• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 189/2011, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 juillet 2011

Note de métadonnées : le champ « référence canonique » fourni ne comportait que la mention « Juridiction andorrane, — ». La référence ci-dessus est reconstituée à partir des seules indications figurant dans le texte intégral.

Faits et procédure

Le litige naît d'un contrat de bail portant sur un local commercial situé au sous-sol d'un immeuble d'Andorre-la-Vieille, conclu entre les parts le 1er mars 2006. Le bailleur, M. Morales, a assigné en 2009 le locataire, M. Peña, et la société Sandoval, sous-locataire ou cessionnaire selon les écritures. Il demandait la résolution du bail à effet du 1er janvier 2010, la restitution du local, le paiement de loyers impayés (17 504 euros), une indemnité mensuelle pour occupation indue (3 751 euros par mois depuis janvier 2010), la réparation des dommages et le remboursement des consommations.

La société Sandoval s'est partiellement allouée à la demande, reconnaissant la dette locative mais contestant l'indemnité d'occupation. M. Peña a soulevé une exception de défaut de légitimation passive, subsidiairement un acquiescement partiel.

Par jugement du 24 mars 2011, le Tribunal unipersonnel, section civile, a substantiellement fait droit à la demande. Il a prononcé la résolution du bail, ordonné l'évacuation, et condamné solidairement les défendeurs à verser 227 685,56 euros, outre les intérêts légaux et les dépens. Les appelants ont interjeté appel, sollicitant la révocation partielle de la décision.

La Sala Civil, composée de M. Vuillemin (président), Mme Amat Llari (rapporteure) et M. Abril Campoy, rejette l'appel et confirme intégralement le jugement.

Question de droit

La décision soulève plusieurs questions, qu'il est possible d'ordonner ainsi :

1. La recevabilité de l'appel, au regard de la condition de consignation posée par la disposition additionnelle seconde, apartat douze, de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) : la consignation des seuls loyers impayés suffit-elle, ou faut-il également consigner l'indemnité d'occupation indue ?
2. La recevabilité de nouvelles pièces en appel, au regard de l'article 73 de la LTPJ.
3. L'articulation entre la clause pénale du contrat (clause seizième) et l'indemnité légale pour occupation indue.
4. La valeur d'un dictamen d'expert récusé par une partie après sa remise.
5. La charge de la preuve de l'état des lieux à la prise de possession et à la restitution.
6. Le bien-fondé de la répartition des consommations par coefficient en l'absence de compteurs.
7. Le sort des dépens de l'appel.

Solution et dispositif

Sur chacune de ces questions, la Sala Civil confirme le jugement de première instance. Ses motifs les plus substantiels peuvent être résumés comme suit.

Sur la consignation (fondement I). Le Tribunal distingue la nature de la somme due après résolution. Selon l'article 27.9 LAFU, l'indemnité d'occupation indue est due « à títol d'indemnització per l'ocupació indeguda », « sempre que no s'hagi pactat expressament un

A la vila d'Andorra la Vella, el 19 de juliol de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 22 de desembre del 2009 la representació processal del Sr. Morales va formular demanda en desnonament i reclamació de quantitat contra el Sr. Peña i contra la societat "Sandoval", sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament que tenia per objecte el local comercial situat al subsòl de l'edifici "Y.Y.", radicat al XXXX, signat entre les parts el dia 1 de març del 2006, amb efectes a partir del primer de gener del 2010, i condemnant solidàriament als demandats a deixar immediatament lliure, vacu i expedit, a disposició del seu mandant, el dit local comercial en correcte estat de conservació, obligant-los ensems a donar de baixa el local prop del Comú d'Andorra la Vella i el negoci que es trobava inscrit en el mateix prop del Govern; a pagar la quantitat de 17.504 euros en concepte de lloguers impagats; a satisfer igualment la suma de 3.751 euros mensuals per la ocupació indeguda del local a comptar del mes de gener del 2010 i fins que no es deixés a la lliure disposició del seu propietari; a satisfer els possibles danys que s'haguessin ocasionat a la unitat immobiliària arrendada i les despeses de consum dels serveis complementaris que s'haguessin produït i que es produïssin durant la seva ocupació, amb els corresponents interessos, i a abonar la totalitat de les costes judicials.

II.- La representació processal de la societat "Sandoval" es va aplanar parcialment a la demanda en data 25 de febrer del 2010, acceptant deure la suma de 17.504 euros en concepte de lloguers impagats, encara que condicionant l'efectivitat d'aquest aplanament a què no li fossin imposades al seu mandant les costes del litigi en aquest extrem, negant deure la suma que se li reclamava en concepte d'ocupació indeguda o, subsidiàriament, acceptant que se la condemnés a abonar 100 euros per cada dia en què la seva mandant s'hagués retardat en abandonar el local, manifestant que, tant en relació als danys que pogués haver patit el local, com als consums que s'haguessin pogut realitzar, caldria estar a la prova dels mateixos i oposant-se a que li fossin imposades les costes del procediment.

III.- La representació processal del Sr. Peña va plantejar com a qüestió prèvia l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva "ad causam", manifestant que, d'acord amb allò pactat, la societat "Sandoval" es va subrogar en els seus drets i, subsidiàriament, es va aplanar parcialment i va contestar a la demanda en el mateix sentit que ho havia fet l'esmentada societat.

IV.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, va dictar Sentència en data 24 de març del 2011, decidint estimar substancialment la demanda formulada en data 22 de desembre del 2009 pel Sr. Morales contra el Sr. Peña i la societat "Sandoval", desestimant l'excepció plantejada pel Sr. ENTITY_5; declarant resolt el contracte d'arrendament d'autes a partir de l'u de gener del 2010; ordenant als defenents de donar de baixa prop del Comú d'Andorra la Vella i del Govern el negoci "A.A." del local propietat del demandant; condemnant solidàriament als defenents a pagar al demandant l'import global de 227.685,56 euros més els seus interessos legals, segons es recollia al sisè considerant de la resolució, així com a fer-se càrrec de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat, de perit judicial i de procurador. Acordava igualment que en període d'execució de Sentència la part agent hauria d'acreditar el consum de gasoil, electricitat i aigua produït durant el període comprès entre els mesos de gener i abril del 2010, quin cost també haurien d'assumir solidàriament els demandats.

V.- Contra l'esmentada Sentència formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Peña i la societat "Sandoval" i, en virtut dels arguments que recull en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació parcial en el sentit que exposa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a qüestió prèvia a l'examen del present recurs, és precís analitzar l'al·legació efectuada per la representació processal del Sr. Morales, en el sentit que el recurs formulat per l'adversa s'ha de considerar caducat, atès que els recurrents han consignat l'import que devien en concepte de lloguers impagats, però no les quantitats que els condemna a pagar la Sentència d'instància en concepte d'ocupació indeguda.

L'al·legació formulada s'ha d'examinar a la llum de la norma que recull la Disposició addicional segona, apartat dotze, de la Llei d'arrendaments de finques urbanes, que condiciona l'admissió del recurs al pagament, o consignació, de les rendes degudes i a que es faci el mateix respecte de les què vagin vencent durant la substanciació del recurs i, tenint en compte que l'article 27.9 de la Llei disposa que l'arrendatari està obligat, mentre no es dugui a terme el retorn de la possessió, a continuar pagant les rendes, actualitzades quan s'escaigui, es podria entendre que es pot equipar un i altre concepte i condicionar l'admissió del recurs a que s'abonin els dos.

No obstant, com posa de relleu article 27.9 de la LAFU, una vegada ha quedat resolt el contracte, l'import de la renda és degut al propietari "a títol d'indemnització per l'ocupació indeguda", destacant que es pagarà aquest import "sempre que no s'hagi pactat expressament un règim diferent", de tal manera que s'ha d'entendre que el que es paga de renda és el paràmetre utilitzat pel legislador per valorar el lucre cessant que ha patit el propietari, a manca d'un acord en un altre sentit, i no es pot considerar pròpiament renda i, per tant, no s'ha de consignar. D'altra banda, es tracta d'un defecte que es pot esmenar i en el cas present la part recurrent ha dipositat a la Batllia les sumes degudes per ocupació indeguda en data 21 de juny d'enguany.

II.- Pel que fa a l'al·legació de la representació processal del Sr. Morales de que no es consideri escaient l'aportació en aquesta alçada per part dels recurrents del contracte de compravenda i negoci que les parts van celebrar el maig del 2006, cal entendre que, en aplicació de l'article 73 LTPJ, no es pot admetre l'aportació de proves en aquesta alçada si no s'han proposat i denegat a la instància, efectuant la oportuna protesta, o si ha estat impossible practicar-les en el tràmit procedent, ja que suplir la inactivitat d'una de les parts conduiria a la indefensió de l'adversa, que no les hauria pogut discutir, raó per la qual no es tindran en compte els documents aportats.

III.- Com a primer motiu del seu recurs, la representació processal dels defenents manifesta que el Tribunal la condemna al pagament de 15.754,20 euros per ocupació indeguda mentre que, en virtut de la clàusula setzena del contracte que vinculava a les parts, sols havia d'abonar aquesta indemnització si s'oposava al requeriment de la propietat del local i que ella no s'havia oposat a abonar l'import dels lloguers que devia, però aquest argument no es pot estimar.

Per un cantó, la part recurrent no fa més que reiterar un motiu que ja va defensar en la seva oposició a la demanda i que va ser examinat i valorat per l'Hble. Batlle, sense que exposi per quina raó considera errònia la seva decisió, circumstància que seria més que suficient per desestimar aquest motiu del recurs. Per un altre, en el mateix sentit que s'exposa a la Sentència d'instància, aquesta Sala considera que, d'acord amb la citada clàusula, la indemnització per aquest concepte s'havia de pagar si el llogater no pagava els lloguers del local i no atenia el requeriment de deixar el negoci i local arrendats a la disposició de l'arrendador i és evident que si bé es va aplanar a pagar els lloguers una vegada formulada la demanda contra ell no va deixar el local quan els va deixar de pagar, raó per la qual no es pot estimar aquest motiu del recurs.

IV.- Subsidiàriament, reiterant igualment els arguments de la instància, defensa la part recurrent que, en tot cas, la indemnització procedent per aquest concepte s'hauria de limitar a 100 euros diaris, com es va acordar a la citada clàusula del contracte, però aquest argument tampoc es pot estimar, ja que de l'examen de la mateixa es dedueix clarament que, en cas de que l'arrendatari ocupés indegudament el local, el propietari li podria reclamar, a més de l'import de la renda, una sanció de 100 euros diaris i l'agent era perfectament lliure de reclamar la clàusula penal pactada més aquella indemnització que fixa la LAFU, o sols aquesta darrera, que va ser per la opció què finalment va exercitar.

V.- Argumenta igualment la part recurrent, també reiterant els arguments de la instància, que el perit Sr. Gálvez no va actuar imparcialment a l'hora d'efectuar el seu dictamen, raó per la qual ella el va tatxar, de tal manera que aquest s'ha de considerar nul i no pot fonamentar la decisió que es prengui en el present litigi. No obstant, tal com es posa de relleu a la Sentència recorreguda, els defenents van tatxar al citat perit en el seu escrit de conclusions, quan van veure que el seu dictamen no els afavoria, mentre que cap objecció van oposar quan se'ls hi va comunicar el nomenament del citat senyor, moment en el que la tatxa es podria haver pres en consideració. En tot cas, la tatxa no suposa la nul·litat del dictamen, sinó que exclusivament condiciona la seva valoració, i la recurrent no va sol·licitar cap altre peritatge que contradigues l'efectuat pel Sr. Gálvez, de tal manera que el Tribunal era lliure de valorar-lo d'acord amb el criteri de la sana crítica. D'altra banda, tampoc aquest fet obligava a l'òrgan jurisdiccional a suplir la passivitat de la part amb el nomenament d'un perit judicial, si estimava que el dictamen aportat reunia els requisits de seriositat i completesa que el feien apte per valorar adequadament el supòsit objecte del litigi.

Subsidiàriament, sol·licita la recurrent que no es tingui en compte l'esmentat dictamen ja que va ser lliurat amb retard, però tampoc aquesta petició es pot atendre, ja que el retard no la va perjudicar, ni va condicionar la imparcialitat del perit.

VI.- Pel que fa a l'estat del local en el moment en què el va llogar, entén la recurrent que aquest no era el que mostren les fotografies que acompanyen al dictamen elaborat pel Sr. Gálvez. Malgrat això, les fotografies en les què es fonamenta la Sentència d'instància per valorar l'estat del local quan va ser arrendat pels recurrent són aquelles que el Sr. Gálvez va realitzar per fer la taxació de l'immoble el 18 de novembre del 2005, com consta al visat del Col·legi Oficial d'Arquitectes d'Andorra que es troba al document del foli 110 i ss de les actuacions, i el contracte d'arrendament signat entre les parts porta data de 1 de març del 2006 (foli 5), de tal manera que cal presumir, a manca de prova en contrari, que l'estat del local en el moment de prendre possessió del mateix l'arrendatari era el que consta a les fotografies que acompanyen el citat document de taxació i que van ser preses dos mesos abans (folis 123 a 126), encara que algunes de les que després acompanyen el dictamen poguessin haver estat obtingudes anys abans.

D'altra banda, el que sí mostren les fotografies que acompanyen al dictamen és que el local estava totalment destrossat en el moment en què es va retornar als seus propietaris (folis 192 a 209), situació lamentable que es corroborada a l'acta d'inspecció ocular realitzada per l'Hble. Batlle en data 31 de maig del 2010 i a les fotografies que l'acompanyen (foli 93 i ss).

VII.- Argumenta igualment la part recurrent que ell va adquirir mobiliari i fons de comerç del propietari del local i que, per aquest motiu, quan es va emportar diversos elements que es trobaven en ell no va fer més que recuperar el que era seu. No obstant, encara que fos certa l'anterior afirmació, el que no podia fer l'arrendatari era destrossar el local arrendat arrencant llums, portes, sanitaris, part del falç sostre, entre altres elements, com es detecta a la inspecció ocular realitzada, perquè fins i tot si l'arrendatari va fer alguna obra el local, o hi va incorporar algun element, no se'l podia emportar si amb això malmetia les instal·lacions, de tal manera que, si el local estava en condicions de ser explotat quan es va celebrar el contracte d'arrendament entre les parts, calia que es trobés en el mateix estat quan es va retornar al seu propietari i no va ser així.

D'altra banda, l'agent no va reclamar en la seva demanda que se li retornés el parament del local, o el fons de comerç del negoci, sinó que se l'indemnitzés pel dany que se li havia causat i això és el que ha fet l'Hble. Batlle, sense que en cap cas es pugui dir que la decisió de la Sentència d'instància és incongruent.

VIII.- En relació als consums que se li reclamen, argumenta la recurrent que el que fa l'agent és traslladar-li les despeses comunitàries de l'immoble, ja que el local no tenia comptadors. No obstant, per un cantó, el recurrent no fa més que reiterar en aquesta alçada el motiu d'oposició a la demanda que ja va exposar a la instància i que va ser examinat i refusat per la Sentència recorreguda, sense que s'argumenti la raó per la qual s'entén errònia aquesta valoració, i, per un altre, la Sentència d'instància condemna al recurrent a pagar les despeses de consum del local, i no pas totes les despeses comunitàries que li corresponien, sense que es pugui entendre que el sistema de repartir els consums per coeficient sigui incorrecte quan aquest era el que se li aplicava a la propietat, quan els recurrents coneixien que no hi havia comptadors al local i quan anteriorment havien pagat el consum que havien fet, com a mínim en part, d'acord amb aquest procediment sense protesta.

IX.- Pel que fa a les costes del procediment, argumenten els recurrents que si no van pagar el que devien va ser perquè no havien pogut i posteriorment s'havien aplanat a fer-ho, però tampoc aquest motiu es pot estimar perquè no excusen l'incompliment les dificultats en el pagament, que en tot cas han de portar a l'arrendatari a deixar el local a disposició de l'arrendador quan no pot abonar la renda, ni tampoc ho és l'aplanament del deutor quan s'ha obligat a la propietat a recórrer als Tribunals per obtenir la satisfacció del seu dret.

X.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal del Sr. Peña i de la societat "Sandoval" contra la Sentència dictada en data 24 de març del 2011, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 27.9 de la Llei disposa que l'arrendatari està obligat.