• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 190/2009 (TSJ d'Andorre, Sala Civil, 23 juillet 2009, recours n° 65/09)

Faits et procédure

Le 8 juin 2006, M. Hoyos a vendu à M. Plaza une unité immobilière. Selon les constatations retenues par la Cour, une des chambres du logement était affectée, pendant la saison hivernale, par des bruits provenant de la chaudière de chauffage collectif de la copropriété. Ces bruits dépassaient « clairement les limites légales permises ». Le niveau sonore précis n'est pas indiqué dans la décision (non précisé dans la décision). La Cour s'appuie sur un procès-verbal de contrôle dressé par les services du département de l'Environnement, qu'elle juge non partial.

M. Plaza a assigné M. Hoyos le 20 avril 2007 en paiement de 47 967,11 euros. Il invoquait un vice caché, ainsi qu'un préjudice pour sa santé. M. Hoyos a contesté l'existence d'un vice caché. Il soutenait que la responsabilité incombait, en tout état de cause, à la copropriété.

Par jugement du 13 février 2009, le Tribunal de batlles a rejeté la demande, sans statuer sur les dépens. M. Plaza a interjeté appel en demandant la révocation intégrale du jugement. M. Hoyos a également formé appel, limité aux dépens, qu'il demandait de mettre à la charge de la partie adverse.

Question de droit

La Cour devait trancher plusieurs questions :

1. Le bruit émis par une chaudière collective, qui rend inutilisable une pièce du logement vendu, constitue-t-il un vice caché au sens propre du terme ?
2. À défaut, le vendeur qui n'a pas informé l'acquéreur d'une nuisance qu'il connaissait engage-t-il sa responsabilité sur le fondement du principe de véracité et de bonne foi qui préside aux contrats ?
3. Le juge peut-il retenir un fondement juridique différent de celui invoqué par le demandeur, en application du principe iura novit curia ?
4. Quels préjudices sont indemnisables, et comment répartir les dépens entre les parties ?

Solution et dispositif

La Cour écarte la qualification de vice caché. Elle considère que le défaut ne provient pas du logement lui-même, mais de l'installation, à proximité, d'une chaudière collective insuffisamment insonorisée. La réparation relève donc de la copropriété, qui a effectué les travaux nécessaires en décembre 2008 (folios 244 à 247). Le vendeur ne peut être tenu de la perte de valeur du bien sur ce terrain.

Elle retient en revanche un manquement au principe de véracité et de bonne foi dans l'exécution du contrat. Elle fonde cette solution sur les sources romaines citées dans la décision (Digeste 16, 3, 31, pr. et 21, 1, 31-20) et sur la jurisprudence de la Sala. Le vendeur devait, selon elle, connaître le problème : un bruit de cette intensité avait « forçosament » dû le gêner lorsqu'il habitait le logement. Il était donc tenu de l'en informer. La Cour mobilise le principe iura novit curia pour substituer ce fondement à celui du vice caché, dès lors que le préjudice est établi.

S'agissant des dommages, la Cour retient le préjudice matériel, à savoir l'impossibilité d'utiliser une chambre jusqu'aux travaux de décembre 2008. Elle écarte en revanche le préjudice de santé. Le certificat des urgences (folio 48) décrit des symptômes musculaires dont l'origine liée au b

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, a 23 de juliol de 2009

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 20 d’abril del 2007 la representació processal del Sr. Plaza va formular demanda en reclamació de quantitat contra el Sr. Hoyos argumentant que la unitat immobiliària que el defenent li va vendre al seu mandant estava afectada per un vici ocult consistent en forts sorolls provinents de la caldera de calefacció de la Comunitat que havien fet impossible la utilització d’una de les habitacions de la vivenda i havien causat perjudicis a la salut del seu mandant, danys que en l’escrit de conclusions valorava en la suma de 47.967,11 euros. Per aquesta raó, sol·licitava que es dictés Sentència condemnant al Sr. Hoyos al pagament de dita suma, més les costes judicials generades a la instància.

II.- La representació processal del Sr. Hoyos va contestar a la demanda en data 11 de maig del 2007 negant que l’immoble que ell va vendre a l’agent estigués afectat per vicis ocults, defensant que, en tot cas, la responsable dels mateixos era la Comunitat de Propietaris de l’immoble i sol·licitant, per tant, la desestimació de la demanda.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 13 de febrer del 2009 desestimant la demanda formulada pel Sr. Plaza contra el Sr. Hoyos, sense fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Plaza i, pels arguments recollits en les seves conclusions, demana la seva revocació i l’estimació íntegra de la seva demanda.

VI.- Contra la mateixa Sentència formula igualment recurs la representació processal del Sr. Hoyos interessant la seva revocació pel que fa a les costes del procediment, que sol·licita que li siguin imposades a la part agent.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 8 de juny del 2006 el Sr. Hoyos va vendre al Sr. Plaza una unitat immobiliària situada al XXXX (foli 26 i ss) i que, quan va arribar l’hivern, especialment a una de les habitacions de l’esmentada vivenda se sentien uns sorolls provinents de la caldera de la calefacció de la Comunitat que sobrepassaven clarament els límits legals permesos (folis 41 i 42), constatació que és irrefutable, ja que no es pot entendre que l’acta de control aixecada pels serveis del Departament de Medi Ambient sigui parcial.

II.- El fet de que el soroll comportés que una de les habitacions de l’habitatge no es pogués utilitzar no es pot considerar com un vici ocult del mateix en el sentit propi del terme, com al·lega l’agent, ja que no prové d’un defecte de l’habitatge en sí, sinó del fet que al seu costat s’hagués instal·lat una caldera de calefacció de la Comunitat que no estava convenientment insonoritzada, raó per la què a qui correspon resoldre aquest problema és a la Comunitat, que finalment ha fet les reparacions necessàries per reduir els sorolls provinents de la seva caldera als límits admesos legalment (folis 244 a 247). Per aquesta raó, no és procedent condemnar al venedor a indemnitzar al comprador amb la pèrdua de valor de l’immoble que hagués pogut comportar aquest defecte.

III.- No obstant, en el cas present aquest soroll no era degut a un mal funcionament de la caldera, sinó que era un fet habitual conseqüència de la seva potència, com posen de relleu els tècnics en calefacció, els Srs. Ramirez i Zurita, en les seves declaracions (folis 146 i 148), raó per la qual no es pot admetre l’argument del defenent en el sentit que ell mai havia patit molèsties per aquesta causa, ja que un soroll d’aquests decibels havia forçosament de causar-li un greu destorb quan habitava l’apartament i, per tant, havia d’informar al comprador d’aquest fet.

El fet que el venedor no informés al comprador del problema que afectava a l’immoble, i que cal presumir que ell coneixia, suposa un incompliment per part seva del principi que presideix els contractes d’actuar d’acord amb la veracitat i la bona fe, que recull el Digest 16,3,31,pr i 21,1,31-20 i ha aplicat reiteradament la jurisprudència d’aquesta Sala, comportant la seva obligació de indemnitzar al comprador pels danys que aquesta actuació li hagués pogut produir. Aquesta conclusió suposa que els fets que exposa el demandant com a base de la seva demanda puguin portar a estimar-la amb un fonament de dret diferent, que aquest Tribunal està legitimat per aplicar en virtut del principi iura novit curia, sempre que es consideri acreditat que aquesta actuació li ha produït danys al comprador.

IV.- Pel que fa als danys que al·lega haver patit el recurrent, en primer lloc, cal considerar acreditat que el demandant va patir un perjudici material pel fet de no poder utilitzar una de les habitacions de l’immoble fins que el problema dels sorolls no va ser reparat per la Comunitat de l’immoble el mes de desembre del 2008. Tant si el Sr. Plaza tenia fills com si no en tenia, és evident que l’habitació afectada per uns sorolls que sobrepassaven els límits permesos no es podia utilitzar i que si el citat senyor va adquirir una vivenda amb dos habitacions havia de poder utilitzar les dues. Pel contrari, entenem que el Sr. Plaza no ha acreditat que aquests sorolls produïssin danys a la seva salut de caràcter rellevant. Així l’informe d’atenció d’urgències que consta al foli 48 es refereix a uns símptomes musculars que no s’ha acreditat que derivin d’un problema d’angoixa i pel que fa a la recepta de pastilles per dormir aquestes les prenen habitualment o esporàdicament moltes persones pateixin o no sorolls excessius. Pel que fa a l’informe elaborat per la Dra. Espada (foli 218), s’ha de posar de relleu que es tracta d’una valoració feta a partir de les declaracions del pacient i per tant totalment subjectives i impossibles de comprovar.

Tenint en compte que els danys materials al·legats per la part agent s’han de considerar com una conseqüència raonable del soroll provinent de la caldera i conseqüència també de la manca d’informació del Sr. Hoyos sobre aquest fet en el moment de celebrar el contracte de compravenda i malgrat la seva valoració és difícil, ja que es tracta d’un perjudici temporal, estimem idoni que l’agent sigui compensats pel defenent amb la suma de 6.000 euros, atès que el valor que l’informe de “Peritaxa” dóna a la manca d’habitabilitat del dormitori (foli 195) es refereix a la seva pèrdua definitiva, que no és el cas.

V.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les d’aquesta alçada de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

VI.- Contra la mateixa resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Hoyos sol·licitant que li siguin imposades les costes de la instància a l’agent, atès que la seva demanda havia estat desestimada. Els arguments del recurrent no es poden admetre, ja que al haver estimat el recurs formulat pel Sr. Plaza, i per tant parcialment la demanda, se li haurien d’imposar a ell les costes de la instància, atès que va obligar a l’agent a instar un procediment judicial per tal de veure reconeguts els seus drets. No obstant, al haver-se estimat la demanda en base a uns fonaments de dret diferents dels al·legats per l’agent, estimem procedent no fer especial pronunciament sobre les costes de la instància en virtut del que permet el capítol X de la Novel·la 82.

VII.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Plaza contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 13 e febrer del 2009 que REVOQUEM íntegrament, condemnant al Sr. Hoyos a pagar a l’agent la suma de sis mil euros (6.000 euros), més els interessos procedents a comptar de la contesta a la demanda, sense fer especial pronunciament ni respecte de les costes de la instància, ni respecte de les d’aquesta alçada.

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Hoyos, imposant al recurrent les costes d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.