• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

ATSJAD 15/2014, 30 janvier 2014 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil)

Faits et procédure

Par un contrat d'arrendament (bail) du 10 août 1999, le propriétaire d'un immeuble sis à Andorre-la-Vieille a loué à M. Cañete plusieurs plateaux (planta baixa, première à cinquième) de l'édifice C.II. Le locataire a ensuite consenti des sous-locations à plusieurs sous-locataires.

Par un jugement du 24 juillet 2013, le Tribunal unipersonnel (section civile) avait statué sur le litige opposant le bailleur (agent) aux locataires et sous-locataires. Sur appel, la Sala Civil du Tribunal supérieur de justice, par sentence du 17 décembre 2013, a partiellement révisé cette décision. Elle a déclaré le contrat de bail en vigueur « jusqu'à ce que la possession soit restituée à l'agent libre de sous-locataires », et a condamné M. Cañete à verser au bailleur 37 414 euros par mois à compter de mars 2012.

M. Cañete a formé un incident de nullité (incident de nul·litat) contre cet arrêt. Il soutenait que la sentence avait méconnu son droit constitutionnel à obtenir une décision judiciaire motivée en droit. Le texte ne précise pas davantage le grief formulé à l'appui de cette prétention, ni la nature exacte des moyens soulevés en première instance.

La Sala Civil, composée de Mme Eulàlia Amat Llari (ponente), M. Pere Pastor Vilanova et M. Vincent Anière, a rejeté l'incident.

Question de droit

La décision pose deux questions distinctes.

Première question : le fondement juridique de la sentence du 17 décembre 2013 est-il tel qu'il caractérise une violation d'un droit fondamental susceptible de justifier l'annulation d'une décision ferme ? Le tribunal rappelle que l'article 18 bis, alinéa 3, de la loi modifiant la loi transitoire de procédures judiciaires (non reproduit dans le texte) permet d'invoquer l'incident de nullité contre des décisions fermes, lorsque la procédure a entraîné la violation du droit fondamental à la juridiction protégé par l'article 10 de la Constitution andorrane.

Seconde question : le bailleur peut-il refuser la restitution partielle de la possession, lorsque certains locaux sont libres de sous-locataires et d'autres ne le sont pas, en particulier au regard de l'article 27.9 de la loi sur les baux de biens urbains (LAFU) de 1993 ?

La seconde question est au cœur de l'analyse du fond. Le débat relatif à la restitution partielle, soulevé par le demandeur à l'incident, est traité comme un second moyen.

Solution et dispositif

Le Tribunal rejette l'incident et confirme intégralement la sentence du 17 décembre 2013. Le dispositif, rédigé en catalan, est reproduit ci-après dans sa version originale, suivie d'une traduction fidèle

ANTECEDENTS DE FET

I.- La Sentència d'aquesta Sala de data 17 de desembre del 2013 va decidir: ESTIMAR PARCIALMENT els recursos d'apel·lació plantejats per la representació processal dels Srs. Suárez, Sanz, Marcos, Valverde, Benitez i la del Sr. Cañete contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 24 de juliol del 2013, que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de declarar la vigència del contracte celebrat entre les parts en data 10 d'agost del 1999 que tenia per objecte les plantes baixa, primera, segona, tercera, quarta i cinquena de l'edifici C. II radicat a l'XXXX de la vila d'Andorra la Vella fins que no sigui retornada la possessió als agents lliure de sotsarrendataris, condemnant al Sr. Cañete a satisfer a l'agent l'import mensual de 37.414 euros des del mes de març del 2012 per cada mes que passés, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

II.- Contra l'esmentada resolució formula incident de nul·litat el Sr. Cañete argumentant que la Sentència d'aquesta Sala objecte del mateix ha infringit el seu dret constitucional a obtenir una resolució judicial motivada en Dret, raó per la qual entén que procedeix la seva anul·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- L'apartat tercer de l'article 18 bis de la Llei de modificació de la Llei Transitòria de Procediments Judicials permet plantejar l'incident de nul·litat d'actuacions contra resolucions fermes quan en el procediment en el què s'hagin dictat s'hagués produït una vulneració del dret fonamental a la jurisdicció tutelat per l'article 10 de la Constitució andorrana.

II.- El Sr. Cañete formula recurs de nul·litat de la Sentència dictada per aquesta Sala en data 17 de desembre del 2013 argumentant, en primer lloc, que la dita resolució dóna lloc a la demanda plantejada contra ell fonamentant-se de manera principal en una interpretació de l'article 27.9 LAFU que s'aparta de les pautes interpretatives emprades de manera unànime i reiterada per la comunitat de juristes i per la jurisprudència d'aquesta Sala, extrapolant les condicions materials a les jurídiques, però aquest argument no es pot acceptar.

En primer lloc, la doctrina a la què fa referència, sense citar-la, el promotor d'aquest incident i la cita de la jurisprudència d'aquesta Sala que es recull en el seu escrit fan referència al criteri, que aquesta Sala ha seguit efectivament, de que el fet de que existeixin defectes materials al bé arrendat (ja sigui de manteniment o altres) no permet que l'arrendador es negui al retorn de la seva possessió, sinó que està obligat a acceptar-lo, encara que ho pot fer amb les degudes reserves. No obstant, ni la doctrina, no sabem quina, ni la jurisprudència citades es refereixen al supòsit en el què les condicions en la que es troba el bé arrendat en el moment en què es pretén retornar la possessió siguin diferents des del punt de vista jurídic d'aquelles en les què es trobava quan l'arrendador el va lliurar a l'arrendatari, que és el que succeeix en el supòsit objecte del present procediment. Quan la discordança es produeix entre l'estat jurídic del bé en un i altre moment entenem que l'arrendador es pot negar a rebre el retorn de la seva possessió ja que l'article 27.9 LAFU del 1993 disposa, de manera general, que l'arrendatari ha de retornar la finca "tal com l'ha rebut" i si després exclou els supòsits en què el deteriorament hagi estat conseqüència de l'ús, raó per la qual sembla fer referència a les condicions materials en les què es troba el bé, això no contradiu la premissa amb la què s'inicia l'article, que té un caire general, sinó que tant sols la precisa per un cas concret i en cas que es defensés una interpretació diferent això voldria dir que es tracta d'una llacuna que caldria omplir recorrent a l'analogia per donar-se identitat de raó entre la manca d'identitat material i la manca d'identitat jurídica.

III.- Cal tenir en compte igualment que quan el bé arrendat presenta defectes de manteniment el propietari que el rep conserva totes les facultats inherents al dret de propietat intactes i sols procedeix la reparació dels defectes a càrrec de l'arrendatari o seu, segons procedeixi, de tal manera que amb les degudes reserves els seus drets estan garantits i el bé tornarà a tenir les característiques que tenia quan el va lliurar a l'arrendatari. En canvi, quan les condicions amb les què es pretén lliurar la possessió siguin diferents a les inicials des del punt de vista jurídic les seves facultats com a propietari queden limitades i la possible reserva d'accions no garanteix el manteniment dels seus drets en quant allò que se li retorna no és, i potser ja no podrà ser, allò que se li va lliurar.

En el cas present, és evident que en cas d'estimar la pretensió del defenent el propietari del bé es trobaria lligat per uns contractes d'arrendament que ell no havia acordat i per unes condicions contractuals que ell no havia acceptat, veient limitades unes facultats dominicals que li haurien permès desnonar als arrendataris si era procedent, o llogar els locals en les condicions que ell hagués estimat oportunes, raó per la qual en el mateix contracte d'arrendament signat entre les parts s'acorda que els possibles sotsarrendaments que concerti l'arrendatari hauran de quedar extingits quan s'extingeixi el contracte. Per aquesta raó, ja sigui interpretant la norma a aplicar, com correspon fer als Tribunals, o interpretant el contracte signat per les parts, en exercici també de les seves facultats, la solució ha de ser la mateixa i amb aquesta decisió no s'ha vulnerat la doctrina dels autors, ni la jurisprudència d'aquesta Sala.

IV.- El promotor de l'incident argumenta, en segon lloc, que procedia estimar la petició feta en la seva contesta a la demanda en el sentit de permetre el retorn de la possessió pel que fa als locals que estaven lliures de sotsarrendataris, ja que sí que s'ha produït al procediment el necessari debat sobre aquest punt. No obstant, tampoc aquest argument es pot estimar.

En primer lloc, aquesta decisió no ha vulnerat el drets fonamentals del Sr. Cañete, encara que pugui no resultar del seu interès. En segon lloc, el procediment que estableix la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes permet a l'arrendatari contestar a la demanda i, una vegada contestada, el Batlle cita a les parts a judici de proves, de tal manera que la part agent no pot contestar a les peticions que faci el demandat, ni oposar-se a les mateixes argumentant els motius en les que es fonamenta la seva oposició i proposant les proves que estimi adients en relació a ella, excepte que aquest formuli reconvenció. Per aquesta raó, el debat sobre aquesta possibilitat no s'ha produït, ja que l'agent sols es va poder oposar a les pretensions del defenent en fase de conclusions, com ho va fer.

En tot cas, com posa de relleu la resolució objecte del present incident, el preu pactat va ser global, l'immoble es va lliurar com un tot i en el contracte signat entre les parts no es va contemplar, ni menys encara permetre, un retorn parcial de la possessió, sinó que es va pactar que els sotsarrendaments pactats quedarien extingits en el moment d'extingir-se el contracte d'arrendament, raó per la qual, tant si s'havia produït el debat sobre aquesta qüestió com si aquest no va tenir lloc, estimem que l'arrendador es podia negar al retorn parcial de la possessió igual que el creditor es pot oposar a un pagament parcial, ja que, com disposa el Digest 46,3,80, el pagament sols es pot considerar correcte si s'ajusta als requisits establerts al contracte que s'ha de complir.

V.- En desestimar-se l'incident correspon imposar les costes generades pel mateix a la part que l'ha promogut.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas.-

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR l'incident de nul·litat formulat pel Sr. Cañete contra la Sentència dictada per aquesta Sala en data 17 de desembre del 2013 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquest incident a la part que l'ha promogut.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

NOTIFICACIÓ.- La precedent resolució ha estat notificada el dia als Srs./Sres. per lectura íntegra que de la mateixa els ha estat feta per mi, la infrascrita Secretària.

I llegida, la firmen, del que en dono fe.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Constitucio del Principat d'Andorra (1993).