Sentència

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-0238/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 25 de febrer del 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Srs. Machado i Morell van presentar davant de l'Hble Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Yuste, en resolució del contracte de compravenda de data 18 d'octubre del 2007, i en reclamació de les quantitats de: 70.418 EUR en concepte de reemborsament pels pagaments efectuats pel preu de l'adquisició del pis objecte del contracte, 1.408,36 EUR en concepte de dipòsit previst en el conveni per la comunitat de propietaris, 70.418EUR en concepte de danys i perjudicis de forma principal, i de forma subsidiària la suma de 1.265 EUR mensuals des del primer de maig del 2006 fins a execució efectiva de la sentència a dictar, totes aquestes quantitats amb els interessos legals des del mes d'abril dell 2006 o subsidiàriament des de la contesta a la demanda.

II.- El Sr. Yuste va oposar-se a les pretensions de l'actor, contestant que l'adversa ha incomplert el contracte signat en el seu dia, doncs no ha satisfet el pagament corresponent a la cobertura de la teulada, ni tampoc el pagament corresponent al tancament de les façanes, per import de 21.125,40 EUR cadascun d'ells; que el retard de l'entrega de l'obra en relació a les dates que consten en el contracte, ha estat motivat per causes alienes a la voluntat del demandat; que els motius d'aquest retard han estat degudament acceptats pels agents, acceptant igualment una indeterminació en la data d'entrega definitiva. Va la part defenent, plantejar una demanda reconvencional en reclamació de la quantitat de 1.408,36 EUR, mes els interessos legals a comptar del dia 18 d'octubre del 2004 o subsidiàriament de la data de contesta a la reconvencional, en concepte de dipòsit pel fons de la comunitat de propietaris; i subsidiàriament, en reclamació dels acomptes pendents de pagament, i en cas que els referits acomptes no siguin satisfets en el termini màxim de 2 mesos a comptar de la data de trasllat de la present demanda als agents, que s'estimi la petició de resolució de la venda amb motiu del referit incompliment, portant aquest fet com a conseqüència, la pèrdua per part dels agents, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis, de la totalitat de les quantitats abonades. És a dir 70.418EUR.

III.- Per sentència de data 1 de setembre del 2009, l'Hble Tribunal de Batlles, secció civil, estimant parcialment la demanda de l'actor, i desestimant alhora en tots els seus termes la demanda reconvencional, va declarar la resolució del contracte de promesa de compravenda atorgat en data 18 d'octubre del 2004 per sengles parts en judici, condemnant ensems al Sr. Yuste a retornar als Srs. Machado i Morell la quantitat global de 71.826,36 EUR, juntament amb els interessos legals devengats des del dia 1 de maig del 2006, fent imposició a la part defenent i alhora actora reconvencional de la totalitat de les costes judicials.

IV.- Contra aquesta resolució, els Srs. Machado i Morell, d'una banda i el Sr. Yuste d'altra banda han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- El Sr. Yuste manifesta: que el contracte signat no preveu la possibilitat d'instar la seva resolució als promitents compradors a conseqüència del retard en el lliurament de les unitats immobiliàries objecte del contracte; que el pacte tercer del contracte de promesa de compravenda preveu que l'entrega de la possessió estava prevista com a màxim pel mes de desembre del 2005. No obstant, es reserva la part promitent venedora, 4 mesos a partir de la data indicada per a causes imprevistes, sense que la part promitent adquirent pugui reclamar res al respecte i sense perjudici dels retards que es pugui ocasionar per causes alienes no imputables a la voluntat de la part venedora; que dins del total de les incidències acreditades, cap d'elles pot ser imputable a la voluntat del Sr. Yuste, ni tampoc el conflicte amb el propietari de la parcel·la veïna, Sr. ENTITY_8; que quan en el contracte es parla de causes alienes al prometent venedor, es refereix a causes imputables a una deixadesa, desídia o voluntat d'alentir els treballs, circumstància aquesta que ha restat acreditat que no concorre en el present cas; que existeix una novació tàcita del contracte, respecte dels terminis previstos en el mateix per l'entrega de les unitats immobiliàries, ja que els agents van estar en tot moment informats de manera puntual de la marxa de les obres; que l'animus novandi es dedueix de la manca de reacció dels agents, els quals van rebre les cartes sense res oposar, acceptant doncs el contingut de les mateixes i conseqüentment la marxa de les obres; que l'adversa mai es va queixar de l'endarreriment de les obres ni del fet que les unitats immobiliàries no haguessin estat entregades dins del termini contractualment previst; que la sentència no podia condemnar aquesta part a pagar l'import corresponent a l'1% del preu de venda, ja que ha quedat acreditat, amb la declaració de la Sra. Roda, que aquest import no va estar mai abonat pels agents; que s'ha d'estimar la demanda reconvencional quan forçós es de constatar que els agents han incomplert amb les seves obligacions doncs no han satisfet l'acompte corresponent a la cobertura de la teulada en desembre del 2007, i tampoc el corresponent al tancament de les façanes en març del 2008.

II.- El recurs d'apel·lació dels Srs. Machado i Morell es limita única i exclusivament al pronunciament de la sentència que desestima la reclamació de danys i perjudicis causats per la manca d'entrega del pis i per la conseqüent resolució del contracte de promesa de compra-venda atorgat. Els mateixos consideren : que el contracte preveu expressament que el primer pagament per l'import de 8.167,20 EUR te la condició jurídica de paga i senyal, l'utilitzacio de la paraula paga i senyal és suficient per si mateixa per a determinar que ens trobem davant de la figura de les arres penitencials; que respecte al segon pagament de 42.250,80 EUR, se li ha de donar el mateix tractament, atès que ens trobem davant d'un contracte de promesa de compravenda; que en el cas que no es vulgui considerar que les quantitats rebudes a compte tenien la consideració d'ares penitencials, no es pot negar que aquesta part recurrent ha sofert d'un perjudici al no poder gaudir de la possessió del pis de referència des de la data fixada per l'entrega; que la jurisprudència ha expressat clarament que la manca de gaudiment d'una unitat immobiliària causa un perjudici que s'ha d'indemnitzar.

III.- Es pacífic que el dia 18 d'octubre del 2004 el Sr. Yuste va signar amb els Srs. Machado i Morell un contracte privat segons el qual el primer promet irrevocablement transmetre als segons, que prometen irrevocablement adquirir, els drets sobre l'unitat immobiliària 2D amb plaça d'aparcament del edifici que esta construint el Sr. Yuste al PAS de la CASA, mitjançant un preu de 140.836 EUR que els prometents adquirents s'obliguen a pagar de la manera següent: 28.167,20 EUR corresponent al 20% del preu total, a la signatura del contracte, en concepte de paga i senyal, la resta 42.250,80 EUR corresponent al 30% del total del preu, als fonaments, 21.125,40 EUR corresponent al 15% del preu, a la cobertura de la teulada, la mateixa quantitat al tancament de les façanes, i 28.167,20 EUR corresponent al 20% del preu, al moment de l'atorgament de l'escriptura pública de transmissió. Les parts van també pactar: que si la part promitent adquirent retornés impagat qualsevol rebut o quantitat dels mencionats, en el termini de 2 mesos a comptar de la data del requeriment, el contracte quedarà automàticament resolt o sense efecte i la part compradora perdrà a favor de la promitent venedora, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis, la totalitat de les quantitats fins aleshores abonades; que l'entrega de la possessió de la unitat immobiliària es farà al moment de l'atorgament de l'escriptura pública de transmissió, que esta prevista com a màxim per el mes de desembre del 2005. No obstant, es reserva la part promitent venedora, 4 mesos a partir de la data indicada per a causes imprevistes, sense que la part promitent adquirent pugui reclamar res al respecte i sense perjudici dels retards que es pugui ocasionar per causes alienes no imputables a la voluntat de la part venedora; que a la firma d'aquest contracte la part promitent compradora fa un dipòsit a mans de la promitent transmitent, per la quantitat que resulti d'aplicar un 1% sobre l'import total del preu de les unitats objecte del contracte, el qual dipòsit serà tot seguit ingressat en el compte del fons de la comunitat de copropietaris.

IV.-S'ha de prèviament posar de manifest, que en els contractes sinal·lagmàtics, com una promesa de compravenda, les parts estipulen obligacions mútues i reciproques, de manera que si una part viola el contracte, l'altra resta lliure de complir el que va prometre. Una de les conseqüències és aquella que permet a una de les parts exigir el compliment de la prestació de l'altra part, o la resolució de la relació obligatòria, quan la part contraria no porta a terme aquella prestació que va assumir. Així, com sempre la jurisprudència andorrana ho ha declarat, les obligacions sinal·lagmàtiques comporten la possibilitat de demanar la seva resolució en cas d'incompliment d'una de les parts com a facultat tàcita o implícita establerta en benefici de la part perjudicada per l'incompliment. Per conseqüent, importa poc que el contracte de promesa de compravenda d'autes no preveu expressament la seva resolució per un retard en el lliurament de les unitats immobiliàries, ja que aquesta resolució deriva directament del caràcter sinal·lagmàtic del contracte.

No es discuteix que no s'ha fet l'entrega de la possessió de l'unitat immobiliària a la data convinguda del mes de desembre del 2005, ni tampoc 4 mesos més tard com previst en cas de retard per causes fortuïtes. Nogensmenys, el Sr. Yuste pretén que aquest retard fou degut a causes alienes no imputables a la seva voluntat, el que exonera la seva responsabilitat contractual. Quan el contracte fa referència a causes alienes no imputables a la voluntat de la part venedora, s'ha d'interpretar d'una manera més extensa que el cas fortuït o la força major, és a dir que les dites causes han de correspondre només a una absència de culpa per part del promitent venedor, junta a una actuació del mateix amb tota la diligencia deguda.

V.- Resulta de l'informe de S. SL que encara que hi hagi hagut circumstàncies exteriors com fallides localitzades del terreny que eren completament imprevisibles i que han requerit en diverses ocasions l'adaptació dels sistemes constructius amb els retards conseqüents, així com les circumstàncies climàtiques pròpies del lloc que han mantingut l'obra aturada durant períodes llargs de temps i amb rendiments baixos en altres moments, la diferència entre el termini teòric d'execució dels treballs i el termini real que ha calgut per executar-los, no és deguda a un error en el sistema escollit per a l'execució de l'obra, ni a una mala execució d'aquesta, ni a una mala gestió dels mitjans de l'obra, sinó que es varen iniciar els treballs amb la indicació, per part de la propietat que en principi es podrien executar tirants d'ancoratge sota la parcel·la veïna però sense un acord signat que permetés efectivament d'executar els tirants, i això va obligar a anar adaptant el sistema a cada fase mentre no es trobava un acord, i aquesta circumstància que es va mantenir a un estadi molt avançat dels treballs i el fet que finalment no es produís l'acord, explica bona part de les dificultats que han aparegut. En efecte, els estudis geològic i geotècnic de les parcel·les on s'havia de construir el be immobiliari han conclòs que el terreny presenta dos capes, un terraplè de característiques geomecaniques molt dolentes i un substrat rocós de qualitat dolenta, per la qual cosa s'ha de tractar aquest últim com si fos un sol d'alta densitat i elevada cohesió, i que per tant, per el sosteniment provisional de l'excavació cal efectuar una pantalla de micropilots o Jet-Grouting ancorada tant en el sector del Carrer de la Solana com al sector limitat amb l'edifici veí. A conseqüència dels estudis esmentats es va proposar realitzar pantalles de micropilots amb tirants d'ancoratge per als tres laterals de l'edifici que s'havia de construir, però el veí Sr. Giner no va autoritzar la col·locació de tirants d'ancoratge a la seva propietat, de tal manera que s'ha hagut de buscar nous sistemes de contenció i sosteniment, mentre la propietat continuava negociant amb el Sr. Giner la possibilitat d'utilitzar tirants d'ancoratge. Així al no fructificar les negociacions amb el Sr. Giner , i trobant-se l'excavació molt avançada, es va optar per dividir la construcció de part de l'edifici en dues parts. En conseqüència, queda acreditat que encara que no sigui la única causa de retard en l'execució de l'obra, la manca d'autorització del veí per executar tirants d'ancoratge sota la seva parcel·la, operació imprescindible per una bona realització de l'obra, fou la causa principal d'aquest retard i que si s'hagués pogut realitzar pantalles de micropilots amb tirants d'ancoratge per els tres laterals inalterables del futur edifici, des de l'inici dels treballs d'excavacio, la durada de l'obra no s'hagués dilatat fins a mes d'un any a comptar del termini màxim convingut en el contracte de promesa de compravenda. El Sr. Yuste manifesta que la necessitat d'haver hagut de negociar amb el veí, Sr. Giner, no li és imputable, sinó que deriva d'un error dels plànols tècnics que indicaven que per a l'execució de l'obra no era necessari l'assoliment de cap acord amb el Sr. Giner. Aquest argument no pot prosperar ja que d'una banda, l'estudi geotècnic expressa que en el sector D- C ( sector limitat amb la parcel·la del Sr. Giner.), podrà efectuar-se el desmunt mitjançant un talús sempre i quan existeix un conveni amb la propietat veïna, i en cas contrari, caldrà efectuar la mateixa tipologia de desmunt amb pantalles de micropilots o Jet-Grouting que en les altres zones, i que d'altra banda, tal com resulta de l'informe de S. SL, aquest organisme va proposar inicialment la realització de pantalles de micropilots amb tirants d'ancoratge per els tres laterals de l'edifici que s'havia de construir, ço que implicava l'obligació d'utilitzar els tirants d'ancoratge en la parcel·la del Sr. Giner. Malgrat això, el Sr. Yuste va autoritzar l'inici dels treballs d'excavació, sense cap acord amb el seu veí, el que va necessitar optar per un altre sistema que aquell que fou inicialment previst. En no assegurar-se suficientment que es podia començar l'obra d'excavacio amb el sistema previst i proposat per l'organisme encarregat de la realització de la dita excavació, si que el Sr. Yuste va actuar amb negligència i precipitació. Per tant, s'ha de constatar que l'imprudència d'haver iniciat l'obra sense tenir l'acord imprescindible del seu veí, Sr. Giner, per la col·locació de tirants d'ancoratge a la seva propietat, causa principal del retard de l'obra, és del tot imputable al Sr. Yuste.

VI.- El Sr. Yuste també manifesta que encara que el retard en la realització de l'obra li sigui imputable, la part demandant no podria sol·licitar la resolució del contracte de promesa de compra venda per incompliment, ja que per no haver els Srs. Machado i Morell queixar-se de l'endarreriment de les obres, ni oposar-se a les cartes que els informaven tant de la manca de compliment dels terminis establerts, com de les causes de l'endarreriment, s'ha produït una novació tàcita del contracte respecte dels terminis previstos per a l'entrega de les unitats immobiliàries. La jurisprudència andorrana reconeix l'existència d'una novació tàcita, però sempre que es pugui desprendre de l'actuació concloent de les parts, que la nova voluntat exterioritzada sigui incompatible amb algun element estructural de la relació obligatòria que les vinculava, amb el benentés que resta exclosa una manifestació presumpta de la voluntar de novar. Tractant-se d'una novació no extintiva sinó modificativa, l'alteració o mutació introduïda per les parts en la relació obligatòria, ha de romandre compatible amb la subsistència de aquesta relació obligatòria, i això no es el cas en autes, ja que en el contracte de promesa de compravenda, les parts es varen obligar amb un termini cert, aleshores que amb la novació pretesa pel Sr. Yuste, les parts resultarien lligades per temps quasi indefinit, i això a discreció de la part prometent venedora. Per tant una tal modificació de les condicions essencials del contracte suposa una manifestació de voluntat de les parts, particularment clara i evidenciada, que no pot correspondre al silenci dels Srs. Machado i Morell a la recepció de les cartes de data 15 de novembre del 2005 i 3 de juliol del 2006 informant-los de l'endarreriment i de les seves causes. En conseqüència no existeix en autes la prova suficientment significativa de l'animus novandi.

VII.- Essent acreditat que l'incompliment del contracte de promesa de compravenda firmat entre les parts, respecte al termini previst per l'entrega de la possessió de la unitat immobiliària objecte del contracte, resulta per l'essencial d'una negligència culposa del Sr. Yuste, s'ha de confirmar la resolució del referit contracte per incompliment imputable al promitent venedor. Ara be, el Sr. Yuste també va sol·licitar la resolució del contracte d'autes, per incompliment dels promitents adquirents, per no haver els mateixos satisfet les quantitats convingudes en la promesa de compra venda en els terminis convinguts. Aquesta pretensió no pot esser acceptada, ja que si el contracte preveu que els Srs. Machado i Morell hauran de pagar la quantitat de 21.125,40 EUR a la cobertura de la teulada, i el mateix import al tancament de les façanes, pertocava al venedor promotor assabentar els adquirents de l'evolució de les diferents fases de realització de la construcció, i reclamar les quantitats corresponents en el moment escaient, cosa que el Sr. Yuste no prova que ho hagi fet.

VIII.- La resolució del contracte de promesa de compravenda imposa que les coses retornin en l'estat anterior a la signatura de l'acte, es a dir que el Sr. Yuste ha de restituir als Srs. Machado i Morell les quantitats abonades en concepte de l'operació immobiliària pactada. En l'article quart de la referida promesa de compravenda, esta estipulat que "a la firma d'aquest contracte, la part promitent compradora fa un dipòsit a mans de la promitent transmitent, per la quantitat que resulti d'aplicar un 1% sobre l'import total del preu de les unitats objecte d'aquest contracte, el qual dipòsit, serà tot seguit ingressat en el compte del fons de la comunitat de copropietaris". El Sr. Yuste nega haver rebut tal dipòsit, però no pot anar en contra de que va firmar en tot coneixement. A més a més, el fet que la Sra. Roda hagi declarat que no apareix en els comptes de l'empresa cap pagament corresponent a aquest import, no vol dir que aquest pagament no hagi existit, sinó que pot ser no fou comptabilitzat en el seu temps. Per tant, s'ha de condemnar al Sr. Yuste a retornar als Srs. Machado i Morell la quantitat de 1.408,36 EUR en concepte de dipòsit pel fons de la comunitat de propietaris. També els prometents adquirents han satisfet els imports de 28.167,20 EUR en concepte de paga i senyal per la reserva de la vivenda, i de 42.250,80 EUR als fonaments de l'obra. Els Srs. Machado i Morell consideren que les quantitats esmentades tenen la condició d'arres i per tant el promotor que no ha complit les seves obligacions contractuals s'ha de veure condemnat a pagar, ultra les quantitats rebudes, el mateix import en concepte de danys i perjudicis. Les arres com a garantia real, poden cercar l'assoliment d'una funció de confirmació de la realització del contracte (arres confirmatòries), o l'atribució a les parts de la facultat d'alliberar-se i desvincular-se del contracte perfecte mitjançant la pèrdua de les arres o el seu retorn duplicat (arres penitencials) o bé l'establiment d'una sanció a una de les parts contractants (arres penals). Quan les arres tenen una finalitat confirmatòria es parla de paga i senyal, i el seu lliurament actua com a prova de l'existència o perfecció d'un contracte, a la vegada que ho es també de l'inici de la seva execució, i per conseqüent per atribuir-los una altra funció, ja sigui penitencial o penal, caldrà una voluntat clara de les parts en aquest sentit ates que en el dubte se n'haurà de mantenir el caràcter confirmatori, tal com ho estableix la jurisprudència d'aquesta Sala ( sentencia n°332 del 25 de maig de 1995). En cas d'autes, no existeix en el contracte de promesa de compravenda litigiós cap manifestació de voluntat clara de les parts d'atribuir a les arres pagades un caràcter penitencial o penal, sinó que al contrari, les parts han expressament convingut en el contracte que l'import de 28.167,20 EUR fou abonat en concepte de paga i senyal, expressió que habitualment correspon a les arres confirmatòries. A mes a mes, el contracte de promesa de compravenda constitueix un contracte consensual en el qual les parts estan plenament d'acord sobre la cosa objecte del contracte, el preu que ha de pagar el comprador i la forma i modalitats de pagament del preu; d'aquestes modalitats se'n desprèn que les arres corresponen al 20% del preu total, i que posteriorment a la fase dels fonaments de l'obra, els promitents compradors han satisfet la quantitat de 42.250,80 EUR en concepte de segon acompte, corresponent al 30% del preu total com convingut. D'aquí en resulta que les arres pagades pels Srs. Machado i Morell tenien com objecte, no tant sol provar l'existència o la perfecció del contracte, sinó també l'inici de la seva execució, criteris de la funció confirmatòria i no penitencial de les arres satisfetes. En conseqüència la resolució del contracte d'autes nomes pot originar el retorn de les quantitats ja pagades pels Srs. Machado i Morell en concepte del preu de l'unitat immobiliària, més concretament l'import de 70.418 EUR.

IX.- Ara bé, subsidiàriament, els Srs. Machado i Morell sol·liciten que l'adversa sigui condemnat a pagar-los a títol d'indemnització, l'import dels lloguers que haurien pogut rebre si s'hagués complert amb la data d'entrega del contracte de compravenda. Per que prosperi aquesta pretensió, les mateixes parts haurien de provar que tenien la possibilitat real d'arrendar el pis, i per això, que el trànsfert de la possessió de l'unitat immobiliària s'ha dut a terme i que han satisfet integralment el preu del dit pis, però que l'endarreriment de l'entrega del pis va privar-los de les rendes durant el període de retard. En efecte, seria totalment inequitatiu i constituiria un enriquiment injust que els Srs. Machado i Morell puguin percebre les rendes d'arrendament d'un pis de que mai han en tingut la possessió i sense prèviament haver pagat el preu integral del referit pis. Es tracta doncs no d'un perjudici cert, sinó eventual i per tant, s'ha de desestimar aquesta petició.

X.- La desestimació d'ambdós recurs imposa de no fer especial imposició de les costes de segona instancia.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar en part el recurs, tant dels Srs. Machado i Morell, com del Sr. ENTITY_6;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 1 de setembre del 2009, en tots els seus extrems, sense fer especial condemna en costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Decisio

DECIDEIX

Desestimar en part el recurs, tant dels Srs. Machado i Morell, com del Sr. ENTITY_6;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 1 de setembre del 2009, en tots els seus extrems, sense fer especial condemna en costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE