la date de la demande initiale, ni le montant exact des dommages-intérêts que la demande fondait sur la « mauvaise pratique » invoquée, au-delà des sommes mentionnées.

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions :

1. Qualité pour défendre. Mme Cepeda, administratrice de « G. », est-elle la partie légitimement attraite au procès, alors que le titulaire de l'entreprise, selon un certificat du ministère de l'Économie, était la société ORG_1 ?

2. Responsabilité rédactionnelle. La société ORG_0 peut-elle imputer à l'intermédiaire une faute dans la rédaction d'une clause du contrat d'option, en particulier celle subordonnant la vente à la possession de la cédule d'habitabilité ?

3. Causalité et honoraires. L'échec de l'opération est-il imputable à l'agence immobilière, et celle-ci conservait-elle son droit aux honoraires ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel sur chacun de ces points.

Sur la qualité pour défendre. Le tribunal relève que le contrat et le reçu d'honoraires ont été rédigés sur un papier à en-tête « G. gestió i compra immobiliària » sans qu'apparaisse jamais la forme sociale de l'entreprise. Il retient toutefois que le titulaire réel de l'activité était ORG_1, selon le certificat ministériel, et que les autorisations et formalités administratives avaient été accomplies. Un éventuel manquement du registre du commerce ne peut être opposé à Mme Cepeda, et la juridiction de première instance avait averti la demanderesse, par diligence du

ANTECEDENTS DE FET

I.- La societat ORG_0 va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la Sra. Cepeda de l'empresa G., en reclamació de les quantitats de : 17.429,35 EUR amb els interessos legals corresponents, en concepte de comissió percebuda indegudament per la defenent i 52.288 EUR amb els interessos legals corresponents, en concepte d'indemnització per l'import que la societat ha hagut de retornar als promitents compradors per causa de la mala praxis de l'adversa.

II.- la Sra. Cepeda va plantejar l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva i sobre el fons, es va oposar a totes les pretensions de la part agent, contestant que no fou ella ni tampoc la societat ORG_0 que va redactar el contracte de compravenda de l'unitat immobiliària, sinó un lletrat com ho exigeix la Llei; que l'obligació d'assessorar als clients en l'àmbit jurídic no resulta de la naturalesa i abast del contracte de corretatge; que G. en compliment del seu comes professional va assabentar a l'adversa, tant en el decurs de les negociacions que es van mantenir per a la venda de l'unitat immobiliària de la seva propietat, així com en el moment d'atorgar el corresponent contracte, del requisit legal de disposar de la cèdula d'habitabilitat pel posterior atorgament de l'escriptura de compravenda; que la doctrina jurisprudencial no limita l'obligació de resultat del contracte de corretatge a l'atorgament d'un determinat tipus de contracte, sinó que empra una denominació genèrica que faculta el meritament dels honoraris del mediador, i assolida per tant l'obligació de resultat amb la perfecció de qualsevol contracte convingut entre les parts.

III.- Per sentència de data 25 de setembre del 2008, l'Hble. Tribunal de Batlles secció civil, va: desestimar la demanda de l'actora; estimar parcialment l'excepció de manca de legitimació passiva de la Sra. ENTITY_4; desestimar la resta de la demanda; absoldre la Sra. Cepeda de les pretensions de la societat T. SL; condemnar la societat agent a suportar les despeses processals causades.

IV.- Contra aquesta resolució la societat ORG_0 ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- Es pacífic que la societat ORG_0 va atorgar amb la Sra. Cepeda del negoci G., un contracte d'agència immobiliària per a la venda d'una unitat immobiliària amb plaça de garatge i traster, situada a la planta baixa porta tercera bloc G de l'XXXX. La Sra. Cepeda va trobar adquirents en les persones dels Srs. Conde i Julián i el dia 3 de novembre del 2004, la societat ORG_0 va firmar amb les esmentades persones, un contracte privat d'opció irrevocable de compravenda de la referida unitat immobiliària, mitjançant un preu de l'opció de 52.288 EUR, amb la precisió que la compravenda definitiva es formalitzarà davant d'un dels Notaris de les Valls per un termini màxim en data 30 d'octubre del 2005, sempre que la promotora disposi de la cèdula d'habitabilitat i la signaran la propietat i els consorts M. o les persones físiques o jurídiques que ells indiquin. Les parts varen convenir que arribat el termini establert, la societat ORG_0 s'obligava a vendre, cedir i traspassar la unitat immobiliària als Srs. M.G. els quals s'obligaven a adquirir la mateixa mitjançant un preu de 348.585 EUR; en cas d'incompliment per causes imputables a la part venedora, aquella haurà de retornar a la part compradora, en concepte d'arres penitencials, el preu de l'opció de compravenda; en canvi, en cas d'incompliment per causes imputables a la part compradora, aquella perdrà definitivament la quantitat entregada a la part venedora, en concepte de danys i perjudicis. A conseqüència de la signatura del referit contracte d'opció de compravenda, la societat ORG_0 va, el dia 19 de novembre del 2004, satisfer al negoci G. la quantitat de 17.429,35 EUR en concepte d'honoraris. Ates que la unitat immobiliària no disposava de la cèdula d'habitabilitat al final del termini convingut per formalitzar la compravenda, es a dir el dia 30 d'octubre del 2006, l'operació va fracassar, i la societat ORG_0 ha tingut de restituir als Srs. M.G., el preu de l'opció de venda, sigui 52.288 EUR en concepte de clàusula penitencial, més el reembossament de la factura de la cuina que els compradors havien fet instal·lar en l'unitat de referència.

II.- S'ha prèviament de resoldre l'excepció de manca de legitimació passiva formulada per la Sra. Cepeda i estimada parcialment pel primer jutge. El contracte privat d'opció irrevocable de compra-venda del dia 3 de novembre del 2004 fou redactat en fulles de paper amb encapçalament: G. gestió i compra immobiliària, XXXX. El rebut dels honoraris de G. també fou redactat sobre el mateix tipus de paper, i firmat per la Sra. Cepeda.. En cap moment s'aprecia en els documents esmentats que G. sigui una societat. Nogensmenys, resulta del certificat del Ministeri d'Economia de data 6 de març del 2007 (fol184), que el titular del negoci Gestió i Compra G. situat al XXXX 13, a Andorra la Vella, és la societat ORG_1, que aquest negoci fou autoritzat el 18 de març del 2004 i fou inscrit al Registre de Comerç i Industria el dia 29 de març del 2004, que la seva activitat es la gestió immobiliària. Ara bé, si els serveis del Registre de Comerç i Industria han contestat a la part agent que G. no existia, això pot constituir un mancament dels referits serveis, que pot generar una responsabilitat de l'administració, però no pot ésser oponible a la Sra. Cepeda, en la mesura on totes les autoritzacions administratives foren sol·licitades i obtingudes i totes les formalitats administratives complides per assabentar els tercers de l'activitat del negoci i de l'identitat del seu propietari i titular. A més a més, com ho posa de relleu la sentència apel·lada, de manera encertada, l'Hble. Batllia per Diligència del dia 24 de maig del 2006, és a dir abans de la presentació de la demanda, va comunicar a la societat ORG_0, que la Sra. Cepeda, administradora única de ORG_1 (G.), no havia contestat al requeriment efectuat, donant així a la part actora, tots els elements útils per poder formular la seva demanda de manera correcta. Per conseqüent, essent la demanda de la societat agent dirigida contra la Sra. Cepeda i no contra el veritable titular del negoci G., amb el qual es va pactar el contracte d'agència immobiliària d'autes, més concretament la ORG_1, s'ha d'estimar l'excepció de manca de legitimació passiva de la Sra. Cepeda.

III.- El contracte de mediació immobiliària es va formar entre la societat ORG_0 i la societat E. 9 SL; nogensmenys, la sentència de primera instància considera que s'ha de desestimar l'excepció de manca de legitimació passiva de la Sra. Cepeda respecte a la seva responsabilitat derivada de la redacció de contracte d'opció de compravenda, en raó de la teoria de l'aparença. Ates que aquest pronunciament no es objecte de recurs, s'ha de considerar-lo com definitiu.

No obstant això, el recurs no pot prosperar. La societat ORG_0 imputa a la Sra. Cepeda una greu negligència i un mancament al seu comis professional en haver efectuat una clara mala redacció del contracte d'opció de compra-venda, sense seguir les condicions estipulades pel venedor, mes concretament haver inclòs en el referit contracte una clàusula exigint la possessió de cèdula d'habitabilitat de l'unitat immobiliària per poder formalitzar la compra-venda, quan resultava quasi impossible obtenir la dita cèdula abans el termini convingut del dia 30 d'octubre del 2005. La clàusula litigiosa: "La compra-venda definitiva es formalitzarà davant d'un dels Notaris de les Valls per un termini màxim en data 30 d'octubre del 2005, sempre que la promotora disposi de la cèdula d'habitabilitat i la signaran la propietat i els consorts M. o les persones físiques o jurídiques que ells indiquin", es molt clara i qualsevol persona llegint-la, la pot perfectament entendre. El fet de sol·licitar l'ajuda, l'assessorament o l'assistència d'un professional en la redacció d'un contracte, no impedeix al contractant de verificar el contingut del conveni abans de signar-lo. La signatura d'un contracte es una operació important que genera obligacions i doncs responsabilitats, i que no es pot efectuar, de manera genèrica, sense un perfecte coneixement de la natura i de l'abast de l'obligació; es per aquesta raó, que una vegada donat el consentiment de les parts, el contracte consensual produeix tots els seus efectes i nomes pot esser anul·lat per vici del consentiment. En cas d'autes la societat ORG_0 va signar un contracte, molt clar, sense cap tipus d'ambigüitat, i per tant ha d'assumir personalment el seu compromís, sense que s'hagi de considerar que hagi encarregat o no un professional de redactar el conveni.

IV.- La societat ORG_0 va encarregar G. de trobar-li un comprador per l'unitat immobiliària de la seva propietat, i això ho va fer G., havent trobat els adquirents, Srs. M.G.. Per tant el contracte fou dut a terme amb èxit i G. havia dret a percebre els seus honoraris. Havent firmat un contracte d'opció de compra- venda que preveia la formalització de la compravenda abans del dia 30 d'octubre del 2005, sempre que el venedor tingui la cèdula d'habitabilitat, si la referida cèdula no fou entregada a la promotora abans del termini convingut, la societat ORG_0 no pot imputar el fracàs de l'operació a l'agència immobiliària pels motius més amunt esmentats. A més a més, no està acreditat en autes que el defecte de possessió de la cèdula d'habitabilitat al dia 30 d'octubre del 2005, sigui la raó de la resolució del contracte d'opció de compravenda. En efecte, resulta del testimoniatge del Sr. Conde, que superat el dia 30 d'octubre del 2005, fou la societat ORG_0 que va voler procedir a la resolució de la compravenda, malgrat l'oposició dels compradors que no tenien cap inconvenient en allargar el termini convingut fins el total acabament dels treballs de construcció, i que fou davant la insistència i la negativa de la societat ORG_0 d'atorgar l'escriptura de compravenda, que van acceptar la resolució de la mateixa.

IV.- En conseqüència, s'ha de confirmar la sentència impugnada, i condemnar en costes de segona instància, la part recurrent en virtut del principi de venciment.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs de la societat T. SL;

Confirmar la sentencia del Hble. Tribunal de Batlles de data 25 de setembre del 2008 en tots els seus extrems.

Condemnar a la part recurrent al pagament de les costes processals de segona instancia.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.