• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 56/2014 (ECLI:AD:TSJADAD:2014:56)

Faits et procédure

Le 29 janvier 2008, deux opérations sont conclues dans un même acte. D'une part, la société R.S.T., SL, actionnaire unique de la société V.N.S., SL, cède la totalité des actions de cette dernière, qui exploite le fonds de commerce « H.L.F. », à M. Gaya, pour 275 000 euros. D'autre part, M. Olmo, qui se déclare titulaire des droits d'arrendament (bail) du local où se trouve l'établissement, cède ces droits à M. Tejera. Le cessionnaire verse 63 000 euros et s'engage à payer le solde de 292 000 euros lorsque le cédant lui remettra un document signé par le propriétaire, M. Durán, acceptant la cession pour une durée minimale de dix ans, moyennant un loyer mensuel de 4 850 euros.

M. Tejera assigne M. Olmo le 10 décembre 2008. Il soutient que ce dernier n'a jamais été locataire du local, que les loyers étaient acquittés par V.N.S., SL, et qu'il a été induit en erreur, ce qui vicie son consentement. Il demande la nullité du contrat pour dol, erreur et défaut de cause licite, la restitution de 355 000 euros avec intérêts légaux, ainsi que l'indemnisation du coût du prêt souscrit pour financer l'opération.

Par sentence du 30 octobre 2013, le Tribunal de Batlles rejette intégralement la demande et condamne le demandeur aux dépens de première instance. M. Tejera interjette appel. Il conteste le rejet de la demande, ainsi que la condamnation aux dépens.

La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, présidée par Mme Eulàlia Amat Llari, avec MM. Joan Manel Abril Campoy et Vincent Anière, statue par arrêt du 15 avril 2014.

Question de droit

La décision soulève deux questions.

Première question. Une cession de droits d'arrendament consentie par une personne dont la titularité n'est pas établie par la production du bail est-elle entachée de nullité pour vice du consentement, en particulier pour dol ou erreur du cessionnaire, dès lors que le cédant n'en est pas le titulaire apparent ? La cour examine ainsi si la preuve de la qualité de locataire peut résulter d'un faisceau d'éléments autres que le contrat de bail lui-même.

Seconde question. Le juge d'appel peut-il s'écarter du principe de la condamnation aux dépens de la partie succombante lorsque des doutes de fait justifient cette solution ? La cour se fonde à cet effet sur le chapitre X de la Novel·la 82, dont le texte mentionne la faculté de ne pas appliquer le critère objectif de la succombance.

Solution et dispositif

Sur le fond, la cour rejette l'appel. Elle estime que la qualité de titulaire des droits d'arrendament de M. Olmo est suffisamment établie sans la production du bail, par plusieurs éléments convergents :

• un acte du 28 décembre 2000 par lequel les anciens locataires cèdent le bail à M. Olmo, et par lequel le propriétaire, M. Durán, cède à V.N.S., SL l'exploitation de l'établissement, en distinguant expressément la titularité du bail et celle du fonds de commerce ;
• la clause du contrat de 2008 subordonnant le paiement du solde à la remise d'un document du propriétaire acceptant la cession, document effectivement signé le 5 février 2008 ;
• un accord du même jour, où l'ensemble des parties reconnaît l'entrée en vigueur de la cession des droits d'arrendament après acceptation du propriét

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 10 de desembre del 2008 la representació processal del Sr. Tejera va formular demanda contra el Sr. Olmo sol·licitant que es dictés Sentència declarant la nul·litat del contracte signat entre les parts en data 29/01/2008, atès l'error que va patir el seu mandant induït pel defenent, i condemnant a aquest a abonar-li la quantitat principal de 355.000.- euros amb els interessos legals comptats des de les diferents dates de pagament d'aquesta quantitat, o bé, subsidiàriament, des de la data de la contesta a la demanda, més els perjudicis causats al Sr. Tejera residint en el cost que havia assumit fins aquella data i que assumiria fins el moment de l'execució de la sentència en relació al préstec que va contractar amb l'entitat X., SA per fer front a les obligacions derivades del contracte de cessió de drets d'arrendament, quantitats augmentades de les costes processals inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en període d'execució de sentència.

II.- La representació processal del Sr. Olmo va contestar la demanda en data 11 de gener del 2011 oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació, tot imposant a l'adversa les costes del procediment.

III.- Les parts van formular oportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i, posteriorment, de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència el dia 30 d'octubre del 2013 acordant desestimar íntegrament la demanda principal formulada pel Sr. Tejera contra el Sr. Olmo, absolent lliurement al darrer de tots i cadascun dels pediments exercitats de contrari amb imposició al primer de les costes processals causades en aquella instància segons contemplava el III.- Considerant.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació el Sr. Tejera i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es declari la nul·litat del contracte signat per les parts en data 29/01/2008 per vici del consentiment per dol, error i defecte de causa lícita, així com el retorn per part del defenent de l'import de 355.000.- euros pagats per ell amb els interessos legals comptats des de les diferents dates de pagament de la referida quantitat, o bé, subsidiàriament, des del dia de la contesta a la demanda, més el rescabalament dels perjudicis que se li va causar residint en el cost del préstec que va subscriure amb l'entitat "X., SA" per pagar el preu de la cessió, imposant les costes de les dues instàncies al Sr. Olmo.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 29 de gener del 2008 la societat R.S.T., SL, titular de la totalitat de les accions de la societat V.N.S., SL, que al seu torn era titular del negoci "H.L.F." situat al XXXX, va vendre al Sr. Gaya la totalitat de les accions d'aquesta darrera societat pel preu de 275.000.- euros. D'altra banda, en el mateix contracte el Sr. Olmo, que manifestava ser titular dels drets d'arrendament del local a on es trobava ubicat el citat negoci, va cedir al Sr. Tejera els citats drets, abonant el cessionari en aquell acte la suma de 63.000.- euros i obligant-se a pagar al Sr. Olmo l'import restant de 292.000.- euros en el moment en que aquest li lliurés un document signat pel propietari de l'immoble, el Sr. Durán, acceptant la dita cessió, com a mínim per deu anys i per un lloguer mensual de 4.850.- euros (foli 17).

El Sr. Tejera formula la demanda que dóna origen al present procediment contra el Sr. Olmo argumentant que el defenent no havia acreditat mai ser arrendatari del local a on es troba ubicat l'H.L.F., negoci que va ser adquirit pel seu sogre el Sr. Gaya, i que els rebuts de l'arrendament de l'immoble del qual el defenent manifestava ser arrendatari els pagava la societat V.N.S., SL. Per aquesta raó, entenia que el Sr. Olmo havia cedit uns drets dels quals no era titular, ja que primer els hi havia cedit a la societat V.N.S., SL i, posteriorment, aquesta els hi havia cedit al Sr. Gaya, induint-lo a ell a error i viciant així el seu consentiment, motiu pel qual estimava que procedia declarar la nul·litat del contracte i condemnar al defenent a retornar-li la suma abonada més els danys i perjudicis que aquesta actuació li havia causat, petició que va ser desestimada per la Sentència objecte del present recurs.

II.- Contra l'esmentada resolució s'alça el Sr. Tejera argumentant que en la mateixa s'obvien les manifestacions que ell va fer a la instància en el sentit de que era la societat V.N.S., SL qui pagava els arrendaments directament al propietari, ostentant des de l'any 2002 la titularitat del negoci i constant de fet i registralment com a arrendatari del local, però aquests arguments no es poden estimar.

En efecte, és cert que la Sentència d'instància no fa referència al fet que els lloguers del local a on es troba ubicat l'H.L.F. els pagava V.N.S. SL, ni tampoc a la circumstància de què aquesta societat era la titular del citat negoci. No obstant, cal tenir en compte, per un cantó, que no suposa incongruència deixar de contestar alguns dels arguments defensats per les parts si es considera que existeixen a les actuacions proves suficients per prendre una determinada decisió. Per un altre, cal constatar que el fet que els lloguers no els pagui la persona que figura com arrendatari d'un immoble, sinó una societat que aquest administra, no resulta per si sol una prova determinant de la titularitat del dret d'arrendament, ni tampoc ho és per aquest sol motiu que, segons el Registre de Comerç, el titular del negoci que es troba ubicat a l'immoble arrendat no sigui el seu arrendatari, ja que les dues titularitats poden no coincidir si el propietari de l'immoble ho admet.

III.- Pel contrari, allò que resulta determinant per confirmar la resolució d'instància és que, com es posa de relleu en la mateixa, malgrat no s'hagi aportat el contracte d'arrendament del qual seria titular el Sr. Olmo, consta a les actuacions que en data 28 de desembre del 2000 el Sr. Guerrero, actuant en nom i interès propis i també en nom i representació de la seva esposa, la Sra. Carretero, com arrendataris de l'immoble van cedir i traspassar el dret d'arrendament sobre l'edifici a on es trobava ubicat l'H.L.F. al Sr. Olmo i, pel seu cantó, el Sr. Durán, propietari de l'immoble i del negoci del citat Hotel va cedir aquest darrer a la societat V.N.S., SL, rebent en contraprestació l'import de 65.000.000.- ptes. que comprenien la venda dels seus drets sobre el negoci i la part que li corresponia com a propietari pel traspàs de l'arrendament de l'edifici a on es trobava l'hotel, que es comprometia a mantenir durant un termini de deu anys a comptar del dia u de gener del 2001 (foli 94), de tal manera que el mateix propietari de l'immoble admetia que l'arrendament del local d'autes s'havia cedit al Sr. Olmo i que la seva titularitat i la del negoci que es trobava ubicat en ell corresponien a persones diferents i, per tant, que el fons de comerç del negoci que havia cedit a VNS no incloïa el dret d'arrendament del local.

Altrament, ha quedat acreditat que quan es va celebrar el contracte objecte del present litigi el Sr. Olmo continuava sent titular del dret d'arrendament sobre l'immoble que se li havia cedit l'any 2000, ja que en el contracte signat entre les parts el 29 de gener del 2008 es va pactar que el pagament per part de l'agent de la resta de la quantitat convinguda per la cessió de l'arrendament es condicionava a que el cedent remetés al cessionari un document signat pel propietari de l'immoble en el qual s'acceptés la cessió del contracte i la prolongació de la seva durada durant al menys deu anys, de tal manera que estava a les mans del propietari de l'immoble negar que el defenent en fos l'arrendatari. Altrament, consta al foli 125 de les actuacions un document de la mateixa data que reflecteix un acord entre la societat R.S.T., SL, el Sr. Olmo, el Sr. Gaya i el Sr. Tejera, en presència de la societat V.S.N. SL, en virtut del qual les parts accepten que el conveni signat en la mateixa data de cessió de les participacions de la societat V.S.N., SL i de la titularitat de l'arrendament del local a on es trobava el negoci H.L.F. entri en vigor per haver signat el Sr. Durán un document acceptant la cessió dels drets d'arrendament del Sr. Olmo al Sr. Tejera, consentiment que es recull en el document signat pel Sr. Durán en data 5 de febrer d'aquell any i que consta al foli 128, de tal manera que el propietari de l'immoble va confirmar la condició del defenent d'arrendatari de l'immoble i va acceptar la cessió d'aquest dret a l'agent.

IV.- Com a segon motiu del seu recurs, la representació processal del Sr. Tejera s'oposa a la decisió de la Sentència d'instància d'imposar-li les costes del procediment i aquest motiu s'ha d'estimar.

Per tal d'arribar a aquesta conclusió s'ha tingut en compte que l'actuació del defenent en tot aquest procés podia portar a l'agent a entendre que havia estat enganyat i per tant a presentar la demanda que dóna origen al present procediment, no sols perquè va esbrinar que els rebuts del lloguer del local que li havia cedit el Sr. Olmo els pagava abans de la cessió la societat V.N.S., SL, sinó també perquè en la Junta General Extraordinària de la citada societat es va acordar la compra del comerç "R.L.F." i es fa constar el preu total que es va pagar per aquesta adquisició i pel traspàs de l'arrendament lliurats al propietari de l'edifici, de tal manera que malgrat el Sr. Olmo era l'arrendatari del local en ocasions les obligacions que li corresponien a ell les assumia la societat que representava (foli 111).

Per aquesta raó, l'existència de dubtes de fet en el present procediment justifiquen l'exercici de la facultat que atribueix als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82 en el sentit de no aplicar el criteri de venciment objectiu que correspondria.

V.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat pel Sr. Tejera contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 30 d'octubre del 2013 que REVOQUEM PARCIALMENT sols pel que fa referència a les costes de la instància que no imposem a cap de les parts litigants, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.