• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD, Sala Civil, 27 janvier 2011 (ROJ STSJAD 14/2011)

Faits et procédure

Le 1er décembre 2000, M. Montenegro a promis de vendre à Mme Sevillano une villa située dans la Urbanització La Margineda, à Andorre-la-Vieille, pour le prix de 120 000 000 pesetas. Vingt millions ont été versés à la signature. Le solde de cent millions devait être acquitté au moyen d'un prêt hypothécaire consenti par l'établissement « X. », grevant le bien et amorti par l'acquéreur. Le contrat n'a pas été élevé à acte public.

Le 16 juin 2003, Mme Sevillano a assigné M. Montenegro en reconnaissance de sa propriété et en régularisation authentique de la vente. Ce dernier a opposé des retards de paiement des échéances du prêt, lesquels l'auraient contraint à régler la dernière amortissement, et a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat, avec restitution des sommes versées et retour du bien au vendeur. Les parties ont également échangé des consignations, un courrier notarié et une instruction adressée à la banque. Le Tribunal de Batlles, par jugement du 6 mai 2010, a rejeté la demande principale comme la reconventionnelle, sans statuer sur les dépens.

Les deux parties ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté les deux recours et confirmé la décision de première instance.

Les magistrats composant la formation sont mentionnés dans la décision (MM. Vuillemin, Abril Campoy et Mme Amat Llari). La décision indique que le magistrat rapporteur était Mme Amat Llari, alors que les métadonnées désignent M. Vuillemin comme rapporteur. Cette divergence est relevée ici sans qu'elle affecte le fond.

Question de droit

La Cour devait trancher quatre questions :

1. Le contrat de vente, conclu par acte privé, a-t-il été parfait dès sa signature, sans attendre l'acte authentique, et la propriété a-t-elle été transférée à l'acquéreur ?
2. L'élévation à acte public était-elle subordonnée à la liquidation de l'hypothèque grevant le bien, et la condition est-elle réputée accomplie ?
3. Le retard de paiement des échéances du prêt par l'acquéreur justifie-t-il la résolution du contrat ?
4. L'autorisation administrative requise pour l'acquisition d'un immeuble par un étranger conditionnait-elle le transfert de propriété ?

Solution et dispositif

Sur le caractère parfait de la vente. La Cour rappelle que la vente est un contrat consensuel, parfait par le seul consentement. Le report de l'acte authentique jusqu'au paiement du prix ne diffère pas, en principe, la perfection du contrat. Elle relève toutefois que, selon elle, le contrat ne subordonnait pas le transfert de propriété au paiement intégral du prix. Une telle subordination aurait dû résulter d'une stipulation expresse, et le contrat n'en contenait pas. Les indices tirés des démarches de l'acquéreur (plans, cédule d'habitabilité, prise de possession) ont été retenus pour caractériser la réunion du titre et du mode.

Sur l'hypothèque. La Cour juge que l'hypothèque constitue une charge réelle qui suit l'immeuble quel que soit son acquéreur. Son existence n'empêche donc pas la transmission de la propriété. Seule la transmission de la dette garantie exigerait le consentement du créancier.

Sur la condition d'élévation à acte public. La Cour retient que la liquidation du prêt était une condition de la régularisation authentique. Elle estime

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de gener de 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 16 de juny del 2003 la representació processal de la Sra. Sevillano va formular demanda contra el Sr. Montenegro sol·licitant que es declarés que la propietat del xalet Z., radicat al XXXX era de la seva mandant, que es condemnés al defenent a escripturar definitivament l'esmentat xalet a favor de la seva mandant o la persona o persones que ella designés, condicionant la compravenda a l'assumpció prèvia per part de la seva mandant del préstec hipotecari "X." que gravava el xalet, i que, si en el termini de trenta dies des de la fermesa de la Sentència el Sr. Montenegro no formalitzava l'escriptura de compravenda definitiva, aquesta fos atorgada en substitució seva a les seves expenses, imposant les costes a la defenent.

II.- La representació processal del Sr. Montenegro va contestar a la demanda en data 7 de juliol del 2003 oposant-se a la mateixa amb l'argument que l'agent no havia complert les seves obligacions envers "X." pagant de forma impuntual les quotes de les què responia el seu mandant, que fins i tot s'havia vist obligat a pagar la darrera amortització. Per aquesta raó, en aplicació del pacte tercer del contracte que facultava al seu mandant a resoldre'l si el comprador no satisfeia al seu degut venciment qualsevulla de les amortitzacions ajornades, formulava demanda reconvencional sol·licitant la resolució del contracte signat entre les parts, la pèrdua per part de l'adversa de les sumes lliurades i que li fossin imposades a l'adversa les costes del procediment.

III.- En data 3 de novembre del 2003 la representació processal de la Sra. Sevillano va contestar la demanda reconvencional de l'adversa manifestant la seva voluntat de liquidar el préstec hipotecari del que era titular el Sr. Montenegro en el moment que es procedís a escripturar la compravenda del xalet objecte de les presents actuacions.

IV.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

V.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 6 de maig del 2010 desestimant tant la demanda formulada per la Sra. Sevillano contra el Sr. Montenegro, com la reconvenció plantejada per aquest darrer contra la primera, sense fer especial pronunciament sobre les costes processals.

VI.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Montenegro i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i l'estimació íntegra de la seva demanda reconvencional , declarant resolt el contracte de compravenda de data 1 de desembre del 2000, amb pèrdua de les sumes entregades i ordenant el retorn del xalet al venedor, imposant a l'adversa les costes del procediment.

VII.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Sevillano i, pels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i l'estimació integra de la seva demanda, declarant la propietat del xalet Z. a favor de la seva mandant, condemnant a l'adversa a signar l'escriptura pública pertinent sobre el referit xalet a favor de la seva mandant i condemnant- la igualment al pagament de les costes de les dues instàncies.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 1 de desembre del 2000 el Sr. Montenegro va prometre vendre a la Sra. Sevillano el xalet número Y, "en constitució" de la Urbanització La Margineda, situat a La Margineda, Andorra la Vella, pel preu de 120.000.000 de pessetes, de les quals vint milions es van lliurar en aquell acte i, pel que respecta als altres cent milions, les parts manifestaven que es satisfarien abans del final d'aquell any, però a continuació posaven de relleu que el Sr. Montenegro establiria una hipoteca de cent milions de pessetes que gravaria el xalet objecte del conveni i que seria amortitzada per la Sra. Sevillano a través d'un compte establert en "X.", de tal manera que s'ha d'entendre que aquest darrer era el mitjà de pagament acordat.

El dia 16 de juny del 2003 la representació processal de la Sra. Sevillano va formular demanda contra el Sr. Montenegro sol·licitant que es declarés el seu dret de propietat sobre l'immoble en qüestió i s'elevés a escriptura pública el contracte celebrat per les parts i la representació processal del Sr. Montenegro va contestar la demanda formulada per l'adversa argumentant que aquesta havia pagat de forma impuntual les quotes del préstec del què responia el Sr. Montenegro, veient-se aquest obligat a satisfer la darrera amortització, i, per aquest motiu, formulava reconvenció sol·licitant la resolució del contracte, petició que va ser denegada per la Sentència d'instància.

II.- La representació processal del Sr. Montenegro s'alça contra aquesta decisió utilitzant els mateixos arguments exposats en la seva demanda reconvencional i que van ser examinats i rebutjats per l'Hble. Batlle, fet que seria suficient per desestimar sense més aquest recurs.

Malgrat això, i en ares a donar més satisfacció si cap a la part recurrent, cal posar de relleu que de l'examen de les actuacions es dedueix la impossibilitat d'acceptar els arguments que aquest exposava en l'escrit de data 21 de maig del 2003, ni tampoc aquells que es recullen en la contesta a la demanda i en el present recurs d'apel·lació.

En primer lloc, la Sra. Sevillano no es va obligar a gestionar, ni obtenir un préstec a l'entitat "X." a fi de disposar dels diners per abonar la part del preu del xalet pendent de pagament, com afirma el recurrent en el seu escrit de data 21 de maig del 2003, sinó que, com consta al contracte signat per les parts, era el Sr. Montenegro el que s'obligava a fer-ho, o més aviat qui ho havia fet uns anys abans (foli 269), comprometent-se la parta compradora a amortitzar-lo i rebent d'aquesta manera el venedor la part del preu que havia quedat pendent.

Tampoc és cert que la part compradora hagués deixat de pagar les corresponents quotes d'amortització al Banc, ja que, com consta als folis 318, 319 i 320 de les actuacions, l'entitat prestatària va manifestar en data 20 d'agost del 2007 que, encara que de forma impuntual, la Sra. Sevillano va liquidar les amortitzacions convingudes fins el mes d'abril del 2003 i aquesta manca de puntualitat en el compliment de les seves obligacions per part de la compradora del xalet no es pot considerar suficient per facultar al venedor per resoldre el contracte.

En relació al fet que en un moment determinat la Sra. Sevillano deixés de pagar les esmentades quotes, cal tenir en compte que, en data 7 de març del 2003, la Sra. Sevillano va adreçar per via notarial al Sr. Montenegro una carta en la què el requeria per tal de que es procedís a escripturar el xalet al seu nom, manifestant que ella s'havia fet càrrec de totes les quotes acordades al contracte (foli 26). Cal destacar igualment que en data 30 d'abril del 2003 el recurrent va ordenar al Banc que no acceptés els pagaments fets per tercers (foli 204), atès que la Sra. Sevillano no havia honorat el darrer venciment de l'amortització del préstec, i en data 9 de maig del mateix any la recurrent va dipositar a la Batllia la suma de 12.445 euros, corresponent a la quota del préstec del mes d'abril d'aquell any i el mateix va fer amb les quantitats corresponents de les quotes dels mesos de maig, juny i juliol (folis 44, 47, 129 i 135), sense que el Sr. Montenegro acceptés aquestes consignacions, que segons aquest senyor eren prova de l'incompliment per part de l'adversa de les obligacions que havia assumit (folis 49 i 139).

Tenint en compte l'actuació de les parts litigants, cal estimar que la Sra. Sevillano no va incomplir l'obligació que havia assumit d'amortitzar el préstec subscrit pel Sr. Montenegro, ja que va manifestar la seva voluntat de complir i si no va efectuar els pagaments al Banc creditor va ser perquè l'adversa li va impedir, consignant llavors les sumes procedents, i encara que ho va fer amb un cert retràs aquest fet no és suficient per legitimar al creditor per resoldre el contracte signat en el seu moment, ja que per tal de poder exercitar aquesta facultat és precís que el deutor hagi actuat amb una voluntat deliberadament rebel al compliment, que no és el cas.

Per últim, al·lega el recurrent que el xalet objecte del litigi estava gravat amb dues hipoteques, la primera com a conseqüència del préstec destinat a pagar el preu de la venda i la segona en garantia d'un altre préstec demanat per ell però en benefici de la Sra. Sevillano i el seu espòs, i que la manca de pagament de les quotes corresponents a aquest darrer per part de l'adversa suposa u altre incompliment de les seves obligacions contractuals. No obstant, tampoc aquest argument es pot estimar, ja que la facultat de resoldre el contracte que correspon al venedor en cas de manca de pagament del preu per part del comprador no es pot referir a la manca de compliment d'un altre acord que res té a veure amb la venda efectuada.

III.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

IV.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs la representació processal de la Sra. Sevillano i, com a primer motiu, al·lega que el contracte celebrat entre les parts es va perfeccionar en el moment de la seva signatura en data 1 de desembre del 2000, sense que fos precís esperar al moment en què aquest s'elevés a escriptura pública per tal de considerar a la seva mandant com propietària de l'immoble d'autes, com estima la Sentència recorreguda.

Per tal de donar resposta als arguments de la part agent s'ha de destacar que és cert que el de compravenda és un contracte consensual que es perfecciona pel mer consentiment i que el fet que es difereixi l'atorgament d'escriptura pública al moment que es faci el pagament del preu no suposa, en principi, diferir la seva perfecció, d'acord amb el que disposa el Digest 18,1,2 i com posen de relleu les Sentències d'aquesta Sala de 4 d'abril del 1996, 21 de març del 2002 i 26 de febrer del 2003, entre altres, sinó condicionar la seva elevació a públic a la consumació del contracte que, com a norma general, no s'exigeix per la transmissió de la propietat. D'altra banda, de les declaracions de l'arquitecte Sr. Benítez (foli 216 en relació al 175) es dedueix que el marit de l'agent li va demanar de fer uns determinats plànols, encarregant-li feina en relació a la distribució i instal·lacions interiors del xalet i a la obtenció de la cèdula d'habitabilitat que consta al foli 117 i de la qual resulta que la Sra. Sevillano era la propietària de l'immoble i/o la persona que va gestionar-la, raó per la qual s'ha d'entendre que aquesta en va prendre possessió i va finalitzar les obres de construcció i equipament del xalet i, per tant, s'haurien complert, en principi, els requisits de títol i mode que exigeix l'adquisició de la propietat per part del comprador.

En contra d'aquest criteri no es pot admetre l'argument que la representació processal del Sr. Montenegro exposa en la contestació a aquest recurs, en el sentit que el venedor no tenia poder de disposició sobre el xalet quan es va signar l'esmentat contracte, degut a que la finca estava gravada per una hipoteca, ja que aquesta és una carga real que grava la finca i que es transmet amb ella, sigui qui sigui el seu adquirent, i, per tant, la seva existència no impedeix la transmissió de la propietat, mentre que si el que es pretén és la del deute que aquesta garanteix és precís el consentiment del creditor.

V.- També és cert que, com posa de relleu l'Hble. Tribunal de Batlles, les parts poden acordar en virtut del principi de l'autonomia de la voluntat que la perfecció del contracte ja celebrat no es produeixi en el moment de l'acord privat sobre la cosa i el preu, encara que s'hagi produït la tradició, sinó que es difereixi fins que es compleixin determinats requisits, entre els quals es pot trobar el pagament íntegre del preu convingut.

No obstant, en el cas present entenem que del contingut del contracte que consta al foli 15 a 20 de les actuacions no s'infereix que la transmissió de la propietat es condicionava a que es pagués el preu total del xalet, moment en què s'elevaria a públic el contracte, ja que per tal que es pogués deduir això caldria un pronunciament exprés en aquest sentit en quan la presumpció és la inversa. Per les mateixes raons, tampoc es pot considerar que aquesta transmissió es va condicionar a que s'obtingués l'autorització administrativa precisa per tal que un estranger pugui adquirir un immoble a Andorra, ja tampoc en aquest cas s'estableix de manera clara una excepció al principi general.

Malgrat això, l'article 5 de la Llei de 15 de desembre del 2000 sobre transmissions patrimonials immobiliàries disposa que s'entenen preparatoris tots els contractes atorgats sense l'autorització administrativa preceptiva d'adquisició, tant si s'han qualificat de contracte de promesa o de compromís de transmissió, com de transmissió definitiva, de tal manera que els dits contractes són vàlids i eficaços com a tals si reuneixen els requisits essencials del dret, però l'efecte translatiu no es pot produir fins el moment en que s'obté l'esmentada autorització.

En el cas present el citat permís es va obtenir una vegada presentada la demanda que dóna origen al present procediment, ja que aquesta es va presentar el dia 16 de juny del 2003 i l'autorització és de data 6 d'agost d'aquell any (foli 148), de tal manera que en virtut del principi de perpetuatio iurisdictionis no es podia estimar aquest punt de la demanda ni, per tant, aquest motiu del recurs, sense perjudici de la facultat de la què gaudeix la part recurrent de demanar l'atorgament de la corresponent escriptura pública una vegada s'ha obtingut aquest permís.

VI.- Com a segon motiu del seu recurs argumenta la recurrent que en el contracte celebrat entre les parts el dia 1 de desembre del 2000 es va condicionar l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda a què es liquidés la hipoteca que garantia el préstec obtingut pel Sr. Montenegro a l'entitat "X." o l'adquirent es fes càrrec del dit gravamen i si no s'havia pogut complir aquest requisit havia estat per l'actuació obstructiva del citat senyor, mentre que ella està disposta a complir-lo en el mateix acte en el què s'atorgués l'escriptura corresponent, i a què s'obtingués la corresponent autorització administrativa per l'adquisició de l'immoble i aquesta ja s'havia obtingut, raó per la qual entenia procedent condemnar a l'adversa a elevar a escriptura pública el contracte privat celebrat en el seu dia.

VII.- Pel que fa a la condició de que la compradora liquidés el préstec amb garantia hipotecaria abonant així el preu del xalet pendent de pagament, cal tenir en compte, per un cantó, que el Sr. Cano, empleat de l'entitat "X.", manifesta en les seves declaracions (foli 217 en relació al 174) que la Sra. Sevillano i el seu espòs van demanar al Banc subrogar-se en dita hipoteca, encara que cal entendre que el que volien fer era subrogar-se en el crèdit garantit amb ella, però que aquest s'hi va negar, de tal manera que la voluntat de la part comprador d'assumir les seves obligacions era clara. Per un altre, si la recurrent no va seguir pagant les quotes d'amortització del préstec va ser perquè el Sr. Montenegro va indicar al Banc prestamista que no acceptés cap més ingrés a compte del mateix per part de tercers (foli 204), tenint en compte que el fet que es produeixi un retràs en el pagament d'un determinat termini no faculta al creditor per negar-se a admetre el pagament que ell està obligat a facilitar quan, a més a més, no s'ha acreditat un endarreriment significatiu. En el mateix sentit, el Sr. Montenegro no va acceptar les consignacions fetes per l'adversa (folis 121 i 122), sense una causa raonable perquè el retràs en el pagament no és, com hem destacat, causa de resolució del contracte a menys que sigui greu i posi de relleu una manifesta voluntat d'incompliment per part del deutor, que no és el cas.

En aquestes circumstàncies cal entendre que si la condició a la què es va sotmetre l'elevació a públic del contracte no es va complir va ser perquè aquell a qui perjudicava va impedir-ho i, quan això succeeix, s'ha de considerar que aquesta s'ha complert, ja que si s'acceptés la solució contrària seria molt fàcil deslliurar-se del compliment de les obligacions sotmeses a condició simplement impedint la producció del fet al qual s'han condicionat, sense perjudici de la facultat del venedor de reclamar el comprador el preu pendent de pagament.

VIII.- No obstant, l'elevació a públic del contracte privat estava sotmesa a un altre condició i era que la part compradora obtingués els permisos necessaris per tal que un estranger pogués adquirir un immoble a Andorra i entenem que aquesta no s'havia complert quan es va presentar la demanda que dóna origen al present procediment, de tal manera que ni es podia estimar aquest punt de la demanda, ni ara aquest motiu del recurs.

VII.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos d'apel·lació interposats per les respectives representacions processals del Sr. Montenegro i de la Sra. Sevillano contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 6 de maig del 2010, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes de cada un dels dos recursos a la part que els ha formulat.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 5 de la Llei de 15 de desembre del 2000 sobre transmissions patrimonials immobiliàries dispo.