• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018

STSJAD 141/2010 : Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala Civil, 27 mai 2010

Faits et procédure

Par contrat de promesse de vente conclu le 3 mars 2004, M. Galan, promoteur, s'est engagé à vendre à M. Julián un appartement situé au sixième étage d'un immeuble en cours de construction, ainsi qu'une place de stationnement. Le prix partiellement acquitté par l'acquéreur s'élève à 186 097,40 euros. Le contrat était accompagné d'un plan de l'appartement, signé par les parties (folio 19), qui faisait apparaître deux chambres. Le bien livré ne comportait qu'une seule chambre, la surface indiquée (59,5 m²) étant par ailleurs respectée.

Le 27 mai 2009, M. Julián a saisi le Tribunal de batlles d'une demande de résolution du contrat, fondée sur le manquement du vendeur à ses obligations quant à la date de livraison et aux conditions de livraison du bien, assortie d'une demande de restitution des sommes versées, augmentées des intérêts légaux. Le défendeur a opposé plusieurs moyens : la novation résultant des paiements partiels effectués après l'expiration du délai contractuel de construction ; le caractère non substantiel de la différence entre les plans et le bien livré ; le caractère « orientatif » des plans, qui pouvaient être modifiés pour des raisons techniques, juridiques ou économiques ; et l'absence de stipulation prévoyant la restitution des sommes versées.

Par jugement du 13 janvier 2010, le Tribunal de batlles a fait droit, à la majorité, à la demande, a prononcé la résolution du contrat et condamné M. Galan à restituer la somme de 186 097,40 euros, majorée des intérêts légaux, ainsi qu'aux dépens. M. Galan a relevé appel. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice est saisie sous le numéro de recours 39/10.

Question de droit

La Cour devait déterminer si la livraison d'un bien ne comportant qu'une chambre, alors que le contrat et le plan annexé en prévoyaient deux, constitue un défaut suffisamment substantiel pour justifier la résolution de la promesse de vente. Corrélativement, elle devait apprécier la portée d'une stipulation qualifiant les plans de « merament orientatius » (purement indicatifs) et la validité d'une faculté de modification unilatérale des caractéristiques du bien invoquée par le vendeur.

Solution et dispositif

Le Tribunal supérieur de justice rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de première instance. Son raisonnement s'articule en quatre temps.

1) Valeur contractuelle du plan. La Cour refuse de dissocier le plan du contrat. Le plan, signé par les parties, est considéré comme faisant partie intégrante de l'accord de volontés, de sorte que l'absence de mention expresse du nombre de chambres dans le corps du contrat ne suffit pas à écarter cette caractéristique.

2) Portée de la clause « orientative ». La qualification de plan « approximatif et purement indicatif » ne

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de maig de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Julián va formular demanda contra el Sr. Galan en data 27 de maig del 2009 sol·licitant que, atès l'incompliment per part del defenent de les seves obligacions contractuals pel que fa a la data d'entrega de l'habitatge adquirit pel seu mandant i a les condicions en les què aquesta es volia fer, es dictés Sentència declarant la resolució del contracte de promesa de compravenda de l'apartament que es trobaria situat a la planta sisena, porta A de l'edifici "A.", en aquell moment en construcció, i una plaça d'aparcament del mateix immoble, celebrat entre les parts en data 3 de març del 2004, condemnant al Sr. Galan a retornar al seu mandant la suma de 186.097,40 euros, que ell va satisfer en el seu moment com a part del preu de les esmentades unitats immobiliàries, més els interessos legals de dita quantitat a comptar del dia 19 de febrer del 2009 fins la total liquidació del deute, o en el seu defecte, a partir de la contesta a la demanda.

II.- En data 17 de juny del 2009 la representació processal del Sr. Galan va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa amb l'argument que l'agent havia seguit fent els pagaments parcials del preu que havien quedat pendents molt després d'haver-se escolat el termini fixat al contracte per acabar l'obra, circumstancia que suposava una novació del mateix respecte d'aquest punt. Pel que fa a la divergència entre el que constava als plànols lliurats en el moment de celebrar el contracte i la situació en la què finalment es trobava l'habitatge, considerava que no era transcendent, ja que la superfície ers similar i les qualitats semblants a les pactades, i, en tot cas, aquestes modificacions s'havien produït per raons tècniques i no li eren imputables. Per últim, argumentava que el contracte no preveia l'obligació del promotor de retornar les quantitats lliurades a compte en cas d'incompliment per part seva, i menys encara amb els seus interessos, motius pels quals sol·licitava la desestimació de la demanda i la imposició de les costes a l'adversa.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència el dia 13 de gener del 2010 estimant majoritàriament la demanda formulada pel Sr. Julián contra el Sr. Galan, declarant resolt el contracte de promesa de compravenda del domini útil de l'apartament radicat a XXXX, atorgat pels litigants el dia 3 de març del 2004 i condemnant per aquest motiu al defenent a restituir a l'agent la suma de 186.097,40 euros, més els interessos legals de dita quantitat a comptar del dia 6 de març del 2009 i fins que fos íntegrament liquidat el deute, imposant al defenent les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Galan i, en virtut dels arguments que exposa, demana la seva revocació i la desestimació íntegra de la demanda formulada contra ell.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La Sentència que ara es recorre estimava la demanda formulada pel Sr. Julián, considerant que el fet que l'habitatge que el Sr. Galan s'havia compromès a vendre-li disposés d'una sola habitació, entre altres defectes de menor entitat, quan s'havia pactat que en tindria dues, constituïa un incompliment greu de les seves obligacions com venedor que facultava al comprador per demanar i obtenir la resolució del contracte.

En contra d'aquesta decisió s'alça el recurrent argumentant que en el contracte signat entre les parts no es feia constar en cap moment que l'apartament que es prometia vendre hagués de tenir dues habitacions, sinó exclusivament que aquest tindria una superfície de 59,5 m2 aproximadament, condició que s'havia complert, que, d'acord amb el que en ell es manifestava, els plànols que l'acompanyaven eren merament orientatius, de tal manera que les condicions en les què es lliuraria l'apartament podien patir modificacions per raons tècniques, jurídiques o econòmiques i que el fet de tenir una sola habitació i no dues no era un defecte substancial.

II.- Els arguments de la part recurrent no es poden acceptar, ja que el fet que en el contracte no constés que l'habitatge que es prometia vendre havia de tenir dues habitacions no resulta rellevant quan el mateix anava acompanyat d'un plànol de l'apartament, que també estava signat per les parts i que s'ha de considerant integrant de l'acord de voluntats, en el què es recollia aquesta circumstància de manera clara (foli 19).

Tampoc es pot defensar que es tractava d'un plànol aproximat i merament orientatiu, com es manifestava al contracte signat entre les parts, perquè cal entendre que aquesta qualificació es podia referir a detalls accidentals de l'apartament, però no a una circumstància com era la seva distribució en una o dues estances que podia resultar decisiva per la formació de la voluntat del comprador a l'hora d'adquirir-lo. Aquesta interpretació s'ha de considerar preferent per dos raons: en primer lloc, perquè aquest contracte s'ha de considerar com d'adhesió, ja que cal presumir que va ser redactat unilateralment pel venedor en relació a tots els habitatges que prometia vendre i el va signar un particular, i, per tant, les clàusules que puguin resultar fosques no es poden interpretar en benefici de qui les va redactar i, en segon lloc, perquè admetre la interpretació del defenent en el sentit que la manca de concreció de les característiques de l'habitatge podia afectar a qualsevol dels seus elements resulta clarament abusiu. El mateix es pot dir de l'argument del recurrent en el sentit que la modificació podia produir-se per exigències tècniques, econòmiques o jurídiques, ja que no s'ha provat que aquesta fos la causa que la va originar i, en tot cas, tampoc per aquest motiu es podien modificar condicions essencials de l'immoble, perquè això comportaria deixar en mans del constructor el compliment del contracte, situant al comprador en total indefensió, ja que no podria saber fins el moment que li fos lliurat l'immoble adquirit quines característiques, fins i tot aquelles que es poden considerar bàsiques, tindria finalment.

III.- Tampoc es pot admetre l'argument de la part recurrent en el sentit que el fet que un habitatge tingui una o dues habitacions no suposa una diferència transcendent, ja que l'existència de dues estances permet una independència i una intimitat quan en ell conviuen pares i fills, o persones no lligades per vincles matrimonials o en condicions d'afectivitat assimilables, que no és possible quan només es disposa d'una estança, raó per la qual, o bé el comprador no pot gaudir del pis d'acord amb les condicions que cercava i, per tant, s'ha frustrat la finalitat per la qual es va adquirir, o bé el seu valor disminueix en el mercat, raó per la qual el perjudici que pateix és evident.

Per aquestes raons, s'ha de considerar ajustada a dret la petició de resolució del contracte feta per l'agent, entenent que el defecte que afectava al pis que se li va prometre vendre era prou substancial per entendre que se li volia lliurar un aliud pro alio.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes que aquest hagi generat a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Galan contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 13 de gener del 2010, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.